Vonovia Aktie

Zinsbelastungen bleiben ja gleich


deswegen zahlt die Inflation die Schulden für lau ab
so funktionieren Immobilien
Die Miete deckt immer nur die laufende Kosten  

Die Inflation ist für Vonovia nur hilfreich, wenn die Mieten entsprechend mitsteigen und die Kosten für nicht umlagefähige Instandhaltungsmaßnahmen niedrig bleiben....was aber schon wegen der stark gesteigenen Materialkosten nicht zu erwarten ist. Auch steigende Löhne sind zu berücksichtigen.

Von daher ist deine Aussage nicht unbedingt falsch, aber zu kurz gedacht.

Insgesamt halte ich Vonovia auf dem aktuellen Niveau aber für relativ günstig bewertet.  

zieht dir mal den Webcast rein da wird erklärt warum Inflation kein Problem ist  

aufgrund der Situation der Inflation und den Baukosten würde ich als wahren Wert von Vonovia die NRV ansetzen

NRV ist aktuell €82.69

im Grunde haben wir zusammen mit den nicht NRV Werten einen Upside von ca. 100%  

EPRA NRV (Net Reinstatement Value)
Diese Kennziffer beschreibt ein bestandshaltendes Unternehmen, das grundsätzlich keine Immobilien verkauft und auf den Werterhalt des Portfolios konzentriert ist („never sell assets“). Der wesentliche Unterschied zum NTA Konzept ist, dass unter dem NRV Ansatz alle Positionen berücksichtigt werden, die beim Aufbau des Portfolios angefallen sind. Die zentrale Fragestellung lautet also, was würde es heute kosten, das gleiche Unternehmen bzw. Immobilienportfolio noch einmal aufzubauen.  

Schau dir mal die entsprechende Literatur an, da wird dir gut erklärt, warum unter entsprechenden Vorraussetzungen, Eckpunkten eine Inflation sehr wohl ein Problem werden kann...

Das im Einzelnen zu bewerten in Bezug auf steigende Hypothekenzinsen und dadurch höhere Finanzierungskosten und Gefahr einer Neubewertung von Immobilienwerten, höhere Zinsen bei Folgefinanzierungen, steigende Lohn- und Materialkosten, höhere Wahrscheinlichkeit von Mietausfällen, etc

Dieses sehe ich in der aktuellen Situation für Vonovia noch nicht, zumindest nicht kurzfristig.

Aber einfach zu sagen, dass bei stark fremdfinanzierten Eigentumswerten und Firmenzukäufen die Inflation kein Problem sei, ist einfach zu pauschal.


 

wurde viel zur Inflation gesagt
 

"Das sich die Schulden durch Inflation selber abzahlen ist mir nicht verständlich und die Zinsbelastungen bleiben ja."

Die Zinsen die Vonovia für seine Anleihen zu zahlen hat sind festgeschrieben. Die liegen zwischen 0,5% und 5$, und sind über 1 bis 39 Jahre fest.
Wenn Du 10000 Euro im Monat verdienst und ein haus kaufst für 100.000 Euro und wir haben 10% Inflation. Dann verdienst Du nächstes Jahr 11000 Euro. Das Haus hat immer noch Schulden von 100.000 Euro, Nach 2 Jahren verdienst Du 12100 im Monat. Die Schulden bleiben gleich. IRgendwann zahlst Du das Haus mit einem Monatsgehalt ab.
Wichtig ist das die Zinsen zum größten Teil festgeschrieben sind, auf Jahrzehnte.
https://www.finanzen.net/anleihen/vonovia-finance-bv-anleihen  

Ich empfehle auch mal ins Ausland zu blicken. Bei mir liegt das nur weil ich in Budapest lebe und dort Immobilien habe. hier hat die Nationalbank schon auf die steigende Inflationsrate (8,6% JTD)reagiert. Der Leitzins ist innerhalb von zwölf Monaten von 0,6 auf jetzt 4,4 % angehoben worden.
Den Werten hat das bisher nicht geschadet, obwohl die Zinsen, die man bei der Bank bekommt bei aktuell 7 % liegen (von 2,5 %). Was haben die Preise gemacht? Sie sind konstant geblieben. Was sich verändert hat waren nur die Mieten. Die kurzfristigen Mieten sind aktuell Um 100 % gestiegen gegenüber Vorjahr, die langfristige Mieten in etwa 25 %. Diese sind hier aber auch nicht so lange fest wie in Deutschland.
Fazit: wenn die Zinsen steigen, steigen vor allem die Mieten. Denn die Alternative zum Bank Zins ist der Mietzins.
sicher ist die Situation nicht eins zu eins auf Deutschland übertragbar. In Ungarn hat es von niedrigem Niveau jedes Jahr etwa 5 % Wirtschaftswachstum und nur 3 % Arbeitslosigkeit. Die Eigenheimbesitzerquote liegt bei 93 % (Deutschland 45 %). Weil die Zinsen immer höher waren, und die Preise noch stärker explodiert sind, sind hier auch KreditFinanzierungen eher eine Ausnahme. und es kommt viel Geld aus dem Ausland. Ich denke jedoch, dass die Finanzierungsstruktur in den absoluten A Lagen in Deutschland ähnlich sein wird, von daher werden dort die Preise auch nicht tangiert werden. Bei den hässlichen, kleinen Löchern merkt man jedoch vielleicht schon eine Preisstagnation, Bei gleichzeitiger Mietexplosion.
Was auf jeden Fall dann fallen wird sind die überdimensionierten Einfamilienhäuser, die größtenteils noch auf Pump laufen. Aber für Vonovia sehe ich kein Problem, denn wie gesagt ich denke die Mieten werden extrem steigen. Und die, die ihr Haus verlieren müssen auch irgendwo hinziehen.
Das größte Problem welches ich sehe, wenn ich deutsches Fernsehen schaue ist eher, dass man dort der Meinung ist, dass jeder sich eine Wohnung in der Millionenstadt leisten können muss. Das ist absurd.  

Dass sich jeder Eigentum leisten kann, war noch nie in der Geschichte so. Aber ich fühle mich auch etwas unwohl, wenn ich bei einer Gehaltsklasse den Strich ziehen soll, ab wann man sich ein Haus leisten dürfen können soll.
* IT-ler --> das sollte möglich sein.
* Putzfrau --> äh, da sollte das Gehalt eigentlich nicht reichen.
* Lehrer, Kassierer, Facharbeiter?
Da ist man schnell bei Fragen der sozialen Gerechtigkeit und welche Berufe was wert sind. Aber am Ende regelt das der Markt, nicht? Und die Risiko-Aversion des potentiellen Käufers. Ich glaub der Facharbeiter dürfte sich auch 15 km entfernt vom Stadtzentrum einer Halb-Millionen-Stadt schwer tun. Da ist man schnell bei Abzahlung über 35 Jahre. Jeder Immo-Investor weiss, dass der Kaufpreis ca. bei 15 Jahreskaltmieten liegen sollte. Da ist die Prämie für eine Restschuldversicherung noch nicht eingerechnet.
Ich selbst hab halt bisschen Schiss, dass die Inflation anzieht und die Löhne nicht. Man kann die Mieten eben nicht jenseits der durchschnittlichen Kaufkraft heben. Und noch mehr Schiss hab ich ganz allgemein, wenn die Löhne anziehen und es zur Lohn-Preis-Spirale kommt.  

-Investor haben sollte ? 15 Jahres Kaltmieten gleich Anschaffungskosten ????

Letztens noch ein Haus gekauft 300000 Euronen in einer Stadtlage mit einer Einwohnerzahl von 230000

Baujahr 2020 / Finanziert mit einer Summe von 225000 Euronen

Kaltmiete Miete 950 Euro plus 50 Euro fürs Auto also auf den Punkt 1000 Euro!

730 Euro für die Bank / 15 Jahres Finanzierung ein Mix aus KFW 10 Jahre (75000) und 150000

Teils über 3% Tilgung

Würde bedeuten 12000X15 = 180000 also hätte ich bei deiner Rechnung 120000 Euronen zuviel bezahlt??????????

Bin gespannt ?!  

Sind in so einer Formel unbrauchbar. Hier geht es eher um MFH. Jahresnettokaltmiete x 15 ist ein "Richtwert". In Dortmund und naher Umgebung ist man aber bei 20+ ( eher sogar 25 ).

Nochmals, bei Einfamilienhäusern ist die Formel eigentlich unbrauchbar. Kein Investor kauf ein EFH um das zu vermieten. Entweder erbt man das und vermietet dann, oder kauft es für die Eigennutzung.

Habe selbst 2 EFH und 2 MFH.

Zu Vonovia - ich versteh den Kurs einfach nicht und kaufe mir immer mehr Positionen bei fallendem Kurs. Eine Rendite (damit meine ich ausschließlich die Dividende) von 3-4% p.A. ist für Vermietung und Verpachtung super. Schließlich muss ich die Verwaltung nicht machen, keine Nebenkostenabrechnung und vor allem, ich muss mich nicht mit den Mietern rum schlagen. Keine Handwerker bestellen, keine Anzeigen aufgeben wenn die Bude mal leer steht und vieles Mehr. Herrlich :-)

 

 

15 Jahreskaltmieten - Ja, das ist ne gute Frage. Hab ich irgendwo mal aufgeschnappt.
Allerdings muss man da gleich mal relativieren, dass das eigentlich nicht für Einfamilienhäuser gilt. Das gilt eher für Liegenschaften, wo gleich ein ganzer Block drauf steht. So vlt ab einem Dutzend Wohneinheiten.
Warum EFH da so herausstechen mag an zwei Dingen liegen. Ist aber Spekulation. Erstens: Den Boden darf man eigentlich nicht rechnen. Defacto vermietest du ja die Wohnfläche. Und das ist auch, was du abzahlen musst. Das Gebäude verliert nämlich irgendwann auch an Wert/verfällt. Der Boden behält seinen Wert, hat im Extremfall keine Instandhaltungskosten. Den musst du also auch nicht abschreiben.
Und wenn du jetzt mal Grundfläche Grundstück * Preis für Bauland rechnest und auf ca. 120000 kommst, dann sollte der Preis schon gestimmt haben.
 

Billig nachkaufen ist super. Aber da ich mein Ziel eigentlich immer schon mit dem ersten Kauf erreiche (Kleinanleger, < 5T pro Aktienposition), um bei den Ordergebühren prozentual gut dazustehen, ist Nachkaufen bei mir keine echte Option. Deshalb würde ich mich mehr über Kurs-Gewinne freuen - auch wenn sie nur im Buch stehen.  

War auch nur ein Kauf für ein Familienmitglied *zwinker*  

auch wenn der Vorstand gekauft hat...der Börse schätzt, dass Adler ein schlechte Beteiligung war, der Kurswert ist weit unter wo er gerade steht. Nicht umsonst nimmt die Sonderuntersuchung so lang.  

Ich lese relativ häufig, dass Adler eine schlechte Beteiligung gewesen sein soll. Diese Aussage ist jedoch aus mehreren Gründen nicht ganz richtig.
Zunächst einmal hatte sich Vonovia ursprünglich gar nicht an Adler beteiligt. Vonovia hat Aggregate, einem Großaktionär von Adler, ein Darlehen in Höhe von 250 mio Euro gewährt, welches zur Ablösung eines Lombardkredites verwendet wurde. Dieses Darlehen ist besichert mit 26,25 Prozent der Aktien an Adler, ursprünglich gehalten durch Aggregate.
Als Aggregate eine vereinbarte Frist verstreichen ließ, griff Vonovia hinsichtlich seines Pfandrechts an den Aktien zu und übernahm 20,5 Prozent der Aktien an Adler.

Schauen wir uns also mal die Sache zahlentechnisch genauer an:
Adler ist bei einem aktuellen Kurs zu 12 Euro pro Aktie bei 117,51 mio Aktien mit etwa 1,41 mrd Euro an der Börse bewertet. Entsprechend ist das Darlehen (250 mio) Vonovias mit Aktien zum aktuellen Wert von 370 mio Euro besichert. Vonovia hat sich im Zuge der Pfandverwertung bereits 20,5 Prozent der Aktien zum aktuellen Börsenwert in Höhe von  rund 290 mio Euro einverleibt. Seinerzeit wurde offen gehalten, ob diese Aktien gehalten oder über die Börse verkauft werden sollen.

Heute erschien ein Bericht im Handelsblatt, wonach Vonovia eine Übernahme Adlers auf Eis legt und eine Kehrtwende vollzieht:

https://www.handelsblatt.com/finanzen/immobilien/...ren/28215846.html

Unterm Strich bleibt also stehen, dass Adler für ein 250 mio Euro Darlehen an Aggregate eine Besicherung durch Aktien im Wert von insgesamt ca 370 mio Euro besitzt, wobei auf einen ca 290 mio Euro hohen Anteil bereits zugegriffen wurde.

Sollte dennoch der absolute Worst-Case eintreten, Adler enorm geschummelt haben und den Weg Wirecards gehen, wäre die bei Vonovia notwendige Abschreibung auf etwa 250 mio Euro zu beziffern. Ich glaube, dass dieses Risiko mehr als überschaubar ist. Um dieses Risiko mal zu taxieren: Der Börsenwert Vonovias beträgt aktuell ca 33 mrd Euro bzw. 42,24 Euro pro Aktie. Das 250 mio Risiko beträgt also ca 33 Cent pro Aktie. Betrachtet man jetzt mal den Kursverlauf der letzten 6 Monate und den Kursrückgang von ca 60 auf ca 42 Euro, beträgt der Kursrückgang ca 18 Euro pro Aktie bzw. einem Börsenwert von rund 14 mrd Euro.

Ergo: 14 mrd Euro Verlust an Börsenwert wegen eines 250 mio Euro Risikos ??? Na, ich weiß nicht...  

Bin schon den ganzen Tag am überlegen nach diesem extremen Abschlag noch einmal ordentlich nachzulesen.
Das Risiko scheint tatsächlich überschaubar zu sein, deswegen verstehe ich den momentan Kursverlauf überhaupt nicht.  

Naja, also ich empfinde den Kursverlauf ebenfalls als irrational. Jedenfalls in dieser Höhe. Ob die Aktie den tiefsten Punkt gesehen hat, weiß ich jedoch auch nicht.
Letztendlich: Beschließen beispielsweise eine Hand voll Hedgefonds sich massig mit Puts einzudecken und den Wert der Aktie durch Shorten zu drücken um anschließend durch die Leerverkäufe und durch die Puts doppelt Gewinn einzufahren und haben diese Fonds dabei auch genug Pulver, dann sinkt der Kurs eben. Möglich ist natürlich aber auch, dass einige Fonds bzw. Vermögensverwalter ihre Depots umstrukturieren und zuvor bei Vonovia stark übergewichtet waren. Verkauft man 1, 2 oder 3 Prozent der Aktien Vonovias über die Börse, dann geht das in der aktuellen Zeit eben nicht ohne sukzessive Kursverluste.

Wir wissen nicht, was hinter der Kursentwicklung steht. Ich bin da auch relativ entspannt. Sollte es einer der beiden obigen Gründe sein, dann wird der Abwärtsdruck früher oder später nachlassen müssen und umgekehrt ein Aufwärtsdruck entstehen.

Ich halte Vonovia für ein durchaus solides Unternehmen mit eher langweiligem Geschäft. Wenig Krisenanfällig und auch nicht besonders abhängig von der Konjunktur. Die Makrodaten sprechen unterm Strich eher deutlich für das Geschäftsmodell.

Ich möchte jetzt niemandem raten zu kaufen oder nachzukaufen. Nachher fällt das Ding noch mal um 10 Euro oder so, was niemals gänzlich auszuschließen ist. Für mich jedenfalls kann ich sagen, dass ich recht entspannt bin. Anders wäre es sicherlich, wäre ich bei 60 Euro mit einer großen Position eingestiegen und würde nun nem Drittel meines Geldes hinterhergucken.  

und haben nun einen Vomovia Mann drin der aufräumt  

für eure Meinungen, eigentlich kann man ja ganz entspannt abwarten ob es nicht doch noch etwas runtergeht und dann zuschlagen, es besteht ja kein Druck.

Falls nicht und es geht wieder in Richtung Norden ist es natürlich auch gut.

In diesem Sinne wünsche ich uns allen investierten viel Glück!  

interessant. Also es fällt schwer, noch mehr Respekt für das Management von VNA aufzubringen. Die haben in letzter Zeit alles richtig gemacht. Aber man muss wohl noch etwas mehr Hochachtung hervorkramen. Scheinbar wird man hier tatsächlich nicht arg zu gierig und nimmt den Kurs als das, was er ist - die Meinung des Marktes. Würde man bei Bayer auch mal so handeln, dann hätte man anhand der Schwarmintelligenz vlt den ein oder anderen Fehler nicht gemacht.

Aber ich guck immer auch auf LEG und TAG. Dort sieht es genau so aus und deshalb glaub ich, dass wir bei VNA gar nicht so arg suchen müssen. Ist eben grad nicht die Zeit für Immo-Aktien.  

Interessante Studie der Deutschen Bank:

https://www.handelsblatt.com/finanzen/immobilien/...rkt/28220432.html

..."Für das Jahr 2024 bis 2026 würde dies einen nominalen Preisrückgang um zwei Prozent bedeuten. Bei hohen Inflationsraten dürfte der Preisrückgang sogar tendenziell geringer ausfallen. Unterstelle man für die Jahre 2022 und 2023 noch ein Plus von erneut sieben Prozent pro Jahr, würde dies trotz der Korrekturphase bedeuten, dass die Hauspreise im Jahr 2030 kumuliert um 24 Prozent höher liegen als im Jahr 2021, rechnen die Experten vor"...

Jetzt kann sich jeder relativ leicht ausrechnen, wie sich das EK Vonovias durch diesen Effekt entwickeln wird. Pauschal betrachtet und sehr vereinfacht kann man die Investement Properties mit dem Faktor 1,24 auf Sicht 2030 multiplizieren. Der LTV wird folglich weiter sinken, was sich positiv auf den von Vonovia bei Revolvierung fälliger Anleihen zu entrichtenden Realzins auswirken wird.
 

Ich sehe nur steigende Immobilienpreise. Hier gibt es detaillierte Angaben. Man müsste sich mal ausführlicher damit beschäftigen wo Vonovia seine Immobilien hat. Die Objekte stehen ja noch mit ihren historischen Kaufpreisen in den Büchern. Das würde ja gewaltige ausserordentliche Gewinne bringen wenn Berlin wirklich Wohnungen zurück kauft.

https://www.versicherungsjournal.de/...sobjekte-entwickeln-144515.php