Eyemaxx Real Estate - Marktführer in Osteuropa

http://www.dgap.de/dgap/News/corporate/...anyID=552&newsID=920309

 

 

http://www.ariva.de/news/...sicherten-Unternehmensanleihe-vor-5620672
Sollte dies erfolgreich verlaufen, dann dürfte es kräftig nach oben gehen, da die Unsicherheit wegen der Rückzahlung der alten Anleihen der Vergangenheit angehört.  

weshalb dieser Abschlag??
Nach jedem kleineren Anstieg geht sofort der Kurs wieder runter.
Momentan echt Sch.....
Hoffentlich nimmt das Mal ein Ende.  

Die 2020-Anleihe ist mittlerweile auf 65 gerutscht. Zusammen mit den jährlichen Zinsen wird die Anleihe mittlerweile richtig interessant. http://www.ariva.de/DE000A12T374  

es wird quasi versucht auf allen Börsen Stücke einzusammeln.  

http://www.bondguide.de/notierte-mittelstandsanleihen/

	Platzierg	Vol.	Vollpl.?	Kupon	Rating	Kurs	Rend. p.A.	Begleiter	Bewertg
EYEMAXX R.EST.AG 11/16  WKN: A1K0FA	07.2011	13	nein	7,50%	BBB- 3) 8)(CR)	97,15	13,54	VEM, ICF Bank	****
EYEMAXX REAL ESTATE AG 17  WKN: A1MLWH	04.2012	12	nein	7,75%	BBB- 3) 8)(CR)	94	11,68	VEM Aktienbk	****
EYEMAXX REAL ESTATE AG 19  WKN: A1TM2T	03.2013	11	ja	7,88%	BB- 8) (CR)	78,5	17,28	VEM Aktienbk	***
EYEMAXX REAL ESTATE AG 20  WKN: A12T37	09.2014	19	nein	8,00%	BB- 8) (CR)	73	18,18	ICF Bank	***

 

Wenn man daran glaubt, dass Eyemaxx die Anleihen komplett zurückzahlen kann, dann sind die Anleihen sehr interessant und lukrativ. Zum einem wegen der hohen Zinszahlungen. Zum anderen wegen dem "Kursgewinn", da aktuell teilweise deutlich unter 100.  

http://www.boerse-express.com/cat/pages/2297504/fullstory

 

http://www.dgap.de/dgap/News/corporate/...anyID=552&newsID=925143

€5,38 / €1,15***= 4,7   ***€4,03mio / 3,509772mio aktien = €1,15

 

€5,38 / €8,13***= 0,66            ***€28,53mio / 3,509772mio aktien = €8,13

 

und Ausblick sollte es doch jetzt mal endlich nachhaltig nach oben gehen. Fundamental und vom Chart her steht die Ampel auf grün. Bei dem Ergebnis sollte auch eine Dividendenerhöhung nichts im Wege stehen.
 

2014/15e SRC Research vom 08 | June | 15
Operating profit (EBIT) €8,1mio (tatsächlich €9,6mio)
Earnings per share (EPS) €1,09 (tatsächlich €1,15)
Book value per share €7,25 (tasächlich €8,13)
http://www.eyemaxx.com/investor-relations/aktie/research/#breadcrumbs

 

Also mit Gewinnausweisen kommt man hier nicht weit, zumal die vor allem aus Veränderung von Zeitwerten der Immobilen kommen. Und die Gewinne werden ja dann auch noch von den Zinskupons aufgefressen. Was dann als Gewinn über bleibt, kommt aber nicht wirklich im Cashflow an.

Im Juli läuft die erste große Anleihe aus. Finanziert wird die Rückzahlung wieder mit der Auflage einer neuen Anleihe. Und die notiert nur noch bei 70%. Warum wohl?

Ich würd hier die Finger von der Aktie lassen. Das kann ähnlich ausgehen wie bei Singulus, auch wenn ne andere Branche. Die Anleihegläubiger werden bei der ersten kleinen Krise am Immobilienmarkt den Aktionären die Pistole auf die Brust setzen.

Muss nicht so kommen, kann aber. Wäre mir persönlich viel zu heiß.  

hauptgrund für den discount auf den aktienkurs ist der (branchenbedingt) hohe verschuldungsgrad des Eyemaxx-konzerns
die eigenkapitalquote liegt bei 30%, was für einen immobilienentwickler unbedenklich ist (bondguide.de bezeichnet diese quote als "überaus solide", http://www.bondguide.de/topnews/...fargument-fuer-anleiheneuemission/ )

31.10.15 31.10.14 31.10.13 Nettofinanzverschuldung (Mio €) ? 53,5 43,1 Eigenkapitalquote 30,3 28,5 30,3 Nettoverschuldungsgrad (Gearing) 2,2 – 2,3 2,27 2,15 lt. geschäftsbericht 2014, seite 35

 

30.09.2015:
€92,2mio total debt
./. €24,6mio total cash
= €67,6mio finanzschulden (debt)
/ €23,0mio eigenkapital
= 2,9 nettoverschuldungsgrad (gearing)

ISARIA Wohnbau kommt auf kurs-buchwert-verhältnis (KBV) von 3,7

​(http://finance.yahoo.com/q/ks?s=IWB.DE+Key+Statistics​ )

 

Eigenkapital nich wirklich für entscheidend.

Wichtig ist, sich aus dem operativen Geschäft finanzieren zu können und die Zinsen zahlen zu können. Eyemaxx schein sich jedoch durch immer neue Anleihen zu finanzieren bzw. die alten Anleihen zurückzahlen zu müssen. Gewinne werden dabei vornehmlich durch veränderte Buchwerte der Immobilien gemacht. Das ist für mich nicht zwingend cashwirkam. Kann aber sein. Nur wäre mir das Risiko dabei zu hoch.  

2015:
€9,6mio betriebsergebnis (ebit)
./. €3,6mio zinsen***
= €6mio ergebnis vor steuern

*** €5,6mio zinsaufwendungen ./. €2mio zinserträge = €3,6mio

 

kommt im Cashflow an, ex Capex?  

Eyemaxx veräußert die immobilienobjekte nicht unterhalb der bilanzierten (zeit)werte (=buchwerte) - warte die kapitalflussrechnung ab und lass dich überraschen  

 

http://www.equitystory.com/Download/Companies/...-JA-2014-EQ-D-00.pdf

 

http://www.equitystory.com/Download/Companies/...-JA-2014-EQ-D-00.pdf , seite 49
gearing als verschuldungsgrad eines unternehmens: dazu wird einfach die nettofinanzverschuldung (€58,609mio) durch das eigenkapital (€28,531mio) dividiert

 

... wäre das ergebnis 2014/2015 (€4mio) negativ ausgefallen

wertsteigerungen von immobilien ("Änderung des beizulegenden Zeitwerts") sind nicht cashwirksam, deshalb meine bemerkung: "cash earnings negativ"

Eyemaxx hält 6 immobilien als "finanzinvestitionen" (IAS 40.8) im eigenbestand zum zweck der wertsteigerung bzw. zur vermietung (mieteinnahmen 2014/2015: €1,5mio) 

 

Der beizulegende Zeitwert spiegelt aber auch die Wertschaffung durch die Bebauung wieder, oder ?
Somit ist zwar kein cash vorhanden aber zusätzlicher Immobilienbestand.
Werden hier stille Reserven angesammelt ? - wahrscheinlich nur wenn über dem beizulegenden Zeitwert verkauft werden kann. Was aber in letzter Zeit gelang.
Aus dem Geschäftsbericht geht hervor, das ein großer Beitrag dieser Zuschreibung aus dem Gewerbegrundstück/Projekten in Serbien stammen. Das Grundstück hat eine sehr lange Entwicklungsphase hinter sich. Dieses Jahr wird der 2. Bauabschnitt realisiert und nächstes Jahr der 3.
Also wird hier weiter ein hoher Beitrag (Zuschreibung) generiert.
Aber hier kommen in Zukunft zumindest dann schon mal Mieteinnahmen, bis das Projekt abgeschlossen ist, und das gebundene Kapital im Grundstück kann endlich produktiv gehoben werden.  

Ich denke mal, dass die mit dem Cash unwirksam nicht als Kritik gemeint war. Denn das ist bei vielen Immobilienwerten ja so. Solange bis eine Immobilie veräußert wird. Bei Eyemaxx sind aktuell auch ganz andere Dinge wichtig.

1. Die neue Anleihe muss klappen, um die alte Anleihe abzulösen.
2. Der Zinssatz der neuen Anleihe sollte möglichst (deutlich) niedriger sein.