Adler Real Estate AG,Adlerauge sei wachsam.
Die ausgegebenen Bonds sind unbesichert, und der/ die 6% Kupons sollten daher deutlich über den Bankdarlehen für Immobilien liegen. Dies ist aber eine Vermutung von mir, eine Aussage aus den Geschäftsberichten dazu wäre mir nicht bewusst.
Aber die Conwert-Übernahme war wahrscheinlich kurzfristig und nicht langfristig finanziert und hier vermute ich eine teurere Brückenfinanzierung, die jetzt abgelöst werden könnte. Und die von Bondfox angesprochene Ablösung der Anleihe mittels Sonderkündigungsrecht ist natürlich auch zu 100% sinnvoll - hier kann ich nicht abschätzen ob die Mittel dazu reichen, bzw. ich eröffne mal ne Grobberechnung der Liquiverwendung aus der Transaktion - Korrekturen und Ergänzungen dazu herzlich willkommen!:
Der ursprüngliche Anteil an Conwert lag bei ca. 24,79% und hatte Adler 285 mio. gekostet. 175 Mio. kamen aus der Pflichwandelanleihe, d.h. hier müssten ca. noch 110 Mio. hochverzinsliche Darlehen ausstehen.
Außerdem wurden von Petrus advisers jetzt noch 5 Mio. (?) Aktien aus der Calloption für 6 Mio. Anteile übernommen. Der Wandlungspreis auf dem Niveau vom 19. Juli sollte damit bei ca. 14,7 liegen - Kosten des calls nicht berücksichtigt. Dies macht ein Finanzierungsvolumen von rd. 74 Mio. Euro.
Wenn man das mit den ca. 422 Mio. Erlös von Vonovia verrechnet ergibt sich folgendes attraktives Bild:
422-110-74=238 Mio. (Liquizufuhr´, kein Gewinn!)
Dies berücksichtigt natürlich noch keine Steuern und es gibt ein paar Unbekannte, aber wenn ich in dieser Grobrechnung keinen signifikanten Schnitzer drin habe, sollte auch noch die 130 Mio.-Anleihe für April locker mit abgedeckt sein und sich zusätzliche Liqui für Adler ergeben.
(Und nachdem Adler mittlerweile ne kritische Größe erreicht hat, ist Schuldenstand kurzfristig erstmal zweitrangig, solange genug liquide Mittel in der Kasse sind bis auch der FFO anzieht und die Eigenbewirtschaftung / internes FM die Wertschöpfung erhöht.)
Nochmal zusammengefasst:
Wenn die oben aufgeführten Kredite mit ~6% verzinst sind und alle restlos getilgt werden können ist das 110+74+130=314 Mio Schuldenreduzierung bei gleichzeitiger Zinsreduktion um ca. 18-19 Mio. pro Jahr.
Und das bei einem FFO I von 12 Mio. in H1-2016.
Das müsste sich in den nächsten Quartalen m.E. sehr positiv für die Aktionäre bemerkbar machen...
Das reicht locker für die Kündigung der 130 Mio. EUR 6% WKN A11QF0 zum Kurs 101,5% am 01.04.2017. Die 35 Mio. EUR 8,75% WKN A1R1A4 (fällig 03.04.2018) ist nicht kündbar, kann aber teilweise über die Börse eingesammelt werden. Die 6% Wandelanleihe 2013/2017 wird 06/2017 komplett gewandelt (Wandelpreis 2 EUR), also kein Cashbedarf für ADLER. Die ADLER-Tochter ACCENTRO wird die 10 Mio. EUR 9,25% WKN A1X3Q9 zum Kurs 101,5% per 26.06.2017 vorzeitig kündigen (mit eigenem Cash).
"Die CaRe4 aG, basel/Schweiz, ist ein nahestehendes unternehmen, da sie unter dem einfluss des adleR-aktionärs klaus Wecken & Cie, basel/Schweiz, (Stimmrechtsanteil adleR 25,18 Prozent) steht. adleR hat
mit der CaRe4 aG einen Vertrag über die vorzeitige Wandlung von Wandelschuldverschreibungen geschlossen. die CaRe 4 aG hat insgesamt 1.541.856 Teilschuldverschreibungen der Wandelanleihe 2013/2018 der adleR gehalten. der nennbetrag je Teilschuldverschreibung beträgt euR 3,75 und entspricht dem Wandlungspreis. als ausgleich für die vorzeitige Wandlung hat die C
aRe4 aG von der adleR einen betrag in höhe
von euR 0,492 für jede Teilschuldverschreibung erhalten. die ausgleichzahlung entspricht der abgezinsten Summe der an sich noch bis zur Fälligkeit am 27. dezember 2018 zu zahlenden Zinsen."
Hm, an sich ein sinnvoller Vorgang, die sichere Wandlung schonmal vorzuziehen und so die Bilanzkennzahlen verbessern. Dass es eben wieder ausgewählte Großaktionäre exklusiv machen kann, hinterlässt leider wieder einen faden Beigeschmack.
Wäre aber angesicht des anrollenden Cashs durch Vonovia für die 2018-er Wandelanleihe eine interessante Spieloption für alle Bondholder.
10.146 TEUR / 3,75 EUR = ca. 2.705.600 Stück
Gemäß §3(3) der Anleihebedingungen kann ADLER mit Frist 30-60 Tage vorzeitig zum Nennwert kündigen, wenn das ausstehende Volumen <30% beträgt (also <900.000 Stück). In diesem Fall sind die WA-Besitzer gezwungen, kurzfristig zu wandeln. Wer das versäumt, bekommt nur 3,75 EUR anstatt 1 ADLER-Aktie!!!
Durch den WA-Deal mit Klaus Wecken ist das ausstehende Volumen auf höchstens ca. 2.705.600 Stück - 1.541.856 Stück = ca. 1.163.744 Stück gesunken. Es fehlen also nur noch ca. 263.745 Stück, um das ausstehende Volumen auf 899.999 Stück zu reduzieren.
Die "saubere" Variante wäre, allen WA-Besitzern den gleichen WA-Deal anzubieten wie Klaus Wecken. Falls es den WA-Besitzern nicht gelingt, einen "900.000-Stück-Blockade-Pool" zu organisieren, müssten sie eigentlich das Angebot annehmen, weil bereits ab 22,67% Zustimmung die sofortige Wandlung droht und damit der Verlust der Verzinsung bis Ende 2018.
Die "unsaubere" Variante wäre, den WA-Besitzern z.B. nur die Zinsen bis Ende 2017 anzubieten. Wäre zwar immer noch ein Vorteil gegenüber der drohenden Sofort-Wandlung, aber Benachteiligung gegenüber Klaus Wecken.
Zusammen mit der Fälligkeit der Wandelanleihe 2013/2017 in 06/2017 könnte ADLER erreichen, dass ab 01.07.2017 die mit 6% verzinsten WA vom Tisch sind.
Wenn diese Annahme bei Westgrund bisher NICHT getroffen wurde, könnte diese jetzt ihre Bestände um entsprechend 5%-6,5% (je nach Bundesland) aufwerten, da dann tatsächlich für die Objekte die entsprechende Sharedeal-Struktur schon vorliegt.
Seitenbemerkung: Auch die zweite Adler-Tochter Accentro ordnet interessanterweise gerade parallel ihre Strukturen neu. Über die Hälfte der Bestandsimmobilien wurde an eine weitere Tochter ausgelagert, so dass sich Accentro immer mehr auf die reine Privatisierung + Vermittlung konzentrieren kann.
Wenn Adler das gleiche Gefühl wie ich hat, dass die Accentro-Aktie echt ordentlich bewertet ist, könnten sie in einem weiteren Sharedeal 94% der Accentro-Tochter übernehmen und dies mit Accentro-Aktien bezahlen und so die Beteiligung wertmaximierend abbauen und gleichzeitig den Bestand bei sich in den Büchern behalten.
http://www.finanzen.net/aktien/ADLER_Real_Estate_1-Aktie
für alle Geschäftsjahre, für die die Hauptversammlung noch keinen Gewinnverwendungsbeschluss gefasst hatBei der WA 2016/2021 gilt:
ab Beginn des Geschäftsjahres der Gesellschaft, in dem die Wandlungsaktien ausgegeben werdenWer in 01/2017 die WA 2013/2017 oder 2013/2018 wandelt, bekommt ADLER-Aktien mit Dividendenberechtigung ab GJ 2016. Wer in 01/2017 die WA 2016/2021 wandelt, bekommt ADLER-Aktien mit Dividendenberechtigung erst ab GJ 2017.
Wahrscheinlich ist die ADLER-Aktie WKN A2DAMT erst ab GJ 2017 dividendenberechtigt und stammt aus der WA 2016/2021, die ab 01.01.2017 gewandelt wurde.
Eine Aktie ist sicherlich kein Sparbuch - aber das bietet auch umgekehrt manchmal die Chance recht günstig in Werte einzusteigen...
Die Emittentien ist seit 1.4.2016 JEDERZEIT berechtigt, die Anleihe mit einer frist von 30 - 60 Tage zu kündigen.
Ab 1.4.2017 wird der Fälligkeitsbetrag mit 101,5% günstiger.
Bei einer Cashauszahlung von 422 mio. durch Vonovia gleichwohl seltsam, warum diese Sonderkündigungsrecht noch nicht genutzt wurde...Aber wie gesagt, Adler hat jederzeit die Möglichkeit dazu und muss nicht den 1.4. mit der 30-Tages-Frist wahrnehmen.
Optionen
| Boardmail an "Michale" |
Wertpapier: ADLER Real Estate |
„In einigen Häusern des Portfolios“, kommentiert Sven-Christian Frank, COO der ADLER Real State AG den Erwerb, „besteht ein Renovierungsbedarf. Den werden wir angehen, weil wir damit rechnen, dadurch den vergleichsweise hohen Leerstand rasch und nachhaltig abbauen zu können. Ansonsten passen die Immobilien sehr gut zu unserer Zielsetzung, qualitativ hochwertigen, aber bezahlbaren Wohnraum am Rande von Ballungsgebieten bereit zu stellen. Der Standort bietet eine ausgezeichnete Infrastruktur und ist nicht zuletzt wegen seiner guten Anbindung an die Hansestadt Bremen für Mieter aller Altersgruppen und auch für Familien interessant.“
Im Landkreis Osterholz, zu dem sowohl Osterholz-Scharmbeck als auch Schwanewede gehören, leben etwa 110.000 Einwohner. Die mittelständische Branchenstruktur trägt dazu bei, dass die Arbeitslosenquote bei niedrigen vier Prozent liegt. Größte Arbeitgeber in der Region sind das Entsorgungsunternehmen FAUN Umwelttechnik GmbH & Co. KG, die auf Spezialfahrzeuge spezialisierte Centigon Germany GmbH, und die Einzelhandelskette Lidl, die in der Region ein zentrales Warenlager unterhält.
Der Erwerb, so Frank, mache zugleich die strategische Absicht von ADLER deutlich, über Zukäufe von kleineren Portfolien moderat, aber nachhaltig weiter zu wachsen, wenn sie den internen Ankaufskriterien entsprechen. „Nach dem Konsolidierungsjahr 2016 wollen wir unseren Bestand jetzt wieder mit Augenmaß erweitern und prüfen momentan kleinere Portfolien mit insgesamt rund 10.000 Einheiten. Vor allem schauen wir uns in Regionen um, in denen wir bereits vertreten sind. Das Portfolio in der Nähe von Bremen ergänzt unsere Bestände in Norddeutschland in vorteilhafter Weise, weil wir sie unmittelbar in unser Property- und Facility Management einbinden und so Größenvorteile erzielen können.“
Bleiben also mindestens 422 - 127,5 - 80 = 214,5 Mio. EUR übrig.
Bei einer Marktkapitalisierung von rd. 680 Mio. Euro öffnen sich mit liquiden Mitteln in dieser Höhe erhebliche Spielwiesen.
Vermute die neusten Akquisitionen (http://adler-ag.com/2017/03/...mmobilienportfolio-mit-700-einheiten/) werden trotzdem Kreditfinanziert sein, bzw. zumindest der Teil der sich über Grundbuch zu Hypothekenkonditionen absichern lässt.
Da sie die Anleihe bisher noch nicht gekündigt haben, erwarte ich einen größen Wurf, wie das Geld wiederangelegt werden soll.
Viel spannender dürfte die Transaktion von 3000 Wohnungen im Dezember von Accentro sein, die m.E. bisher weitgehend vom Markt unbeachtet blieb. Die Abspaltung war nicht an eine Tochter von Accentro, sondern an eine Tochter von Adler getauscht worden. Die 676 Wohnungen im Tausch, die schön tituliert als "Projektentwicklung" angepriesen wurden sind ziemliche Baracken in Berlin, die unvermietbar sind. Die Renovierungskosten übernimmt jetzt Accentro, während Adler seinen Bestand um 3000 Einheiten aufstocken kann und einen geringeren Capex/Opex bilanzieren kann. Rechne auch mit höheren Vermietungsquoten / geringeren Leerstandsquoten. Die Transaktion wird im Jahresabschluss von Accentro etwas näher beschrieben.
Ein einmaliger negativer Ergebnisbeitrag in Höhe von EUR 16,1 Millionen ergab sich aus der Veräußerung der
Anteile (25,7 Prozent) an der österreichischen conwert Immobilien Invest SE im Januar 2017 an die Vonovia
SE im Rahmen des freiwilligen Übernahmeangebots der Vonovia an die Aktionäre der conwert. ADLE R hatte
den überwiegenden Teil seiner conwert-Aktien im August 2015 erworben und im September 2016 weiter
aufgestockt. Die Erlöse aus dem Verkauf abzüglich Veräußerungskosten deckten den Buchwert nicht vollständig,
sodass die Anteile an der conwert Immobilien Invest SE zum Bilanzstichtag entsprechend wertberichtigt
worden sind.
Da scheinen ja die Veräußerungskosten (Beraterkosten) ja gewalig gewesen zu sein, wenn sogar ein (bilanzieller) Verlust aus der Transaktion entstanden ist...
Die prozentuale Stimmverteilung bleibt ja gleich, d.h. auch der Freefloat wird nur bei Verkäufen erhöht.
Wenn ich die Ad-Hoc-Meldung richtig verstanden habe, geht dies zu Lasten der Wandelleiheinhaber? Nur wenn diese noch in EK wandeln bekommen sie noch die Gratisaktien, anderenfalls werden sie quasi verwässert?
Das wäre natürlich eine gewaltige Nummer...Hab ich aber sicher falsch verstanden?
Optisch geht natürlich auch erstmal der NAV/Aktie nach unten, daher sehe ich den Sinn aktuell noch nicht.
neuer Wandlungspreis = alter Wandlungspreis x Anzahl Aktien vor KE / Anzahl Aktien nach KE
Dadurch erhöht sich das Wandlungsverhältnis = konstanter Nennwert / reduzierter Wandlungspreis
Bei der WA 2016/2021 kann das Wandlungsrecht erst ab dem "19. Juli 2017" ausgeübt werden:
http://adler-ag.com/wp-content/uploads/2016/08/Nachtrag_Nr._1.pdf
Von der WA 2013/2018 waren per 31.12.2016 noch 1.156.804 Stück von 3 Mio. Stück ausstehend. Falls diese Zahl unter 900.000 Stück fällt, kann ADLER vorzeitig zum Nennwert 3,75 EUR kündigen und damit die sofortige Wandlung erzwingen.
Zur Hauptversammlung: Hat sich hier der Vorstand geäußert, warum diese KE / Gratisaktien durchgeführt werden? Ich sehe weiterhin den Sinn nicht, da man zwar mehr Aktien hält, aber eben auch der NAV je Aktie ebenfalls um 10% zurückgeht - also Nullsummenspiel... Oder übersehe ich einen Punkt?