Ab heute (fast) alles neu bei AT1

Hätten sie noch genug zeit umzuschulden, Anleihen zurückzukaufen, immobilien zu verkaufen usw  

https://www.finanznachrichten.de/...11-january-2008-on-transp-023.htm  

EQS-PVR: Aroundtown SA notification of a change in major holdings pursuant to the modified law and grand-ducal regulation of 11 January 2008 on transparency requirements for issuers of securities
EQS Voting Rights Announcement: Aroundtown SA
Aroundtown SA notification of a change in major holdings pursuant to the modified law and grand-ducal regulation of 11 January 2008 on transparency requirements for issuers of securities

11.04.2023 / 10:27 CET/CEST
Dissemination of a Voting Rights Announcement transmitted by EQS News - a service of EQS Group AG.
The issuer is solely responsible for the content of this announcement.


Standard form for notification of major holdings


Form to be used for the purposes of notifying a change in major holdings pursuant to the amended law and Grand-ducal Regulation of 11 January 2008 on transparency requirements for issuers (referred to as "the Transparency Law" and "the Transparency Regulation") (HOS-1 form)

NOTIFICATION OF MAJOR HOLDINGS (to be sent to the relevant issuer and to the CSSF)i


Filing reference 3374
Submitted at (Luxembourg time) 2023-04-07 19:06


1.Identity of the issuer or the underlying issuer of existing shares to which voting rights are attachedii:
Aroundtown SA

2. Reason for the notification:

An acquisition or disposal of financial instruments

3. Details of person subject to the notification obligationiv:

Name: Bank of America Corporation

City and country of registered office (if applicable): Wilmington, DE, United States of America

4. Full name of shareholder(s)v:

The person is the same as the person subject to the notification (section 3)

5. Date on which the threshold was crossed or reachedvi:

2023-04-05

6. Total positions of person(s) subject to the notification obligation:

% of voting rights attached to shares (total of 7.A) % of voting rights through financial instruments (total of 7.B.1 + 7.B.2) Total of both in % (7.A + 7.B) Total number of voting rights of issuervii
Resulting situation on the date on which threshold was crossed or reached
      0.00
      5.82 
      5.83 
1,537,025,609§
Position of previous notification (if applicable) Below 5% threshold Below 5% threshold 5.69 -


7.Notified details of the resulting situation on the date on which the threshold was crossed or reachedviii:
A: Voting rights attached to shares

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Class/type of shares (ISIN code if possible) Number of voting rights directix Number of voting rights indirectix % of voting rights directix % of voting rights indirectix
LU1673108939         0       700      0.00      0.00§
SUBTOTAL A (Direct & Indirect) 700 0.00

B.1: Financial Instruments according to Art. 12(1)(a) of the Transparency Law

Type of financial instrument Expiration datex Exercise/ Conversion Periodxi Number of voting rights that may be acquired if the instrument is exercised/ converted % of voting rights
Right to Recall N/A 50,750,597 3.30
Right of Use N/A 245,586 0.01
SUBTOTAL B.1 50,996,183 3.31

B.2: Financial Instruments with similar economic effect according to Art. 12(1)(b) of the Transparency Law

Type of financial instrument Expiration datex Exercise/Conversion Periodxi Physical or cash settlementxii Number of voting rights % of voting rights
     Swaps2024-03-01       N/A      CASH     9,008      0.00          §
     Swaps2024-07-31       N/A      CASH 3,312,420      0.21          §
     Swaps2024-11-18       N/A      CASH 8,534,192      0.55          §
     Swaps2025-05-05       N/A      CASH    37,190      0.00          §
     Swaps2028-02-15       N/A      CASH   416,503      0.02          §
     Swaps2023-05-05       N/A      CASH10,000,000      0.65          §
     Swaps2024-04-23       N/A      CASH 3,989,357      0.25          §
     Swaps2023-07-31       N/A      CASH   551,018      0.03          §
     Swaps2023-08-31       N/A      CASH   623,653      0.04          §
     Swaps2023-04-24       N/A      CASH11,176,251      0.72§
SUBTOTAL B.2 38,649,592 2.51

8. Information in relation to the person subject to the notification obligation:

Full chain of controlled undertakings through which the voting rights and/or the financial instruments are effectively held starting with the ultimate controlling natural person or legal entityxiv:

See Separate organisational chart attached to the present notification.


N
     °                    §
    Namexv§% of voting rights held by ultimate controlling person or entity or held directly by any subsidiary if it equals or is higher than the notifiable threshold % of voting rights through financial instruments held by ultimate controlling person or entity or held directly by any subsidiary if it equals or is higher than the notifiable threshold
Total of both
Directly controlled by (use number(s) from 1st column)
N/A

9. In case of proxy voting:

N/A

10. Additional informationxvi:

N/A

Date: 2023-04-07 19:06  

sollte man dankbar sein den shortern so billig an Aktien gekommen zu sein

was anderes kann man eh nicht mehr machen ausser nachkaufen etc
 

Man muss sich bewusst sein, dass das bisherige Geschäftsmodell auf ultraniedrigen Zinsen und permanent steigenden Immobilienwerten beruhte. Dieses Geschäftsmodell ist auf absehbare Zeit mausetot. Wegen der im Vergleich zu privaten Immobiliendarlehen viel zu kurzen Zinsbindungsfristen stellen die stark gestiegenen Zinsen bei ca. 60% Fremdfinanzierung eine existenzielle Bedrohung dar. Die von Aroundtown und vielen anderen Immobilienfirmen im IFRS Abschluss als Eigenkapital ausgewiesenen perpetual notes (Anleihen unbegrenzter Laufzeit) stellen handelsrechtlich Fremdkapital dar. Echtes EK stellen ausschließlich Aktien und Pflichtwandelanleihen dar. Ohne Berücksichtigung der perpetual notes als EK sinkt die EK-Quote deutlich unter 40%, was in Zeiten stark steigender Zinsen unhaltbar erscheint. Aroundtown und viele andere Immogesellschaften scheinen in den letzten 12 Monaten in eine Art Schockstarre verfallen und in der Hoffnung auf einen erneuten Zinssenkungszyklus nicht in der Lage zu sein, harte Verkaufsentscheidungen für einen signifikanten Abbau der Verschuldung zu treffen. Das mentale Problem scheint darin zu liegen, dass man mit den aktuellen Zinsbindungen noch weitere zwei Jahre relativ gute operative Renditen erzielen wird. Genau diese zwei Jahre müsste der Vorstand aber m.E. für einen Verkauf von mindestens 50% des Immobilienvermögens nutzen, d.h. den Verkauf von Assets im Wert von ca. 15 MRD EUR, was in etwa dem aktuellen Nominalwert der Nettofinanzverbindlichkeiten (Anleihen (ohne perpetual notes) zzgl. Bankdarlehen) entspricht. Jeder Anleiherückkauf unter Nominalwert würde die Entschuldung natürlich erleichtern. Auf der anderen Seite dürfte ein Immobilienverkauf im Wert von 15 MRD EUR im aktuellen Umfeld auch nur mit deutlichen Preisabschlägen (20% - 40%) realisierbar sein. Solange der Vorstand die zwingende Notwendigkeit eines radikalen Abbaus der Verschuldung nicht erkennt, haben wir Aktionäre bei AT1 m.E. schlechte Karten. Der Aktionärsfokus auf den NAV je Aktie ist m.E. brandgefährlich solange die dem NAV zugrundeliegenden Immobilienwerte nicht näherungsweise realistisch erzielbaren Verkaufspreisen des Gesamtportfolios entsprechen. Der Transaktionsmarkt ist seit Monaten faktisch tot, da die Immobilienfirmen in der Hoffnung auf eine schnelle Zinswende, steigende Mieten und eine Stabilisierung der Immobilienpreise noch immer nicht bereit sind, große Immobilienportfolien mit hohen Preisabschlägen (20% bis 40% auf den Buchwert) zu verkaufen.
Als Aktionär muss man darauf hoffen, dass die Geschäftsleitung endlich klar erkennt, dass die Bilanz radikal verkürzt werden MUSS und dass die Zeit schuldenfinanzierter Immobiliengiganten in der neuen Zinswelt vorbei ist. Kein privater Vermieter würde Gewinnausschüttungen vornehmen, solange die entsprechende Immobilie nicht vollständig abbezahlt ist. Schon gar nicht würde er sich auf Grundlage unrealisierter Wertsteigerungen zusätzlich verschulden, um u.a. hohe Dividenden auszuschütten. Wenn die Mietrendite dauerhaft unter den Fremdkapitalkosten liegt, ist eine Weiterführung des den FK-Kosten zugrundeliegenden Verschuldungsgrades betriebswirtschaftlich unrentabel. Die betriebswirtschaftlich einzig zutreffende Direktive heißt dann: drastische Senkung des Verschuldungsgrades durch Immobilienverkauf und FK-Tilgung! Ich bin mir sicher, dass der Aktienkurs auf die Ankündigung eines groß angelegten Immobilienverkaufsprogramms stark positiv reagieren würde, selbst wenn man dafür drastische Preisabschläge in Kauf nähme. Allein das Signal, die Marktreaktion verstanden zu haben und sich dem drastischen Zinsanstieg mit einem ebenso drastischen Entschuldungsprogramm entgegenzustellen, hätte m.E. gute Chancen, das Angstszenario der Shortseller schlagartig zu vernichten. Das neue Geschäftsmodell kann m.E. nur heißen, die Nettofinanzverschuldung durch radikale Immobilienverkäufe vollständig abzubauen, um eine Zukunft als deutlich kleineres, aber unverschuldetes Immobilienunternehmen zu haben. Ich bin mir absolut sicher, dass sich angesichts im internationalen Vergleich unverändert eher moderater deutscher Immopreise - genügend internationale Großinvestoren finden werden, wenn Aroundtown Immobilien im Buchwert von ca. 15 MRD EUR mit 25% Rabatt ins Schaufenster stellt. Es soll ja tatsächlich noch Investoren geben, die eigenfinanziert, d.h. vollkommen unabhängig vom Kapitalmarkt agieren. Ausgehend von der im Geschäftsbericht 2022 berichteten Mietrendite i.H.v. 4,3% würde ein Preisnachlass von 25% einen Anstieg der Mietrendite auf 5,7% bedeuten, was angesichts der enormen Qualität des Mieterportfolios - bereits ohne zukünftige Wertsteigerungen - eine attraktive Rendite für eigenfinanzierte Immo-Fonds wäre. Geht man zusätzlich davon aus, dass die Mieten bis Ende 2023 inflationsbedingt um 5% ggü. VJ gesteigert werden können, würde sich die Mietrendite bei 25% Preisabschlag auf 6,0% erhöhen.
Aroundtown würde bei einem Preisabschlag von 25% auf 15 MRD Buchwert einen Kaufpreis i.H.v. 11,25 MRD EUR erzielen, mit dem bei Anleihekursen von 80% Schulden i.H.v. 14 MRD EUR zurückgekauft / getilgt werden könnten. Der bei Verkauf realisierte Buchverlust i.H.v. 3,75 MRD EUR würde bei 15% Körperschaftsteuersatz zzgl. 5,5% SolZ zur erfolgswirksamen Auflösung passiver latenter Steuern i.H.v. ca. 0,6 MRD EUR führen und mithin das Eigenkapital netto mit 3,15 MRD EUR belasten.
Nach Durchführung des Immobilienverkaufs (Buchwert 15 MRD EUR; Preisnachlass 25%; Kaufpreis 11,25 MRD EUR) und Rückkauf von Anleihen im Nominalwert von 14 MRD EUR zu einem Durchschnittskurs i.H.v. 80% hätte Aroundtown die zum 31.12.2022 bilanzierten Nettofinanzverbindlichkeiten (EPRA Net debt - siehe Seite 82 des Geschäftsberichts 2022)  i.H.v. 15,2709 MRD EUR nahezu vollständig getilgt. Es verbliebe ein mit ca. 6,4 MRD EK, 1,3 MRD perpetual notes und 2MRD Minderheitsanteilen finanziertes Immobilienunternehmen.

https://www.aroundtown.de/fileadmin/user_upload/...022/AT_FY_2022.pdf

Beachte:
Zum 31.12.2022 sind im Konzernabschluss passive latente Steuern aus unrealisierten Wertzuwächsen i.H.v. 2,66 MRD EUR verbucht, die bei Realisierung von Buchwertverlusten des Immobilienportfolios erfolgswirksam aufgelöst werden.

Bei einem auf die Aktionäre entfallenden EK i.H.v. 9,58 MRD EUR und passiven latenten Steuern i.H.v. 2,66 MRD EUR könnte Aroundtown Stand 31.12.2022 Veräußerungsverluste i.H.v. 12,24 MRD EUR bilanziell auffangen und dennoch sämtliche Verbindlichkeiten vollständig bedienen.
Bezogen auf den Buchwert des Immobilienportfolios i.H.v. 28,8 MRD EUR könnte Aroundtown demnach einen 42,5%-Wertverlust hinnehmen ohne bilanziell überschuldet zu sein.

Wer hier auf eine schnelle Insolvenz zockt geht also implizit davon aus, dass die Wirtschaftsprüfer zum 31.12.2022 einen um mehr als 12 MRD EUR überhöhten Bilanzansatz des Immobilienportfolios testiert haben.

Wer davon ausgeht, dass die Aroundtown Aktie substantiell weniger als 1 EUR wert ist, geht bei aktuell ca. 1,1 MRD stimmberechtigten Aktien implizit davon aus, dass die Wirtschaftsprüfer einen um mehr als 11 MRD EUR überhöhten Bilanzansatz des Immobilienportfolios testiert haben.

Wer hingegen daran glaubt, dass die Aktie mindestens 2 EUR wert ist, geht implizit davon aus, dass ein Komplettverkauf des Immobilienportfolios mit weniger als 10 MRD EUR Preisabschlag möglich ist.

Nun ist jeder Kapitalmarktteilnehmer herzlich eingeladen, zu überlegen, welches der drei Szenarien die höchste Eintrittswahrscheinlichkeit bzw. das beste CRV aufweist...  

 

Auch von mir ein Danke für diese umfassenden Gedanken.  

Ist, dass sie mit weniger als 10 mrd werverlust verkaufen Müssen oder Sollten, sie haben es halt selbst einfach noch nicht verstanden , also bei Wohnimmobilien und Hotels sehe ich so gut wie gar keinen Wertverlust, der Büromarkt scheint mir auch nicht im freien Fall zu sein, bzw die Immobilien von aroundtown sind gut vermietet.

Wie wär denn das Kursziel wenn sie weitet zum Buchwert verkaufen können?  

Nach meiner Auffassung beruht das Geschäftsmodell dercImmobilienunternehmen nicht aufgrund der ultraniedrigen Zinsen.
Immobilien Firmen gab es auch schon vor den Zeiten mit quasi keinen Zinsen. Niedrige Zinsen sind sicher günstiger für die Unternehmen und haben die Kurse evtl. auch angetrieben.
Vermietung konnte sich aber auch schon vor 15 Jahren lohnen. Hängt aber alles von Entscheidungen und Leistungsvermögen der Unternehmen ab.
Zudem sind Sachwerte eigentlich ein Inflationsschutz. Daher halte ich die Abschläge für günstige Einstiegsmöglichkeiten.

 

Selbstverständlich leben auch Private Vermieter vom Cashflow der noch nicht abbezahlten Immobilien. Das ist meine Erfahrung.  

hebt um 2 Stufen von SELL auf BUY und € 2,25 (  8uhr58 )  

Widerstand erst bei Euro  1,50 ,    UMsatz  stimmt  könnte abgehen  

zu stark gefallen  - überverkauft  .    

Und die Löhne werden vermutlich  in den nächsten 10 Jahren stark steigen und die Inflation über den Zinsen liegen, nur so kann man sich entschulden, selbst wenn die Mieten nicht von heute auf morgen um 5-10% insgesamt steigen, werden sie das aber nachholen über zweitrundeneffekte (Mietspiegel...)Immobilienwerte sind aus diesem Grund insgesamt viel zu günstig bewertet, in 1-2 jahren wird sich das verhältnis zwischen mietsteigerungen und finanzuerungskosten auch wieder in ein gesundes Verhältnis gesetzt haben (Marktwirtschaft). Jetzt überhastet einen grossteil der eigenen Immos mit starkem Abschlag zu verkaufen, wär nichts anderes als eine irrationale Panikreaktion.  

viele Shortler  

der Shortposition von Marshall Wace auf nun 0,99%.

https://www.bundesanzeiger.de/pub/de/suchen2?5  

@Robin: Bitte um Quellennachweis für Ihren Post #2462

Weder bei SocGen noch bei Aroundtown findet sich eine Nachricht zur Änderung des Anlageurteils der SocGen. Dieses steht weiterhin bei Sell mit Kursziel 2,25.

Was dieses Forum nun wirklich nicht braucht, sind nach permanenten Shortattacken nun weitere FakeNews von Kursfristzockern.

Die heutige Kursentwicklung zeigt ein Strohfeuer um 9 Uhr, gefolgt von einem steten Abverkauf.
Offenbar haben einige Zocker am Tagesanfang die Immowerte gepusht, um sofort wieder in den zuletzt hochprofitablen Shortmodus zu wechseln. Die Kurse werden seither auf Xetra unablässig mit 20000er Orders über die Briefseite gedrückt.  

SOCGEN stuft AROUNDTOWN von Sell auf Buy hoch. Kursziel €2,25.

   Aroundtown SA1,230 €1,91 %

vor 1 StundeAktien-Rating

https://stock3.com/news/live?underlying=19726047

Von Sell auf Buy - KZ 2.25  

https://stock3.com/news/...ombte-immobilien-aktie-auf-kaufen-12190238

in ausführlicher Form  

Unter 10 Euro. Übertrieben? Vor corona waren wir schon fast in den Regionen...Und ich sehe nicht dass das Geschäft jetzt komplett eingebrochen wär und keine Zukunft hat. Warum sollte sich das Sentiment für Immobilienaktien in inflationären Zeiten nicht wieder verbessern?  

ich glaube es wird schwer werden ob wir die nächsten Jahre unser Geld wieder bekommen. Es wir Zuviel auf Immobilien durch die Politik diktiert und das wird für ältere Häuser ein Problem. Da kommen Auflagen wo niemand mit gerechnet hat.  Selbst ich dachte keine Schulden Miete kassieren und schön weiter. Nein es kommt anders wenn man gut vermieten will kommen Auflagen die wir befolgen müssen nicht von heute auf morgen aber sie kommen.  

Auch wenn der zum 31.12.2022 über 8 EUR liegende Buchwert je Aktie einen Kurs von 10 EUR auf den ersten Blick nicht vollkommen illusorisch erscheinen lässt, hat sich das Geschäftsmodell "Immobilie" mit Verlassen der Nullzinswelt doch dramatisch verändert. Ich fürchte, Aroundtown muss in nächster Zeit viel richtig machen, damit die Aktie auch nur eine realistische Aussicht auf 5 EUR hat.

Ursächlich dafür ist die enorme Zinssensitivität von Immobilienbewertungen.

Am besten lässt sich das anhand eines Fallbeispiels erläutern:

Ausgangssituation: Nullzinswelt
Jahresnettokaltmiete: 12.000 €
Bewirtschaftungskosten: 2.000 €
Kalkulationszinssatz vor Wachstumsabschlag (30-j. Darl. Finanzierung, gewerbliche Vermietung): 3,5%
langfristige Inflationserwartung: 1%
Wachstumsabschlag: 0,5%
=> Ertragswert der Immobilie:  (12.000 € - 2.000 €) : (3,5%-0,5%) = 10.000 € x 33,33 = 0,333 Mio €

Neue Realität: Inflation

Jahresnettokaltmiete und Bewirtschaftungskosten inflationsbedingt um 10% erhöht
Kalkulationszinssatz vor Wachstumsabschlag (30-j. Darl. Finanzierung, gewerbl.): 5,5%
Inflationserwartung langfristig: 3%
Wachstumsabschlag: 1,5%
=> Ertragswert der Immobilie:  (12.000 € - 2.000 €)*1,1 : (5,5%-1,5%) = 11.000 € x 25 = 0,275 Mio €

Ergebnis:
Die Erhöhung des um den Wachstumsabschlag bereinigten Kalkulationszinssatzes von 3% auf 4% bedingt eine Reduktion des Bewertungsmultiplikators von 33,33 auf 25.
Dieser Effekt kann durch die im Bewertungsmodell angenommene inflationsbedingte Mieterhöhung um 10% nicht ausgeglichen werden.
Es verbleibt ein Wertverlust i.H.v. 17,4%.

Fazit:
Den mit dem Anstieg des Kalkulationszinssatzes einher gehenden Rückgang des Bewertungsmultiples werden die Immobiliengesellschaften m.E. nicht vollständig durch Mieterhöhungen ausgleichen können, so dass das Mitte 2022 erreichte Rekord-Preisniveau am Immobilienmarkt bis auf weiteres nicht mehr erreicht werden dürfte.

Vor dem Hintergrund geringer Neubauaktivitäten und stetig steigender Neubaukosten ist trotz starken Zinsanstiegs m.E. nicht  mit einem drastischen Verfall (>25%) der Preise für Bestandsimmobilien in guter Lage zu rechnen. Die Preise von Gewerbeimmobilien mit Mietern hoher Bonität und langfristigen, indexierten Mietverträgen dürften ebenfalls keinen drastischen Preisverfall sehen.

Ein deutliches Wertsteigerungspotenzial für die Aktie sehe ich innerhalb der neuen Zinswelt dennoch nur unter der Voraussetzung einer drastischen Reduktion des Kapitalstrukturrisikos durch Entschuldung. Vor dem Hintergrund stark gefallener Anleihekurse könnte Aroundtown mit einem durch Immobilienverkäufe finanzierten Anleiherückkauf sogar deutliche Zusatzgewinne für die Aktionäre erzielen, wenn die Preisnachlässe der zwecks Entschuldung getätigten Immobilienverkäufe niedriger ausfallen als die Abschläge auf den Nominalwert beim Anleiherückkauf.

Geht man davon aus, dass die Anleihekurse mit Einleitung der Zinswende durch FED und EZB wieder steigen werden, ergibt sich für "wertsteigernde Entschuldungsmaßnahmen" Stand heute ein Zeitfenster von 6 bis 9 Monaten.

Die Vorteilhaftigkeit der beschriebenen Entschuldungsstrategie basiert einerseits auf dem Preis für Immobilienverkäufe und andererseits auf dem Rückkaufswert der Anleihen. Ein Abwarten "besserer" Verkaufspreise wäre nicht vorteilhaft, wenn sich gleichzeitig die Rückkaufswerte der Anleihen verteuern.

Der Charme einer Entschuldung durch Anleiherückkauf im hier und jetzt liegt ja in der Tatsache begründet, dass der Börsenkurs der Anleihen bedingt durch den drastischen Anstieg der Leitzinsen bei nur noch 25% bis 85% des Nominalwertes notiert und daher eine Schuldentilgung zum "Spottpreis" möglich wäre.

Für uns Aktionäre wäre eine Entschuldung auf Kosten der FK-Geber natürlich höchst vorteilhaft.

In diesem Szenario sind dann irgendwann vielleicht auch 10 EUR Aktienkurs möglich.
Aber wie gesagt m.E. nur unter der Voraussetzung einer drastischen Schuldenreduktion im Wege eines Anleiherückkaufs deutlich unter des Nominalwerts.


 

https://www.youtube.com/live/FPIU6e4txRQ?feature=share
Ab Minute 11:53

Lohnenswert!  

Der Rebound hat bei allen deutschen immowerten schon eingesetzt, da es im Grunde auch keinen wirklichen Grund für den Abverkauf gab, sondern nur dem schlechten Sentiment wegen der SNB Pleite und CS geschuldet war mit Erhöhung der Anleihespreads. Steigende Zinsen hatten wir ja jetzt schon länger und Hypothekenzinsen gehen seit 6 Monaten ca seitwärts. Ich hab mich auf jeden Fall jetzt mit diese Aktien eingedeckt bzw nachgekauft, wobei ich z.b. bei vonovia noch einmal doppelt so hoch investiert bin wie bei Aroundtown.  

die immoaktien sind durch das höhere zinsniveau unter druck; allerdings dürfte der zinspeak kurz bevorstehen und sich zusammen mit der inflation zurückbilden.
langfristig grössere sorgen macht mir die schwache nachfrage nach gewerbeimmobilien und der steigende leerstand sowohl von büros wie auch klassischen gewerbegebäuden.