Eyemaxx Real Estate - Marktführer in Osteuropa

... dass er die 2019er und 2020er [-Anleihen] zu einem großen Teil aus dem Cashflow mit zurückzahlen will'', http://www.anleihen-finder.de/...l-mueller-im-interview-00027728.html

das ist dem "laufenden Cashflow" (Müller) unmöglich, schließlich beträgt das volumen der 2019er- und 2020er-anleihen (€11mio + €19mio =) €30mio; für eine rückzahlung dieser anleihen müsste der konzern zerschlagen werden (cash flow aus desinvestition) 

 

Bis auf den letzten Satz bin ich auch bei dir.

''für eine rückzahlung dieser anleihen müsste der konzern zerschlagen werden (cash flow aus desinvestition) ''
Beim normalen Unternehmen schon, aber nicht beim Projektentwickler. Hier findet die Deinvestition automatisch statt indem das fertige Projekt verkauft wird.

Eyemaxx müsste daher
- Projekte aktuell haben, die eine genügend hohe Marge haben, um bei gleicher Projekttätigkeit, und Deinvestition (Verkauf) entsprechend genügend Cashflow zu realisieren
- evtl. die Projekttätigkeit zurückfahren (laufende Geschäftstätigkeit sinkt)
- keine Bestandsimmobilien mehr kaufen bzw. Projekte in Bestandsimmos umwandeln (keine Investition)

Für eine bessere Bewertung bräuchte man die aktuellen Projekte, die erwarteten Verkaufswerte, etc...  

projektentwicklungsergebnis 2015: minus 0,7mio (geschäftsbericht 2015, seite 192, http://www.eyemaxx.com/download/eyemaxx_geschaeftsbericht_2015.pdf )
d.f.: projektentwicklungsgeschäft liefert nicht den cash für die rückzahlung von anleihen 

​

 

ein klarer Verkauf.

Man schiebt ständig Geschäft vor sich her, das man fremdfinanziert und verschuldet sich dafür erheblich über Anleihen, die man bei dem Geschäftsvolumen nicht bedienen kann. Deshalb auch die tiefen Anleihekurse. Das Risiko bei dieser Aktie ist extrem hoch, und der Kurs steigt nur deshalb weil es viele standartisierte Analysemodelle gibt, nach denen die Aktie nach oberflächlichen Kennzahlen ein Kauf wäre.

Beispielsweise ist der Kurs am 21.März nur deshalb ausgebrochen, weil ein großes Wikifolio laut "Susan Levermann" ein Kauf ist und an dem Tag umfangreich zugekauft hat. Der wikifolioTrader berücksichtigt dabei aber nicht die längerfristigen Fragwürdigkeiten dieses Unternehmens, die hier Raymond richtigerweise anspricht.

Kommt hier mal etwas ins Wanken, bricht der Schuldenberg über Eyemaxx und die Gläubiger und besonders die Aktionäre zusammen. Zur Zeit spricht nur die Branche für Eyemaxx.  

Das mit dem wikifolio ist nicht ganz zutreffend, am 21.03. hat besagtes wikifolio gerademal 60 Aktien gekauft. Die dürften wohl kaum dafür verantwortlich sein, dass der Kurs ausgebrochen ist.  

@Raymond_Jones
Vielen Dank für den Hinweis. Das ergibt jetzt schon weniger Sinn. Warum erwirtschaftet der Projektenwickler Minus, obwohl das Projektgeschäft denn dann soviel Marge abwirft?
Und die Gewinne fallen, soweit ich sehe, bei der Eigenhaltung an. Hier ist zwar auch Projektenwicklung dabei, allerdings kann man auch die Immobilie hochschreiben und die Differenz als Gewinn buchen (IAS 40).
Quelle: http://kpmg.de/docs/ifrs-hgb-immobilien-praxis-kpmg-20121015.pdf


@Katjuscha
'''und der Kurs steigt nur deshalb weil es viele standartisierte Analysemodelle gibt, nach denen die Aktie nach oberflächlichen Kennzahlen ein Kauf wäre'''
Das trifft es wohl sehr genau. Wobei ich das präzisieren würde, da der Fehler nicht in den Kennzahlen liegt, sondern der Bilanzierungsvorschrift nach IFRS, der IAS40. Diese lässt Gewinne aus Änderungen im Zeitwert zu. Nach HGB ist das nicht zulässig.
Und die IAS40 steht in der Kritik. vgl. Quelle: M. Weimann, Zeitwertbilanzierung und Wirtschaftsprüfung, Seite 3 [Sekundärquelle]

Ergo bräuchte man zur richtigen Bewertung eine HGB-Bilanz oder eine genauere Information über die Bilananzierung nach IAS40.

@DerMaddin
Das Wikifolio ist ein theoretischer Index, mit einem Pseudokapital, welches mit diesem Pseudokapital Aktien zum Marktpreis proportional zum Pseudokapital gewichtet.
Dieser theoretischer Index wird von L&S 1:1 abgebildet. Durch die Abbildung entsteht ein Hebel, welcher dem Zertifikatsvolumen/Pseudokapital entspricht.  

Kann es beim Projektgeschäft ganz einfach zum Minus kommen, weil

- erstmal der Bau und die Vorbereitung nur Kosten verursachen.
- sie nicht sofort veräußert werden und deshalb in dem GB kein entsprechender Ertrag eingebucht wird (nur Mieteinnahmen anstatt Verkaufserlös).
- im Moment vielleicht mehr neue Projekte entwickelt/gebaut werden, als Fertige veräußert. Und daher die Kosten die Einnahmen aktuell übersteigen.

Normalerweise dürfte das nicht sein. Denn dafür gibt es ja Erlöskonten wie z.B. "im Bau befindliche Anlagen/Bauten". So das auch schon vor Fertigstellung und Veräußerung in den Büchern Erlöse eingebucht werden.

Zudem verringert Eyemaxx selbst aktuell ja die Vorlaufkosten und damit das benötigte Fremdkapital. Neue Projekte werden mittlerweile häufig schon vor Baubeginn veräußert.  

Cashflow und EBIT hängen zusammen, insofern war meine ganze Sichtweise weiter oben nicht ganz stimmig.

Ich muss zugeben, ich verstehe die Bilanz nicht wirklich, da der Gewinn nur aus der Zuschreibung bei der Eigenhaltung kommt.

Das Segement Projektentwickler müsste doch nach Residualwertverfahren bilanzieren können (womit Ertrag anfällt) und seine kalkulatorischen Gewinne bei Verkauf als Ertrag realisieren. Als Aufwand hat er dann alles drumherum.
Es ist schon komisch warum das nicht positiv ist. Dadurch ist wohl auch die Kritik am Cashflow berechtigt.

Ich halte mich ab sofort zurück. Mir fehlt das Verständnis um das richtig bewerten zu können.  

Ich habe zu diesem Thema mal eine Mail an die IR-Abteilung geschrieben. Vielleicht wird damit Licht ins Dunkel wegen des Fehlbetrages gebracht.  

http://www.anleihen-finder.de/...greichem-windjahr-2015-00028198.html

 

http://www.onvista.de/news/...maxx-real-estate-ag-von-gbc-ag-30081275

Zitat:
Der Eigenkapitalanteil auf Ebene der Projektgesellschaft kann durch die EYEMAXX Real Estate AG entweder im Rahmen einer Innenfinanzierung (Verwendung von Cashflows, die durch den Verkauf fertiggestellter Projekte generiert werden), einer Eigenkapitalfinanzierung (Kapitalerhöhung) oder Fremdkapitalfinanzierung (Bank- oder Partnerkredite auf Holdingebene, Anleihemittel) erbracht werden.

EBIT/EBITDA/Cashflow der Projektgesellschaft ist aktuell negativ. Eine Aussage wäre daher hilfreich.

Zitat:
'''Die EYEMAXX Real Estate AG weist ein grundsätzlich hohes EBIT-Margenniveau auf, da die meisten Kosten bereits auf Ebene der Projektgesellschaft anfallen'''
Verstehe ich nicht. Die AG ist auch Projektgesellschaft...Was will mir der Analyst sagen?

Übrigends:
Zu dem EBIT des Bestandshalters sind auf S. 203 auch die Gefahren des Fair-Value Ansatzes nach IAS 40 beschrieben. Sinkt der angesetzte Marktpreis von  Eyemaxx um 10%, fallen 5 Mio Verlust an.  

Ich kann euch allen prinzipiell recht geben. Die Ertragskraft eines Unternehmens erkennt man nur im Cashflow über Zeit, und da hat Eyemaxx keinen richtigen vorzuweisen. Die einzige ordentlich positive Position in den Cash Earnings waren bisher die Zinserträge. Den steigende Zeitwert sehe ich als eine Art sichtbare "stille Reserve", welche halt steuerwirksam in der GuV ausgewiesen wird. Wie im Vorbeitrag schon erwähnt wurde, hätte Eyemaxx einen Verlust bei 10% niedrigeren Marktpreisen eingefahren und das ist halt das Hauptrisiko. Die Frage ist also, ob in den nächsten Jahren die Immobilienpreise steigen oder fallen werden. Keine Ahnung was in Zukunft sein soll, aber momentan sprechen ein paar Fakten eher für ersteres. Ehrlich gesagt würde ich es an Eyemaxx Stelle wahrscheinlich ähnlich machen, ich hab zwar keine Ahnung von Projektentwicklung, aber die allgemeinen Rahmenbedingungen sprechen aktuell schon für den Kurs des Unternehmens, man muss sich als Investor natürlich auch der Risiken bewusst sein.  

vgl. seiten 39, 143 des geschäftsberichts 2015, http://www.eyemaxx.com/download/geschaeftsbericht-2015.343
die konzerngesellschaften haben also auch steuerlich keine nennenswerten gewinne erwirtschaftet, auch nicht 2013/2014 (laufender steueraufwand €12.000)

 

Immerhin hat die Baufirma vom Müller ein positives EBIT, aber die gehört im natürlich selbst :p  

Wieso wird die Bewertung der Immobilien denn hier so kritisch gesehen. Das ist doch bei allen Immobilienfirmen so, dass es zwei Hauptbewertungen gibt.
1. Jahr für Jahr gleichbleibend, z.B. mit dem Kaufpreis
2. Jedes Jahr den realistischen Wert ermitteln und in der Bilanz anpassen  

... beruht auf schätzung und annahmen (seite 128 des geschäftsberichts 2015, http://www.eyemaxx.com/download/geschaeftsbericht-2015.343 ), die schätzung kann in die hose gehen, zur auswirkung von schätzungsfehlern siehe 129 ff., zum verkaufsrisiko siehe seite 53 oben des geschäftsberichts 2015

 

http://www.finanznachrichten.de/...-in-neue-dimension-deutsch-016.htm  

von den 59,74 % hat er einen teil (13,59%) verliehen - an leerveräufer?

(nach § 25 abs. 1 Nr. 1 Buchst. a WpHG sind ihm die 13,59 % als verleiher zuzurechnen - wegen seines rückübertragungsanspruchs aus der wertpapierleihe)

http://www.dgap.de/dgap/News/pvr/...weiten-verbreitung/?newsID=940941

​  

Viel geringer wird sein Anteil nicht werden, dessen bin ich mir ziemlich sicher. Unter 50,1% wird er wohl nicht gehen. Die Mehrheit wird er behalten wollen.

Zudem ein neues Projekt in Wien
http://www.ariva.de/news/...ert-weiteres-Grossprojekt-in-Wien-5755834
EYEMAXX realisiert weiteres Großprojekt in Wien
- Neues Wohnprojekt mit einem Gesamtvolumen von rund 27 Mio. Euro
- Grundstück für Errichtung von 130 Wohneinheiten und Gewerbeflächen erworben
- Baubeginn in Q1 2017, Fertigstellung ab Q3 2018 geplant

 

http://www.dgap.de/dgap/News/pvr/...weiten-verbreitung/?newsID=941521

dem wurde die kiste doch zu heiß

 

Es gibt mehrere Erklärungsansätze:
1. Er vertraut nicht wirklich
2. Er Diversifiziert
3. Er will noch sein Leben genießen und braucht Cash

Problematisch für mich sind  das firmengeflecht und die intereasemskonflikte. Im Rating ist das auch dargestellt. Hier können fehlanreize existieren. Der Projektierer kann schlechtere Projekte realisieren, da andere Unternehmungen von Herrn Müller ein Interesse daran haben. Sicherlich auch im Interesse von eyemaxx, sonst wäre der Mieter schneller insolvent.

Ansonsten sehe ich gerade nur dass man die Anleihen wohl über Kapitalerhöhung versucht zurückzuzahlen. Sicherlich nicht verkehrt, aber als Aktionär nicht ideal. Insofern lässt sich dann für mich aber auch die Aussage von Herrn Müller einordnen dass man die Anleihe aus dem laufenden betrieb zahlen kann - bei projektabschluss dann eben. Den cash gab es vorher durch Kapitalerhöhung.

50,01% muss Müller aber behalten. Nicht das man noch eine günstigere Baufirma auswählt. Sagt er aber auch selbst, dass er nicht drunter will  

http://www.dgap.de/dgap/News/pvr/...weiten-verbreitung/?newsID=942915

Dr. Michael Hasenstab Acon Bank, http://der-fc.de/tag/dr-michael-hasenstab-acon-bank/
das sind investmentbanker/finanzinvestoren und nach mM keine strategischen investoren  

Dr. Michael Hasenstab, https://www.xing.com/profile/Michael_Hasenstab :
2008 - 12/2012: Vorstand Navigator Equity Solutions SE, http://www.navigator-equity.com/
07/2002 - 01/2008: CEO Catalis
http://navigator-equity.com/...%5BbackPid%5D=564&cHash=7d711b05db

 

Der (Mutter)Konzern Navigator hält ihre Beteiligungen eigentlich immer recht lange. Aktuell z.B. die IT Competence (Anteil soll von 75% auf etwa 50% verringert werden)

Allerdings:
Die Acon ist, wie der Name schon sagt, eine Bank.
Die Navigator dagegen, ist eher eine Beteiligungsgesellschaft.

Man muss abwarten, ob sich die Navigator (oder Acon) mal irgendwann dazu zu Wort meldet.  

(1) Ein Meldepflichtiger im Sinne der §§ 21 und 22, der die Schwelle von 10 Prozent der Stimmrechte aus Aktien oder eine höhere Schwelle erreicht oder überschreitet, muss dem Emittenten ... die mit dem Erwerb der Stimmrechte verfolgten Ziele und die Herkunft der für den Erwerb verwendeten Mittel innerhalb von 20 Handelstagen nach Erreichen oder Überschreiten dieser Schwellen mitteilen. ... Hinsichtlich der mit dem Erwerb der Stimmrechte verfolgten Ziele hat der Meldepflichtige anzugeben, ob
1.
die Investition der Umsetzung strategischer Ziele oder der Erzielung von Handelsgewinnen dient,
2.
er innerhalb der nächsten zwölf Monate weitere Stimmrechte durch Erwerb oder auf sonstige Weise zu erlangen beabsichtigt,
3.
er eine Einflussnahme auf die Besetzung von Verwaltungs-, Leitungs- und Aufsichtsorganen des Emittenten anstrebt und
4.
er eine wesentliche Änderung der Kapitalstruktur der Gesellschaft, insbesondere im Hinblick auf das Verhältnis von Eigen- und Fremdfinanzierung und die Dividendenpolitik anstrebt.

​(2) Der Emittent hat die erhaltene Information ... zu veröffentlichen;  ...

 

... durch ratingverbesserung, http://www.dgap.de/dgap/News/corporate/...ler-ausblick/?newsID=945965 , und neuaktionäre:

• 3,15 % Farringdon Fund II - SICAV, seit 09.06.2016
http://www.dgap.de/dgap/News/pvr/...weiten-verbreitung/?newsID=945525
http://www.dgap.de/dgap/News/pvr/...weiten-verbreitung/?newsID=945261

• 18,18 % Dr. Michael Hasenstab --> The ACON Group SE--> Actienbank AG (mitteilung nach § 27a WpHG steht noch aus), seit 18.05.2016, http://www.dgap.de/dgap/News/pvr/...weiten-verbreitung/?newsID=942915