Noratis AG - ImmoHype 2017

Ob das alles wohl schon im Kurs eingespreist ist?  

... als Aktienwerte", eine binsenweisheit des legendären investors Sir John Templeton (1912-2008) 

@MRTRILLION3: der wert von aktien wie die der NORATIS AG verändert sich weniger schnell und weniger stark als der börsenkurs (aktuell 11,70), weil sich das unternehmen nicht so schnell verändert

 

boersengefluester.de v. 03.01.2023: https://www.boersengefluester.de/noratis-stabilisierung-2-0/

a) boersengefluester.de: "Derzeit wird Noratis mit einem Abschlag von einem knappen Drittel auf das zum Halbjahr ausgewiesene Eigenkapital gehandelt"

  ◘ eigenkapital 30.06.2022: 

     86,562mio, https://noratis.de/wp-content/uploads/2022/09/Noratis-AG-Halbjahresbericht-2022.pdf

  ◘ market cap: 

    4,818027mio aktien, https://noratis.de/investor-relations/

    * 11,70  aktienkurs am 05.01.2022 (xetra, 04.01.22)

    = 56,4mio = 35% abschlag von 86,562mio

b) boersengefluester.de: "Noch interessanter ist der Discount von mittlerweile 60 Prozent auf den um die stillen Reserven ergänzten Substanzwert (NAV) des Unternehmens"

c) boersengefluester.de: "Mittlerweile wird der Titel nur noch zu knapp 12 Euro gehandelt. Nun haben in dem Zeitraum nahezu alle Aktien aus dem Immobiliensektor deutlich zweistellig an Wert verloren, aber bei Noratis hatten wir schon allein deshalb eine deutlich bessere Performance erwartet, weil 

   a) das Geschäftsmodell vergleichsweise stabil ist und 

   b) mit Merz Real Estate – es handelt sich um ein Immobilienvehikel des Frankfurter Gesundheitsunternehmens Merz  Pharma – ein Großaktionär zur Seite steht, der  allein bis 2024 zusätzliches Eigenkapital von 50 Mio. Euro zugesichert hat, wovon weiterhin erst 14 Mio. Euro gezogen sind."

 

… dass wir die Objekte in Celle Nordfeld und Celle Holzhof nach umfangreicher Weiterentwicklung nun erfolgreich veräußern konnten. Damit haben wir einen wichtigen Schritt zur Erfüllung unseres Verkaufsziels 2023 gesetzt“, https://www.eqs-news.com/de/news/corporate/noratis-ag-noratis-verkauft-immobilienportfolio-in-celle/1750059

 

entgegen dem DAX (-2%)

Börse	letzter	letzter Kurs	Diff	Volumen	Geld	Brief	Hoch
	Umsatz		%	kumuliert	G-Vol	B-Vol	Tief
XETRA	24.03.2023	12,80 EUR	0,50	1.620	12,60	12,90	12,80
	11:52:10		4,07 %	2.024	404	1.404	12,40

 

Wolken werden dichter: 

Immobilienpreise fallen deutlich (Stern.de)

Stärkster Rückgang seit 2007 – Immobilienpreise fallen deutlich (Welt.de)

 

So dicht die im Beitrag hierüber geschilderten Wolken auch sein mögen: Die gute Nachricht ist, daß der Kursverfall von Noratis (und anderen Immobilienaktien, ich bin auch bei der LEG investiert) jetzt langsam womöglich doch einen Boden erreicht.

Vielleicht geht es nochmal auf €10 herunter - dann würde ich das als Nachkaufgelegenheit sehen.

Letztes Jahr notierte die Aktie ab 24.6. ex-Dividende, HV war dann am 19.7. (s. Link hierunter). Das läßt Interessierten noch ein wenig Zeit, sich das Ganze durch den Kopf gehen zu lassen.

Eine Zeitlang hatte ich schon überlegt, ob ich meine LEG-Stücke nicht runtergewichten und zumindest ein Teil davon zu Noratis rüberschaufeln soll. Letztlich habe ich die Finger davon gelassen und warte lieber ab, ob Noratis dem Beispiel von TAG und LEG folgen und die Dividende ebenfalls streichen wird, um damit in energetische Sanierungen investieren zu können.

Immobilienkurse sind weltweit eingebrochen. Auch in USA, Australien, Singapur haben REITs Federn gelassen, von China Evergrande mal ganz zu schweigen. Angesichts des Ukrainekriegs und eingedenk des Umstands, daß ich ETWs in Deutschland besitze verfolge ich diese Entwicklung sehr aufmerksam. Sollten auch diese ausländischen REITs um über 40% ins Minus rutschen, könnte ich mir vorstellen, einen Verlust mit LEG und Noratis zu realisieren und dorthin umzuschichten. Denn in diesen Ländern laufen die Dividenden weiter und so würde gesamtvermögenstechnisch ein Klumpen aufgelöst. Zudem rechne ich dort auch früher mit einer Erholung als in einem Deutschland.

Aktuell sitze ich die Kursverluste also erst mal weiter aus und warte ab, wie die Dinge sich infolge der Zinserhöhungen jetzt weiter entwickeln werden. Mir scheint, die Immobilienblasen der vorgenannten Länder platzen zeitlich versetzt zu der deutschen. Zudem hege ich die Hoffnung, daß in Deutschland auch Förderungsmittel für energetische Maßnahmen bereitgestellt werden, wovon vor allem Wohnungssanierer wie Noratis unmittelbar profitieren würden.

Mit etwas Glück werden sich die deutschen Immobilienaktien bis Jahresende vielleicht doch noch ein wenig erholen, falls tatsächlich solche Maßnahmen in Aussicht gestellt werden (Börse handelt Zukunft!), während sich woanders die REITs auf eine Weise verbilligt haben, daß eine Umgewichtung sich zumindest in meinem speziellen Fall lohnt?

Abwarten - irgendwas geht immer.  

top-gewinner unter den deutschen standardwerten ist aktuell die aktie von Vonovia SE mit einem plus von 7,1% (xetra); die aktie musste zuletzt --wie die die aktie der NORATIS AG-- schwer federn lassen

 

Noratis hat in den letzten Wochen kaum verloren im Vergleich zu den anderen Immobilienwerten. Villeicht holen sie das jetzt nach.  

... keine umbuchung von immobilien aus dem umlauf- in das anlagevermögen, also keine hebung stiller reserven; daher werden "sowohl EBIT als auch EBT ... unter dem Ergebnis des Geschäftsjahres 2021 liegen, aber noch deutlich im positiven Bereich. Hierzu trägt insbesondere der positive Ergebnisbeitrag aus der Marktbewertung von Derivaten (Zinssicherungsgeschäfte) bei.” 

“In 2023 rechnet Noratis aktuell mit einem negativen Ergebnis vor Steuern, das zu einem wesentlichen Teil durch die laufzeitbedingte Veränderung der Marktwerte der Derivate (Zinssicherungsgeschäfte) beeinflusst wird, die in 2022 das Finanzergebnis noch stark positiv beeinflusst haben."

https://www.eqs-news.com/de/news/adhoc/noratis-ag-erwartetes-ergebnis-2022-wird-hinter-der-prognose-zurueckbleiben-keine-dividendenzahlung-geplant-portfoliobewertung-bestaetigt-fuer-2023-wird-ein-negatives-ergebnis-erwartet/1789157

 

 

[...]"Denn sinkt der Wert von beliehenen Immobilien weiter, könnten die kreditgebenden Banken gezwungen sein, als Sicherheit zusätzliches Eigenkapital nachzufordern. Das wiederum dürfte noch mehr Besitzer überfordern und zum Verkauf zwingen, mit entsprechenden Folgen für die Preise.

Banken- und Immobilienkrise beeinflussen sich gegenseitig
Diese Entwicklung trifft nicht nur Eigenheimbesitzer, sondern auch Wohnungsunternehmen bis hin zu den großen Immobilien-Konzernen."[...]

 

Just for the record: Bin ausgestiegen und stattdessen in zwei US-Werte rein, die ich schon lange auf der Watchlist hatte und die in etwa so sehr abgeschmiert sind wie Noratis - nur daß ich hier von denen eine frühere und nachhaltigere Erholung erwart als vom deutschen Immobiliensektor.  

@MRTRILLION3: dein posting steht in keinem zusammenhang mit der aktie von NORATIS AG und ist daher unsinn

die heutige meldung hat mit der "Veränderung der Marktwerte der Derivate (Zinssicherungsgeschäfte [der Noratis AG])" zu tun, siehe S. 90 des Geschäftsberichts 2021, https://noratis.de/wp-content/uploads/2022/05/D_01_Noratis_GB_2021_ONLINE_GESCHUETZT.pdf:

 

nur für das protokoll: im 1. halbjahr 2022 hoben die am markt gestiegenen (baufinanzierungs-)zinsen (siehe chart unten) die marktwerte der zinssicherungs-derivate der Noratis AG, https://www.eqs-news.com/de/news/corporate/noratis-ag-bestaetigt-prognose-nach-guter-geschaeftsentwicklung-im-1-halbjahr-2022/1662751; wenn die zinsen --wie seit dem 2. halbjahr 2022-- stagnieren (oder wieder leicht fallen), könnte der gegenteilige effekt eintreten - that's all, vermute ich, der aktienmarkt scheint es ebenso zu sehen (aktueller aktienkurs: 10,30/10,50)​

 

noratis muss zwingend Kosten einsparen (mind. 50%). Downsizing und Geschäftsmodell kritisch hinterfragen. Option 1: Merz übernimmt noratis zu 100%; Option 2: ein großer Bestandhallter übernimmt noratis (eher unwahrscheinlich). In der heutigen Form wird noratis jedenfalls an der Börse keine Zukunft haben...meine Meinung.  

https://www.value.ag/pressemitteilung-value-data-insights-1-quartal-2023/

Value AG: "Am Mietwohnungsmarkt stiegen die Preise hingegen weiter, mit 0,4 % allerdings weniger stark als im Vorquartal. Das Angebot bleibt hingegen extrem knapp und stagniert auf niedrigem Niveau." (siehe grafik unten)

@CFLER ("Was muss jetzt passieren"): n i c h t s muss seitens der NORATIS AG passieren! ​

 

8,3mio EUR / 4,818027mio aktien = 1,72 EUR je aktie (vorjahr 1,97 EUR)

https://www.eqs-news.com/de/news/corporate/noratis-ag-vorlaeufiges-konzernergebnis-2022-trotz-schwieriger-marktbedingungen-mit-83-mio-euro-nur-leicht-unter-vorjahr-95-mio-euro/1797829

 

... hat NORATIS davon abgesehen, einen teil ihres immobilienportfolios anders zu verwenden und aus dem umlaufvermögen ("Vorratsimmobilien") umzugliedern in das anlagevermögen ("Anlageimmobilien" = "als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien"); NORATIS hat damit auf die hebung stiller reserven (= positive ergebnisbeiträge aus immobilienneubewertung) verzichtet

2023 könnten fehlende positive neubewertungsergebnisse zu einem negativen gesamtergebnis führen; grund: gestiegene zinsaufwendungen und (nicht-liquiditätswirksame) laufzeitbedingte abschreibungen auf die marktwerte der zinssicherungs-derivate (d.s. finanzielle forderungen aus zinssicherungsgeschäften***) 

die bilanzposition zinssicherungs-derivate*** hat nach mA keinen einfluss auf die längerfristige bewertung der NORATIS-aktie (gleicher ansicht: Jochen Schmitt, aktienanalyst für Real Estate bei Metzler Capital Markets, v. 06.04.2023, der das kurzfristige "kursziel" der aktie aber deutlich zurückgenommen hat, https://noratis.de/wp-content/uploads/2023/04/2023-04-14_Metzler.pdf)

***NORATIS hatte zur absicherung des zinsänderungsrisikos aus finanzverbindlichkeiten zinsbegrenzungsoptionen (sogenannte zinscaps) abgeschlossen (abgesicherter wert zum 30.06.2022: 195,2mio); die bewertung der zinscaps erfolgt zu marktwerten, zB führte das steigende zinsniveau in H1/2022 zu einer erhöhung der marktwerte der zinscaps (= nicht realisierte gewinne) um 3,7mio (eine rolle spielen zB die Euribor-Zinsen 3 Monate)

 

... bewertet Jochen Schmitt, aktienanalyst für Real Estate bei Metzler Capital Markets, in seiner information vom 06.04.2023 für professionelle kunden insgesamt weiterhin positiv: "Noratis erwirbt Wohneinheiten mit Modernisierungsbedarf in einer Größenordnung, die für die meisten Privatanleger oft zu groß, für viele institutionelle Investoren aber zu klein ist. Nach der Modernisierung verkauft Noratis die Objekte häufig an institutionelle Investoren weiter, die an Mieteinnahmen interessiert sind. Auch will Noratis in ihrer Bilanz mehr Wohnungen zu Vermietungszwecken halten [Anlagevermögen]. Die Firmenkonstellation deute darauf hin, dass erfahrene Führungskräfte eingestellt wurden und seit Jahren bei Noratis bleiben. 

Aus Sicht des Analysten verleiht nicht zuletzt die Aktionärsstruktur der NORATIS Stabilität: Die Merz Real Estate GmbH & Co. KG hält einen Anteil von ca. 49 % an Noratis (Merz Real Estate ist Tochtergesellschaft der in Familienbesitz befindlichen Merz-Gruppe, eines diversifizierten Konzerns, der seine Wurzeln in der Pharmaziebranche hat). Im Jahr 2020 hat sich Merz Real Estate verpflichtet, bis 2024 mit bis zu 50 Mio. Euro das Wachstum der NORATIS durch Kapitalmaßnahmen zu finanzieren. Seitdem hat Merz bereits ca. 14 Mio. Euro für zwei Kapitalerhöhungen im Jahr 2020 aufgewendet.”

 

grafik unten (aus https://www.sparkasse-bamberg.de/content/dam/myif/spk-bamberg/work/dokumente/pdf/auslandsgeschaeft/Zinscap-Kauf.pdf?n=true#:~:text=Ein%20Zins%2DCap%20ist%20ein,)%20und%20einen%20Referenzzinssatz%20(z. ):

 

... der nicht gerechtfertigt ist", konstatiert heute Dr. Adam Jakubowski (sc consult GmbH), https://www.smc-research.com/wp-content/uploads/2023/05/2023-05-03-SMC-Updatet-Noratis_frei.pdf

 

https://www.eqs-news.com/de/news/corporate/noratis-ag-noratis-ag-bestaetigt-vorlaeufige-zahlen-2022-und-veranstaltet-webcast-zu-den-ergebnissen/1829013

 

"

mit der Veröffentlichung des Geschäftsberichts hat Noratis die vorab gemeldeten Zahlen weitgehend bestätigt. Demnach konnte der Umsatz ungeachtet der deutlichen Eintrübung des Marktumfelds zwar noch um 16 Prozent auf 85,6 Mio. Euro gesteigert werden, doch das EBIT blieb bedingt durch niedrigere Margen und ein negatives Bewertungsergebnis mit 12,5 Mio. Euro um mehr als ein Drittel unter dem Vorjahresniveau.

Auf der Ebene des Vorsteuer- und des Nettoergebnisses konnte dies – wie auch die erhöhten Zinsen – allerdings durch hohe Erträge aus der Marktwertanpassung von Zinssicherungsinstrumenten zum großen Teil kompensiert werden, weswegen der Jahresüberschuss lediglich um 13 Prozent auf 8,2 Mio. Euro gesunken ist.

Da sich der positive Effekt der Marktwertanpassung im laufenden Jahr wegen der erforderlichen Zeitwertanpassung wieder teilweise umkehren wird, wird Noratis erst jetzt die volle Wucht des Zinsanstiegs zu spüren bekommen und rechnet deswegen mit einem negativen Ergebnis. Wie hoch dieses ausfällt, hängt davon ab, in welchem Umfang im aktuellen Umfeld noch Verkäufe realisiert werden können, ob es weiteren Abwertungsbedarf im Immobilienvermögen geben wird und, vor allem, wie sich die Zinsen weiter entwickeln.

Bezüglich des ersten dieser Punkte sind wir nun etwas zuversichtlicher, weil Noratis davon spricht, ein Verkaufsvolumen nicht weit unter dem Vorjahresniveau anzustreben, und bereits ca. die Hälfte des Ziels nach eigenen Angaben realisiert hat. Wir haben deswegen den in unserem Modell unterstellten Rückgang des Verkaufsvolumens auf -25 Prozent halbiert, woraus sich für 2023 eine Anhebung der Umsatz- und Ergebnisschätzungen ergeben hat. Gleichzeitig haben wir aber den weiteren Zinsanstieg berücksichtigt, so dass sich unser Kursziel in Summe etwas ermäßigt hat.

Mit 19,00 Euro liegt es ein Drittel unter dem NAV zum Jahreswechsel, was wir für ausreichend konservativ betrachten. Das aktuelle Kursniveau von rund 10 Euro sehen wir deswegen als von übertriebener Skepsis geprägt, zumal Noratis aufgrund der stützenden Rolle des Großaktionärs über gute Finanzierungsreserven verfügt, mit denen die sich in der Branchenkrise zwangsläufig ergebenden Chancen genutzt werden könnten. Vor allem aber sehen wir das Geschäftsmodell akut zwar wegen des Zinsanstiegs unter Margendruck, in längerer Perspektive aufgrund des anhaltenden Mangels an günstigem Wohnraum als ausgesprochen stabil und potenzialträchtig.

Vor diesem Hintergrund bestätigen wir das Urteil „Buy“ mit dem Kursziel 19,00 Euro.

Die Studie steht hier als kostenloser Download zur Verfügung.

Weitere Publikationen sowie Informationen über das Konzept und die Research-Leistungen von SMC finden Sie unter www.smc-research.com/"

 

... sieht im aktuellen kursniveau "übertriebene Skepsis"; NORATIS verfüge "aufgrund der stützenden Rolle des Großaktionärs über gute Finanzierungsreserven, mit denen die sich in der Branchenkrise zwangsläufig ergebenden Chancen genutzt werden könnten"; das geschäftsmodell der NORATIS stehe im augenblick unter margendruck (zinsanstieg), sei auf längere sicht wegen "des anhaltenden Mangels an günstigem Wohnraum ausgesprochen stabil und potenzialträchtig"(vgl. seite 8, rechte spalte unten, auf https://www.smc-research.com/wp-content/uploads/2023/06/2023-06-05-SMC-Update-Noratis_frei.pdf)