Medical Properties
hab hier heut mal Medical properties zugelegt.
Hier mal ein Auszug aus
http://www.medicalpropertiestrust.com/content.asp?id=314968
was se machen
Medical Properties Trust, Inc. is a different kind of real estate investment trust - by design.
MPT has carved a unique niche in the largest and fastest-growing segment of the U.S. economy. Unlike other real estate investment trusts - even those categorized as healthcare REITs - MPT focuses exclusively on providing capital to acute care facilities of all kinds through long-term triple-net leases. And, unlike other sources of capital, MPT provides 100 percent financing to reduce an organization's overall cost of capital by unlocking the value of its real estate assets.
https://finance.yahoo.com/news/...cal-properties-trust-090804544.html
Moin, Moin!
Also ich habe die Zahlen gestern und den Earnings Call sehr gut aufgenommen. Für mich war bisher das einzig realistische MPW Insolvenzrisiko in den nächsten Jahren ein Verstoß gegen die Convenants aus Krediten, der dazu geführt hätte, dass einige Milliarden der Schulden evtl. vor Fälligkeit hätten bezahlt werden müssen.
Hierzu kam nun das:
The amendment includes the reduction of MPT’s revolver commitment from $1.4 billion to $1.28 billion, a permanent resetting of the facility’s consolidated net worth covenant from approximately $6.7 billion to $5.0 billion, and modifications to certain other covenants through September 30, 2025. In addition, MPT has agreed to limit the cash component of total quarterly dividends to no more than $0.08 per share. In the event that Steward’s hospital operations are transitioned to other operators more rapidly, the Company has the right to terminate the amendment provisions earlier than September 30, 2025.
Also die revolver Kreditlinie wurde zwar etwas reduziert (Management sagte im Call, die wird eh nicht mehr so groß benötigt). Dafür wurden die Convenants deutlich entspannter vereinbart, so dass hier kein Kündigungsrisiko in irgendeiner Form besteht. Im Gegenzug hat sich MPW verpflichtet solange die Steward Hospitals nicht verkauft/neu besetzt sind, nicht mehr 8 ct in Cash als Quartalsdividende auszuschütten. Sollte die Überführung der Steward Hospitals schneller gehen, kann MPW diese Vereinbarung auch selbst kündigen und wieder mehr ausschütten. Das Management hat im Call gesagt, dass sie je nach Lage auch mehr als 8 ct Dividende ausschütten könnten, ein Teil müssten dann aber über Aktien ausgegeben werden, aber das wollten sie sich nochmal überlegen. Im Moment hat MPW ca. 600 Mio Dollar Cash und im Revolver einen freien Kreditrahmen von 700 Mio Dollar.
Grundsätzlich ist das Payout-Ratio nun bei ca 33%. ALLE Schulden, die in 2024 fällig werden, sind bereits zurückgezahlt. Für alle Schulden, die in 2025 fällig werden, steht das Geld schon bereit. MPW wollte im ganzen Jahr 2024 2,0 Mrd $ an Liquidität genieren für den Schuldendienst, nun haben die alleine in 6 Monaten schon 2,5 Mrd $ zusammen, was für beide Jahre reicht.
Der neue Buchwert des Eigenkapitals beträgt 6,2 Milliarden US-Dollar. Das von Steward genutzte Vermögen beträgt 2,3 Milliarden US-Dollar an Immobilien und 0,45 Milliarden US-Dollar an gesicherten Nicht-Immobilieninvestitionen. Nehmen wir den m.E. schlimmsten Fall an und sagen wir, die 0,45 sind 0 wert und die Steward Immobilien sind nur 30 % wert (auf keinen Fall...). Wir haben also einen bereinigten Buchwert des Eigenkapitals von (6,2-0,7x2,3-0,45=) 4,14 Milliarden US-Dollar.
Die aktuelle Marktkapitalisierung des Eigenkapitals beträgt 2,8 Milliarden US-Dollar. Selbst unter meinen Worst-Case-Annahmen ist der Buchwert also 50 % höher als der aktuelle Aktienkurs. (Meine Datenquelle: https://medicalpropertiestrust.gcs-web.com/static-files/e6d2… ). Gleichzeitig wurden in den letzten 15 Monaten ALLE Immobilien mindestens zu Buchwert oder höher verkauft...
Achso, das Management sagte im Call auch, das das gesamte Portfolio (außer Steward) super läuft, sogar Prospect hat keine offenen Verbindlichkeiten, kann derzeit alles gut zahlen und meldet Entspannung.
Also:
- Aktien handelt für 4-5 Jahre Cashflow (20-25% Cashflowrendite!!!)
- Die Immobilien sind mindestens 50% mehr wert als der Kurs der Aktie (normal eher doppelt so viel)
- Das neue Payout Ratio ist bei ca. 35% vom Cashflow
- Es besteht kein Insolvenzrisiko in den nächsten Jahren
--> Ich hab zwar schon 16% vom Portfolio in MPW, aber ich bau das nun auf 20% aus und habe schon nachgekauft.
--> Gebt dem Wert 2 Jahre Zeit...Ihr erhaltet 16% Dividende (2x8% und wahrscheinlich 35-100% Kurswachstum).
--> Ist keine Aktien zum wohlfühlen und liegen lassen, aber das Risiko (was ich nicht mehr sehe) wird auf dem Kurs mit min. 25-30% p.A. vergolten.
Grüßeeee
Maschinelle Übersetzung der Schlussgedanken aus dem SA-Artikel hierüber:
"Risiken bei Medical Properties
Medical Properties hat gerade zum zweiten Mal innerhalb eines Jahres seine Dividende gekürzt, was meiner Meinung nach die Risikomatrix verbessert hat. Die Dividendenkürzung des Krankenhaus-REITs wird jährlich etwa 168 Mio. $ an Barmitteln einsparen, und Medical Properties wird sich stärker auf eine strategische Bilanzsanierung (Portfolio und Schulden) konzentrieren. Obwohl mir persönlich die Dividendenkürzung nicht gefällt, glaube ich, dass die Ankündigung den negativen Stimmungsüberhang bei MPW beseitigt hat und der REIT nun mehr Spielraum hat, sich auf seine Umstrukturierung zu konzentrieren. Das Abwärtsrisiko besteht darin, dass mehr Betreiber ihre Zahlungen nicht leisten, was eine neue Quelle des NFFO-Drucks für MPW schaffen könnte.
Abschließende Überlegungen
Die erwartete Dividendenkürzung um 47 % wäre für den Krankenhaus-REIT die zweite Rücksetzung seit 2023. Medical Properties hat erklärt, dass es sich stärker auf die Verkleinerung seines Portfolios (d. h. den Verkauf von nicht zum Kerngeschäft gehörenden Vermögenswerten) und die strategische Reduzierung seiner finanziellen Verpflichtungen konzentrieren möchte. In dieser Hinsicht hat Medical Properties im zweiten Quartal bereits große Fortschritte gemacht, und es würde mich nicht überraschen, wenn weitere Verkäufe von Vermögenswerten die Liquidität des REIT bis zum Jahresende auf mehr als 3,0 Mrd. USD anheben würden. Die zusätzliche Liquidität aus der Veräußerung von Vermögenswerten wird wahrscheinlich für die umfangreichen langfristigen Schulden des Unternehmens verwendet werden. Die Kürzung der Dividende ist für Dividendenanleger kurzfristig nicht erfreulich, aber da die Aktien weiterhin deutlich unter dem Preis gehandelt werden, den ich für den fairen Wert des REITs halte, halte ich eine starke Kaufempfehlung für gerechtfertigt."
https://www.prnewswire.com/news-releases/...ality-care-302220530.html
https://www.businesswire.com/news/home/...h-to-Rural-Healthcare-Group
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Rural Healthcare Group
https://www.ruralhealthcaregroup.com/
https://www.kinderhook.com/
https://health.wusf.usf.edu/health-news-florida/...-florida-hospitals
Die Dinge kommen also endlich ins Rollen...
https://www.beckershospitalreview.com/...eward-florida-hospitals.html
https://www.orlandohealth.com/
Der geplante Verkauf der Kliniken in Massachusetts verzögert sich hingegen erneut, neue Deadline für Angebote ist der 22. August.
Der Bau der elf Einrichtungen wurde von MPT für ihren ursprünglichen Betreiber, Adeptus Health („Adeptus“), zwischen 2015 und 2017 mit anfänglichen Gesamtkosten von 64 Millionen US-Dollar finanziert. Kurz nachdem Adeptus im Jahr 2017 Insolvenz nach Chapter 11 beantragt hatte, mietete UCHealth die Einrichtungen von MPT ohne Unterbrechung der Versorgung und mit einer nominalen Mietkonzession, die die hohe Kreditqualität von UCHealth widerspiegelt."
https://www.medicalpropertiestrust.com/...orado-facilities-86-million
https://www.healthcarefinancenews.com/news/...e-buyers-found-4-others
Da gehts am Ende wohl schlicht um die zu erzielenden Geldern aus Verkäufen und wem sie zustehen.
https://www.reuters.com/legal/litigation/...ospital-sales-2024-08-19/
jetzt mal ernsthaft, schulden zu haben ist für eine immofirma nicht ein problem, es ist das geschäft. jede immofirma hat relativ fremdkapital.
und der cash flow bei immofirmen wird stark vom aktuellen zinsniveau bzw -zyklus bestimmt; für immofirmen wird deshalb der ffo oder nffo wert herangezogen. der ffo, funds form operations, zeigt die operative ertragskraft und wird in der regel statt des vom zinszyklus verzerrten cash flows verwendet.
ich wundere mich schon lange, weshalb die shorties um viceroy ständig vom cash flow reden statt vom ffo - der ffo zeigt nämlich normalität an bei medical properties.
https://www.globest.com/2024/08/21/...-trust/?slreturn=20240822121851
Die für heute geplante Anhörung wurde nun für den 27. August angesetzt.
Bei der Anhörung werden Kaufverträge überprüft, die zwischen Steward Healthcare, seinem Kreditgeber und dem Commonwealth ausgehandelt wurden.
Die Anhörung soll auch Diskussionen über den Kauf des Good Samaritan Medical Center in Brockton durch das Boston Medical Center, der Holy Family Hospitals in Haverhill und Methuen durch das Lawrence General Hospital, des Morton Hospital in Taunton und des Saint Anne's Hospital in Fall River durch Lifespan beinhalten.
Letzte Woche kündigte Gouverneurin Maura Healey an, dass der Staat das St. Elizabeth's Medical Center als bedeutende Domäne übernehmen werde, mit dem Plan, die Einrichtung in das Boston Medical Center umzuwandeln.
https://www.abc6.com/steward-hospitals-sale-hearing-delayed-again/
Gegen die angekündigte Enteignung des St. Elizabeth in MA will man sich von Seiten Medical Properties und Apollo Global Management mit allen Mitteln wehren. Die angebotenen 4,5 Mio. $ seien viel zu wenig, das Grundstück sehr viel mehr wert.
In Pennsylvania fordert Steward bis Freitag, also morgen, 1,5 Mio. $ und droht mit Schließung des Sharon Medical Centers, sollte der Staat das Geld nicht rausrücken. Der Generalstaatsanwalt wiederum hat einen Käufer für die Klinik gefunden.
https://www.wkbn.com/news/local-news/...aron-regional-medical-center/
Das wird wohl noch Monate so weiter gehen, mit entsprechenden Meldungen und begleitenden Rechtsstreitereien, bei denen alle versuchen werden noch möglichst viel Geld für sich rauszuschlagen.
Demnach beläuft sich der Wert des Grundstücks in der 736 Cambridge St., wo sich St. Elizabeth's befindet, laut dem Bostoner Finanzamt auf knapp 51 Millionen Dollar, der Wert des Gebäudes mit mehr als 140 Millionen Dollar beziffert.
https://www.masslive.com/politics/2024/08/...ward-owned-hospital.html