Zwangsversteigerungen von Immobilien
Für andere BL weiß ich leider keine Adresse, im Zweifelsfall auf der Seite der Amtsgerichte nachschauen... Für BW gibt's glaube ich eine kostenpflichtige seite...
mfg
Stardust
Es gibt einige Verlage, die da was anbieten, glaube Argentra, oder ähnlich ist ein solcher. Habe mal auf der Suche, im Internet eine kostenlos Seite gefunden, wo wohl die Objekte dargestellt waren, aber nicht näher erläutert, dazu musste man eben was bestellen oder sich kostenpflichtig anmelden.
Ansonsten ist wohl , nur soweit ich das beurteilen kann, die Immobilienzeitung, die kostengünstigste Möglichkeit, sie enthält ALLE Termine in Deutschland, erscheint alle zwei Wochen und kostet wohl am Kiosk 3,40 oder so, kann aber im Abo sehr viel günstiger bezogen werden.
Aber erzähl mal was Du vor hast?
Wenn Du in NRW was suchst, da hat mein Vorredner, die den allerbesten Tipp gegeben, da bekommste die Infos direkt von der Quelle.
Auf jedenfall empfehle ich das Gutachten gründlichst zu lesen!!! Die Wertermittlung ist auf jeden Fall nicht immer aussagekräfitg, die würde ich auf keinen Fall blind vertrauen - habe selber ein Objekt ersteigert, dass nach dem 6 Termin noch nicht mal mit 15% beboten wurde, ich habe es dann zu 12% des Verkehrswertes bekommen, jedoch nur, weil auch die Bank, der Rechtspfleger und ich, entsprechende Begründungen verlegen konnten, denn das gericht muss drauf achten, dass ein Objekt nicht "verschleudert" wird.
Ich habe in den letzten 6 Jahren wohl so 500 ZV-Termine besucht, fast ausschliesslich in NRW und hauptsächlich in drei Amtsgerichten. Zum Zuge bin ich nur 14 mal gekommen, wobei bei 5 Wohnungen da nur ein Kontakt zwischen Bank und mir hergestellt wurde, und die froh waren die Wohnunegn möglichst schnell aus den Büchern zu haben - also nur in kanpp 2% der Fälle bin ich zum Zuge gekommen.
50 Termine auf einen Zuschlag, hätte ich es anders gemacht, also mehr geboten, dann hättte ich irgendwann kein Geld mehr für die wirklich interessanten Objekte.
Eine gewisse Risikoneigung gehört dazu , ohne Zweifel, denn ich habe keine Wohnung von innen vorher gesehen.
Ich suche ein Objekt zur Geldanlage. In den Beschreibungen ist vom Verkehrswert die Rede. Dieser wird aufgrund des Gutachten ermittelt. Wie hoch liegt denn das Mindestgebot -im Normalfall- für ein Objekt?
Wie läuft die Zahlungsabwicklung? Wie stellt das Amtsgericht meine Zahlungsfähigkeit fest bzw. wie kann ich diese vor Ort unter Beweis stellen. Die werden ja kaum meine Kreditkarte haben wollen.
gruss
permanent
Geld für irgendwelche Abo's kannst Du Dir somit sparen.
Wenn Dich ein Objekt interessiert, bekommst Du zu den Öffnungszeiten kostenlosen und umfassenden Einblick in die Gutachten. Ausweis mitnehmen!
Meist steht auf dem Gang auch ein Münzkopierer.
Am Versteigerungstag mußt Du 10% des Zuschlagpreises Cash vorlegen können.
Nur ein Scheck der Bundesbank (NICHT Hausbank) würde auch akzeptiert.
Ist aber umständlich.
Zur Zeit sind Schnäppchen selten. Weil die Immobilienpreise in den letzten Jahren stark gefallen sind. Die Verkehrswertgutachten sind aber ca. 2 Jahre alt...!
Großer Nachteil:
Du mußt Dich auf das Gutachten verlassen, kannst fast nie! selbst besichtigen.
Soweit erstmal.
Gruß
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Der Zuschlag wird in der ersten Verhandlung praktisch nie ! unter 7/10 des Verkehrswertes erteilt. Sprich, das Objekt wird dann nicht hergegeben.
Erst beim 2. Termin entfallen 5/10 7/10 Grenzen. Ist dann aber auch schon bei ZVG vermerkt.
Gruß
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gruss
permanent
Ansonsten muss ich dir natürlich recht geben, ein genaues Studium der Verkehrswertgutachten ist unerlässlich.Der Verkehrswert gilt als "richtig" ermittelt, wenn er den im normalen Geschäftsverkehr erzielbaren Preis mit einer Genauikeit von +/- 20% darstellt.
Hierzu sei angemerkt, das eine ZV nicht zum normalen Geschäftsverkehr zählt.
Bei einem zuschlag zu 12% tippe ich mal, das das keine Wohnimmobilie war, oder ein nicht fertig gestelltes Gebäude? Denkbar wäre auch ein Objekt in einer sehr schlechten Wohngegend, bei dem sich wegen der Mieterstruktur keiner ran traut...
mfg
Stardust
Gerichtskosten sind wesentlich niedriger.
Du zahlst GK, Gr erwerb St. und Grundbucheintragung.
Ggfs. erhebt Deine Bank f Bereitstellung einer Hypothek nochmal Schätzkosten.
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Hast ein sogenanntes Sonderkündigungsrecht. Gilt aber auch nur bei begründetem Eigenbedarf und nutzt somit fast gar nichts.
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so ab 6/10tel wird sehr wohl im ersten termin der zuschlag erteilt, aus dem einfachem Grund, das für die ansetzung eines 2. Termins wieder 1/2 Jahr ins land geht und die Zinsen in der Zeit munter weiter laufen...
Erst nach persönlichen Verhandlungen mit denen hat es doch geklappt.
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In abt. III stehen die Schuldverhältnisse, die Höhe der Eintragungen hat nix mit dem Mindestgebot zu tun!
Wenn auf dem Grundstück eine Grundschuld von 3Mios eingetragen ist, kann der Verkehrswert deutlich niedriger sein! ebenso kann diese Grundschuld bereits bis auf ein paar Euro getilgt sein?
mfg
Stardust
Hatte nicht nach Abt. unterschieden. Meinte nur, dass n-te Gläubiger ggfs. vollkommen hinten runter fallen, wenn das Gebot nicht mehr hergibt, als der erste Gläubiger noch zu bekommen hat.
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2.) Versuchen möglichsst viel über ein Objekt zu erfahren, Zwangsverwalter, WEg-Verwalter, Mieter, Miteigentümer im Haus, Nachbarn, versuchen zu befragen. Meine Tattik auf keinen Fall Kontakt mit der Bank aufnehmen, die haben nur einen möglichst hohen Versteigerungserlös im Kopf sonst werfen die eher nebelkerzen, als sie Dir behilflich sind.
3.) Alle oben genannte müssen Dir nicht helfen oder Auskunft geben, Fragen kannste aber, und auch den jetztigen oder auch den Voreigentümer befragen.
4.) Sehen, dass du flüssig bist, vorher einige ZV termine anschauen, einfach so um zu erfahren wie es läuft, die meistens Rechtspfleger geben gern bereitwillig über das Prozedere Auskunft, auch ausserhalb von Terminen, per Anruf oder Besuch.
5.) Die Wertgrenzen die hier genannt werden halte ich für Makulatur. Im Grossteil der Fälle mag es stimmen, aber nicht immer. Auch die Grenzen von 50% oder 70% sind auch eher wenig aussagekräftig, weil die Bank, immer und jederzeit das verfahren beenden kann durch eine Einstellung! Einzig die 50% sind wichtig, weil das Gericht im ersten Termin nicht darunter zuschlagen darf. Aber Vorsicht, es gibt Berufspekulanten die fahren nur zu Zweitterminen, und da wird u.U. mehr geboten als im ersten Termin! mehrmals selber erlebt!
6.) Im Termin selber, meine ich auch von sich aus gar nicht mit der Bank reden. Wenn sie mit dir reden will, fragen und selber nichts sagen! Eben meine Erfahrung nach sooo vielen Verfahren. Beispiel mein Gebot 31,000 Euro, Banker will mri mir sprechen, redet von davon , dass er einen Auftrag habe und eigentlic nicht unter 45,000 den Zuschlag gewähren darf. Aber er könnte so 35,000 gerade noch verantworten, sonst dürfe er, dass hätte ihm sein Chef klar gesagt, den Zuschlag nicht beantragen.
Ich habe nicht viel gesagt, bin bei dem geblieben und er beantragte, die sofortige Zuschlagserteilung. Also besser gar ncith mit reden, verunsichern einen nur!
7,) Im Termin muss Du 10% des Verkehrswertes bar oder mit einem Scheck, der von der Bank selber ausgestellt wurde hinterlegen.
8,) Ab dem Zuschlag bist du Eigentümer, dem Zuschlag kann widersprochen werden, ist aber äusserst selten, und auch wenig erfolgreich. Die Restsumme zwischen 10% des Verkehrswertes, die du ja schon hinterlegt hast, und dem Gebotspreis muss die bis zum Verteilungstermin an das Gericht zahlen, etwa 2 bis 6 Wochen nach der Versteigerung.
9.) Du musst die Zuschlagsgebühr zahlen, relativ wenig, so wohl je nach Verkherswert, einige 100 Euro, und 3,5 % Grunderwerbssteuer. Ferner hast Du alle kosten ab dem Tage des Zuschlags zu zahlen, und alle Nutzen, wie Mieten etc. stehen Dir zu.
Denn natürlich noch die Grundbucheintragung. grunderwerbssteuer und Grundbuchkosten musst du auch bezahlen, wenn du so eine Immobilie erwirbst, jedoch die Zuschlagsgebühr ist immer sehr viel günstiger als das Honorar eines Notars im Falle eines normalen Kaufes. Also die Nebenkosten sind immer günstiger, allerdings du musst selber recherchieren! Fertige Auskünfte dazu gibt dir keiner, oder eben ein Makler den du zahlen musst, oder den die Bank beauftragt hat, und dann gehen die Gebote in der Regel so hoch, wie bei normalen Verkäufen oder noch höher!
10.) Du kannst nach der Versteigererung keinen mehr für falsche Infos oder dergleichen haftbar machen. Grundsätzlich sind die Gutachten schon dafür verantwortlich was sie schreiben, sichern sich aber so ab, dass man keine Handhabe hat.
11.) Du bist hier Einzelkämpfer den meisten Erfolg wirst Du haben, wenn du mit allen freundlich umgehst, aber eher denkst es sind Deine potentiellen Gegner! Denn jeder verfolgt in so einem Verfahren seine eigenen ,teilweise identsichen, teilweise sehr unterschiedlichen, entgegengesetzten Interessen.
12.) Nur kaufen, wenn es wirklich ein Schnäppchen ist, es kommen immer wieder neue Termine. Und auch vor einer verkauf nicht scheuen, habe inzwischen über die Hälfte der Wohnungen weiterverkauft mit Gewinnen- aber steuerpflichtig - zwischen 20 und fast 100% Aufschlag. Allerdings sitze ich noch auf 5 Stück, die ich gern verkaufen möchte, aber nicht loswerde zur zeit, aber die Mietrendite liegt bei rund 12%. Aber eben deshalb habe ich kaum Liquidität jetzt noch mit zusteigern, weil das Geld eben in den 7 Wohnungen gebunden ist- gut 12% ist eine gute Rendite, abe ich wollte lieber weiter kaufen und weiter verkaufen. Beleihen will ich die Objekte auf keinen Fall, alls nur Eigenkapital. Achso ich habe fast nur Schrotteigentumswohnungen, die sonst kaum einer haben wollte - bis auf 2 Ausnahmen!
Weitere Auskünfte gern - kommst Du auch aus NRW?
Ob Ersttermin oder Zweittermin? Das steht in der Regel dabei. Da steht so eine Spruch, "in dem Verfahren am.... wurde der Zuschlag versagt, weil das höchstabggebene Gebot...etc tec."
Ich gebe Dir nochmals eindringlich den Ratschlag kaufe nicht die erste Wohnung, kaufe nicht die zweite, sondern nur dann wenn es ein Schnäppchen ist. Lass Dich in dem Bietgefecht zu keiner Erhöhung Deines, dir vorher vorgenommenen Gebotspreise hinreisen.
Es gibt immer wieder günstige Angebote - denn wenn du eine Wohnung mit einem Verkehrswert von 100.000 Euro, für vielleicht 80.000 erwerben kannst, haste nur durchschnittlich gekauft. Mietrenditen liegen ja sonst selten über 5% für Eigentumswohnungen, gut dann haste hier eben 6%.
Aber wenn die 3 Monate später die Nebenwohnung für 50.000 kaufen kannst, weil sich keiner ran wagt, weil dort eine schmuddelige Familie wohnt, dann kannste richtig Geld verdienen. Eine Räumung, wenn die denn notwendig sein sollte, was auch ncht sein müsste, denn evtl. bekommen die Sozialhilfe etc. bekommste auch für 6000 Euro höchstens, und eine Renovierung wird nie 30,000 Euro verschlingen.
Und wenn die vernünftig Miete zahlen, dann haste das Schnäppchen Deines Lebens gemacht!
Der ZUschlagspreis ist das allerwichtigste, nicht um jeden Preis, aber an erster Stelle.
Am besten gehste gleich morgen, oder nächste Woche zu einem Termin in Dein örtliche Amtsgericht. Hörst dir alles schön an, und kannst auch den Rechtspfleger fragen, auch die Zuschauer sind oft sehr auskunftsfreudig, warum weiss ich bis heute nicht.
Willste mir nicht mal die Gegend sagen, dann würde ich gerne mitschauen, so lange ich ja selber für mich mangels Liquidität auf dem Trockenen sitze, bin ich so doch allgemein interessiert!
kannst vorher das Gutachten im Amtsgericht einsehen,meistens auch mitnehmen zum Kopieren gegen Ausweishinterlegung
in der nächsten Kneipe oder bei Nachbarn Probleme erfragen
Also ich habe da nie wieder nach gefragt, doch ich weiss genau, dass dieses vor einigen Jahren auf keinen Fall geduldet wurde. Es spricht, so habe ich es gehört, auch irgendwas aus dem Architektenrecht, dagegen, dass man die Gutachten, in beliebiger Anzahl kopiert. Auch ein Kopieren, gegen Bezahlung - glaube 0,80 Euro pro seite wird von den Gerichten abgelehnt.
Oder ist das vielleicht in Bundesländern unterschiedlich? In Köln, in der Einsichtsstelle, findet man wohl ständig 3 bis 10 Leute die Gutachten einsehen, und keiner hat jemals, während meiner Anwesenheit gefragt, oder gar kopiert.
Einmal habe ich gesehen , wie einer Fotos machte, mit deine digitalkamera, das wäre eine Möglichkeit finde ich.
In vielen Fällen kann man auch die Gutachten von der Bank bekommen - aber ob das nötig ist? Klar man sollte sich damit vertraut machen, doch nicht jede Seite ist so wichtig, wie man vielleich denkt, gerade dann wenn man einige 100 Gutachten gesehen hat.
in Strausberg darfste auch in Ruhe studieren und hinterher fragen,darf man sogar noch in der Versteigerung,mehr Erfahrung hab ich da nicht.Ist vermutlich unterschiedlich.