Löschung

Biggest movers

Symbol Name Last Price  7D     1Y

DIC Branicks Group 2.41 20.6% -54.6%

 

 

 

Topaktuelles Zitat

aus https://vib-ag.de/investor-relations/#hauptversammlung

Zitat anfang

Im Februar 2023 hat die VIB einen neuen Konsortialkreditvertrag über rund

EUR 505 Mio. mit
einer Laufzeit von sieben Jahren abgeschlossen und

damit ihre bisherige Finanzierung von
EUR 245 Mio.

zu deutlich höheren Zinssätzen vorzeitig abgelöst. Die VIB hat ihrer
Hauptaktionärin, der Branicks, sodann im Juli 2023 ein Darlehen über EUR 200 Mio. gewährt.
Dieses ist laut der Ad-hoc-Mitteilung der VIB vom 7. Juli 2023 zu Marktkonditionen verzinst
und marktüblich mit einem Sicherheitenpaket besichert. In einem zweiten Schritt hat die VIB
im September 2023 das Darlehen um EUR 50 Mio. erhöht. Das Darlehen hat eine Laufzeit von
bis zu zwei Jahren und wird spätestens zum 7. Juli 2025 zur Rückzahlung fällig. Die
Verzinsung beträgt 9,8 % p.a. Das Darlehen ist durch Verpfändung von 75 % der
Kommanditanteile an der DIC 27 Portfolio GmbH & CQ. KG besichert.

Zitat ende.

Da fragt sich der geneigte Feierabendbörsianer,

wann könnte auch bei der VIB ein STARUG anstehen?

Wissen Sie da etwas genaueres dazu, lieber RJ?

(Sehr gerne auch mit "Grafik- oder Kurs-Material" unterlegt.)

VG rzwodzwo

 

weil die US-InflationsRate immer noch exakt 50% über dem FED-Ziel von 2 liegt?
Dazu passen die gesunkenen US-Erstanträge auf Arbeitslosenhilfe, weil keine FED-Leit-Zins-Senkung bei zurückgehender US-Arbeitslosigkeit zu erwarten ist!!!
Das Schaubild unten sagt dazu "alles gut, Zinsen bleiben hoch", oder?
VG rzwodzwo

 

für die BRGRP-Problemfinanzierungen,

lieber RJ?

Was sagen "Ihre" SRC-Auguren dazu?

Konnte in der SRC-Branicks-Studie von Mai 2024 nichts darüber "finden"?

VG rzwodzwo

 

Dazu steuere ich gerne einen STARUG-Denkanstoß bei:

Zitat aus https://vib-ag.de/investor-relations/#hauptversammlung

Seite 6

Zitat anfang

j) Wann hat der Vorstand der VIB davon Kenntnis erlangt, dass die Branicks eine
Restrukturierung der Brückenfinanzierung und des Schuldscheindarlehens mittels eines
Verfahrens nach dem StaRUG einleitet? Hat der Vorstand nach Kenntniserlangung
geprüft, ob eine Kündigung des Darlehensvertrags – ordentlich oder außerordentlich –
möglich ist? Wann fand eine solche Prüfung statt und mit welchem Ergebnis? Hat der
Vorstand hierzu externe Berater hinzugezogen, wenn ja, zu welchen Ergebnissen kamen
diese? Aus welchen Gründen haben sich der Vorstand und ggf. der Aufsichtsrat trotz einer
ggf. bestehenden Kündigungs- oder Nachbesicherungsmöglichkeit dagegen entschieden,
diese auszuüben? Weshalb wurden fällige Zinszahlungen der Branicks in Höhe von EUR
6,3 Mio. gestundet (s. Geschäftsbericht 2023, Anhang D.23)? Ist die Stundung vertraglich
vereinbart worden und wenn ja, zu welchen Konditionen? Ist die Stundung der Zahlung
von Zinsen auf das Darlehen und damit die Ausweitung des Darlehens nicht ein Hinweis
auf Liquiditätsprobleme der Branicks? Welche Vorgänge haben zu der Stundung geführt?
Ist die Darlehensausweitung durch Stundung der Zinszahlung von Vorstands- und
Aufsichtsratsbeschlüssen gedeckt? Wann wurden entsprechende Beschlüsse gefasst
und mit welchem Abstimmungsergebnis? Sind die Zinsen inzwischen bezahlt worden oder
in welcher Höhe bestehen die Zinsforderungen der VIB gegen die Branicks?“

VG rzwodzwo

 

lieber RJ?

Die Argumente dafür liefert dieser amüsante Textauszug

 
aus https://vib-ag.de/investor-relations/#hauptversammlung

Seite 4/5

Zitat anfang

h) Der Sonderprüfer hat für den Zeitraum nach der Darlehensausreichung zu prüfen, ob
Vorstand und Aufsichtsrat bis zum heutigen Tag im Zusammenhang mit der
Darlehensgewährung Maßnahmen ergriffen haben, durch die ein wirtschaftlicher Nachteil
der VIB vermieden wird. So soll der Sonderprüfer prüfen, ob der Vorstand bei der
sukzessiven Verschlechterung der Bonität der Branicks oder der Verletzung vereinbarter
Covenants eine vorzeitige Kündigung des Darlehens oder eine zusätzliche Besicherung
geprüft und ggf. gefordert hat. War der Darlehensrückzahlungsanspruch auch unter
Berücksichtigung der bestellten Sicherheit bei vernünftiger kaufmännischer Beurteilung,
wie sie auch bei der Bewertung von Forderungen aus Drittgeschäften im Rahmen der
Bilanzierung maßgeblich ist, im Zeitraum nach der Darlehensgewährung stets vollwertig?
Mit welchen Bewertungsmethoden hat der Vorstand der VIB die Werthaltigkeit der
Sicherheit ermittelt? Ist hierbei eine anerkannte Bewertungsmethode
(Ertragswertverfahren/DCF-Methode) herangezogen worden? Ist die Sicherheit zum
Zeitpunkt des Abschlusses der Sonderprüfung vollwertig? Wie haben Aufsichtsrat und
Vorstand sich mit der Bonitätsverschlechterung der Branicks nach Ausreichung des
Darlehens befasst und welche Maßnahmen wurden diskutiert und mit welchem Ergebnis?
War die Eröffnung des StaRUG-Verfahrens sowie die Verschiebung der Veröffentlichung
des Jahresabschlusses nicht ein Fall von Bonitätsverschlechterung gegenüber dem
Zeitpunkt der Darlehensausreichung? Haben sich Vorstand und Aufsichtsrat mit der
mehrfachen Absenkung des S&P-Ratings der Branicks im Juli und November 2023 sowie
im Januar und März 2024 auseinandergesetzt? Wenn ja, welche Vorschläge hat der
Vorstand hierzu dem Aufsichtsrat unterbreitet und wurden diese ggf. umgesetzt oder
abgelehnt? Aus welchen Gründen wurde die vorzeitige Rückzahlung nicht gefordert als
Anfang 2024 deutlich wurde, dass sich die Situation der Branicks deutlich weiter
verschlechtert hatte? Hat der Vorstand der Branicks Einfluss auf den Vorstand oder den
Aufsichtsrat der VIB genommen, um die unveränderte Fortführung des Darlehens zu
erreichen und in welcher Art und Weise ist dies ggf. erfolgt? Wann fanden hierzu
Gespräche statt und wer hat an diesen Gesprächen teilgenommen? In welcher Höhe hat
sich der Zinssatz durch die Verschlechterung des Ratings der Branicks erhöht? Hat der
Vorstand geprüft bzw. gefordert, dass die Zinsen für das Darlehen angesichts der sich
verschlechternden Bonität erhöht werden? Wenn ja, aus welchen Gründen kam der
Vorstand zu dem Ergebnis, dass sie nicht erhöht werden? Hält eine unveränderte
Fortführung des Darlehens bei stetig verschlechterter Bonität des Schuldners einem
Fremdvergleich stand? Hierbei ist die Verzinsung der 2026 fälligen Anleihe zum Zeitpunkt
der Darlehensausreichung bzw. zum Zeitpunkt der Hauptversammlung und insbesondere
die Entwicklung der Verzinsung in diesem Zeitraum beachtlich.

Zitat ende

1 BRGRP-Sonderprüfer, das wärs, 
oder
was meint ihr dazu, liebe Feierabendbörsianer?

VG rzwodzwo

 

lieber RJ. Das Gegensätzliche macht es unmöglich, heute zu planen,was morgen schon wieder obsolet sein kann:

B349 von Ihnen

Das Investmenthaus AEW rechnet damit, dass die Kapitalwerte von Büroimmobilien nach dem heftigen Einbruch ab dem zweiten Halbjahr 2024 wieder zulegen. Vorweg gehen Büros in den zentralen Lagen, zeigt die Analyse von Hans Vrensen, Head of Research & Strategy bei AEW" (AEW erwartet Zuwächse der Kapitalwerte europäischer Büros)

und die gegensätzliche Meinung des (fachkundigen?) Publikums:

Eine der wichtigsten Abschreckungen für Investoren in Europa sind Zweifel an der Solidität der Bewertungen von Immobilien und Krediten. Sie „spiegeln möglicherweise nicht immer den wahren Wert der Vermögenswerte wider, insbesondere im Lichte sich ändernder Marktbedingungen“, schreibt die Europäische Aufsichtsbehörde für das Versicherungswesen und die betriebliche Altersversorgung in einem Bericht vom Juni 2024.

Quelle: Europäische Aufsichtsbehörde für das Versicherungswesen und die betriebliche Altersversorgung

Ja, ja, der wahre Wert der BRGRP-Vermögenswerte, die mit VIB-Cash und VIB-Rekord-Verschuldung einhergehen.

Ein Schelm, wer dabei an FinanzInzucht denkt?

VG rzwodzwo

 

Quelle: https://www.sueddeutsche.de/wirtschaft/...-lux.MyPvi8KJ75zpoGi1oPeBAw

Immobilien:Trianon-Turm in Frankfurt steht vor der Pleite

Die Hochhäuser im Frankfurter Bankenviertel galten lange als sichere Anlage. Nun fordert die Gewerbe-Immobilienkrise ihr erstes prominentes Opfer.

Zuletzt hatte zwar mit der Bundesbank ein prominenter Mieter den Vertrag im Trianon-Turm in der Frankfurter Innenstadt verlängert. Der Hauptmieter aber, die Fondsgesellschaft Deka, zieht nun aus, während ein Nachmieter offenbar weiterhin nicht in Sicht ist. Zugleich wollen die Turm-Eigentümer - zwei Immobilienfonds aus Südkorea - weder ihre Kredite bedienen noch Kapital nachschießen. Die Objektgesellschaft steht daher vor der Insolvenz, wie die koreanische Wirtschaftszeitung Korea Economic Daily diese Woche unter Bezug auf die Eigentümer berichtet. Auch ein Käufer scheint weiterhin nicht in Sicht.

Das Trianon ist zwar nicht das erste prominente Beispiel für die sich ausweitende Immobilienkrise in Deutschland, dafür steht bereits der Bankrott der Signa-Holding des Österreichers René Benko und zahlreicher anderer Projektentwicklungen. Aber es ist wohl die erste Pleite unter den Frankfurter Hochhäusern, die eigentlich als sichere Anlage für langfristig orientierte Investoren gelten. Auch viele offene Immobilienfonds in Deutschland haben das Geld ihrer inländischen Privatanlegern in diese Anlageklasse investiert und verzeichnen nun zunehmend Renditeschwund.

Wolkenkratzer aber werden eben auch älter, die Mieter sind wählerischer als früher, die Umweltanforderungen steigen. Viele Firmen brauchen angesichts des Home-Office-Trends zudem weniger Flächen. Und wer einen neuen Kredit benötigt, der zahlt dafür seit einiger Zeit deutlich höhere Zinsen. Weltweit - aber eben auch in Deutschland - macht daher das Wort von der Immobilienkrise die Runde. Und mitten in diesem Umbruch hatte die Stadt Frankfurt kürzlich auch noch angekündigt, sie werde viele neue Hochhäuser ermöglichen. Was folgt ist einerseits der Druck, alte Gebäude zu sanieren und andererseits an neuen Standorten energieeffizientere Hochhäuser zu bauen.

Das Trianon gehört zu jenen älteren Hochhäusern in Frankfurt, um die sich schon länger Verkaufsgerüchte ranken: Das Hochhaus, gut 30 Jahre alt und mit 186 Metern das achthöchste der Stadt hat einen eher unflexiblen dreieckigen Grundriss, zudem gab es immer wieder Probleme mit der Wasserversorgung und der Energieeffizienz. Seit fast einem Jahr suchten die Eigentümer bereits nach einem Käufer für das Trianon. Doch obwohl der Preis zuletzt stark gefallen sein soll, wollte niemand zuschlagen. 2018 hatten die Käufer noch 670 Millionen Euro gezahlt, zuletzt wurden im Markt wohl nur 150 bis 200 Millionen Euro aufgerufen.

VG rzwodzwo

 

 

Das steht in dem Link: Wo ist hier bitte die Abwertung?

Market value (mil. €) Current Q4 2023 829.3 Mio

Q3 2022 792.0

Q1 2021 832.6

oder übersehe ich hier was rzwodzwo?

Und das ist meiner Meinung nach nicht das erste Mal, dass Du was Postest, das mit dieser Aktie nichts zu tun hat.  

KI-Übersetzung von Taurus 2021-3 DEU DAC German CMBS Ratings gesenkt | S&P Global Ratings (spglobal.com)

Bonitätsprüfung

Büro. Den Netto-Cashflow (NCF) der Bürokomponente haben wir nachhaltig auf 20,4 Mio. € geschätzt. Dem lag eine Vollmietmiete von 37,0 Mio. € zugrunde, die unter den hochgerechneten tatsächlichen Mieteinnahmen liegt, da wir die Mieten marktgerecht angepasst haben. Wir haben auch einen Leerstand von 26,5 % abgezogen. Dies stellt den bereinigten wirtschaftlichen Leerstand dar, wie er aus der letzten Mietliste hervorgeht, und berücksichtigt das Ausfallrisiko des Hauptmieters, Atos Information Technology. In unserer Analyse gingen wir davon aus, dass der gesamte Platz irgendwann frei werden würde. Dies führte zu einer Erhöhung unserer angenommenen Leerstandsquote von 20,0 % auf 26,5 %.

Der angenommene Leerstand liegt bei unserer letzten Überprüfung über 14 %, bei der wir eine Verbesserung der Auslastung auf den Mittelwert zwischen dem In-Situ- und dem Marktniveau erwarteten, was nicht der Fall war.

Anschließend zogen wir 25,2 % nicht erstattungsfähige Aufwendungen ab, wie aus dem Bewertungsbericht hervorgeht. Unser S&P Global Ratings NCF ist 7,3 % niedriger als bei unserer letzten Überprüfung. Dies ist hauptsächlich auf unsere höhere Leerstandsannahme zurückzuführen, wurde aber teilweise durch eine höhere Vollmiete ausgeglichen, da der geschätzte Mietwert (ERV) des Gutachters gestiegen ist, obwohl die Bürokomponente weiterhin übervermietet ist.

Wir haben eine Kapitalisierungsrate (Cap) von 6,0 % gegenüber dem S&P Global Ratings NCF angewendet, was 50 Basispunkte höher ist als zuvor. Wir glauben, dass die Unfähigkeit der Immobilie, ihre Büroflächen zu vermieten, ein Hinweis auf ihre begrenzte Attraktivität ist. Wir haben 1,4 Mio. € mietfreie Kosten abgezogen, die auf den mit dem Mieter Regus vereinbarten Mietvertragsänderungen berechnet wurden. Darüber hinaus haben wir für die Bürokomponente Investitionen in Höhe von 25,0 Mio. € abgezogen, die gegenüber unserer letzten Überprüfung unverändert geblieben sind. Dies stimmte mit den Mietererweiterungskosten und Investitionsbeträgen im letzten Bewertungsbericht überein. Außerdem haben wir 5 % der Anschaffungskosten abgezogen, so dass sich unser S&P Global Ratings-Wert für die Bürokomponente von 297,7 Mio. € ergibt.

Hotels. Für die beiden Hotels gingen wir von einem kombinierten RevPAR von 190,0 € aus. Dies entspricht einem Abschlag von 3 % gegenüber dem Gesamtjahr 2023. Wir glauben, dass sich die Hotels nun auf dem Niveau vor der Pandemie stabilisieren werden, aber die Quartalszahlen des letzten Jahres zeigten eine gewisse Volatilität. Wir haben 32,4 % Abteilungskosten und 25,2 % nicht verteilte Ausgaben unter Berücksichtigung der tatsächlichen Kostenquote und der Prognose des Gutachters abgezogen. Wir haben auch 2,5 % für Managementgebühren und 3,0 % für Anreizgebühren abgezogen, entsprechend den Verträgen und dem Marktniveau. Schließlich haben wir 4,0 % für Einrichtungsgegenstände, Möbel und Ausrüstungen abgezogen, um zu unserem S&P Global Ratings NCF von 14,1 Millionen Euro zu gelangen.

Wir haben eine gewichtete durchschnittliche Kapitalisierungsrate von 7,5 % (7 % für Hilton Garden Inn und 8 % für Hilton) in Übereinstimmung mit unserer vorherigen Überprüfung und 5 % der Anschaffungskosten verwendet, um unseren S&P Global Ratings-Wert von 178,8 Millionen Euro zu erhalten.

Parken. Um unseren Gesamtumsatz von 5,7 Mio. € für die Parkkomponente zu berechnen, haben wir den niedrigsten der gemeldeten Trailing-Twelve-Months-Umsätze (TTM) von April 2022 bis Dezember 2023 verwendet. Wir gingen dann von einer (seit unserer letzten Überprüfung unveränderten) Nettobetriebsergebnismarge (NOI) von 64 % auf den Umsatz aus, was zu unserem S&P Global Ratings NCF von 3,6 Mio. € führte. Wir haben dann eine Kapitalisierungsrate von 8,5 % gemäß unserer vorherigen Überprüfung angewendet und 5 % für die Anschaffungskosten abgezogen, um einen S&P Global Ratings-Wert von 40,5 Millionen Euro zu erreichen.

Unser S&P Global Ratings-Gesamtwert für die Immobilie beträgt 516,9 Millionen Euro, was 37,7 % unter dem Schätzwert liegt.

VG rzwodzwo

 

offenen Karten, wie andere GewerbeImmoBewerter?

Ein GewerbeImmoManager sollte immer die Katzen aus dem Sack lassen?

In diversen Hintergrundgesprächen war immer wieder zu hören, dass damit der realistische Wert der Immobilie erreicht sein dürfte. Weitere Abwertungen halten wir aufgrund der schwierigen Situation auf den Büromärkten jedoch nicht für ausgeschlossen. Zumal die Refinanzierungsvehikel vor einer Verlängerung stehen. So hatte die Bank of America im Jahr 2021 Verbriefungen im Wert von 473 Millionen Euro emittiert, die im Dezember 2024 fällig werden. Zu diesem Zeitpunkt wurde das Objekt mit 832,6 Millionen Euro bewertet.

https://www.immobilienmanager.de/the-squaire--wert-halbiert-15072024

Ein Danke für die "Nachhilfestunden" (Aktueller Schätzwert für The Squaire ist 517 Mio EUR wie in B363 ganz unten übersetzt) wäre ja wohl mal angebracht.

VG rzwodzwo

 

Die Situation wird sich wahrscheinlich noch verschlimmern, mit einem weiteren Anstieg der notleidenden Kredite, sagte der Vorsitzende der Europäischen Bankenaufsichtsbehörde Jose Manuel Campa gegenüber Bloomberg TV. „Dies ist ein Trend, der nicht von kurzer Dauer sein wird“.
VG rzwodzwo

 

für die BRGRP-RefiProbleme, liebe Feierabendbörsianer?

Welche alternativen Investitionsmöglichkeiten hat der Vorstand der VIB nach dem
Abschluss des neuen Konsortialkreditvertrages vom 28. Februar 2023 geprüft? Welche
langfristigen und profitablen Investitionsmöglichkeiten gab es im Kerngeschäft der VIB,
dem Erwerb und der Entwicklung von Logistik- und Light-Industrial-Immobilien? Auf
welcher Informationsgrundlage haben Vorstand und Aufsichtsrat der VIB entschieden,
einen Teil des im Februar 2023 neu aufgenommenen Fremdkapitals als Darlehen an die
Branicks zu geben? Welche wirtschaftlichen Vorteile oder Nachteile ergaben sich für die
VIB durch die Darlehensgewährung im Vergleich zu einer anderweitigen Verwendung der
liquiden Mittel? Haben Vorstand und Aufsichtsrat in ihrer. Entscheidungsfindung
berücksichtigt, dass die Vergabe von Darlehen nicht zum Unternehmensgegenstand
zählt? Lag eine angemessene Risikobeurteilung zugrunde, die berücksichtigte, dass die
Größe des Darlehens' auch im Verhältnis zur Bilanzsumme und zum Eigenkapital der VIB
eine erhebliche, außerordentliche Größenordnung und damit Risikoposition darstellt?
Quelle ist https://vib-ag.de/downloads/IR/...n%20Vermoegensverwaltung%20eGbR.pdf

Die Fragen passen überhaupt nicht zur Überschrift des Bildchens unten, oder?
VG rzwodzwo

 

hat sich wohl selbst heftig verspekuliert…

Die Nummer mit dem Sonderprüfer ist doch lächerlich.

VIB Vermögen gehört im Grunde bereits dem Großaktionär Branicks.

Selbst die Website bzw. das Logo von VIB sagt es ja bereits mit „part of Branicks“. haha

Die Mann Vermögensverwaltung war wohl einfach nur zu gierig und hatte gehofft hier den großen Reibach zu machen.

Jetzt muss leider eingesehen werden, dass man ins Klo gegriffen hat…

Theoretisch kann der Vorstand auch beschließen dass VIB Vermögen von der Börse genommen wird und Großaktionär Branicks bietet den Durchschnittskurs der letzten 6M um konform mit den Börsenregeln der BaFin zu sein.

Am besten wartet man aber noch etwas dann wird es noch günstiger :-D