Deutsche Pfandbriefbank 😃
Nutzung von Bürofläche soll "auslaufen", was heißt denn das? Wird die dann weggeworfen? Ist denn bekannt, ob PBB davon betroffen ist? Warum wirfst Du solche Dinge in den Raum. PBB hat Premiumlagen finanziert im erststelligen Beleihungsraum! Die Haben mit Vermietung nichts zu tun, also was soll das?
Investitionsvolumen soll 2023 um 37% fallen, was meinst Du damit? Erstens ist das megaalt und Geschichte und welche Investition in was? Neubau, Bestandsgebäude, Sanierungen? PBB investiert nichts, verstehst Du das?
Und Deine Statistik..... Alt, älter, Deine Statistik von April 23!!!!!!!!!!
Vergiß es!
Widme Dich doch mal einem KI-AktienKAUFprogramm, vielleicht bist Du da richtig.
VG
Zeitpunkt: 01.07.24 09:25
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Kommentar: Verdacht auf Spam-Nutzer
Ob es eine gute Idee war zu verkaufen, in einer Phase, in der die Leerverkäufer sich zurückziehen wird man sehen!
Ein Verlust von rd. 30% kann man ja wieder mit einer Aktie, die 50% Gewinn erwirtschaftet ausgleichen! (Ohne steuerliche Betrachtung)
Zeitpunkt: 01.07.24 09:25
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Das könnte heute anders sein, morgen werden wir es sehen…..
Wurde doch eine Zinssenkung in Aussicht gestellt? Insiderwissen?
Habe vor einigen Wochen von einer Seitwärtsbewegung mit Höhen und Tiefen bis zu den neuen Quartalszahlen Mitte August geschrieben.
Nun ist es ja bald soweit.
Denke das wir dann bis Mitte November zwischen 6 und 7 Euro schwanken.
Warburg sieht auf Basis der nächsten 12 Monate 8,10 Euro
https://www.wallstreet-online.de/nachricht/...sche-pfandbriefbank-buy
Keine Handlungsempfehlung nur meine Persönliche Einschätzung der Lage!
weil die US-InflationsRate immer noch exakt 50% über dem FED-Ziel von 2 liegt?
Ich glaube nicht, dass es dieses Jahr zu US-Zinssenkungen kommen wird.
Dazu passen sehr gut die gesunkenen
US-Erstanträge auf Arbeitslosenhilfe von heute,
weil keine FED-Leit-Zins-Senkung bei zurückgehender US-Arbeitslosigkeit zu erwarten ist!!!
Das Schaubild unten sagt dazu "alles gut, Zinsen bleiben hoch", oder?
VG rzwodzwo
userstantr__gearbeitslosenhilfegesunken.jpg (verkleinert auf 59%)
Die Tage vorher immer so um 250 Tsd.
Die LV warten weiterhin ab, nur Qube hat um 0,07 % durch Käufe reduziert.
Ich kann keine auffälligen Umsätze feststellen, die auf LV Aktivität schließen lassen.
Ich denke, dass Kurse noch wegen zunehmend wahrscheinlicher werdender Zinssenkung USA leicht steigen könnten, die LV dürften aber den 14.08. abwarten.
Es sei denn, überraschende Nachrichten vom Unternehmen erwischen die LV auf dem falschen Fuß.
Da wird ein Satz von einem FED Banker auf einem Abenddinner zitiert und wieder bei den US Job Daten etc. spekuliert, was zu 5-110 Prozent Kursschwankungen auf einer Woche führt. Also ich hoffe einfach mal darauf, dass im nächsten Jahr hier etwas Ruhe einkehrt.
Die Q2 Zahlen, die nächste EZB Sitzung werden noch mal weitere Schwankungen bringen. Ich hoffe es gibt dann auch bald mal Aussagen zu einer Dividende im kommenden Jahr? Könnten das 25 Cent sein? oder 50 Cent?
Das Kostensparprogramm 2026, der Verkauf von einigen Anlagen in den USA, sinkende Zinsen, stabile Neugeschäfte, also es könnten ein paar positive News kommen, die vielleicht den Kurs nächstes Jahr wieder zweistellig werden lassen? Das ging hier ja in der Vergangenheit immer recht schnell rauf.
Aber solange bewusst negative Stimmung verbreitet wird und LV etc den Kurs drücken, sehe ich leider keine Chance auf zweistellige Kurse.
Div. von 50 Cent 2025 wäre super. Meine Kursvorstellung am Jahresende 8.20 Euro.
Nur meine Träume, keine Handlungsempfehlung!
für die PBB-RefinanzierungsProblematiken, liebe Feierabendbörsinaer?
Quelle ist https://disclosure.spglobal.com/ratings/en/...ew/type/HTML/id/3212759
Der Bericht sagt,
dass „The Squaire“
neben dem Frankfurter Flughafen
seit der letzten offiziellen Bewertung
laut Einschätzung von S&P Global Ratings
um fast 40% eingebrochen sein könnte.
Was sagen die PBB-Auguren
in Bezug auf solche gewaltigen Vorgänge
zur Lage am GewerbeImmoRefiMarkt in D?
VG rzwodzwo
Natürlich ist jetzt nicht der beste Zeitpunkt um ein derartiges Objekt zu verkaufen!
Aber warum sollte das jetzt jemand wollen?
Erst 2019 wurde das Objekt nach meiner Kenntnis für 940 Mio erworben.
Die Finanzierung erfolgte mit Sicherheit langfristig. Von daher gibt es so schnell keine Probleme mit stark steigenden Zinsen.
Welche Info gibt es zur Vermietung:
Anfang 2012 waren 85 % der Flächen vermietet.Ende 2019 waren 98 Prozent vermietet. Die Restmietdauer betrug dabei durchschnittlich zehn Jahre.
Wenn du versuchst eine Verunsicherung zu gestalten, dann musst du dich aber mehr anstrengen.
Der Leerstand in der Bürokomponente,
einschließlich verfügbarer Flächen in Einzelhandelsgeschäften, Lagerhallen und Tiefgaragen, blieb laut dem jüngsten Investorenbericht im vierten Quartal 2023 bei 16 %.
Die zuletzt verfügbare Mietliste weist einen wirtschaftlichen Leerstand von 20 % aus, während der von CBRE Research Deutschland für das erste Quartal 2024 gemeldete Leerstand im Teilmarkt Frankfurt Peripherie 11 % betrug. Darüber hinaus glauben wir, dass die Büroflächen auf der Grundlage des Bewertungsberichts 2023 um etwa 14 % übervermietet sind.
Der grösste Mieter, die KPMG AG, erwirtschaftet 53,8% der jährlichen Mieteinnahmen. Der Mietvertrag läuft im Dezember 2028 aus, drei Jahre nach dem Fälligkeitsdatum des Darlehens. Die gewichtete durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge für die gesamte Liegenschaft (ohne Hotels) beträgt 4,9 Jahre. Zwei der anderen Top-Büromieter haben jedoch derzeit finanzielle und operative Schwierigkeiten und belasten die Cashflow-Stabilität der Bürokomponente.
Der zweitgrößte Mieter ist Atos Information Technology. Wir haben unser Rating für die Muttergesellschaft Atos SE im April 2024 aufgrund einer wahrscheinlichen Umschuldung, die einem Zahlungsausfall gleichkommt, auf "CCC-" gesenkt (siehe "Atos SE aufgrund wahrscheinlicher Umschuldung in den nächsten Monaten auf "CCC-" herabgestuft; Ausblick negativ", veröffentlicht am 11. April 2024). Die Mietverträge von Atos machen 10,1 % der gesamten Jahresmiete aus, was zu einem Anstieg der Leerstandsquote um etwa 6 % führen könnte, wenn das Unternehmen alle seine Mietverträge kündigen würde. Darüber hinaus schlug der viertgrößte Mieter, die Frankfurter The Squaire BC GmbH, eine Zweckgesellschaft (SPE) für das Mietverhältnis an diesem von Regus betriebenen Standort, vor, ihre Mietverträge zu ändern, da die SPE sonst Insolvenz anmelden müsste. Zu den wichtigsten vereinbarten Änderungen gehörten eine feste Miete ohne Indexierung seit November 2023, eine dreijährige teilweise mietfreie Zeit und eine Unterbrechungsoption im Jahr 2026. Diese Mieterrisiken haben wir in unserer Analyse berücksichtigt.
Übersetzung vonTaurus 2021-3 DEU DAC German CMBS Ratings gesenkt | S&P Global Ratings (spglobal.com)
durch KI.
Sehen so Solide GewerbeImmos aus?
VG rzwodzwo
Bonitätsprüfung
Büro. Den Netto-Cashflow (NCF) der Bürokomponente haben wir nachhaltig auf 20,4 Mio. € geschätzt. Dem lag eine Vollmietmiete von 37,0 Mio. € zugrunde, die unter den hochgerechneten tatsächlichen Mieteinnahmen liegt, da wir die Mieten marktgerecht angepasst haben. Wir haben auch einen Leerstand von 26,5 % abgezogen. Dies stellt den bereinigten wirtschaftlichen Leerstand dar, wie er aus der letzten Mietliste hervorgeht, und berücksichtigt das Ausfallrisiko des Hauptmieters, Atos Information Technology. In unserer Analyse gingen wir davon aus, dass der gesamte Platz irgendwann frei werden würde. Dies führte zu einer Erhöhung unserer angenommenen Leerstandsquote von 20,0 % auf 26,5 %.
Der angenommene Leerstand liegt bei unserer letzten Überprüfung über 14 %, bei der wir eine Verbesserung der Auslastung auf den Mittelwert zwischen dem In-Situ- und dem Marktniveau erwarteten, was nicht der Fall war.
Anschließend zogen wir 25,2 % nicht erstattungsfähige Aufwendungen ab, wie aus dem Bewertungsbericht hervorgeht. Unser S&P Global Ratings NCF ist 7,3 % niedriger als bei unserer letzten Überprüfung. Dies ist hauptsächlich auf unsere höhere Leerstandsannahme zurückzuführen, wurde aber teilweise durch eine höhere Vollmiete ausgeglichen, da der geschätzte Mietwert (ERV) des Gutachters gestiegen ist, obwohl die Bürokomponente weiterhin übervermietet ist.
Wir haben eine Kapitalisierungsrate (Cap) von 6,0 % gegenüber dem S&P Global Ratings NCF angewendet, was 50 Basispunkte höher ist als zuvor. Wir glauben, dass die Unfähigkeit der Immobilie, ihre Büroflächen zu vermieten, ein Hinweis auf ihre begrenzte Attraktivität ist. Wir haben 1,4 Mio. € mietfreie Kosten abgezogen, die auf den mit dem Mieter Regus vereinbarten Mietvertragsänderungen berechnet wurden. Darüber hinaus haben wir für die Bürokomponente Investitionen in Höhe von 25,0 Mio. € abgezogen, die gegenüber unserer letzten Überprüfung unverändert geblieben sind. Dies stimmte mit den Mietererweiterungskosten und Investitionsbeträgen im letzten Bewertungsbericht überein. Außerdem haben wir 5 % der Anschaffungskosten abgezogen, so dass sich unser S&P Global Ratings-Wert für die Bürokomponente von 297,7 Mio. € ergibt.
Hotels. Für die beiden Hotels gingen wir von einem kombinierten RevPAR von 190,0 € aus. Dies entspricht einem Abschlag von 3 % gegenüber dem Gesamtjahr 2023. Wir glauben, dass sich die Hotels nun auf dem Niveau vor der Pandemie stabilisieren werden, aber die Quartalszahlen des letzten Jahres zeigten eine gewisse Volatilität. Wir haben 32,4 % Abteilungskosten und 25,2 % nicht verteilte Ausgaben unter Berücksichtigung der tatsächlichen Kostenquote und der Prognose des Gutachters abgezogen. Wir haben auch 2,5 % für Managementgebühren und 3,0 % für Anreizgebühren abgezogen, entsprechend den Verträgen und dem Marktniveau. Schließlich haben wir 4,0 % für Einrichtungsgegenstände, Möbel und Ausrüstungen abgezogen, um zu unserem S&P Global Ratings NCF von 14,1 Millionen Euro zu gelangen.
Wir haben eine gewichtete durchschnittliche Kapitalisierungsrate von 7,5 % (7 % für Hilton Garden Inn und 8 % für Hilton) in Übereinstimmung mit unserer vorherigen Überprüfung und 5 % der Anschaffungskosten verwendet, um unseren S&P Global Ratings-Wert von 178,8 Millionen Euro zu erhalten.
Parken. Um unseren Gesamtumsatz von 5,7 Mio. € für die Parkkomponente zu berechnen, haben wir den niedrigsten der gemeldeten Trailing-Twelve-Months-Umsätze (TTM) von April 2022 bis Dezember 2023 verwendet. Wir gingen dann von einer (seit unserer letzten Überprüfung unveränderten) Nettobetriebsergebnismarge (NOI) von 64 % auf den Umsatz aus, was zu unserem S&P Global Ratings NCF von 3,6 Mio. € führte. Wir haben dann eine Kapitalisierungsrate von 8,5 % gemäß unserer vorherigen Überprüfung angewendet und 5 % für die Anschaffungskosten abgezogen, um einen S&P Global Ratings-Wert von 40,5 Millionen Euro zu erreichen.
Unser S&P Global Ratings-Gesamtwert für die Immobilie beträgt 516,9 Millionen Euro, was 37,7 % unter dem Schätzwert liegt.
VG rzwodzwo
Denn:
Banken in Deutschland
aktualisieren die Bewertungen von Gebäuden,
die sie finanziert haben, weniger regelmäßig
als vergleichbare Institute in den USA, was bedeutet,
dass es länger dauert, bis Probleme an die Oberfläche kommen.
Die PBB-Hoffnung stirbt wie immer zuletzt?
VG rzwodzwo
In diversen Hintergrundgesprächen war immer wieder zu hören, dass damit der realistische Wert der Immobilie erreicht sein dürfte. Weitere Abwertungen halten wir aufgrund der schwierigen Situation auf den Büromärkten jedoch nicht für ausgeschlossen. Zumal die Refinanzierungsvehikel vor einer Verlängerung stehen. So hatte die Bank of America im Jahr 2021 Verbriefungen im Wert von 473 Millionen Euro emittiert, die im Dezember 2024 fällig werden. Zu diesem Zeitpunkt wurde das Objekt mit 832,6 Millionen Euro bewertet.
https://www.immobilienmanager.de/the-squaire--wert-halbiert-15072024
Ein Danke für die Nachhilfestunden wäre ja wohl mal angebracht.
VG rzwodzwo