Ab heute (fast) alles neu bei AT1

Auffassung auch 2028 nicht negativ sein.
Das Management schläft nicht. Es passieren laufend Dinge. Das wird im Sinne der Aktionäre gesteuert.

Freue mich über die sagenhafte Dividendenrendite in einigen Jahren.  

https://www.aroundtown.de/investor-relations/equity/perpetual-notes

Wenn die USD 640 Mio. Perpetuals im Juli 2023 nicht per Call zurück geholt werden, springt der Coupon von 2,3% auf ca. 6,75%.

Im Januar 2024 schon der nächste EUR 400 Mio. Perpetual, bei dem die Zinsen über 5% springen.

Im Juni 2024 springt der GBP Perpetual auf 9% Coupon (aktueller GBP 5Y Swap 4,6% + Spread 4,4%).

usw. usw.

Neben der FFO Rechnung also weitere ca. EUR 70 Mio. Cashflow Belastung in der kurzen Frist (bis Mitte 2024).

FFO schmilzt wie Eis in der Sonne.

Cash ist doch da. Mehr schreibe ich jetzt nicht.  

auch. Es macht wirklich nicht den Eindruck als gäbe es hier auch nur den Hauch eines Problems. Für mich sieht es danach aus, dass das Management hier seinen Job sehr gut macht. Und bis zum Jahr 2026 fließt noch ne Menge Wasser den Rhein runter. Unser jetziges Investment kann sich wirklich noch in etwas fernerer Zukunft absolut mehrfach bezahlt machen. :-)    

Ich fasse zusammen, die Aktionäre pflegen weiter das "Prinzip Hoffnung", wird schon gut gehen, Management wird was machen, Wasser fliesst den Rhein runter.

Klares Indiz für weitere heiße Luft, die aus dem Aktienkurs entweichen wird....

https://ch.marketscreener.com/kurs/aktie/...-Ziel-1-30-Euro-43983812/
 

Der heutige Kursverlauf ist erneut exemplarisch für die ultrakurzfristige Sicht des Kapitalmarkts.

Sobald der Kurs auch nur ein wenig steigt, beginnt erneut ein unablässiges Trommelfeuer der Shortseller.
Bis auf wenige Augenblicke der Ruhe wird der Kurs seit dem Tageshoch bei 0,97 € über die Briefseite permanent gedrückt.

Warum können die Shortseller sich ihrer Sache hier so unfassbar sicher sein?

Die Antwort wird m.E. die Xetra-Schlussauktion am 31.05., wo sich das Spiel der Riesenauktion Ende März erneut wiederholen wird und sich die Shortseller erneut auf Kosten der Anleger passiver ETFs zu Tiefstkursen einzudecken gedenken.

Mit der realen Unternehmensentwicklung hat dieser riesengroße Shortzock längst nichts mehr zu tun.
Wenn jgfreeman und andere Shorties sich tatsächlich für die reale Wertentwicklung des Immobilienportfolios interessierten, hätten sie die viel geringer als erwartet ausgefallenen Neubewertungsverluste und die gegenüber dem 31.12.2022 unveränderten Leerstandsquoten als Risiko für ihre Shortposition wahrgenommen. All die mathematisch zutreffenden Zinsberechnungen fußen auf der Annahme, dass Aroundtown die fraglichen Anleihen bei Fälligkeit nicht aus Eigenmitteln TILGEN sondern durch neue Schulden refinanzieren muss. Die Realität, dass Aroundtown seit Anfang 2022 bereits 2 MRD aus Portfolioveräußerungen erzielt hat, woraus sich der größte Teil der 3 MRD Cash speist, und bei Aufrechterhaltung dieser Taktrate bis Ende 2025 mindestens 6 MRD aus weiteren Portfolioverkäufen realisieren wird, interessiert die Shortseller heute nicht die Bohne.

Ihr gesamtes Interesse zielt m.E. auf einen tiefstmöglichen Kurs in der Xetra-Schlussauktion am 31.05.2023 ab, wo alle an den MSCI World Index bzw. den MSCI Germany Index gekoppelten passiven ETFs Aroundtown wegen Herausnahme aus dem MSCI Germany aus den Depots werfen müssen.

Die hinter dieser Verkaufslawine stehende Börsenlogik, dass fallende Aktienkurse zu Indexbereinigungen führen und damit immer weiter fallende Aktienkurse verursachen ist für Shortseller wie ein riesengroßes kostenloses Buffet (free lunch).

Jeder Versuch, die Verkaufslawine irgendwie mit den Q1-Ergebnissen, zukünftig erwarteten Zinssteigerungen oder einem für 2026 erwarteten negativen FFO1 zu rechtfertigen, dient m.E. lediglich der Verschleierung, dass den Shortsellern hier schlicht jedes Mittel recht ist, um kurzfristig jegliche Gegenwehr der Bestandsaktionäre im Keim zu ersticken.

Der Anlagehorizont der großen Shortseller-Adressen reicht m.E. bis zum 31.05.2023 und keinen Tag darüber hinaus. Wer seine Shortposition in der Schlussauktion am 31.05.2023 mir Riesengewinn glatt stellt, dem ist es schlicht vollkommen egal, ob Aroundtown tatsächlich einen inneren Wert von 0, 1 oder 9 MRD EUR besitzt.

Möglicherweise kommen Goldman Sachs, JP Morgan oder die Bank of America Anfang Juni auch plötzlich mit einer Kaufempfehlung um die Ecke, weil auf Grundlage des geplanten 1,1 MRD EUR Center-Parcs-Verkaufs die Fähigkeit zu einer wertschaffenden Entschuldungspolitik (Stichwort: Anleiherückkauf unter Nominalwert) die Umstellung auf ein 75% bis 100% eigenfinanziertes Geschäftsmodell urplötzlich realistisch erscheinen lässt...

Den amerikanischen Zocker-Analysten ist m.E. jede Schweinerei zuzutrauen, die ihnen bzw. ihren Hedgefonds-Mandanten schnelle Tradinggewinne bringen. Vorzugsweise auf Kosten dummer deutscher Kleinaktionäre.

Man sollte sich also nicht wundern, wenn einige Shortseller urplötzlich auf der Longseite auftauchen. Es geht hier nicht um langfristiges Vertrauen in ein Unternehmen sondern um schnelles Geldmachen. Am liebsten in schneller Taktung unter extremer Vola abwechselnd short und long.

All diejenigen, die unter Verweis auf die Entwicklung des Börsenkurses schon heute genau wissen, dass Aroundtown 2025 oder 2026 einen negativen FFO1 erwirtschaften wird, sollen sich einmal fragen, wer vor drei Jahren die Zinsentwicklung, Corona, den Ukrainekrieg etc. vorausgesehen hätte.

Der Kurs liegt nicht bei 92 Cent, weil der Markt drei Jahre in die Zukunft schaut und zukünftig erwartete negative Cashflows betriebswirtschaftlich vernünftig einpreist / abdiskontiert.
Er liegt m.E. da, weil eine Gruppe großer amerikanischer Hedgefonds in der Immobilienkrise ein neues Short-perpetuum-mobile entwickelt haben, das durch Kursabstürze getriggerte Indexveränderungen in den Mittelpunkt der Shortstrategie rückt.

Wenn ich meine Shortposition im Wissen um die Automatismen von ETFs und sonstiger Indexfonds zum Tag X sicher eindecken kann, ist das größte Risiko einer Shortstrategie (-> Wirkung von Eindeckungskäufen auf den Aktienkurs) faktisch eliminiert und Shortseller können einen Trend  risikolos reiten.

Erst wenn die Aroundtown Aktie aus sämtlichen indexbasierten Fonds (MDAX, MSCI Germany, MSCI World etc.) eliminiert ist, wird dieses auf Kosten von Fonds-Anlegern konzipierte Geschäftsmodell mangels Eindeckungsmöglichkeit nicht mehr funktionieren.  

Ja, Fremdkapital kann man aus Eigenmitteln tilgen.

Das habe ich in meiner Rechnung Post #3225 angenommen.

Weitere Verkäufe ändern nicht viel an der Mechanik.

EUR 1 Mrd. Buchwert ergeben EUR 45 Mio. Miete, d.h. bei 6,5% Verkaufsrendite einen Erlös von EUR 700 Mio.

Jetzt kann ich zwar Anleihen für 700 Mio. zurückkaufen (bis 1 Mrd. nominal) und somit EUR 50 Mio.+ ZUKÜNFTIGE Zinsen (auf erhöhtem Niveau) einsparen.

Allerdings fehlen ja auch die EUR 45 Mio. Miete.

Das ist auf aktuellen Marktpreisen für Immobilien eher ein Nullsummenspiel, ggf. etwas Arbitrage auf die besseren Zinskonditionen der Käufer.

Den Schuldenberg bekommt man damit nicht weg und die Perpetuals werden in jedem Fall teuer.

..... hf und hf traden die Aktie kaputt  

leider  

Mit fixen Daten zum msci Ausstieg etc. ... aber die insider gucken ja dabei zu  

nicht mehr zu begründen  

hier muß sich erstmal ein anhaltender Boden bilden.
https://www.ariva.de/...ktie/chart/chartanalyse?t=all&boerse_id=6

Die letzten Monate immer nur Richtung Süden, das lockt nicht gerade Investoren an.
Wenn sich der Kurs stabilisiert hat, ist die Aktie bestimmt ein gutes Kaufziel.

Ruhig Brauner, ruhig.  

Darunter dieselben Insider, denen die long-joseps vollstes Vertrauen schenken, weil dank ihnen ja "laufend Dinge passieren" und alles "im Sinne der Aktionäre gesteuert wird"?

 

AT soll ihre Center Parks für > 1 Mrd. verkaufen und gut ist!
Damit wäre die zukünftige Finanzierung gesichert. Gespräche laufen...  

@jgfreeman...

In Ihrer Berechnung haben Sie bis 2025 ganze 2 MRD Tilgung berücksichtigt.
Das ist - sorry - lächerlich.

Szenario 1
Sollte die Inflation in Deutschland - wie von Experten erwartet - bereits 2024 wieder Richtung 2% fallen, werden die Leitzinsen wieder Richtung 2% fallen und ihr gesamtes Shortszenario ist schlagartig tot, da der Rückgang der Immobilienpreise mit sinkenden Leitzinsen schlagartig endet.

Szenario 2
Sollte die Inflation sich - trotz weiterhin schwacher Wirtschaftsdaten - über 3% halten können, so dass EZB und FED die Leitzinsen - wider Erwarten 2024 nicht signifikant senken - wird Aroundtown das 2022 begonnene Verkaufsprogramm deutlich intensivieren und erstmals überhaupt bereit sein, potenziellen Käufern Preisabschläge auf den gutachterlich festgestellten Marktwert von 10% oder 20% einzuräumen. Die Verkäufe in Q1 lagen erneut deutlich ÜBER den Buchwerten, wie am FFO2 ablesbar. Sofern die Gewerbe-Immobilienpreise, wie aus dem Q1-Bericht ersichtlich - weiterhin stabil bleiben, kann sich Aroundtown mit einem Verkauf von 50% des Immobilienportfolios (Marktwert = 14 MRD €) und Rückkauf der Anleihen + Perpetuals (Marktwert aktuell = 13,5 MRD €) KOMPLETT entschulden. Das verbleibende schuldenfreie Immobilienportfolio (Marktwert 14 MRD €) erbrächte nur noch 50% der Mieteinnahmen, aber 0% der bisherigen Schuldzinsen. Auch dieses Szenario tötet Ihr Shortszenario.

Fazit:
Der Dissenz zwischen uns liegt nicht in der Frage, ob sich Aroundtown entschulden muss, sondern zu welchen Konditionen und in welchem UMFANG sich Aroundtown entschulden kann.

Die Aussage - der Immobilienmarkt sei nicht aufnahmefähig für einen Abverkauf von 50% des Immobilienportfolios (Buchwert 14 MRD EUR) - mag stimmen, sofern AT1 die Immobilien ohne Abschlag auf den Marktwert anböte. Fakt ist, dass in den letzten Jahren kein einziger Wettbewerber (nicht einmal Adler) bereit war, Kaufinteressenten mit Rabatten von 10% oder mehr anzulocken.
Die aktuellen Transaktionsvolumina im Immobilienmarkt reflektieren im Wesentlichen Transaktionen von Neubauten zu den aktuell sehr hohen Neubaupreisen bzw. von Bestandsimmobilien nahe der hohen Buchwerte. Mir ist bislang keine einzige Milliardentransaktion bekannt, die mit 10, 20 oder 30% Abschlag zum Buchwert durchgeführt wurde, weil die großen Immobiliengesellschaften das aktuelle Leitzinsniveau in USA und Europa NICHT für nachhaltig erachten und demnach in Erwartung steigender Immobilienpreise schon für das zweite Halbjahr 2023 mit einer wieder anziehenden Nachfrage für Immobilien bei Großinvestoren rechnen. Unter dieser Prämisse ist unter den CEOs aktuell niemand bereit, ernsthafte Verhandlungen mit Hedgefonds o.ä. auf Grundlage der Forderung nach Preisnachlässen über 10 oder 20% aufzunehmen.

Wie Sie zutreffend sagten, hätte ein Center Parcs Verkauf mit einem aktuellen Marktwert von ca. 1,1 MRD € (Kaufpreis 2019: 900 Mio €) das Potenzial für eine grundlegende Neubewertung der AT1-Aktie.

Was mich aus der Logik eines Shortsellers nicht verwundert:
Ihre Berechnung in Post #3225 enthält null Liquiditätszufuhr / Anleiherückkauf aus dem Center parcs Verkauf, obwohl mittlerweile bekannt ist, dass diesbezüglich ernsthafte Verhandlungen laufen und auch bereits konkrete Zahlen über den potenziellen Verkaufspreis kursieren.

Sollte die Transaktion tatsächlich in einer Größenordnung von 1,1 MRD € zustande kommen, hätte Aroundtown während der vierjährigen Haltefrist einen Wertzuwachs von 200 Mio € erzielt. Das für sich genommen spricht nicht gerade für ein schlechtes Geschäft.

Der wirkliche Gewinn-Hammer käme aber tatsächlich erst 2023, namens Anleiherückkauf.
Auf Basis es im Q1-Bericht genannten durchschnittlichen Rückkaufspreises für die in Q2 zurückgekauften 2024 bis 2026 fällig werdenden Anleihen i.H.v. 82% ergäbe sich bei einem Anleiherückkauf ließe der Einsatz eines Verkaufserlöses nach Abzug von Steuern und Verkaufskosten i.H.v. 1 MRD EUR den Rückkauf von Anleihen im Nominalwert von 1,2195 MRD € zu, was einem Buchgewinn i.H.v. 219,5 Mio € entspricht.

Aroundtown könnte mit einem Anleiherückkauf aus dem Center Parks Transaktionserlös den aus Kauf und Verkauf erzielten Buchgewinn i.H.v. 200 Mio € also kurzerhand VERDOPPELN.

Der positive Einfluss aus dem in Q2 bereits durchgeführten Rückkauf von Anleihen im Nominalwert von 595 Mio € zu durchschnittlich 82% Kaufpreis (siehe Q1-Bericht Seite 39: Buchgewinn: 18% x 595 Mio € = 107,1 Mio €) wird in den Q2-Zahlen sichtbar werden. Wäre die Transaktion bereits Ende März und nicht erst Anfang April abgeschlossen worden, stünde in der Q1-Bilanz anstelle eines Quartalsverlusts von 21,6 Mio € ein Quartalsgewinn (nach Steuern) von ca. 53 Mio € (-21,6 Mio € + 107,1 Mio € x (1-30%) = 53,3 Mio €).
Ich wage zu behaupten, dass heute veröffentlichten Analystenstimmen gänzlich anders ausgesehen hätten, wenn AT1 - trotz Wertminderungen i.H.v. 133,4 Mio € - einen Quartalsgewinn von mehr als 50 Mio € ausgewiesen hätte.

https://www.aroundtown.de/fileadmin/user_upload/...023/AT_Q1_2023.pdf

Sollten sich die Immobilienpreise (wie aktuelle Statistiken bereits andeuten) in Q2 beruhigen und sich keine signifikant höheren Wertberichtigungen als in Q1 ergeben, dürfte Aroundtown - allein aufgrund des bereits durchgeführten Anleiherückkaufs i.H.v. 595 Mio € - in Q2 wie auch insgesamt für das 1. Halbjahr schwarze Zahlen schreiben.

In einem auf Zinsentwicklung und Werteverfall gestützten Angstszenario sollte man die beruhigende Wirkung der Aussicht auf die Rückkehr schwarzer Zahlen nicht unterschätzen...

Die im Q1 Bericht gelieferten FAKTEN zur Entwicklung von Immobilienwert, Mieteinnahmen, Portfolioverkäufen, Leerstandsquote, Verschuldungsgrad, Anleiherückkauf und Net Asset Value rechtfertigen m.E. nicht ansatzweise einen Bewertungsabschlag des Börsenkurses zum NAV je Aktie von ca. 89%. AT1 steht nicht kurz vor einem Insolvenzantrag, wie man angesichts dieses Marktwertabschlags vermuten müsste.  

" Fakt ist, dass in den letzten Jahren kein einziger Wettbewerber (nicht einmal Adler) bereit war, Kaufinteressenten mit Rabatten von 10% oder mehr anzulocken."

...bitte mal Aktienkurs der ADLER Group anschauen.

Falls es keine Liquidität im Markt gibt, dann sagen die Immobilienverkäufer natürlich "es gab reges Interesse, allerdings verkaufen wir nicht unter Buchwert - schade, schade."

Es ist genau anders: Der Markt zahlt im Moment nicht mal ansatzweise den Buchwert, und die Verkäufer wären ja froh wenn sie mit 20% Abschlag verkaufen könnten.

1. Können wir die Realität im Transaktionmarkt beobachten, fallende Liquidität, wenige Gross-Transaktionen, etc.

2. Vonovia hat kürzlich einen "strukturieren" Verkauf abgeschlossen, in dem mehr als der pro-rata Anteil der Portfolio-Dividende an den Käufer ging. Das Ziel ist eine optische Verringerung des Abschlags zum Buchwert.

3. Was ist der Buchwert? Beispiel EUR 100 per 31.12.2021, dann beschliesst das Management einen Verkauf im November 2022 und schreib das Asset auf EUR 75 per 31.12.2022 ab (ja, das geht). Dann Verkauf zu 72 und man kann die Aussage treffen "wir haben in der Nähe des Buchwerts verkauft".

3.b) Weiters Beispiel: Drei Gutachter werden angefragt. Gutachter A sagt der Wert ist 100, B sagt 90 und C sagt 80. Das Unternehmen sucht sich einen Wert raus.

4. Aroundtown hat über 1 Mrd. Forderungen offen - das sind ja super Verkäufe wenn soviel Volumen nicht in Bar beglichen wird....
 

Hinzu kommt evtl. langsam auch Druck auf die Politik? Einen schwächelnden Immo Markt kann man sich wohl selbst mittelfristig nicht unbedingt leisten aus meiner Sicht.

https://www.msn.com/de-de/finanzen/top-stories/...eaafa841e&ei=70

Leverage  

Man berücksichtige und vernachlässige nicht die privaten Besitzer/ Eigentümer. Die Neufinanzierungen bergen Sprengstoff und Risiken für die Banken. Zinsen müssen wieder runter und das ordentlich.  

"Schafft es der Immo-Riese, trotz Nettoverlust das Blatt zu wenden?"
Sinkende Immobilienpreise bremsen die Gewinnerwartungen für Aroundtown. War es das jetzt mit der Aktie?
Steigende Zinsen, fallende Immobilienpreise und sinkende Mieteinnahmen haben bei Aroundtown Spuren hinterlassen. Im ersten Quartal muss der Gewerbeimmobilien-Spezialist, der es auf ein Marktvolumen von rund einer Milliarde Euro bringt und im MDAX notiert, einen Nettoverlust von fast 22 Millionen Euro ausweisen, nachdem im vergleichbaren Vorjahreszeitraum noch ein Plus von rund 125 Millionen Euro erwirtschaftet wurde. Das entspricht einem unverwässerten Verlust je Aktie von 0,04 Euro.

Grund für die starke Diskrepanz ist vor allem eine negative Neubewertung von Immobilien, im Zuge derer sich der Wert um 133 Millionen Euro verringerte. Der Negativtrend spiegelt sich im Kurs der Aktie wider: Auf Jahressicht hat das Papier über 78 Prozent an Wert eingebüßt und notiert aktuell auf Pennystock-Niveau.
Trotzdem bleibt die Mannschaft aus Luxemburg, die sich primär auf Büro-, Hotel- und Gewerbeimmobilien in Deutschland und den Niederlanden spezialisiert, optimistisch und hält an ihrer Prognose für das Gesamtjahr fest – auch wenn diese gegenüber 2022 unterm Strich niedriger angesetzt wird. Angepeilt ist ein operativer Gewinn von 300 bis 330 Millionen Euro. Im letzten Jahr lag dieser noch bei knapp 363 Millionen Euro.

Um Schulden zu reduzieren, setzt Aroundtown – genauso wie andere Unternehmen aus der Branche – gezielt auf Verkäufe zu Buchwert aus dem Portfolio. Im ersten Quartal spülten diese bereits rund 460 Millionen Euro in die Kasse und etliche weitere sollen noch folgen. Positiv ist zudem der solide und hohe Bestand an liquiden Mitteln, die Aroundtown hält und die sich aktuell auf rund drei Milliarden Euro belaufen.

Auch wenn die Aussichten für die Branche angesichts der aktuellen Zins- und Marktentwicklungen eingetrübt sind, sehen die Analysten von Goldman Sachs und der Baader Bank Aufwärtspotenzial für die Aroundtown-Aktie und geben als Kursziel 1,30 Euro, respektive 1,15 Euro an. Die Experten der UBS halten zudem weiter an ihrem Kursziel von zwei Euro fest und belassen ihre Einschätzung auf "Neutral".

Quelle: wallstreet:online Zentralredaktion

 

investor call dabei war/ist, aus dem w:o forum

superman schriebt dort:

"5-6% Abschreibung über den gesamten Bestand in den nächsten 12-18 Monaten erwartet
Weiter Bondrückkäufe kurz-und mittlere Laufzeiten gegen Verkäufe geplant
Viel Interesse für Center Parcs, generell bleibts bei kommunizierter Dividendenpolitik (finale Entscheidung für 2023 nächstes Jahr) , normale Bonds im Focus der Rückkäufe - keine Perpetuals"

"Call: Genehmigung für KE Vorratsbeachluss auf HV ist rein technisch, weil 5 Jahres Frist abgelaufen ist und erneuert werden muss. Muss man nichts ableiten, dass was ansteht."

weiss nicht ob superman hier auch unter anderem Namen aktiv ist, fand es nur interessant und hab es deshalb kopiert

5-6% Bewertungsabschreibungen halte ich nicht für deutlich im rahmen (office wahrscheinlich deutlicher als Wohnungen und Hotel), zumal die ja dann auch wohl gestreckt werden (wenn man von 18 monaten ausgeht 3-4 Termine), also nichts mit 30-40% wie hier so oft an die wand gemalt wurde

 

streiche das nicht

"5-6% Bewertungsabschreibungen halte ich für deutlich im rahmen"

 

Nix mit Korrektur....