Eyemaxx Real Estate - Marktführer in Osteuropa

sind offensichtliches Bashing und Spamming. Sie machen diesen Thread nur sehr schwer lesbar. Kann nicht bitte jemand der Moderatoren etwas dagegen unternehmen.  

als natürliche Begründung für aktuell negativen Cash Flow

Bei den Beiträgen der letzten Tage von Raimund James wurde das spezielle Geschäftsmodell von EYEMAXX nicht berücksichtigt.

Nach den in diesen Beiträgen aus den diversen Bilanzen und Halbjahresberichten dargestellten Zahlen scheint bei der Kommentierung und den daraus abgeleiteten Schlussfolgerungen  das Verständnis für die tatsächliche operative Geschäftstätigkeit von EYEMAXX als Entwickler von Immobilienprojekten sowie als Bestandshalter von Immobilien mit den bilanziellen Gesetzmäßigkeiten dieser Geschäftstätigkeiten grundsätzlich zu fehlen.

Diese branchenbedingten Faktoren sind bei aussagefähigen Kommentaren nach einer Bilanzanalyse jedoch grundsätzlich zu berücksichtigen. Dazu kommt noch,  dass auch die Auswirkungen der von Herrn Müller mehrfach  kommunizierten Expansionsstrategie einbezogen werden müssen. Die Projektpipeline hat sich ja in den letzten eineinhalb Jahren auf aktuell 740 Millionen EURO nicht weniger als verdreifacht und eine weitere Erhöhung mit dem Einstieg in neue Segmente wurde vor kurzem angekündigt. Diese Fakten haben die Analysten von GBC und SRC bei Ihren Analysen von EYEMAXX mit gleichlautenden Kursempfehlungen von 19,00 EURO wohl auch mit berechnet.

Daraus folgt, dass aus der simplen Aneinanderreihung von Zahlenreihen aus vergangenen Bilanzen und Halbjahresberichten allein noch keine oder sogar falsche Schlüsse über die tatsächliche Ertragskraft, die eben bei EYEMAXX in den konkreten Entwicklungsprojekten steckt, gezogen werden können.

Zum Verkauf bestimme Immobilienentwicklungsprojekte laufen eben über mehrere Jahre und weder dürfen alle Aufwendungen noch Projektgewinne bilanziell aktiviert werden.
Auch bei Vorausverkäufen von Projekten, so genannten Forward Sales, die EYEMAXX offenbar gerne macht, dürfen Gewinne erst nach Fertigstellung und Übergabe an den Käufer ausgewiesen werden. Einige derartige Vorausverkäufe noch vor Baubeginn hat EYEMAXX in den letzten Monaten ja auch gemeldet.
Dagegen gab es in den Jahren 2016 und 2017 bereits einige Meldungen von EYEMAXX über Fertigstellungen und Übergaben von Projekten an die Endinvestoren. Dabei handelte es sich jedoch noch um kleinere Projekte mit wohl auch entsprechend kleineren bilanzierungsfähigen Erträgen aus vor 2016 begonnen Projekten; also aus Vorjahren,  als die Projektpipeline auch noch viel kleiner war.

Diesen Erträgen stehen andererseits bestimmte Aufwendungen aus aktuellen Projektentwicklungen gegenüber, da nicht alle Kosten von Projektentwicklungen tatsächlich als Errichtungskosten bilanziell aktiviert werden dürfen. Da sich zusätzlich das Projektvolumen insgesamt stark erhöht hat, ist ein negativer operativer Cashflow in der aktuellen starken Expansionsphase von EYEMAXX ganz normal.

Dies begründet andererseits aber auch die niedrige Steuerquote von EYEMAXX, da diese nicht aktivierungsfähigen Aufwendungen mit den Gewinnen aus fertiggestellten und an die Käufer übergebenen Projekten eben auch steuermindernd verrechnet werden können.
Bei den als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien, also Immobilien und Beteiligungen, die nicht zum Verkauf bestimmt sind,  sind Hochschreibungen auf den Verkehrswert gemäß IFRS als Fair Value verpflichtend und als Grundlage dafür müssen regelmäßig Sachverständigengutachten zur Bewertung eingeholt werden. Da hat EYEWMAXX natürlich von den Preissteigerungen der letzten Jahre auf dem Immobilienmarkt profitiert.

All diese Bewertungen sind Bestandteile der EYEMAXX Konzernbilanz, die von den Wirtschaftsprüfern mit dem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk testiert wurde.

Mein Resümee:
man sollte neben einer rein zahlenmäßigen Bilanzanalyse daher immer auch die Besonderheiten des Geschäftsmodells zu verstehen versuchen, sonst besteht wie hier eben die Gefahr von unrichtigen Schlussfolgerungen!
Abschließend noch zu dem Levermann Wikifolio: tatsächlich scheint die Berechnung von AlexBoerse zu stimmen, wonach EYEMAXX 8 Punkte erreicht und das ist nach Levermann definitiv ein Kauf! Die Besorgnis, dass große Wikifolio Verkäufe den EYEMAXX Kurs extrem abstürzen lassen könnten, erscheint mir jedenfalls stark übertrieben.

Übrigens: auf der letzten EYEMAXX HV wurde ein Aktienrückkaufprogramm im Maximalumfang von 10% beschlossen, das wohl im Fall des Falles aktiviert werden könnte. Die Liquidität für derartige Aktienrückkäufe dürfte bei EYEMAXX wahrscheinlich auch verfügbar sein.

Cali  

 

Was er sich doch immer wieder für dummes Zeug ausdenkt, der Raymond. Die lezte Anleihe wurde erst kürzlich pünktlich zurück gezahlt. In anderen Threads von Aktien die auch in "ach so gefährlichem" Wiki enthalten sind, bleibt dies von ihm übrigens gänzlich unerwähnt. Im Gegenteil da isser am pushen wie ein doofer. Nur mal als Beispiel wie flxibel seine Meinung ist.  

Das mit dem Pushen und bashen von Raymund James kann ich bestätigen. China Holdings sind meist Abzockergebilde asiatischer Geschäftemacher die die Frankfurter Börse in den 2010er Jahren angelockt hatte. Die meisten sind vom Handel ausgesetzt, pleite oder dümpeln im pennystockbereich nach brutalen Kursrutschen. Geschäftsberichte mit Fantasiewerten, Leere Konten und unauffindbare CEOs etc. Das Beste war daß Zwischen der Holding und dem (meist altertümlichen und winzigen) realen Produktionsbetrieben ein Konto auf einer Schwarzgeldoase wie den Cayman Island lag und davor wurde auch oft gewarnt in den Foren.

Raymund James sah aber nie etwas Negatives daran, sondern pushte kräftig mit Chartbildern und (oft veralteten) Links der Webseiten etc. Für ihn waren diese Gebilde grundsolide und KGVs von 2 machten ihn nie stutzig. Es gab nicht eine winzige Warnung über die Unsicherheiten. Immerhin finde ich es gut, daß er  seinem Alias Namen und seinen der Realität entgegengesetzten Ansichten treu bleibt. So kann man Fake News leichter identifizieren.  

Oct10	Oct11	Oct12	Oct13	Oct14	Oct15	Oct16
0.00	11.00	22.33	45.63	52.31	46.80	66.04

"Keep issuing new debt" ("Ständig neue Schuldverschreibungen [Anleihen]") warnt gurufocus unter "Warning Signs for EYEMAXX Real Estate AG" und "Altman Z-score of 1.37 is in distress" zone", https://www.gurufocus.com/analysis/XTER:BNT1&subtab=signs
(zum Z-Faktor-Modell von Altman: https://de.wikipedia.org/wiki/Altmanscher_Z-Faktor )

​

 

auf Wikipedia steht das  und Zu dem Altmanschen Z Faktor im Netz gefunden:

Lies mal dies hier: http://pdfsearchpro.com/...edict-business-failures-in-greece-pdf.html

Der Z-Score ist im Prinzip ein gutes Indiz, um Faktoren für eine mögliche Insolvenz zu beurteilen, jedoch ist jedes Modell nur so gut wie seine Annahmen. Im Falle sehr junger Firmen mit einem hohen Anteil an intellektuellem Kapital und einer entsprechenden Fluktuation von Bewertungen liefert das Z-Score-Verfahren viele falsche Positive. Auch hier im konkreten Fall griechischer Firmen liefert das Modell zwar viele Treffer, aber auch viele falsche Positive.

Man kann den Z-Score daher mit weiteren Analysekennzahlen einsetzen, um die Lage eines Unternehmens zu beurteilen, aber mit Sicherheit nicht alleine als Bewertung verwenden.

Und ja, der wird tatsächlich angewandt - allerdings eher bei börsennotierten Unternehmen.

Für die Frage nach Unterbewertungen sind auch Werte relevant, die im Modell von Altman nicht so eingehen. Es geht hier vor allem um eine Markteinschätzung in Relation mit der Fähigkeit eines Unternehmens, in Zukunft in diesem Markt sich zu positionieren und Erträge zu erwirtschaften, die in der aktuellen Valutierung nicht eingepreist sind. Statistische Verfahren gehen von einer Konvergenz von Mustern aus. Unterbewertete Unternehmen sind aber gerade die Ausreißer in diesen Modellen, da sie gegen den Strom schwimmen.

Die Antwort auf Deine Frage daher: eher nicht. Du kannst aber gerne eine Dissertation darüber schreiben :-)  

"Derzeit existieren drei Versionen des Z-Faktor-Verfahrens, die mit Z-, Z'- und Z"-Modell bezeichnet werden. Neuere, empirisch gut fundierte Studien zeigen allerdings übereinstimmend, dass KEINE der Modellversionen des Z-Faktor-Verfahrens gut für die Prognose von Unternehmensinsolvenzen geeignet ist. Besser geeignete Kennzahlenverfahren sind jedoch öffentlich verfügbar.[5]"  

ich schon die Quelle sehe "gurufocus.com" klingt ja sehr vertrauenswürdig.  

http://www.finanznachrichten.de/...weiterer-expansion-deutsch-016.htm  

die Eyemaxx braucht ständig frisches Kapital!  

Innerhalb kürzester Zeit wurde das Projektvolumen von 100 Mio. auf 470 Mio. erhöht. Da reichen die Foreward Sales nicht aus, um das zu finanzieren.  

Ich weiß nicht ob es kurzfristig richtig war von mir jetzt zu kaufen aber bei KGV < 7 mußte ich bei diesem niedrigen Kurs zugreifen. Bin auf die Zahlen gespannt.  

Dein Kauf war genau richtig. Die Aktie ist absolut unterbewertet. Die letzte Kapitalerhöhung lag bei 12,00 € und das war meiner Meinung nach schon eine attraktive Sache.  

...weshalb die Aktie immer auf diesem niveau verharrt:

Zeiträume für Wandlungsmöglichkeit in Inhaber-Stückaktien der EYEMAXX Real Estate AG: Juli 2018, Oktober 2018, Juli 2019 und Oktober 2019
Wandlungspreis:§11,89 Euro  

 

Ich bin mal wieder, rechtzeitig vor den Zahlen, bei Eyemaxx eingestiegen. Trotz der vielen Beiträge von Raymond hier. Und trotz der Problematik mit dem Wikifolio.  

Fertigstellungen:

Q2/2018: Wien
Q3/2018: Leipzig
Q4/2018: Potsdam
Q4/2018: Krnov (Tschechien)
Q1/2019: Waldalgesheim (D)
Q2/2019: Vösendorf (Ö)
Q4/2019: Wien
Q1/2020: Wien
Q2/2020: Schönefeld (Phase 1)
Q2/2020: Mannheim
Q2/2021: Schönefeld
Q3/2022: Schönefeld (Phase 2)

In fast jedem Quartal gibt es zumindest eine Fertigstellung. Was definitiv auffällt. Projekte in Ost-Europa hat man fast komplett eingestellt. Nur noch eines ist im Bau. In Belgrad wurde scheinbar bislang auch nicht mehr weitergebaut. Scheinbar hat sich die Gegend nicht so entwickelt, wie man es noch vor Baubeginn erhofft hatte. Aktuell ist Ost-Europa wohl nicht mehr lukrativ genug. Auch nicht für kleine schnell fertige Bauten.  

Eyemaxx halte ich btw. seit es bei 6 Euro Stand 10000 Aktien.  Werde es wohl bis 2022 halten. Kursziel 18-19 Euro.  War auch auf der Hauptversammlung im letzten und vor letzten Jahr und konnte mit dem Vorstand auch sprechen.  Das Unternehmen hat eine gute Auslastung und gute Bauträger. Bisher wurden die Gebäude pünktlich übergeben und auch die Preise sind fair.

Klar ist dies ein langweilige Aktie und wird auch nicht so weiter Steigen wie im vorletzten Jahr, aber die Firma ist solide aufgestellt. Eigentümer hält 49% der Aktien immer noch trotz Kapitalerhöhungen.  Sehe die Lagen und auch die Pläne positiv.  

Der Vorstand zahlt sich selbst auch keine zu hohen Gehälter! Denke bis 2020 wird es von den niedrigen Zinsen und von den Aufträgen profitieren. Ab 2021-2022 wird man dies in den Kennzahlen und Dividende spüren, danach kommt es auf die Zinsentwicklung an.  An alle die wirklich Investoren sind, sollten wirklich das Gespräch mehr mit Leuten suchen, die für diese Firmen verantwortlich sind. Besonders bei kleineren Firmen ist dies auf den Versammlungen noch möglich!  An alle die nur Zocken und spekulieren, da gibt es sicher spannendere Werte als Eyemaxx. Es werden so oder so kaum Aktien getradet!  Günstige Rücksetzer sind daher Kaufgelegenheiten!  

 

Ich habe deshalb mal bei Eyemaxx nachgefragt. Und auch eine ausführliche Stellungnahme deswegen erhalten. Mache das doch auch mal, Raymond. Anstatt hier nur andauernd den selben Spruch zu bringen.  

 

Das Thema Wikifolio ist hier nicht neu.  

Wie erwartet deutliche Steigerung

http://www.ariva.de/news/...estate-ag-eyemaxx-hat-dynamischen-6810707
Aschaffenburg, den 16.02.2018 - Die EYEMAXX Real Estate AG (General Standard; ISIN DE000A0V9L94) hat auch im abgelaufenen Geschäftsjahr 2016/ 2017 (1.11. 2016 - 31.10.2017) Ergebnis deutlich gesteigert. Damit knüpft das Immobilienunternehmen an das Wachstum der vergangenen Jahre an und prognostiziert auch für das laufende Geschäftsjahr weiter deutlich steigende Gewinne.

Das operative Ergebnis (EBIT) stieg um rd. 39 Prozent von 10,2 Mio. Euro auf 14,3 Mio. Euro und das Nachsteuerergebnis verbesserte sich um rd. 13 Prozent von 5,9 Mio. Euro auf 6,6 Mio. Euro. Das Eigenkapital zum Geschäftsjahresende lag mit 50,1 Mio. Euro um rd. 32 Prozent über dem Wert von 38,0 Mio. Euro ein Jahr zuvor.

Die Zahlen spiegeln den sehr positiven operativen Verlauf des vergangenen Geschäftsjahres wider, der durch abgeschlossene Projekte, Projektveräußerungen und großvolumige Projektneustarts geprägt war. EYEMAXX konnte bis Ende des Geschäftsjahres 2016/2017 Projekte im Gesamtvolumen von mehr als 60 Mio. Euro - zum Teil bereits vor Fertigstellung im Zuge von Forward Sales - veräußern, darunter u. a. einen Teilverkauf beim Großprojekt "Postquadrat" in Mannheim. Nach der Veräußerung eines derzeit entstehenden Hotels auf dem Areal an AccorInvest wird das Projekt Postquadrat mit einem ursprünglichen Gesamtvolumen von 170 Mio. Euro plangemäß bis 2019 umgesetzt. Auch die weiteren Projekte in Deutschland und Österreich entwickeln sich erwartungsgemäß. Erfolgreich abgeschlossen und übergeben werden konnten u. a. die Projekte "Pflegeheim Klein-Lengden" und "Thomasium Leipzig".

Zudem hat EYEMAXX im vergangenen Geschäftsjahr großvolumige Projekte im Umfang von rd. 360 Mio. Euro neu begonnen. Dabei sind besonders zwei große Wohnprojekte in Berlin Schönefeld zu nennen, die im Rahmen eines Joint Ventures unter Federführung von EYEMAXX entstehen. Die Projekte sollen in mehreren Bauabschnitten zwischen 2020 und 2022 abgeschlossen werden.

Im vergangenen Geschäftsjahr wurden außerdem wichtige strategische Weichenstellungen für den künftigen Wachstumsweg von EYEMAXX vorgenommen. Das Unternehmen will künftig verstärkt in der Projektentwicklung bei Serviced- und Mikroapartments sowie Studentenapartments aktiv werden. Zu diesem Zweck wurde ein erstes entsprechendes Areal in Bonn angekauft, um darauf mit einem Partner 126 Serviced Apartments zu errichten. Nach Geschäftsjahresende ist EYEMAXX zudem eine 10prozentige Beteiligung an dem Immobilienentwickler G&S Planwerk GmbH eingegangen, der auf Serviced- und Mikroapartments sowie Studentenapartments spezialisiert ist.

Aufgrund der gut gefüllten und weiter wachsenden Projektpipeline sowie des guten Fortschritts bei den in Umsetzung befindlichen Projekten erwartet EYEMAXX weitere deutliche Gewinnsteigerungen im Geschäftsjahr 2017/ 2018 und ist auch darüber hinaus positiv für die weitere Unternehmensentwicklung gestimmt.

Der Geschäftsbericht für 2016/ 2017 wird am 28. Februar 2018 veröffentlicht und steht dann auf der Unternehmenswebsite unter www.eyemaxx.com zum Download bereit.  

Schön zu lesen ist auch, dass wieder eine deutliche Ergebnissteigerung in Aussicht gestellt wurde und Zuversicht darüber hinaus geäußert wurde