Zwangsversteigerungen von Immobilien
Sämtliche Gerichte in NRW erlauben keine Vervielfältigung, auch kein Mitnehmen des Gutachtens, man kann nur unter den Augen der Sachbearbeiter Einsicht nehmen und darf sich natürlich Notizen machen.
Wie ich aber dem Link oben entnehme, kann man bei einige Gerichten sogar gegen 2,50 Kosten das Gutachten sich Zusenden lassen.
Doch sind in dem Link oben nicht alle Gerichte aufgeführt, es fehlt beispielsweise Bayern und NRW komplett - NRW da haben wir ja eine eigene Seite und Bayern weiss ich nicht.
Die haben nunmal ein reges Interesse daran, das möglichst viele Interessenten
bei einem ZV termin erscheinen.
Von der Einsicht beim Amtsgericht kann ich daher eigentlich nur abraten.
Man kann sich die Gutachten definitiv genauer anschauen, wenn man ein eigenes Exemplar zur Hand hat.
und es entfällt die Fahrt zum Amtsgericht, nebenbei ist man dann auch unabhängig von den Öffnungszeiten...
Am Anfang habe ich auch mit denen gesprochen, wieviel sie sich vorstellen, Fragen gestellt etc etc.
Meine Erfahrung war dann eher, dass die Auskünfte die erteilt wurden, nur positive für das Objekt waren, und alles was negativ sein könnte wurde verschwiegen. Selber darauf angsprochen , was die Bank bestimmmt weis, antworteten sie, "Da weiss ich nichts zu" udn hätte wieder jemand anderes bearbeitet.
Weiter sind die Banker im Termin dann darauf bedacht, dich "einzulullen", dir das Objekt schön zu malen, u.U. Dich zu bevorzugen, weil sie keine sicherheit verlangen, aber vorher schon dich abgecheckt haben, und so Du dich mehr oder weniger genötigt fühlst mehr zu bieten.
Noch ein Beispiel von mir, zum vorgehen der Banken:
Hatte in einem 6-Familienhaus nun 5 einheiten - 3 ersteigert und zwei aus Bankenverwertung, sowie die einzelnt eingetragenen unausgebauten Dachgeschosse, und die Garagen erworben, um nun allein Renovierungen udn auch die Verwaltung vornehmen zu können und es nicht noch mit einem anderen zu tun hatte, der mir u.U. Steine in den Weg legt. Dazu brauchte ich die 6te Wohnung.
Die anderen beiden in ähnlcher Grösse habe ich für durchschnittlich 22.000 gekauft.
Bei diesr nun zuer Versteigerung stehenden letzten - 6. Wohnung war der Verkehrswert bei 68.000 angesetzt, so, dass in diesem Termin überhaupt nicht der Zuschlag zu meinem vorgestellten Höchstbetrag erzielt werden konnte.
Im Termin sass auch ausser mir, und einem weiteren Herren, der sehr geschäftmässig aussah, kein weiterer!
Hatte mehrmals vorher Kontakt zu dem Banker auch von ihm heraus, und er wusste, dass ich unter 50% also unterhalb von 34.000 Euro kaufen wollte, andererseits war ihm bekannt, dass ich ja auf diese Wohnung angewiesen sei, um über das Haus alleine zu verfügen. Sonst hätte ich ja nicht ohne Sinn auch 4TSD Euro für die nutzlosen unausgebauten Dachgeschossen, die auch überhaupt nicht lohnen auszubauen, ausgegeben.
Nur ich bot eben meine 21.000 Euro - und er wies mich darauf hin , dann bekämeich keinen Zuschlag. Ich bin hart geblieben.
Er wollte mit mir reden - und sagte ich solle 34.000 bieten, dass wäre auch das Mindeste heute, dann würde ich die Wohnung bekommen. Ich lehnte das ab und meinte, dann müssen wir eben den nächsten Termin abwarten.
Gut wir gingen in den Raum zurück. Der weitere Interessent wirkte auf einmal sehr aktiv. Rechnete, holte Unterlagen hervor, und hielt den Ausweis wohl zum Gebot parat.
Erneut bat mich der Banker um eine Gespräch und meinte, es wäre doch zu dumm, wenn ich jetzt die letzte Wohnung nicht bekommen würde, und eben der andere mir diese wegschnappt!
Ich meinte, dann hätte ich Pech gehabt.
Was ich maximal denn zahlen würde - ich sagte eben die 21.000.
Er dann hat es keinen Zweck und ging wieder zurück.
Nun 3 minuten vor ende der Bietstunde, bat er den Rechtspfleger um 10 min zu verlängern und wollte nochmals mit mir reden.
Er wollte nun handeln über den Preis , ich blieb hart, und er erklärte sich schliesslich bereit, die Differenz zum Mindestgebot 34.000 und meinem Gebot von 21,000 Euro zu übernehmen.
Nun ich bestand darauf,dass er auch noch die zusätzliche grunderwerbssteuer übernahm. OK.
Er fixierte es schriftlich, aber vergass wieder die Grunderwerbssteuer - er stöhnte auf, und schrieb sie schliesslich dazu. Ich bot 34.000 Euro, erhielt denZuschlag und die Bank hat dann zum Verteilungstermin, die 13.000 direkt an das gericht bezahlt.
So obowhl ich nichts gesehen habe, nehmen ich an, dass der geschäftsmässig aussehende Mann im Publikum von dem Banker einfach hingesetzt wurde, um mich zu verunsichern.
Durch meine coolheit, (sonst bin ich gar nicht unbedingt so) habe ich mich nciht vom Banker verleiten lassen um Unnötigerweise 13.000 mehr zu zahlen.
Dieses eben mal ein ganz klassischer Beispiel wie es mit dem Kontakt zu den Bankern aussieht.
Dieses ist tatsächlich so passiert - auch wenn jetzt Zweifel aufkommen mögen!
Die Bank hatte das ganze Haus, vermutlich durch einen betrügerischen Mitarbeiter mit etwas dem 10fachen, was ich bezahlte beliehen.
Sie wollte es endlich raus haben, teilweise hat sie in die Vermietung mehr gesteckt als rausbekommen, eben durch neue Heizungen und Fenster, da sonst die Wohnungen vermietbar gewesen wären.
Also Vorsicht vor den Banker, diese sind Euer natürlicher Feind!
Um hier einige der aufgekommenen Fragen zu beantworten:
-Ich wohne in NRW.
-Das Thema Zwangsversteigerung ist für mich realtiv neu.
-Zunächt einmal werde ich weitere Informationen sammeln und zu einigen Zwangsversteigerungsterminen gehen ohne selber zu bieten.
-Die Objekte wäre ich sowohl bereit im Eigenbestand zu halten als auch weiter zu veräußern.
-Ich gedenke die Objekte zu 100% mit Fremdkapital zu erwerben -da steuerlich günstiger-.
-Sicherheiten zur Kredithinterlegung sind vorhanden.
Wünsche ein schönes Wochenende
gruss
permanent
Wenn die WE dann für 50 Euro nach 4 Monaten neu vermietet wird trennt sich die Wohngemeinschaft nach 2 Monaten - beziehunhgskrise- und zieht aus.
Wer macht dann sauber, macht die ganzen Bohrlöcher in den Fliesen zu und an den Wänden der Decke. Jetzt wieder 2 Monate leerstand, der nächste zahlt 20 Euro weniger (jetzt sinds schon insgesamt 70) zieht nach 4 Wochen wieder aus weil kein DSL ist oder er einen anderen Job in Timbuktu hat, er hat aber einen Anschlußmieter, ein guter Kumpel...
der zahlt auch Miete, kocht aber den ganzen TAg Knoblauch und es stinkt...
So, der wird jetzt arbeitslos, und zahlt auch nicht mehr, vorher keine Schufaauskunft geholt? Schade... der hat nämlich schon vor einem Jahr die eidesstattliche VErsicherung abgegeben und lacht sich jetzt tot mit einer Zigarette im Mund kommt der Spruch - fass einem nackten Man in die Tasche. Also Amtsweg - ein Jahr keine Mieteinamen, Rechtsanwaltskosten, der Gerichtsvollzieher will 3000 Euro Vorkasse für die Räumung die Bude muß saniert werden - Verlust für eine 100 m² WE ca. 15.000 Euro.
Ich bin jetzt schlauer und rufe bei Bügel an ob der Mieter solvent ist oder im Schuldenregister steht... bis zur Neuvermietung dauert es jetzt wieder 2 Monate, Verluste, Verluste, Verluste und Nerven gelassen. Mein Rat fahren Sie in Urlaub und lassen SIe sich was einfallen um streßfrei keine Steuern zu bezahlen.
MfG
m.bie
Ich waere euch fuer eine ausfuehrliche Antwort sehr dankbar.
Brgds
Suzie Wong
www.assetgate.de
Die beste Lösung ist es, mit dem Ex-Eigentümer eine Vereinbarung zu treffen, zb, dass er innerhalb der nächsten 3 monate auszieht und für die Zeit, die er noch dort wohnt eine nutzungsausfallentschädigung an dich zahlt. Auf keinen Fall einen Mietvertrag abschließen, den wirst Du dann nicht mehr los!
Oft werden bei selbstgenutzten immobilien auch um die räumung zu verhindern schnell noch mietverträge aufgesetzt, die dann meist gerichtlich als ungültig erklärt werden müssen: Teilweise extremer Zeitverlust!
Wenn derjenige vollkommen unkooperativ ist, sind starke nerven und langer Atem gefragt, die Gesetzgebung ist ganz klar nicht auf der Seite des b ö s e n kapitals...
Ohne Zweifel gibt es solche Fälle, da haste echt verdammt viel Pech auf einmal gehabt!
Wahrscheinlich ist Deine Wohnung auch in einer Lage, mit Wohnungsüberhang?
Meine Spezialität war bisher ja eben ehr Schrottwohnungen, die auch immer noch vermietet waren - manche Mieter wohnten 30 Jahre dadrin, waren meistens ehemalige Sozialbauwohnungen und sind, damals in der Umwandlungswelle, einzelnd als Eigentumswohnungen sehr aggressiv vermarktet worden. Einer der nur nach einer Ehescheidung sich 10000 Euro leihen wollte, und dem die Bank nichts geben wollte, weil ja schon ein paar Kreditverträge liefen, hat dann deshalb über den Versicherungsfritzen eine Wohnung gekauft!! 62 qm für 165.000 Euro, und das in einer Mittelstadt für ein vierzig Jahres altes Gebäude in eher unbeliebter Lage. Dann bekam er 18.000 cash zurück. Heute sitz er allein aus dieser Wohnung auf 312.000 Schulden, weil schon nach kurzen Zeit er einfach die Raten nicht bedienen konnte, und die Bank das Darlehen kündigte, und, wie es wohl in vielen Verträgen steht, darf sie dann einen Zinssatz von, in diesem Fall, 15,25% nehmen!
Teilweise gar keine Miteinnahmen, teilweise hohe Intandhaltungskosten, und dann die gesamten Kosten der Zwangsversteigerung - der Mann wird wohl nie wieder auf einen grünen Zweig kommen. Diese Wohnung habe ich dann für 23.000 Euro gekauft. Er war froh das los zu sein, endlich, die Bank war froh endlich mal ein bisschen Geld zu sehen.
Verdient hat damals wohl der alte Eigentümer, mehr noch der Vermarkter, der Vermittler vor Ort und wohl auch der Sachbearbeiter der kreditgebenden Bank. Mir unverständlich wie jemand ,der selber in Miete wohnt und ein unterdurchschnittliches Einkommen hat, eien Wohnung für 165.000 Euro kauft, nur um 18.000 Euro cash zu bekommen
HANDELSBLATT, Samstag, 31. Dezember 2005, 14:54 Uhr
Verkehrswerte zurückgegangen
Rekord bei Immobilien-Zwangsversteigerungen
In Deutschland kommen immer mehr Immobilien unter den Hammer. Im abgelaufenen Jahr setzten die Gerichte 92 577 Termine für Zwangsversteigerungen an, teilte der Fachverlag Argetra in Ratingen mit, der alle Versteigerungstermine erfasst.
HB RATINGEN. Damit wurde die Rekordmarke aus dem Jahr 2004 noch einmal um 0,3 Prozent überschritten. Die Verkehrswerte der angebotenen Immobilien gingen dabei leicht von 18,8 auf 18,3 Milliarden Euro zurück. „In wirtschaftsschwachen Regionen wurden die Verkehrswerte herabgesetzt, weil Immobilien häufig auch beim dritten oder vierten Termin keine Käufer finden“, sagte Argetra-Geschäftsführer Winfried Aufterbeck.
Im Vergleich über zehn Jahre hat sich die Zahl der Zwangsversteigerungstermine in Deutschland fast vervierfacht. 1995 gab es nur 26 100 Immobilien-Zwangsversteigerungen. Die ostdeutschen Bundesländer liegen in der Statistik weit vorn. Gemessen an der Einwohnerzahl gab es 2005 etwa in Sachsen und Thüringen vier Mal so viele Zwangsversteigerungen wie in Bayern.
Aufterbeck macht für die vielen Termine im Osten die Gründungs- und Investitionswelle nach der Wende verantwortlich, die vom Staat durch Abschreibungsmodelle gefördert wurde und zur Überproduktion führte. Viele der Gewerbe- und Renditeobjekte waren unwirtschaftlich, so dass die Kredite nicht mehr bedient werden konnten. „Diese Objekte können auch mit erheblichen Preisnachlässen nicht veräußert werden“, sagte Aufterbeck. „Es ist niemand interessiert.“
Die Welle von Zwangsversteigerungen, die Ende der neunziger Jahre einsetzte, ebbe jedoch langsam ab. Damit sei auch die niedrige Steigerungsrate der Zwangsversteigerungstermine im Jahr 2005 zu erklären.