Noratis AG - ImmoHype 2017

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mit der Veröffentlichung des Geschäftsberichts hat Noratis die vorab gemeldeten Zahlen weitgehend bestätigt. Demnach konnte der Umsatz ungeachtet der deutlichen Eintrübung des Marktumfelds zwar noch um 16 Prozent auf 85,6 Mio. Euro gesteigert werden, doch das EBIT blieb bedingt durch niedrigere Margen und ein negatives Bewertungsergebnis mit 12,5 Mio. Euro um mehr als ein Drittel unter dem Vorjahresniveau.

Auf der Ebene des Vorsteuer- und des Nettoergebnisses konnte dies – wie auch die erhöhten Zinsen – allerdings durch hohe Erträge aus der Marktwertanpassung von Zinssicherungsinstrumenten zum großen Teil kompensiert werden, weswegen der Jahresüberschuss lediglich um 13 Prozent auf 8,2 Mio. Euro gesunken ist.

Da sich der positive Effekt der Marktwertanpassung im laufenden Jahr wegen der erforderlichen Zeitwertanpassung wieder teilweise umkehren wird, wird Noratis erst jetzt die volle Wucht des Zinsanstiegs zu spüren bekommen und rechnet deswegen mit einem negativen Ergebnis. Wie hoch dieses ausfällt, hängt davon ab, in welchem Umfang im aktuellen Umfeld noch Verkäufe realisiert werden können, ob es weiteren Abwertungsbedarf im Immobilienvermögen geben wird und, vor allem, wie sich die Zinsen weiter entwickeln.

Bezüglich des ersten dieser Punkte sind wir nun etwas zuversichtlicher, weil Noratis davon spricht, ein Verkaufsvolumen nicht weit unter dem Vorjahresniveau anzustreben, und bereits ca. die Hälfte des Ziels nach eigenen Angaben realisiert hat. Wir haben deswegen den in unserem Modell unterstellten Rückgang des Verkaufsvolumens auf -25 Prozent halbiert, woraus sich für 2023 eine Anhebung der Umsatz- und Ergebnisschätzungen ergeben hat. Gleichzeitig haben wir aber den weiteren Zinsanstieg berücksichtigt, so dass sich unser Kursziel in Summe etwas ermäßigt hat.

Mit 19,00 Euro liegt es ein Drittel unter dem NAV zum Jahreswechsel, was wir für ausreichend konservativ betrachten. Das aktuelle Kursniveau von rund 10 Euro sehen wir deswegen als von übertriebener Skepsis geprägt, zumal Noratis aufgrund der stützenden Rolle des Großaktionärs über gute Finanzierungsreserven verfügt, mit denen die sich in der Branchenkrise zwangsläufig ergebenden Chancen genutzt werden könnten. Vor allem aber sehen wir das Geschäftsmodell akut zwar wegen des Zinsanstiegs unter Margendruck, in längerer Perspektive aufgrund des anhaltenden Mangels an günstigem Wohnraum als ausgesprochen stabil und potenzialträchtig.

Vor diesem Hintergrund bestätigen wir das Urteil „Buy“ mit dem Kursziel 19,00 Euro.

Die Studie steht hier als kostenloser Download zur Verfügung.

Weitere Publikationen sowie Informationen über das Konzept und die Research-Leistungen von SMC finden Sie unter www.smc-research.com/"

... sieht im aktuellen kursniveau "übertriebene Skepsis"; NORATIS verfüge "aufgrund der stützenden Rolle des Großaktionärs über gute Finanzierungsreserven, mit denen die sich in der Branchenkrise zwangsläufig ergebenden Chancen genutzt werden könnten"; das geschäftsmodell der NORATIS stehe im augenblick unter margendruck (zinsanstieg), sei auf längere sicht wegen "des anhaltenden Mangels an günstigem Wohnraum ausgesprochen stabil und potenzialträchtig"(vgl. seite 8, rechte spalte unten, auf https://www.smc-research.com/wp-content/uploads/2023/06/2023-06-05-SMC-Update-Noratis_frei.pdf)

das war abzusehen (s. beiträge oben), ganz dumm ist der markt halt doch nicht (aktie notiert ⅔ unter dem NAV zum 31.12.2022 (28,79 je aktie))

https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2023/06/PD23_245_61262.html: gut für käufer, schlecht für verkäufer

der häusermarkt ist ein käufermarkt geworden, https://windisch-immobilien.de/was-bedeutet-ein-kaeufermarkt-in-der-immobilienbranche/

"Fehlen bald 700.000 Wohnungen?" https://www.stern.de/wirtschaft/news/wohnen--ifo--wohnungsbau-schrumpft-in-kommenden-jahren-stark--33564624.html#:~:text=Beim%20zuletzt%20stark%20stockenden%20Neubau,das%20Ifo%20am%20Freitag%20mitteilte.

die hohe nachfrage nach bezahlbarem wohnraum kommt dem geschäftsmodell der NORATIS AG entgegen; NORATIS kann bei ihrem ankeraktionär Merz Real Estate GmbH & Co. KG (aktienanteil: 49,05% zum 31.12.2022, vgl. geschäftsbericht 2022, seite 89) noch 36mio EUR für kapitalmaßnahmen abrufen (investoren- und festbezugsvereinbarung, vgl. geschäftsbericht 2022, seite 49) 

"Never let a good crisis go to waste" ("Lass niemals eine gute Krise ungenutzt verstreichen", Winston Churchill, als er nach dem zweiten weltkrieg an der gründung der Vereinten Nationen arbeitete)

"NAV pro Aktie von 26,15 EUR", vgl. Halbjahresbericht 2023, Seite 22 und 47 oben, https://noratis.de/wp-content/uploads/2023/09/DE_Noratis_1HJ_2023_online_geschuetzt.pdf

die Merz Real Estate hat im zuge einer investorenvereinbarung mit Noratis ihren aktienanteil an Noratis auf 49,1% erhöht, https://www.nebenwerte-magazin.com/noratis-cfo-im-interview-wir-haben-unsere-strategie-erweitert/; der durchschnittliche aktienerwerbspreis der Merz Real Estate liegt wohl ca. dreimal so hoch wie der aktuelle aktienkurs der Noratis (7,00 EUR)

... investieren nicht --wie die meisten privatanleger-- in aktien k u r s e 

family-offices brauchen für investments keine börse, siehe AURELIUS Equity Opportunities SE & Co. KGaA (vielleicht kehrt eines tages auch die Noratis der börse den rücken) 

Jochen Schmitt, finanzanalyst bei Metzler Capital Markets hält ein theoretisches szenario, in dem Merz Real Estate ihren anteil an Noratis weiter erhöhen könnte, für nicht ausgeschlossen; Schmitt geht davon aus (stand 18.09.2023), dass Noratis von den 50mio lt. investorenveinbarung mit Merz Real Estate 36mio noch nicht zur verbesserung der kapitalstruktur abgerufen hat 

es könnte auch etwas anderes entreten, denn der börsenwert der Noratis beträgt nur noch (4.818.027 aktien x 6,70 EUR =) 32,3mio; theoretisch könnte das für den Noratis-vorstand und -aufsichtsrat ein anreiz sein, die einbeziehung der aktie in Scale und Basic Board der Frankfurter Wertpapierbörse zu kündigen (§ 27 bzw. § 30 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Deutsche Börse AG für den Freiverkehr an der Frankfurter Wertpapierbörse) 

https://www.eqs-news.com/de/news/adhoc/noratis-ag-noratis-ag-beschliesst-kapitalerhoehung-mit-bezugsrecht-und-plant-barkapitalerhoehung-im-anschluss-sowie-anpassung-der-unternehmensstrategie/1939289

"Die Bestandshaltung von Immobilien durch die Noratis ... soll nunmehr stärker forciert werden"

... die Merz Real Estate GmbH & Co. KG, weil sie durch die (zwei) geplanten kapitalerhöhungen der Noratis AG vom bisherigen haupt- und ankeraktionär zum (möglicherweise 70%igen) mehrheitsaktionär der Noratis AG werden könnte und ihren durchschnittlichen Noratis-einstandskurs (s. oben v. 05.10.2023) verbilligen würde

zwei kapitalerhöhungen machen es möglich: bei einem NAV/Aktie von 28,79 € NAV/Aktie per 31.12.2022, https://noratis.de/noratis-ag-bestaetigt-vorlaeufige-zahlen-2022-und-veranstaltet-webcast-zu-den-ergebnissen/,  gelangt die Merz Real Estate GmbH & Co. KG zu traumpreisen an die aktienmehrheit (vermutlich rd. 60%) der Noratis AG (der NAV/Aktie läge nach den kapitalerhöhungen nur wenig unter 20 €, schätzungsweise bei 19,00 - 19,50 €)

@brizzy007: lies §§ 327a – 327f AktG, oder erwartest du ein sogenanntes "Sonstiges*** Kaufangebot" des hauptaktionärs?

*** "Sonstiges", denn Noratis fällt nicht unter das Wertpapiererwerbs- und Übernahmegesetz (WpÜG)

... vom Noratis-vorstandsvorsitzenden und -minderheitsaktionär (5,9%) Igor Christian Bugarski (fragt sich, zu welchem preis): https://www.eqs-news.com/de/news/directors-dealings/noratis-ag-igor-christian-bugarski-verkauf/1941923

("Vor dem Hintergrund einer im März 2020 getroffenen Vereinbarung zwischen Herrn Bugarski und der Merz Real Estate GmbH & Co. KG wird diese weitere Aktien an der Noratis von Herrn Bugarski erwerben", https://www.eqs-news.com/de/news/adhoc/noratis-ag-noratis-ag-beschliesst-kapitalerhoehung-mit-bezugsrecht-und-plant-barkapitalerhoehung-im-anschluss-sowie-anpassung-der-unternehmensstrategie/1939289)

die Noratis-aktie wird heute, 21.11, "ex Bezugsrecht" gehandelt, https://www.xetra.com/xetra-de/newsroom/xetra-newsboard/XETR-CAPITAL-ADJUSTMENT-INFORMATION-21.11.2023-DE000A2E4MK4-3761616

rückblick 17.11.2023: Noratis-aktienverkauf Bugarski --> Merz Real Estate GmbH & Co. KG: 191.110 aktien / 4.818.027 gesamtzahl aktien = 3,97%, https://www.eqs-news.com/de/news/directors-dealings/noratis-ag-igor-christian-bugarski-verkaufpreis-nicht-bezifferbar-basierend-auf-bewertung-zum-31-12-2023volumen-191-110/1941981

"Berichtigung der Veröffentlichung vom 17.11.2023 bzgl. der Art des Geschäfts": https://www.eqs-news.com/de/news/directors-dealings/noratis-ag-igor-christian-bugarski-verkauf-von-191-110-aktien-preis-basierend-auf-bewertung-zum-31-12-2023-durch-ausuebung-von-verkaufsoptionen/1945777

Noratis-CEO Bugarski verkaufte also die 191.110 Noratis-aktien an den mehrheitsaktionär Merz Real Estate GmbH & Co. KG durch o p t i o n s vertrag (vertrag über eine v e r k a u f s option, "put-option"), der Bugarski (käufer der verkaufsoption) berechtigte (nicht verpflichtete), die aktien an Merz Real Estate zum preis vom 31.12.2023 zu verkaufen

über den aktienpreis zum 31.12.2023 lässt sich nur spekulieren; Bugarski und/oder Merz Real Estate könnten möglichwerweise versucht sein, den aktienpreis zum 31.12.2023 durch größere aktienkäufe bzw. -verkäufe zu ihren gunsten zu beeinflussen

wie oben angesagt (15.11.23 16:46): 

"Bei der Kapitalmaßnahme hat Merz 734.566 neue Aktien im Rahmen der Backstop- und Festbezugsvereinbarung erworben und damit ihren Anteil an der Noratis AG auf 59,9 % erhöht", https://www.eqs-news.com/de/news/corporate/noratis-ag-schliesst-kapitalerhoehung-erfolgreich-ab/1955965