CORESTATE Capital Holding S.A

abgeschrieben.

Was ändert das dann im Nachhinein?

Wenn der Goodwill um die Hälfte reduziert werden würde, müssten gravierende Probleme in den einzelnen Unternehmensteilen vorliegen.

Die Werthaltigkeit der Assets wird ja jedes ja durch den Impairment-Test überprüft. Ist im Geschäftsbericht 2017 zu sehen und auch im 2018er Bericht.


Was wurde letztlich passieren, wenn die Hälfte des Goodwills wegfallen würde?

Die Finanzkennzahlen würden sich verschlechtern. Das Eigenkapital würde sinken und somit auch die Eigenkapitalquote.

Liquiditätswirksam würde sich ja nichts ändern, ist ja lediglich eine bilanzielle nicht Cashwirksame Geschichte.

Aber wie gesagt, da muss es schon richtig scheppern, wenn die Hälfte gestrichen werden würde.

Man darf ja als Goodwill auch lediglich den Kaufpreis ansetzen. Corestate hat die Unternehmen weiter entwickelt und sie sind gewachsen und profitabler geworden. Die übernahmen waren anhand der Multiple nicht wirklich teuer. Würde man die Assets aktuell verkaufen (HFS, HL, ATos) würde man wohl eher mehr Geld bekommen, als der Goodwill, der in der Bilanz steht.

In dem Sinne steckt ja auch in der Bilanz unter Umständen so genannte stille Reserven. Genau dasselbe bei den Inventories, die betragen 91,5 Millionen €. Aber auch das sind die Kaufpreise der Immobilien, die teilweise renoviert werden oder an denen die Vermietungssituation deutlich verbessert wird und dann weiterverkauft wird. Auch hier sind es ja im Endeffekt „Stille Reserven“ wenn Corestate das gut macht, und „Verluste“ wenn es schlecht läuft.


Corestate hat nun aber schon seit 3 Jahren bewiesen, dass sie das Geschäft können, und verstehen und einen super Job machen.

 

das EK würde sich vermutlich 1:1 reduzieren und - nicht ganz unwichtig - es würde sich zeigen, dass die Übernahmen überteuert waren

... um bei Deinem Beispiel zu bleiben: Reduktion der EK- Quote von ca. 45% auf ca. 31%

VG  

Die Zahlen für 2018 überzeugen mit starkem Wachstum. Soweit wie erwartet. Die Prognosen für 2019 liegen aber etwa auf dem Niveau von 2018. Ist dies bei Corestate das übliche Vorgehen, um hinterher positiv zu überaschen oder stagniert das Geschäft?  

Wenn man ein wenig genauer hinsieht, dann findet man (heute aktuell im GB): "Organic earnings in our core business – Real Estate Investment Management – is expected to grow by more than 30%, and this is the main driver behind our strong financial outlook".

Wenn das kein starker Ausblick ist, dann weiß ich nicht. Erwartest du tatsächlich mehr - bei einer Company, die gerde mal mit 5-6 mal Nettogewinn bewertet wird? 

 

Früher war es üblich (und nach Gesetz notwendig) Goodwill abzuschreiben - egal wie das darunter liegende Geschäft gelaufen ist. War auch nicht schlecht und kaufmännische Vorsicht.
Von daher würde sich gar nichts ändern, wenn Corestate (z.B. aufgrund gesetzlicher Rahmenbedingungen) den ganzen Goodwill auf einmal abschreiben würde. Das Geld ist weg - egal wie der Ansatz in der Bilanz ist. Und die Beteiligung ist da, unabhängig davon wieviel die wert ist.

Ein Problem wäre nur, wenn man durch Impairements feststellt, das die Beteiligungen tatsächlich an Wert verlieren.  Aber nicht wegen der daraus folgenden Abschreibung des Goodwill, das wäre nur die Folge in der Buchhaltung. Das Problem wäre die materielle Verschlechterung der wirtschaftlichen Situation. Aber die ist (derzeit) aber weil und breit nicht zu sehen. Ich finde im GB jedenfalls keinen Hinweis darauf (werde am WE aber noch genauer suchen).    

Ich finde den Goodwill völlig überbewertet, sowohl wenn manche Leute damit eine hohe Ek-Quote und hohen Buchwert begründen als auch im umgekehrten Fall, falls der abgeschreiben wird. Ob die EK-Quote bei 45% oder 30% notiert, interessiert allenfalls in extrem schwierigen Zeiten, falls man Fremdkapital benötigt, was dann Banken vorsichtiger werden lässt.
Allerdings können auch di rechnen und wissen ganz genau, dass Goodwillabschreibungen nicht cashwirksam sind und sich im Grunde gar nichts an der Finanzlage und Profitabiltätshöhe geändert hat.

Für mich ist und bleibt Goodwill Luft, und daher bewerte ich ihn auch nie positiv.

Allenfalls lasse ich das Argument gelten, dass bei großen Abschreibungen auch etwas mit der zugekauften operativen Einheit im Argen liegt. Aber da beißt sich die Katze ja in den eigenen Schwanz. Man kann ja nicht erst mit angeblich kommenden Abschreibungen argumentieren bevor es zu operativen Problemen kommt. Die Profitabilität und die Cashflows sind ja heute klar dokumentiert worden.

Eine Sache verwundert mich. Klar hat Corestate die vorläufigen Zahlen präsentiert mit dem Earnings Call und der Präsentation. Am 14.02. erfolgte auch eine DGAP News auf deren Seite.

Heute dann lediglich die News, dass Lars Schniedrig der neue CEO wird, aber kein einziges Wort über DGAP News, dass der Geschäftsbericht für das abgelaufene Jahr 2018 veröffentlicht worden ist. Andere Unternehmen machen das doch auch immer. Heute waren etliche Unternehmen, die den GB 2018 veröffentlicht haben.

Frage: Wieso hat Corestate das nicht gemacht?  

ohne eine DGAP News einfach nur auf der Homepage veröffentlichen, beispielsweise Koenig&Bauer heute.

Find ich jetzt nicht wirklich wichtig. Wichtig ist, dass man den Termin veröffentlicht, damit jeder weiß, dass er heute auf die Homepage gucken muss.

Nun sind ja beide Geschäftsberichte von 2018 der beiden Unternehmen Corestate Capital und Patrizia raus.

Die "krasse" unterschiedliche Bewertung der beiden Unternehmen verstehe ich absolut nicht.


Ich gehe mal kurz auf die wichtigsten Posten der Bilanz von Patrizia ein.


1.) Immobilienvermögen ca. 80 Mio EUR.

--> Hier hat Corestate ca. 92 Mio EUR in der Bilanz stehen. Ich habe hier häufig das Argument gelesen, dass Patrizia noch viel Immobilienbestand hat, und dies ein Vorteil gegenüber Corestate sei. Patrizia hat aber genauso wie Corestate diesen Bestand im letzten Jahr massiv abgebaut. Auf diesen massiven Abbau des Eigenbestandes beruht auch ein Großteil des Ergebnisses der Patrizia.

2.) Verbindlichkeiten ca. 525 Mio EUR.

--> Hier hat Corestate natürlich auch einiges an Verbindlichkeiten stehen, z.B durch die Wandelanleihe und durch die Unternehmensanleihe. Das unterscheidet sich mit dem von Patrizia aber nur geringfügig.

3.) Liquidität ca. 506 Mio EUR.

--> Hier hat Corestate nicht diese Riesen Summe an Liquidität zur Verfügung. Corestate hat ca. 180 Millionen EUR an freien Mitteln.



Im Endeffekt hat Patrizia mehr AUM (41 Mrd. EUR) als Corestate (25 Mrd. EUR), aber erreicht damit nicht annähernd die Margen der Corestate. Corestates Ergebnisse sind mit 25 Mrd. AUM auf gleichem Niveau wie die von Patrizia mit (41 Mrd. AUM).

Wieso wird Patrizia ein so viel höheres KGV zugestanden als Corestate?

Das kann doch nicht alles nur daran liegen, dass Patrizia einen längeren Track-Record hat oder schon länger an der Börse sind. Ich verstehe absolut nicht, wie diese massive Unterbewertung gegenüber Patrizia zu rechtfertigen ist.


Corestate wird seine ganzen Wachstumschancen und Möglichkeiten erst in den nächsten Jahren ausspielen. Ich habe es schonmal gesagt gehabt, dass Leute, die sich mit dem Unternehmen nicht tiefer beschäftigen, lediglich eine Prognose auf den Ergebnissen des Vorjahres sehen. Aber da waren halt "außerordentlich" hohe Erträge durch die "Warehousing-Deals" enthalten. Corestate wächst im Core-Business mit ca. 30% das ist Wahnsinn für das Geschäftsfeld. Bei einer Bewertung von einem derzeitigen KGV von ca. 5 ist das ein absoluter Witz.

Auch ist im Geschäftsbericht nichts negatives zu finden. Alles ist schlüssig und gut übersichtlich dargestellt. Gefällt mir gut.

Auch signalisiert man dem Kapitalmarkt mit dem langjährigen Vertrag für den neuen CEO Lars Schniedrig - 4 Jahre - dass es nicht zur Gewohnheit werden wird, dass die CEOs des Unternehmens so schnell wechseln werden.

Mir gefällt das alles sehr gut, was ich da sehe, top Arbeit vom Management und allen Beteiligten Personen.

PS: Der Bogen spannt sich weiter und wird sich irgendwann mit voller Wucht entladen :)
 

Auf Seite 106 des Geschäftsberichtes aus dem Jahr 2018 kann man schön aufgezählt und aufgedröselt sehen, wie sich das "Gehalt" bzw. Honorar für Ralph Winter zusammensetzt.

Für das Jahr 2018 hat er eine Vergütung für den Beratervertrag von 549.000 EUR bekommen.
Hinzu kommen "Cost reimbursements" (Kostenrückerstattungen) für Geschäftsreisen, Hotels usw. i.H.v. 155.000 EUR.

--> Jetzt die Frage an euch, sind das zu hohe Kosten für einen Mann, der so in der Branche vernetzt ist? Das Unternehmen gegründet hat? Und über so eine Expertise verfügt? Ein Beraterhonorar von 549.000 EUR? --> Ich finde es absolut nicht ....

Wenn man jetzt das Jahr 2017 zum Vergleich heranzieht steht da super aufgezählt wie sich da sein Honorar zusammengestellt hat:

Beratervertrag: 584.000 EUR
Kostenrückerstattungen: 333.000 EUR
Übernahme HFS: 5.000.000 EUR
Übernahme ATOS: 117.000 EUR


--> Oh ja, da kann man das Manager Magazin ja völlig verstehen, mit seinem reißerischen Artikel über den Miami Beach Boy ... (Ironie ...)



Im Übrigen ging nicht nur an Ralph Winter Provisionen in 2017 im Zuge der Übernahmen. Auch Vincenda bekam für die Übernahmen Provisionen:
Bei Vincenda sitzt Micha Blattmann (ARV von Corestate) als GL (=Geschäftsleiter) im Unternehmen.

Für HFS: 1.405.000 EUR
Für eine kurzfristige Kreditlinie im Zuge der Übernahme:  400.000 EUR


Auch Thalos, die die Kreditlinie zur Verfügung gestellt haben, damit die HFS-Übernahme gestemmt werden kann ist mit Personen aus der Führungsebene oder dem AR verbunden. Man kann aber nicht herausfinden, wer es ist. Die Firma heißt Thalos Investment Plattform.

Zinsen: 12.126.000 EUR für die Kreditlinie i.H.v. 150 Millionen EUR. Das ist ein hoher Zinssatz, aber Corestate hat da nicht über andere Mittel verfügt, es gab keine Anleihe und nicht genügend liquide Mittel. Zudem hat Thalos auch die Vorfälligkeitsentgelte kassiert, da die Kreditlinie schnell abgelöst worden ist, nachdem die Anleihen emittiert worden sind, von daher hält sich das ganze sicherlich auch im Rahmen, wenn man bedenkt, in welchem Stadium Corestate damals war.

Aber Thalos hat nicht nur Zinsen für die Übernahme der HFS bekommen, sondern auch ein Honorar für die Übernahme:

Übernahmehonorar: 514.000 EUR.



Die ganze Sache sollte aber branchenüblich sein. Hier haben halt mehrer Berater/Gesellschaften es ermöglicht, dass Corestate die HFS-Übernahme am Ende stemmen konnte. Zieht man die Honorare für die Übernahme zusammen, beläuft sich die Summe auf:

6.919.000 EUR. Man hat also knapp 7 Millionen EUR an Honoraren für die Übernahme der HFS gezahlt. Wenn man bedenkt, was das für eine Cash-Cow ist und wie ertragreich das Geschäft ist, und man auch nicht ein zu hohes Multiple gezahlt hat, waren damals ca. 11 oder 12x EBIT, ist das doch alles recht normal. Man hat also anders gesagt, ca. 1,5% der Übernahmesumme an Honoraren gezahlt. Das ist nicht wirklich viel.



Vielmehr zeigt es doch, dass die handelnden Personen über Firmen und ein Netzwerk verfügen, die kurzfristig viel Geld Zusammenschaufeln können und sich nicht auf Kosten der Aktionäre von Corestate bereichern. Es ist auch alles detailliert und übersichtlich auf Seite 106 im GB 2018 dargestellt. Auch eine Gegenüberstellung, wie sich diese Honorare im Vergleich zum Jahr 2017 verändert haben findet man dort.



Mir war wichtig euch das einmal eben aufzuzeigen, da es ja letztens den reißerischen Artikel - wie ich schon erwähnt hatte - im MM gegeben hat über Ralph Winter. Auch hat man hier schon mehrmals gehört, dass er auf Grund seiner Vergangenheit bei Ceberus "mit allen Wassern gewaschen sei" usw. Hier wurde zu einem großen Teil ein suspektes, schleierhaftes Bild der handelnden Personen dargestellt.

Kann sich ja auch jeder seinen eigenen Überblick darüber machen und für sich selber beurteilen, ob er die Honorare für zu hoch hält oder nicht.

Fakt ist: Corestate steht mittlerweile auf sehr soliden Beinen, hat auf der Verbindlichkeitenseite geringe Zinskosten. Dieses wurde durch Lars Schniedrig optimiert. In 2018 sind daher halt auch nochmal hohe Kosten für Finanzverbindlichkeiten angefallen, da man alte hoch verzinste Kredite wie z.B auch den 150 Mio Kredit von Thalos vorzeitig zurückgezahlt hat/abgelöst hat.


Auch wenn es Leute gibt, die das ganze Unternehmen undurchsichtig finden, weil es den Sitz in Luxembourg hat und wegen der handelnden Personen, denke ich, dass das Unternehmen sehr offen und integer ist und dies auch im Geschäftsbericht darlegt.


So, das war es für heute von mir :)  

Sehr gut analysiert und zusammengefasst.

Wie ich nach dem reißerischen Beitrag im Manager-Magazin schon schrieb: Durch die Übernahmen, die Herr Winter vermutlich maßgeblich mit eingefädelt hat, war das Jahr 2017 selbstverständlich auch von höheren Beraterhonoraren geprägt. In 2018 zeigte sich nun wieder die erwartete "Normalisierung".

Für mich ist das Thema damit abgehakt.

Den  vollständigen Bericht habe ich heute morgen schonmal überflogen - sieht so weit sehr gut aus. Werde mich am Wochenende nochmal genauer damit auseinandersetzen.

 

vielen Danke für die Superauflistung.

Da ich das am Wochenede selber schauen wollte hast du mir gerade echt ne Menge Recherchearbeit abgenommen, dann kann ich noch mehr vom guten Wetter genießen :)

Immer wieder schön zu sehen, wie viele gute Beiträge und vor allem kompetente Personen im Corestate Forum unterwegs sind, das ist leider nicht überall so :)

LG  

vielen Dank für die fundierte Analyse. Jetzt muss nur noch der Kurs endlich mal anspringen...!  

...die Hängepartie wird sich wohl noch hinziehen...hoffe aber, daß kurz vorm HV-Termin Bewegung in die Aktie kommt...
Wenn der Kurs die 34 knackt, kommt die 38 €-Marke schnell in Sichtweise...
 

an einem sehr unruhigen Handelstag gut gefallen. Massiver Support im Bereich 30,50 €.
Noch etwas mehr als 1 Monat bis zur HV und bekanntlich weisen ja viele Börsenmagazine Anfang des ausschüttenden Monats auf die Top Dividendenzahler hin.

Kann mir bis zur HV auch durchaus Kurse Richtung 38 € vorstellen.  

das Corestate auch in Zukunft bei den Zahlen weiterhin überzeugt …
ich hoffe mal auch das man sich Richtung HV noch ein wenig nach oben hangelt .. weil nicht das man dann mit den Div.Abschlag neue tiefs in Sicht kommen ..  

So nach einiger Zeit wieder mal geguckt.
Heute geht es ja mal voran (?) auf dem Weg nach oben.
Ein zweiter Analyst (ODO BHF) hat nochmals 'buy' bestätigt am 22.3. Kursziel 47

Jetzt bin ich gespannt wie es weitergeht. Das Kursziel kann gerne in Angriff genommen werden aus meiner Sicht :-)

Auch ich bedanke mich für die ausführliche Analyse der Mitstreiter oben!

Grandland  

Wird das dann ein neuer Rekord heute wenn schon zum 'späten Frühstück' 50k Stück gehandelt sind?  

Hier darf anscheinend nichts steigen.

Von 31,60€ auf 30,90€ mit ganz wenig Volumen, vorher ging es mit 50.000 hoch.

Und nun stehen schon wieder über 15.000 Stück bis 31,50€ im Verkauf, dicke Orders ...

Hier darf anscheinend nix steigen ...  

Kollege da hast du gefühlt 'recht'.

Mit 'Gewalt' wird versucht den Kurs unter 31 zu halten. Letzte Woche waren es 29-30 Euro.
Ende Letzter Woche waren es weniger Volumen.
Heute erwarte ich wieder ein Volumen über 100k.

Also Spekulation offen: wer versucht warum den Kurs unten zu halten?  

Also für mich ist es aktuell neutral, wenn nicht sogar positiv, dass der Kurs unten bleibt. So kann man die Dividende, sofern man es plant, günstiger reinvestieren.

Eine andere Sache drängt sich mir doch auf: In 2018 konnte Corestate organisch um 9% wachsen. Woher kommt der starke prognostizierte organische Wachstumsanstieg in 2019 auf 30%?

Ich könnte mir vorstellen, dass das gesteigerte Fondsvolumen von HFS einen ordentlichen Teil dazu beiträgt, aber sicher bin ich mir nicht. Hat da jemand eine Idee zu? Falls nicht wäre das vielleicht eine Frage für die HV.  

Die 9% Wachstum bezieht sich auf die Assets under Management (AUM) und nicht auf die operative Ertragskraft.

LG  

Auf jeden Fall krasse kursschwankungen und krasses Volumen heute.

Vor 13:00 bei Xetra an die 100.000 Stück und wieder über 31,15€ ...  

jetzt etwa geplatzt!? 31,90!!