Ab heute (fast) alles neu bei AT1

 

Da steht eher balu&josep in love drauf  

Wie schon mehrfach gesagt, entscheidet sich der Wert der AT1 Aktien an der Frage, ob eine signifikante Entschuldung durch Immobilienverkäufe und Anleihenrückkauf unter Nennwert möglich ist.

Der FFO1 ist m.E. aktuell vollkommen irrelevant für die Bewertung. Bei einer Verschuldung von mehr als 50%, einer Mietrendite von unter 5% und Anleiherenditen zwischen 8% und 12% wäre der FFO1 spätestens 2026 deutlich negativ!

Hinzu kommt das Problem, dass die für 2023 erwarteten Wertberichtigungen des Immo-Portfolios (Schätzung: 10% bzw. 3 MRD EUR) ohne deutliche Maßnahmen zur Schuldenreduktion die FK-Quote über 60% drücken werden.

Die Abwertung des Immobilienportfolios stellt eine relevante Gefahr für eine Erhöhung des LTV über die kritische 50%-Grenze dar, die zur Kündigung und Fälligstellung der Anleihen führen könnte.

M.E. müsste die Geschäftsleitung JETZT den Aktionären und Anleihegläubigern einen detaillierten Plan zur Entschuldung vorlegen. Ich habe leider den Eindruck, dass das Management seit Monaten in komplette Apathie verfallen und nicht in der Lage ist, die notwendigen schmerzhaften Maßnahmen zu ergreifen.

Das Ziel, ein DAX-Unternehmen aufzubauen ist grandios gescheitert. Statt Richtung DAX wird AT1 den MDAX im Juni aller Voraussicht nach Richtung SDAX verlassen. Dieser dem gigantischen Kursverfall geschuldete Umstand sollte dem Management endlich vor Augen führen, was die Stunde geschlagen hat. Nachdem auch hier im Forum immer noch nicht allen klar zu sein scheint, dass Anleiherenditen von mehr als 10% bei einem mit Mietrenditen von unter 5% arbeitenden Unternehmen als schriller Notruf ein UNMITTELBARES Ergreifen umfassender Notfallmaßnahmen zur signifikanten Schuldenreduktion erfordern! Statt dessen scheint das Management in der Hoffnung auf fallende Zinsen und wieder steigende Immowerte auf Zeit spielen zu wollen. Das ist nichts anderes als ZOCKEN!

Die Folgen dieser die nachhaltige Änderung der Spielregeln des Immobilienmarktes nicht zur Kenntnis nehmen wollenden Zockerei der Geschäftsleitung kann man aktuell bei Adler Group und Corestate sehen. Trotz jahrelanger und eindringlicher Forderungen des Kapitalmarkts nach Entschuldungsmaßnahmen waren die Vorstände beider Unternehmen nicht bereit, die Verschuldung durch freiwillige Liquidation / Zerschlagung des Unternehmens zu bewerkstelligen. Statt dessen hat man die längst eingetretene Überschuldung offenbar partout nicht wahrhaben wollen und den Aktionären quartalsweise immer neue Märchen erzählt. Am Ende haben die Aktionäre einen Totalverlust erlitten und die Entscheidungsgewalt über den Fortbestand des Unternehmens liegt nunmehr allein bei den Anleihegläubigern.

Das große Problem scheint darin zu liegen, dass die Manager ihren geschönten Bilanzwerten selbst glauben und daher nicht in der Lage sind, rechtzeitig Notfallmaßnahmen zu ergreifen.

Adler hat nach dem Perring-Bericht - in einem für Immobilienunternehmen traumhaften Nullzins-Umfeld - ernsthaft noch von der Realisation sämtlicher Bauprojekte gesprochen, statt den Kern allen Übels, nämlich den vollkommen irrwitzig bewerteten und obendrein voll fremdfinanzierten Projektbestand sofort komplett zum Verkauf zu stellen und das Unternehmen zu einem reinen Vermietungsunternehmen umzubauen. Statt dessen hat man das Tafelsilber - vermietete Wohnungen -  verkauft und unter Verweis unter die dabei erzielten Erlöse nahe Buchwert, den verbliebenen Müll in der Bilanz als werthaltig erklärt.

Das Vorgehen erinnert fatal an das Handeln der meisten Privatanleger in Krisenzeiten. Um Cash zu sichern werden zunächst die besten Aktien also Gewinnpositionen verkauft. Die schlechten Aktien - Verlustpositionen - werden gehalten und irgendwann am Crashtief mit horrendem Verlust verkauft.
Statt Gewinn laufen zu lassen und Verluste zu begrenzen wird exakt das Gegenteil gemacht.

Von einem Profi CEO erwarte ich, dass er sich von dem psychologischen Phänomen der Abneigung, Verluste zu realisieren, lösen kann. Und genau da scheint auch bei Aroundtown das Problem zu liegen.

Wie aus dem Q4-Bericht ersichtlich, hat man 2022 vorzugsweise gut vermietete Immobilien nahe oder über Buchwert verkauft, mit der Folge, dass der FFO1 2023 deutlich sinkt.

Betriebswirtschaftlich vernünftiger wäre es, all diejenigen Immobilien zu verkaufen, die wegen Leerstands oder lediglich niedriger Mietrendite den FFO1 belasten. Man verkauft also auch bei AT1 lieber das Tafelsilber und erklärt den Rest zu Core-Immobilien, was auch immer das sein soll...

Wenn At1 bereit gewesen wäre, ein 10 MRD Immo-Paket mit 20% Abschlag zum Marktwert zu verkaufen, hätte man dafür selbst in 2022 mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit noch Investoren gefunden und wäre heute aller Verschuldungssorgen ledig.
Aber selbst wenn aktuell ein Preisabschlag von 30% nötig wäre, um ein 10 MRD-Paket zu verkaufen, wäre das angesichts eines EK von 9 MRD EUR problemlos verkraftbar und mit 7 MRD EUR Cash könnte Aroundtown bei den aktuellen Anleihekursen mindestens 8 MRD EUR Nominalwert zurückkaufen, womit 1 MRD Immowertverlust auf die Anleihegläubiger überwälzt werden könnte, so dass man sich infolge der stark gefallenen Anleihekurse mit dem Verkauf von 10 MRD bilanziertem Immovermögen letztlich auch heute um ca. 8 MRD EUR entschulden könnte, womit mehr als 50% der Finanzverbindlichkeiten getilgt wären.

Daher erneut meine Forderung: AT1 muss umgehend einen Entschuldungsplan vorlegen!
Es ist nicht im Interesse der Anteileigner, weiter zuzuwarten, bis irgendwann die Gläubiger das Zepter übernehmen. Eine freiwillige Liquidation des Unternehmens ist kein Teufelswerk! Besondere Umstände erfordern besondere Maßnahmen! Der viel beschworene NAV ist faktisch ein Komplettveräußerungswert, wird aber zumeist von Unternehmen ins Schaufenster gestellt, die eine Liquidation nicht mal im Ansatz als Handlungsoption ansehen.

Im neuen Zinsumfeld dürfte eine freiwillige Liquidation bei vielen hochverschuldeten Immokonzernen die für die Aktionäre gewinnmaximale Handlungsalternative darstellen. Es ist betriebswirtschaftlich nicht rational, ein Unternehmen fortzuführen, obwohl der Fortführungswert (Ertragswert) unter dem Liquidationswert (= Substanzwert) liegt.

Bei einer Mietrendite < 5% und einer FK-Rendite > 10% braucht es keine betriebswirtschaftlichen Kenntnisse, um zu erkennen, dass eine Fortführung für die EK-Geber nur unter der Prämisse der Komplettentschuldung sinnvoll ist. Bei NAV > 8 EUR und Aktienkurs 1 EUR sollte auch der letzte Marktteilnehmer verstehen, dass die Lösung nur Liquidation und FK-Tilgung und keinesfalls Aktienrückkauf heißen kann, wie hier im Forum vereinzelte Stimmen leider immer noch meinen...  

Grundsätzlich vertrete ich auch den Standpunkt, dass Aroundtown sehr hoch verschuldet ist.

Allerdings sehe ich das Gesamtpaket nicht so negativ.

Von dem her würde mich interessieren, wieso Sie glauben, dass bei 8-12% 2026 ein negativer FFO1 eingefahren wird?

Von welchem FFO1 gehen sie in 2025 aus?
Wie setzen Sie die Mehrbastung der Zinsen in 2026 an?

Egal, wie ich es rechne. Ich komme ohne einen externen Schock nicht darauf, dass der FFO1 2026 irgendwie negativ werden sollte. Vielleicht übersehe ich allerdings irgendwas?

Die Forderung nach einem Plan für die Senkung des Fremdkapitals kann ich nicht nachvollziehen. Die Investorenpräsentation definiert die aktuell verfügbaren/planbaren Vermögenswerte zur Schuldentilgung. Konkretere Zahlen für die Schuldenreduktion der kommenden Jahre kann wohl niemand machen.  

Hier sollte es auch alles mal etwas positiver gesehen werden die Mieten steigen. Der Leerstand verringert sich Neubauten kommen nicht ( Keine großen Investitionen) also keine neu Verschuldungen. Alte Kredite laufen irgend wann aus durch die Tilgung sind sie nicht mehr so hoch wie am Anfang. So bleiben die Tilgungsraten ziemlich auf dem gleichen nivo. Viel schlechter als jetzt kann es jawohl nicht werden. Und Substanz ist ja reichlich da mehr als der Börsenwert zur zeit .  

Grottenschlechte Zahlen herausgegeben... Jahresverlust Minus 11 %.... Das wird hier heute tief rot werden  

wenn ich bei AT Leerverkäufer wäre, würde ich mich langsam verziehen. Könnte sonst unangenehm werden. Nur meine Meinung.

 

Eisbär, könntest Du Deine Ausführungen hier bitte an die Aroundtown Investorenkontaktadresse schicken, mit der Bitte dies an das Management weiterzuleiten? Natürlich wird die vermutlich nicht passieren, aber einen Versuch wäre es wert. Es scheint als wären die mit der Situation tatsächlich völlig überfordert oder es ist ihnen völlig egal weil sie ihre Schäfchen schon im Trochenen haben.  

am 17.5. meldet Grand City die Quartalszahlszahlen

da man hier ein relativ niedriges mietniveau hat, sehe ich hier noch einiges an Steigerungspotenzial, auch was den Leerstand betrifft, wenn man sich die zahlen von leg anschaut, sind hier die mieten um 3,9% y to y angestiegen, das könnte auch einen positiven effekt auf AT1 haben, der knackpunkt sind sicherlich die Gewerbeimmobilien, der Leerstand ist vielleicht gestiegen, allerdings hat man auch indexierte Mietverträge mit Behörden usw...es bräuchte mal sowas wie eine Befreiungsschlag

auch bei den Hotels war noch Luft nach oben, also da könnten auch positive Überraschungen kommen

im Moment würde ja was den Kurs angeht schon reichen, wenn eine Vollkastrophe ausbleibt

 

 

European Commercial Real Estate Values May Fall Up To 40%: Citi
https://www.ariva.de/forum/...er-eurozone-472954?page=317#jumppos7950  

Die Erkenntnisse von einem Preisrückgang von bis zu 40% sind nicht neu. Siehe Artikel vom März: https://www.fondsprofessionell.at/news/maerkte/...ent-absturz-223331/

"Citigroup-Analyst Aaron Guy und seine Kollegen prognostizieren für die Jahre 2023 und 2024 einen Rückgang der Immobilienwerte um 20 bis 40 Prozent."

Aus meiner Sicht ist es einfach skuril, dass im Jänner noch fast Kurse von fast 3€ gegeben hat, während sich jetzt der Kurs fast gedrittelt hat. Zumal der Kurs von Aroundtown mittlerweile mehr als 40% (auf Gewerbeimmobilien) einpreist.

Bei den Daten gehe ich davon aus, dass sich die Abwertung auf 40% zum Höchststand in Q3 bezieht. Von dort an wurden bereits 3% abgewertet (900 Mio). Jetzt sind noch 28 Mrd an Bestandsimmobilien in den Büchern. Werden alle Segmente um 40% abgewertet, so reduziert sich der Buchwert um 10,7 Mrd auf 17,3 Mrd. Das heißt das Eigenkapital schrumpft von 13 Mrd (inklusive nicht beherschende Anteile) auf 2,2 Mrd zusammen. Das Eigenkapital der Aktionäre wäre dabei immernoch höher als die aktuelle Marktkapitalisierung. Das Portfolio würde dann eine Mietrendite von 7% (bei den Mietpreisen des vergangenen Jahres) aufweisen. Das heißt Tendenz positiv. Also würde ich davon ausgehen, dass die Immobilien zu diesen Preisen rasch Abnehmer am Markt finden würden.

Jetzt kann man noch argumentieren, dass Wohnungen weniger abgewertet werden (der Markt preist dies aktuell so ein). Aber auch das hätte durch die Beteiligung an GCP eigentlich nur positive Effekte. Eine Abwertung auf Büroimmobilien über 40% kann ich mir aktuell nicht vorstellen - das heißt aber noch lange nicht, dass es nicht vielleicht doch so kommen kann.  

Immobilien-Unternehmer Görner: "Erleben Krise, die alle zuvor in den Schatten stellt"
Der Vorsitzende der Görner Group, Christoph Görner, schlägt für die Immobilienbranche Alarm.
https://www.n-tv.de/mediathek/videos/wirtschaft/...ticle24114614.html  

Die haben noch mit dem Krisen-Update gefehlt. Die Welt geht unter...lol

Heute ist doch Investorentag mit BoA, wenn ich das richtig verstanden habe? Da dürften ja n.m.M. zeitnah Meldungen kommen.

Die shortis wollen auch noch das letzte rausholen. Aber bitteschön, dann squeezed es sich nachher umso schöner. Auch hier gilt nämlich "Gier frist Hirn"!  

es wird halt nicht gebaut, ist doch tendenziell gut für Immobestandshalter, insbesondere für Wohnimmobilien aber mittelfristig auch für Gewerbeimmobilien, von daher ist doch jetzt eine Riesenchance gerade jetzt hier aktien wie vonovia, leg usw. zu kaufen, man sieht doch auch schon dass die Mieten kräftig anziehen  

Apropos n-tv. Das waren doch die, die neulich einen Dollarcrash gesehen haben. lol Das waren dann mal rund 2,5% "crash" und heute EUR/USD schon wieder auf "Vorcrashniveau" . Das zu n-tv...........  

n-tv hat den Dollarcrash natürlich ziemlich am low vom Dollar ausgerufen. Super Timing wieder mal.  Sind halt echte Echsperten da.

Ok Off Topic, sorry.....  

ach, solch falsche fährten wie die obige von john law (görner ist ein immobauunternehmen, keine immoverwaltung) werden bloss den kommenden squeeze hier befeuern.

kein grund sich zu ärgern. selber schuld, wer in die bärenfalle fällt.  

bald ansteht und das Unternehmen noch 95% Belegung, warum steigt keinen Insider und kauft ein?  

Glückwunsch an Ubs O'connor
https://shorteurope.com/positionrank.php?&country=germany  

https://www.mmvo.de/Was-ist-neu/Managers-Transactions/

Closed Period. In den 30 Tagen vor der Veröffentlichung sowohl eines Jahresabschlusses als auch eines Zwischenberichts ist es Führungskräften durch Art. 19 Abs. 11 MMVO generell verboten, Eigengeschäfte abzuschließen. (Ist zwar deutsches Recht, allerdings wird es in Luxemburg nicht anders sein. Falls doch bitte ich um eine Korrektur.)

Es gab allerdings in 2023 Manager Trades von:
1. Oschrie Massatschi von 2x 22,276 Einheiten zum Preis von 1€ (wahrscheinlich als Teil seiner Vergütung). Hier vermute ich, dass diese optional ist. Habe allerdings dies nicht überprüft und es kann auch sein, dass dieser Kauf verpflichtend war.
2. Markus Kreuter 8000 Einheiten zum Preis von 1,28€

Seitdem der Preis bei ca 1,15€ stand waren keine Transactionen mehr möglich. Ist im Grunde nichts neues. Leerverkäufer nutzen meist dieses Zeitfenster, da Insidetrades ausgeschlossen sind und den Kurs nicht befeuern können.  

Unter 1 €. Ich glaube heute klappt es  

Wie vorhergesagt unter 1€ . PENNYSTOCK...Da werden jede Menhe SL ausgelöst  

kaufe ich nochmal nach  :-)  

ganze dann immer auf 3% depotanteil, zumindest so lang bis irgendein sch.... seitens des unternehmens kommt (also betrug, massive kapitalerhöhung o.ä.)