Hypoport - Kurschancen mit dem Finanzvertrieb 2.0

zum einen deutet dies auf eine Unterbewertung an (zumindest von seitens der Unternehmensführung) und zum anderen müssen keine Steuern entrichtet werden.

Ich habe bisher immer gute Erfahrungen gemacht bei Aktienrückkäufen die vom Preis her limitiert und nicht fremdfinanziert sind.  

 

noch als übergeordneten Trigger, wie wichtig die eigene Immobilie als Altersvorsorge ist.

Deutschland hat im Vergleich mit anderen europ. Staaten eine sehr hohe Mietquote.
Gerade in Zeiten deutlich steigender Mieten, sehr niedriger Zinsen, niedriger Renditen bei Lebensversicherungen und der Unsicherheit bei der gesetzlichen Rentenversicherung, schafft die eigene Immobilie ein Stück weit Sicherheit. Für jeden der es sich irgendwie leisten kann eigentlich ein "must have".
 

denje ist im Vergleich zu den Kaufpreisen. Vergleiche mal den Mitpreisanstieg mit dem Kaufpreisanstieg in deutschen Grossstaedten. Von daher die hohe Mietquote.

 

streiben, ob denn die eigene, selbstgenutzte Immobilie als Altervorsorge geeignet ist. Zunächst mal muss der Kreditdienst eine ganze Weile geleistet werden - trotz niedriger Zinsen, steht jedoch immernoch die Tilgung aus und das Häuschen/Wohnung ist dank der niedrigen Zinsen beim Kauf nicht gerade ein günstiges Asset gewesen, was man anhand der derzeitig gezahlten Multiple in manch heißen Räumen deutlich sehen kann. Dann verliert über die Jahre im Normalfall das Gebäude an sich schön Wert, während hingegen nur das Grundstück einen Wertzuwachs erzielt. Zudem ist man in der heutigen Zeit durch eine Immobilie wie der Name schon besagt in seiner Mobilität deutlichst eingeschränkt - was passiert beim Jobwechsel, was passiert bei Jobverlust, etc.
Des Weiiteren darf man die anstehenden Instandsetzung direkt aus der eigenen Tasche zahlen und noch nicht mal wie bei einer vermieteten Wohnung die Kosten von der Steuer absetzen. Oder was passiert denn im Falle einer Scheidung oder wenn die Kids aus dem Hause sind und man auf einer Menge Wohnfläche hockt, die man gar nicht mehr benötigt. Weitere Gründe aus Sicht der Rentabilität und Kapitaleffizienz will ich erst gar nicht aufzählen...

Ist natürlich ein uraltes Streitthema, bei dem jeder seine eigene Ansicht besitzt und vertritt. Aber soll uns bei Hypo nicht im Wege stehen, da es in Deutschland seit Generationen jeher weitergetragen wird, welch Sicherheit die eigennutzte Immobilie verspricht und wie gut sie als Kapitalanlage dienlich ist.


 

Rechne mal deinen Gesamtaufwand, den du als Mieter lebenslang hast und stelle eine Immobilie dagegen. Die Immobilie verliert nicht an Wert, sondern er steigt, wenn auch langsam (Modernisierungen vorausgesetzt)

Zudem stehst du nach 50 Jahren Mieterdasein mit leeren Händen da, während du bis dahin deine Immobilie längst bezahlt hast, mietfrei wohnst und Kapital über deine Immobilie besitzt.
Von dem ganzen Ärger, den du mit einem Vermieter haben kannst mal abgesehen. Instandhaltungsaufwand ist korrekt, den muss ich dazurechnen. Aber dagegen ziehen Mieter im Schnitt alle 5 Jahre um. Das sind auch Kosten.  

ist ja gegenübergestellt nichts anderes als der Zins, der an die Bank zu zahlen wäre. Musst dabei aber immer noch die Opportunitätskosten sehen, da Du in der gleichen Zeit eine Kapitalrendite hättest erwirtschaften können. Vom Klumpenrisiko und fehlender Diversifikation will ich gar nicht sprechen.

Zudem verliert die Immobilie an Wert trotz Instandsetzung und Modernisierung. Ein Neubau für 0,5M wird Dir in 20Jahren trotz I+M deine Herstellkosten beim Verkauf nicht mal ansatzweise mehr einspielen. Ganz davon abgesehen, dass sich im Laufe der Zeit architektonische Trends verändern und nach 10Jahren die Eiche-Vertäfelung an der Decke eben nicht mehr schick ist.

Stellt man wirklich mal ein komplettes Financial Model mit allen Paramtern auf, welche nicht nur Instandsetzung sondern auch weitergehende Faktoren beinhalten und errechnet sich den Zinsfuß mit Kapitalwert 0, so bleibt Dir letztendlich nur eine ernüchternde Erkenntnis :-)
 

aber davon mal ab.

Heute will ich die 22 im Xetra Schlußkurs sehen;
sonst schmeiß ich alles unlimitiert auf den Markt...  

wir werden da auf keinen gemeinsamen Nenner kommen. Natürlich habe ich als alter BWLer alle Parameter vor dem Kauf durchgerechnet. Fazit ist, es wurde noch viel günstiger, als geplant, weil mir die Zinsen entgegenkamen. Zwischenzeitlich kann ich mich über eine 30% Wertsteigerung freuen (in 15 Jahren). War kein Neubau. Die Opportunitätskosten sind gering, weil wenig Kapitaleinsatz gegeben war. Mein Bank erhält gerade mal noch 225 € monatlich an Zinsen. Tendenz abnehmend. Zinsrisiko besteht nicht mehr.
Mein monatlichen Mietkosten für eine vergleichbare Immobilie lägen jetzt schon höher als meine Gesamtbelastung.

So baut man diversifiziert Vermögen auf.

Ich kann mich ja mal bei Hypoport als Finanzierungsberater bewerben.........


 

Das sieht nun aber ganz schlecht fuer Dich aus, mein Beileid.
Es sei denn, dass Du ganz schnell Geld in die Hand nimmst und den Kurs ein wenig pusht. Ich denke, 300 Stücke sollten reichen.
;-)  

trotzde,es gilt: 21 Nimmermehr.  

Also mal ganz davon abgesehen ob ein Eigenheim unterm Strich günstiger ist als Miete zahlen.

Ich denke viele (gerade Deutsche mit so gut wie nicht vorhandener "Aktienkultur") stehen im Moment etwas "deppert" da, da das Geld das sie angespart haben, keinerlei Mehrwert schafft. Im Gegenteil, durch die Inflation die höher ist als der Festgeldzins wird dem Geldbesitzer Geld "gestohlen".

So, was machen solche Leute nun:

>Auf Festgeldkonto haben sie (verständlicherweise) keine Lust mehr.

>In Aktien trauen sie sich (nicht mehr/nicht wieder) rein.

>Zum "Verprassen" haben sie auch nicht so recht Lust (die Verprassertypen haben sowieso meist kein Geld angespart, weil sie ja Verprasser sind) :-)

Zudem kommt noch eines hinzu was in meinen Augen deeeeer Grund ist für viele der Leute wie oben beschrieben, sich ein/ein weiteres Haus zu kaufen/zu bauen.

Nämlich die Angst dass das Geld "den Bach runtergeht". Sei es dass es zur Hyperinflation kommt, oder der Euro sich auflöst. Diese Angst muss gar nicht rational sein, es reicht schon wenn sie da ist.

Also was gibt es da für geldige Nichtaktionäre besseres als die Immobilie (und das wohl noch etliche Jahre). Das Geld ist zwar weg, aber es kann sich nicht mehr "in Luft auflösen"

Das Haus - wenn es nicht gerade in der hintersten Ecke Oberfrankens (nichts gegen Oberfranken!!) gebaut wird, stellt immer einen Wert dar.

Und vielen Hausbesitzern geht es beim Hausbau (auch) um den Werterhalt des Geldes. Gerade in diesen Zeiten.

Fazit: Diese Zeit ist Hypoportzeit

Wer weiß, vielleicht wird in einigen Jahren der ein oder andere Hypoportaktionär seine Aktien/einen Teil seiner Aktien ebenfalls in ein Haus umwandeln. Die Hausse nährt die Hausse sozusagen. :-)

P.S.

Klingt jetzt etwas makaber, aber:

Ich sehe den Immoboom erst ernsthaft gefährdet, wenn die geburtenstarken Jahrgänge altersbedingt in die Kiste springen. Ob dann der Zuzug durch Flüchtlinge, etc. dieses "Massensterben" egalisieren kann - da habe ich schon meine Zweifel.
Aber bis dahin sind es ja noch ein paar Jährchen.
 

die Immobilienpreise steigen, weil die Nachfrage steigt. Die steigen, weil es sich bei den niedrigen Zinsen einfach rechnet.

Folgende Beispielrechnung, Finanzierungskosten entnommen von Dr. Klein:

Kauf ETW gebraucht, 80 qm. Preis € 220.000.

100% Finanzierung Darlehen 220.000,-- Zinsbindung 20 J. Zins 2,76% Tilgung 3% p.a.

Rate pro Monat € 1056,--  Gesamtlaufzeit Darlehen 23 Jahre 8 Monate.

Gesamtaufwand € 1056 x 12 Monate x 23,75 Jahre  =  € 300.960,--

Mit etwas Glück könnte der Anschaffungspreis von 220.000,-- nach 23,75 Jahren schon auf diese € 300.000,-- gestiegen sein.

Da sehe ich keine Argumente für eine Mietwohnung. Schon gar keine wirtschaftlichen.






 

diese Einschätzung teile ich. Allerdings feiern die Babyboomer gerade erst ihren 50 Geburtstag. Wird daher wohl noch 20-25 Jahre dauern bis das Angebot an leeren Immobilien sprunghaft steigen wird. Erst wird das Rentensystem dran glauben müssen.

Ich persönlich bevorzuge auch eher die Miete als Mittel meiner Wahl, dies aber vor allem wegen der Flexibilität. Schätze mit den verschiedenen Hebeln (Steuererleichterungen, Möglichkeit der Fremdfinanzierung usw.) ist es für den Privatinvestor durchaus möglich eine hohe einstellige bzw. niedrige zweistellige Eigenkapitalrendite zu erwirtschaften. Hierfür braucht man aber - ähnlich wie bei Nebenwerten an der Börse - ne Menge Erfahrung und Know How, was ich leider nicht habe.

Ansonsten ist auch Geld angelegt in Immobilien nicht "sicher".  Schätze mal fast alle Immobilien in Dorfstrukturen außerhalb von Speckgürteln großer Metropolen haben bzw. werden eine negative Kapitalrendite erwirtschaften.

"Ansonsten ist auch Geld angelegt in Immobilien nicht "sicher"."

Volle Zustimmung Scansoft. Deshalb halte ich viel von Diversifizierung. In solch langen Zeiträumen kann alles passieren (Crash der Finanzmärkte, Hyperinflation, Währungskrisen, Kriege, etc. )

Im Moment sehen wir höhere KGV-Bewertungen gemessen am langjährigen Durchschnitt durch eine Flutung der Märkte mit Geld. Ich denke, wir stehen vor einem neuen Boom der Aktienmärkte und einer teiweisen Rückkehr der Privatanleger und der Versicherungen. Gerade letzteren bleibt gar nichts anderes übrig, als die Aktienquote, die derzeit im Schnitt bei 2 - 3 % liegt, zu erhöhen.

Zu erwarten ist, dass die Inflation durch das QE mittelfristig deutlich ansteigt, was zu einer schleichenden Quasi-Enteignung der Sparer führt.
Das wird zu zunehmender Attraktivität von Immobilien und Aktien führen. Und damit zu steigenden Preisen.

Auch meine Anlagestrategie, der Konzentration auf teilweise illiquide Nebenwerte, muss ich auf dieses Szenario hin überprüfen und ggfs. anpassen.

Bei Hypoport hingegen sehe ich mich da ziemlich gut aufgehoben.

 

Der Hauseigentümer ist das steuerfreie nutzen von nicht-zuzahlender Miete. Ich denke Kredit bei der Bank ist Mist und Mieten ist auch Mist. Allerdings mittelfristig nichts von beiden zu tun ist bilanziell hochattraktiv. Die Bank nimmt sich Sicherheiten raus die unfair sind und kann den Finanztod bedeuten. Deutlich steigende Mieten in Ballungsraeumen fressen sich durch das monatliche bereits versteuerte Einkommen. In Summe ist ein Hauskauf ein Hedge solange man selber drin wohnt und kein Kreditrisiken nimmt. In Summe ist es besser zu mieten als auf Kredit zu kaufen aber schlechter als ohne Kredit in der abgezahlten Hütte zu leben.

Vieleicht macht der eine oder andere folgendes: Hypoport Aktien halten statt Kreditbude und von Gewinnen und Dividenden dann einen netten Palast erwerben zur Vermögensstabilisierung. Natuerlich nicht alle Aktien einsetzen, sondern nur soviel das man weiterhin die Kuh melken kann :-)  

relativiert sich ja bei Hypoport zunehmend. Alleine gestern gab es einen Handelumsatz von ca. fast 350k. Sofern Sparta weiter abbaut, sollte diese Kennziffer auch ansteigen. Ansonsten kann man bei Hypoport in der Tat sehr gelassen sein. Unternehmensspezische Risiken bzw. böse Überraschungen, wie sie in den letzten Jahren leider wiederholt auftraten, sehe ich aktuell nicht. Den laufenden Rückgang der Onlineerlöse (Tagesgeldkonten) schein man kostenneutral aufzufangen und Sanierungserfolge im Versicherungsbereich sind sichtbar, was man schön an der überproportionalen Steigerung der Roherträge im Verhältnis zum Umsatzwachstum sehen kann. Wenn dieser Bereich nicht mehr schrumpft und Verluste generiert, sondern gewinnträchtig wächst, kann man sich ausmalen, wo dann die Ebitmarge im Bereich PK stehen wird.

Die spannenste Frage für mich ist aktuell, ob wir im deutschen Finanzierungsmarkt nunmehr einen Paradigmenwechsel sehen und hier der Markt nun für die nächsten Jahre nun insgesamt beginnt zu wachsen. Ich hatte mich in den letzten Jahren immer gewundert, dass der Markt seit Jahren stagniert, aber hier hatte ich wohl die Trägheit makroökonischer Entwicklungen unterschätzt, d.h. wie lange es dauert, bis die Angebotsseite auf den jahrelangen Nachfrageüberhang reagiert. Wahrscheinlich mussten die Preise so weit steigen, dass sich jetzt auch Neubauten wieder lohnen.

Sollte der Markt - wie im Q1 - zu sehen war, tatsächlich 10% p.a. wachsen, würde dies die Neubewertung von Hypoport erheblich beschleunigen. Bin ja in meinen Szenarien immer von einem Umsatzwachstum von 10% p.a. ausgegangen. Analog mit einem wachsenden Markt kann Hypoport aber mit 20% p.a. wachsen und die Skaleneffekte viel schneller realisieren. 20% Umsatzwachstum die nächsten 3 Jahre unterstellt, würde schon 2017 zu Umsätzen von ca. 200 Mill. führen und nicht wie von mir erwartet 2020.  

weiss jemand ob heute ein Bericht in der Eurams über Hypoport ist?  

http://www.spiegel.de/wirtschaft/unternehmen/...mieten-a-1032645.html  

nein, es gab keinen Bericht in der Eurams, war ja klar:-) In ihrer heutigen Ausgabe, hat es die seriöse FAZ tatsächlich geschafft 5 Nebenwerte vorzustellen, sie durch die Bank Schrott und hochspekulativ sind, wobei hier Nabaltec eine Ausnähme macht. Die übrigen Werte waren Halloren, Sangui Biotech, Grand Property, Berliner Synchron???? Verstehe nicht, was die FAZ hier geritten hat.

Vielen Dank!  

Naja, ich habe den Artikel in der FAZ zwar nicht gelesen und denke du meinst nicht "Grand Property" sondern "Grand City Properties". Warum dieser Wert Schrott sein soll, würde mich dann doch interessieren. Die letzten 2 Jahre habe ich damit prächtig verdient und es ist m.E. der beste Immowert mit Fokus Deutschland, neben der strategischen Ausrichtung überzeugen mich auch kerngesunde Finanzkennzahlen, sowie die nach wie vor moderate Bewertung mit einem zu erwartenden 2016er KGV von unter 10 sehen und Dividendenrendite von knapp 3%.
Gerne erwarte ich deine Antwort, da ich dich hier den Eindruck hatte, dass du durchaus ein kompetenter Analytiker und Anleger bist.

Und um damit zum eigentlichen Thema Hypoport zurück zu kommen, hier hatte ich mir die letzten Wochen auch eine grössere Position aufgebaut mit dem Ziel eines langfristigen Investments. Kursziele sind zwar immer mit Vorsicht zu geniessen, ich sehe hier jedoch insbesondere durch die massiven Skaleneffekte auf 5-10 Jahre die Möglichkeit bei positivem Verlauf und bspw. Expansion der Plattform über Deutschland hinaus 200 EUR nicht für ausgeschlossen.
Schönes Wochenende  

Ich ein kompetenter Analytiker und Anleger? Ich bin der Beste:-)

Scherz beiseite, mit Grand City Properties hast du Recht, dies ist ein gutes Unternehmen, welches natürlich wie jedes Immounternehmen von den derzeitigen Finenzierungsbedingungen profitiert. Der Rest aus dem FAZ Artikel sind aber riskante Klitschen.

Mit 200 EUR Kursziel, hast du mich als größter Hypoport Optimist abgelöst:-) Würde einer Marketcap von 1,2 Milliarden entsprechen. Langfristig durchaus möglich, hierfür muss sich aber Europace auch in anderen europäischen Ländern durchsetzen. Glaube nicht, dass man die Milliarde nur mit dem Wachstumspotential in Deutschland schafft, obwohl dieses noch sehr erheblich ist (vor allem wenn der Finanzierungsmarkt jetzt selbst zu wachsen beginnt).

Ist m.E überhaupt nicht unrealistisch. Wenn man sich anschaut was eine Fidelity national Information Services in den usa Wert Ist: 18,5 Mrd USD!!!! Ok, der US-Markt ist grösser, aber  grundsaetzlich machen beide das gleiche. Die haben 50% Marktanteil in usa. Wenn Europace die Sparkassen und Raiffeisenbanken nicht nur wie bisher mit x-Mio pro Jahr Kosten  prozessual anschliesst sondern in den naechsten paar Jahren aufgrund des Kostendrucks und Regulation die Transaktionsvolumina über Europace laufen und die jahrelangen Investionen von uns sich auszahlen spricht m.E nichts gegen Bewertungen jenseits der 100 aber bis zur Dausend ist es noch weit :-). Wenn ich ehrlich bin sehe ich hier sogar mehr als ein Tailrisk das dies mittelfristig Realität  wird, sonst würde ich nicht Hypoport als aussichtsreichsten Nebenwert der letzten Jahre sehen und dementsprechend gewichten :-)  

ist wirklich ne andere Hausnummer als Hypoport:-) Dagegen spielt Hypoport nicht einmal in der Bezirksliga. Als Vergleichsunternehmen daher nur bedingt geeignet.

Unabhängig davon, hatte ich ja bereits schon einmal erwähnt, dass ich Hypoport als einzigen deutschen Nebenwert (also kein Indexwert) die Milliarde Marketcap zutraue. Klar gibt es noch ein paar Biotechs, die es Theorethisch auch schaffen können, aber die betrachte ich immer als Lottolose, also seriös nicht einschätzbar.

Was mein Kursziel von 50-60 EUR Ende 2016 anbetrifft - also den aus meiner Sicht fairen Wert des Unternehmens zu diesem Zeitpunkt - bin ich durchaus pragmatisch. Bei meiner Annahme bin ich immer von einem stagnierenden Gesamtmarkt für Finanzierungen ausgegangen. Sollte dieser Markt jetzt selbst mit 10% p.a. In den kommenden Jahren wachsen (5% höhere Darlehen wegen Preissteigerungen, 5% mehr Transaktionen wegen Neubauten), dann würde sich mein fairer Wert auch auf 80-100 EUR erhöhen. Um Pushvorwürfe zu entkräften. Wenn Hypoport jetzt nur noch mit 5% p.a. wachsen sollte, liegt der faire Wert bei nach meiner Auffassung bei 30-35 EUR Ende 2016. Erwartet man in Zukunft Nullwachstum, sollte man jetzt sofort verkaufen.

Nochmals zur Erläuterung. Bei einem fairen Wert unterstelle ich, dass bei langfristigen Halten keine Überrenditen mehr erzielbar sind, d.h. dass sich dann der künftige Wertzuwachs analog zur durchschnittlichen Nebenwerterendite von 10-12% entwicklen wird. Da ich persönlich versuche 20% p.a. über den Zyklus zu erreichen, würde ich mich dann aufgrund der deutlich gesunkenen Opportunitätskosten nach besseren Alternativen umschauen. Allerdings werden diese mit jedem Jahr der Hausse immer seltener, zumal eine vergleichbare Managementqualität auch schwer zu finden ist. Insofern bleibt dann natürlich auch das weitere Halten der Aktien eine Option.