COOP News (ehemals: Wamu /WMIH)
Wedbush Reiterates Outperform on Mr. Cooper Gr, Maintains $55 Price Target
https://www.benzinga.com/news/23/04/32044034/...tains-55-price-target
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https://seekingalpha.com/article/...-q1-2023-earnings-call-transcript
[...]
I would argue that we've proved out the concept yet we don't see this reflected in our stock price or bond yields. We may not be able to control market prices, but what we can do is deploy our capital to grow the business and enhance returns.
[...]
The company is on the path to higher returns on equity, and we believe over time a much higher stock price.
[...]
Through capital deployment, as well as continued focus on positive operating leverage, we expect to generate much higher returns over time, and we believe the strategy should also drive a much higher stock price.
[...]
...und...
[...] a successful monetization of Xome could generate significant cash to achieve our leverage and growth goals
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Telefonkonferenz ansehen und nicht nur auf die Rosinen des seit Jahren gepflegten "Prinzip Hoffnung" starren. Ich übersetze mal eben:
Operator
Guten Tag und vielen Dank für Ihr Kommen und herzlich willkommen zum Q1 2023 Earnings Conference Call der Mr. Cooper Group. Zu diesem Zeitpunkt sind alle Teilnehmer in einem reinen Zuhörmodus. Nach der Präsentation des Sprechers wird es eine Frage- und Antwortrunde geben. [Bitte beachten Sie, dass die heutige Konferenz aufgezeichnet wird.
Wir beginnen nun mit unserer Konferenz.
Guten Morgen und herzlich willkommen zum Ertragsgespräch der Mr. Cooper Group für das erste Quartal. Mein Name ist Ken Posner, und ich bin SVP of Strategic Planning and Investor Relations. Bei mir sind heute Jay Bray, Vorsitzender und CEO; Chris Marshall, stellvertretender Vorsitzender und Präsident; und Kurt Johnson, stellvertretender Vorsitzender und CFO.
Zur Erinnerung: Diese Telefonkonferenz wird aufgezeichnet. Außerdem können Sie die Folien auf unserer Investor Relations-Webseite unter investors.mrcoopergroup.com finden. Während der Telefonkonferenz können wir uns auf Non-GAAP-Kennzahlen beziehen, die im Anhang des Foliensatzes auf die GAAP-Ergebnisse abgestimmt sind. Außerdem können wir zukunftsgerichtete Aussagen machen, die von Risikofaktoren beeinflusst werden können, die wir in unserem 10-K und anderen SEC-Einreichungen genannt haben. Wir verpflichten uns nicht, diese Aussagen zu aktualisieren, wenn sich die Bedingungen ändern.
Ich übergebe jetzt das Wort an Jay.
Jay Bray
Danke, Ken, und einen guten Morgen an alle, und willkommen zu unserer Telefonkonferenz. Ich werde wie immer mit den vierteljährlichen Highlights beginnen. Aber zuerst möchte ich Ihnen unseren neuen CFO, Kurt Johnson, vorstellen. Kurt ist ein 25-jähriger Branchenveteran mit umfassender Erfahrung in den Bereichen Betrieb, Finanzwesen und Finanzen. Nachdem er 2015 zu Mr. Cooper gekommen war, überwachte er unser Projekt Titan zur Umstellung der Kundenbetreuung, das, wie Sie sich erinnern, aus einer Reihe von großen Technologieinvestitionen in unsere Plattform bestand. Anschließend war er als Chief Risk and Compliance Officer tätig und hat sich in dieser Zeit nicht nur innerhalb des Unternehmens, sondern auch in der Branche einen Namen gemacht, wo er häufig für sein tiefes Verständnis der komplexen Regeln und Vorschriften auf dem Hypothekenmarkt gefragt ist. Herzlich willkommen, Kurt.
Als Nachfolgerin von Kurt freue ich mich, Christine Paxton wieder bei uns begrüßen zu dürfen. Christine ist Expertin für Unternehmensrisikomanagement und verfügt über fast 20 Jahre Erfahrung, unter anderem bei Wells Fargo, Citigroup und Capital One.
Lassen Sie uns nun auf Folie 3 die Highlights Revue passieren. Ich beginne mit der operativen ROTCE, die auf 8,6 % gestiegen ist. Dies liegt zwar weiterhin unter unserem langfristigen Ziel, aber angesichts der Marktbedingungen und unserer sehr großen Kapitalbasis ist dies eine respektable Leistung. Dies ist den positiven Betriebsergebnissen, unserer verstärkten MSR-Absicherung und dem Rückkauf von Aktien zu verdanken. Der materielle Buchwert beendete das Quartal mit 56,72 $ pro Aktie, was einem Anstieg von 9 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Die Bilanz ist so gut aufgestellt wie nie zuvor in der Geschichte des Unternehmens und weist eine Rekordliquidität auf, so dass wir über einen beträchtlichen Bestand an trockenem Pulver für das Wachstum des Unternehmens verfügen.
Kommen wir nun zum operativen Geschäft. Der Bereich Servicing verzeichnete einen Gewinn vor Steuern in Höhe von 157 Mio. USD, was den konsistenten, wiederkehrenden und vorhersehbaren Gewinnen entspricht, die wir Ihnen in Aussicht gestellt haben. Das Neugeschäft brachte 23 Mio. USD ein. Dies ist unserer DTC-Einheit zu verdanken, die sehr schnell auf den Anstieg der Hypothekenzinsen in diesem Quartal reagierte. Das Servicing-Portfolio beendete das Quartal mit 853 Mrd. USD, was einen leichten Rückgang gegenüber dem vierten Quartal darstellt, aber dies ist hauptsächlich auf das Timing zurückzuführen, da wir einige größere Geschäfte gewonnen haben, die wir in den nächsten Monaten abschließen werden, einschließlich 57 Mrd. USD an MSR-Großakquisitionen.
Darüber hinaus haben wir im Zusammenhang mit unserer bevorstehenden Übernahme von Roosevelt und Rushmore vereinbart, die Special-Servicing-Plattform von Rushmore zu übernehmen, die 37 Milliarden Dollar an Sub-Servicing-Verträgen umfasst. Rushmore ist ein sehr angesehener Anbieter, und die Kombination seines Geschäfts mit Right Path wird Mr. Cooper als einen der führenden Special-Servicer positionieren.
Kommen wir nun zum Kapitalmanagement. Wir haben auf den Druck auf unseren Aktienkurs reagiert, indem wir Aktien im Wert von 89 Millionen zurückgekauft haben, was eine Steigerung gegenüber den 50 Millionen Dollar in den Vorquartalen bedeutet. Abschließend möchte ich noch erwähnen, dass wir vom CIO-Magazin mit einer Top-100-Auszeichnung für das Projekt Flash geehrt wurden, d. h. für die digitale Infrastruktur, die wir zur Automatisierung des Kreditvergabeprozesses aufgebaut haben.
Wenn Sie sich nun Folie 4 zuwenden, möchte ich Ihnen erläutern, wo wir heute stehen, da wir in sehr unsicheren Zeiten operieren, was im März durch die Probleme im Bankensektor noch einmal deutlich wurde. Dennoch befinden wir uns in einer ausgezeichneten Position, um offensiv zu agieren. Das verdanken wir unter anderem unserer starken Bilanz.
Lassen Sie uns die Kennzahlen abhaken. Das Kapital liegt bei 31 % der Aktiva, die Liquidität hat sich seit Jahresende um 640 Mio. $ erhöht, und wir verfügen über ein qualitativ hochwertiges Portfolio mit geringen Zahlungsrückständen. Hinzu kommt, dass wir, wie wir im letzten Monat bekannt gegeben haben, unsere MSR-Absicherung deutlich erhöht haben, die unser Kapital vor unerwarteten Schocks schützt.
Ein weiterer Punkt, den ich ansprechen möchte, ist, dass unsere Eigenkapitalrendite im Gegensatz zu den meisten unserer Konkurrenten stetig gestiegen ist, was natürlich den wachsenden Beitrag des Servicing widerspiegelt. Nun haben viele Unternehmen von einem ausgewogenen Geschäftsmodell gesprochen, aber wenn Sie sich unsere Ergebnisse in diesem Umfeld sowie unsere Leistung während des Refi-Booms ansehen, würde ich behaupten, dass wir das Konzept unter Beweis gestellt haben, ohne dass sich dies in unserem Aktienkurs oder den Anleiherenditen widerspiegelt. Wir können die Marktpreise vielleicht nicht kontrollieren, aber wir können unser Kapital einsetzen, um das Geschäft auszubauen und die Rendite zu steigern.
Die Möglichkeiten, die sich uns jetzt bieten, sind so aufregend wie nichts anderes, was wir in letzter Zeit gesehen haben, und ich erwarte, dass wir aus dieser Phase des Zyklus als größerer, rentablerer und noch dominanterer Wettbewerber hervorgehen werden. Lassen Sie mich also meine vorbereiteten Ausführungen mit einigen Gedanken darüber abschließen, wohin wir uns bewegen werden.
Wenn Sie sich Folie 5 zuwenden, möchte ich Sie an die strategische Vision erinnern, die wir gemeinsam verfolgt haben, nämlich die Schaffung der führenden Plattform der Branche. Dies ist eine Plattform für unsere Kunden, für die Kunden unserer Sub-Servicing-Kunden und für die Kunden, die mit MSRs verbunden sind, die bald [nicht zu verstehen] erwerben werden. Sie kennen unser strategisches Ziel, das Portfolio auf 1 Billion zu vergrößern, aber ich möchte Ihnen sagen, dass wir dies als absolutes Minimum oder als Untergrenze für unser Ziel ansehen.
Wichtiger als die Größe ist jedoch die Rendite, und deshalb arbeiten wir weiterhin leidenschaftlich an der Perfektionierung der Plattform durch eine Kombination aus Innovation und Disziplin. Eines der interessanten Projekte, an denen wir gerade arbeiten, ist die Nutzung generativer KI, um Kundenanrufe genauer zu antizipieren. Dies wird uns helfen, ihnen proaktive Lösungen und ein besseres Erlebnis zu bieten, was auch niedrigere Kosten für das Unternehmen bedeuten wird. Wir glauben, dass wir bereits die effizienteste Plattform in der Branche haben, aber unser Ziel ist es, unsere Servicekosten weiter zu senken, bis niemand mehr mit uns konkurrieren kann.
Wir sprechen auch davon, die Lösung für unsere Kunden zu sein, was Teil unserer Strategie ist, Kunden ein Leben lang zu binden. Sie haben gesehen, dass wir von Quartal zu Quartal und Jahr für Jahr branchenführende Rückgewinnungsquoten vorweisen können, und Sie wissen, dass wir zum richtigen Zeitpunkt im Zyklus Gewinne von weit über einer Milliarde Dollar erzielen können. Ein wichtiger Teil unserer Strategie ist es, weiterhin in unsere Direktkundenplattform zu investieren, damit wir in der Lage sind, noch mehr zu erreichen, wenn sich der Zyklus dreht.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass sich Mr. Cooper zum Marktführer im Bereich der Dienstleistungen entwickelt hat. Wir haben erhebliche Wettbewerbsvorteile, eine grundsolide Bilanz und reichlich Liquidität. Das Unternehmen befindet sich auf dem Weg zu höheren Eigenkapitalrenditen und wir glauben, dass der Aktienkurs im Laufe der Zeit deutlich steigen wird.
Und damit übergebe ich das Wort an Chris.
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Christopher Marshall
Danke, Jay. Guten Morgen, liebe Leser. Ich beginne mit Folie 6, und wenn Sie dort umblättern, können Sie sehen, dass wir das Quartal mit 853 Mrd. USD abgeschlossen haben. Diese Zahl ist im Vergleich zum vierten Quartal leicht gesunken, aber das ist hauptsächlich auf das Timing zurückzuführen, da wir im Laufe des Quartals Akquisitionen von MSR im Wert von 57 Mrd. USD getätigt haben, worüber wir sehr erfreut sind, und wir erwarten, dass diese Geschäfte im zweiten und dritten Quartal an Bord kommen. In der Zwischenzeit analysieren wir angesichts unserer starken Kapital- und Liquiditätsausstattung weiterhin eine wachsende Pipeline. Unser Portfolio-Team arbeitet praktisch rund um die Uhr, und es gibt einige große Gelegenheiten, auf die wir uns im Moment konzentrieren, und wir sind sehr gespannt auf sie.
Außerdem wurde das Portfolio durch 30 Mrd. USD belastet, die in der Tat auf einen einzelnen Sub-Servicing-Kunden entfallen, der, wie Sie sich vielleicht erinnern, vor kurzem eine Servicing-Plattform erworben und beschlossen hat, sein Portfolio intern zu übernehmen. Im weiteren Verlauf des Jahres könnte sich unser Gesamtbuch volatiler entwickeln, aber insgesamt sind wir mit unserem Sub-Servicing-Geschäft sehr zufrieden, und ich möchte anmerken, dass wir bereits einen erheblichen Teil dieses Verlustes durch Wachstum bei anderen Kunden ersetzt haben.
Lassen Sie mich nun ein kurzes Update zu unserer bevorstehenden Übernahme von Roosevelt und Rushmore geben, die die Infrastruktur für unsere Vermögensverwaltungsstrategie bilden werden. Nach einer umfassenden Due-Diligence-Prüfung und Gesprächen mit dem Verkäufer haben wir uns bereit erklärt, die hoch angesehene Special-Servicing-Plattform von Rushmore zu übernehmen, die 37 Mrd. USD an UPB in Sub-Servicing-Verträgen von einer diversifizierten Gruppe sehr hochwertiger Investoren umfasst. Wir freuen uns, die außerordentlich talentierten Mitarbeiter von Rushmore in unserem Unternehmen willkommen zu heißen, wo wir unser Team auf den richtigen Weg bringen und einen der führenden Special Servicer der Branche auf den Markt bringen werden. Wir arbeiten auf den Abschluss der Sub-Servicing-Plattform bis Ende Mai hin und gehen davon aus, dass wir den Rest der Transaktion bis Ende Juni abschließen werden, natürlich vorbehaltlich der Genehmigung durch alle unsere Aufsichtsbehörden.
Lassen Sie uns nun zu Folie 7 gehen und über die Servicing-Erträge sprechen, wobei unser Thema hier konsistente, vorhersehbare, wiederkehrende Ergebnisse sind, genau so, wie wir es Ihnen in Aussicht gestellt haben. Das EBT im Bereich Servicing lag im Quartal bei 157 Mio. USD, was in etwa dem Wert des vierten Quartals entspricht, aber etwas besser ist als ursprünglich geplant, da die Abschreibungen im Einklang mit den rekordtiefen CPRs von 4,4 % zurückgingen.
Mit Blick auf die Zukunft gehen wir weiterhin von einem EBT von 600 Mio. USD für das Jahr aus, aber wir hoffen, dass sich diese Zahl in Abhängigkeit vom Timing der Akquisitionen und dem Erfolg unserer Effizienzprojekte und natürlich von signifikanten Änderungen der Zinssätze etwas nach oben bewegen wird. Natürlich gibt es erhebliche Unsicherheiten hinsichtlich der Aussichten für die Zinssätze und den Immobilienmarkt, aber auf der Grundlage der aktuellen Konsensprognose sollten Sie erwarten, dass unsere Amortisationen aufgrund der jüngsten Rallye und der Hypothekenzinsen sowie der Frühjahrsverkaufssaison etwas steigen werden. Dies dürfte durch höhere Zinserträge ausgeglichen werden, da die Depoteinlagen, die aufgrund langsamerer vorzeitiger Rückzahlungen und saisonaler Schwankungen auf 8 Mrd. USD zurückgingen, wieder zu wachsen beginnen und die Einlagenrenditen nach der jüngsten Zinserhöhung der US-Notenbank wieder ansteigen.
Abgesehen von den Zinssätzen ist das Thema, auf das wir uns nach wie vor konzentrieren, die Erzielung eines positiven operativen Leverage, und wir haben eine große Anzahl von Projekten im Gange, um zusätzliche Effizienzsteigerungen zu erzielen. So haben wir zum Beispiel, wie Jay vorhin angedeutet hat, ein wirklich innovatives Projekt gestartet, um mithilfe von künstlicher Intelligenz die Anrufe unserer Kunden zu antizipieren, damit wir ihnen proaktiv das bieten können, was sie brauchen, und zwar durch digitale Selbstbedienungs-Tools und weitere Verbesserungen unserer IVR. Wir werden dieses Projekt in der zweiten Jahreshälfte umsetzen, und unser Ziel ist es, 50 Millionen US-Dollar an jährlichen Betriebskosten aus unserem Call Center-Betrieb herauszuholen.
Wenn Sie sich nun Folie 8 zuwenden, lassen Sie uns über die Portfolioqualität sprechen, die angesichts der weit verbreiteten Besorgnis über das Risiko einer Rezession und die möglichen Auswirkungen auf unsere Kunden ein sehr wichtiges Thema ist. Die Schlagzeile hier ist, dass in unserem Portfolio die 60-Tage-Verzögerungen im Laufe des Quartals tatsächlich um 19 Basispunkte auf 2,4 % zurückgegangen sind. Natürlich ist die Leistung in diesem Quartal keine Garantie dafür, dass sie in Zukunft nicht wieder ansteigen, aber ich möchte darauf hinweisen, dass wir enorme Erfahrung mit Kreditzyklen haben, weshalb wir bewusst ein Portfolio mit hoher Kreditqualität aufgebaut haben.
Lassen Sie uns nun noch ein wenig tiefer gehen. Etwas mehr als die Hälfte des Portfolios ist im Sub-Servicing, wo wir von höheren Servicing-Gebühren für notleidende Kredite und von Anreizen zur Minderung von Verlusten profitieren. In einem Umfeld höherer Zahlungsrückstände würden wir erwarten, dass die Sub-Servicing-Margen stabil bleiben oder sich sogar ausweiten könnten. Bei den MSRs, die wir in der Bilanz halten, achten wir sehr genau auf die Konzentration, insbesondere bei Ginnie-Mae-Krediten, da diese Kunden tendenziell einen höheren Verschuldungsgrad und niedrigere FICO-Scores haben als konventionelle Kreditnehmer.
Unsere eigenen FHA- und VA-Bücher sind relativ klein und machen nur 9 % bzw. 6 % unseres Gesamtbuchs aus. Außerdem verfügen unsere FHA- und VA-Kunden über ein beträchtliches Eigenkapital und niedrige Zinssätze, was sich sehr positiv auf die Kreditleistung auswirkt. Und in der Tat haben wir im Laufe des Quartals sowohl bei unseren FHA- als auch bei unseren VA-Portfolios einen sequenziellen Rückgang der Zahlungsrückstände verzeichnet.
Für das gesamte Portfolio waren unsere Kreditkennzahlen sehr stabil, der durchschnittliche FICO-Wert lag im Jahresvergleich unverändert bei 725, während der CLTV-Wert nur leicht zurückging. Bei der Bewertung von Stressszenarien sind wir der Meinung, dass wir angesichts unserer Größe, Technologie und Verlustminderungskapazität gut positioniert sind, um eine Wende im Kreditzyklus zu überstehen. Die Übernahme des Special Servicing-Geschäfts von Rushmore verschafft uns zusätzliche Kapazitäten und positioniert uns für Ertragssteigerungsmöglichkeiten in einem breiten Spektrum von Umfeldern.
Abschließend möchte ich noch anmerken, dass einer der Schlüssel zur Bewältigung des nächsten Zyklus darin besteht, die neuesten staatlichen Programme zu verstehen und sie in großem Umfang für Kunden anzubieten, die Hilfe benötigen. Wie Sie vielleicht bemerkt haben, hat die FHA vor kurzem eine neue, vereinfachte Workout-Lösung für alle säumigen Kreditnehmer genehmigt, die mit den Optionen identisch sind, die COVID-Kunden zur Verfügung stehen, die aus der Forbearance kommen. Unserer Ansicht nach können intelligent konzipierte Programme wie die der FHA eine sehr konstruktive Rolle dabei spielen, mehr Kreditnehmer in ihren Häusern zu halten und gleichzeitig angemessene finanzielle Anreize für die Kreditvermittler zu schaffen.
Okay, ich komme nun zu Folie 9 und damit zu den Neugeschäften, wo wir mit den 23 Millionen Dollar EBT, die wir gemeldet haben, sehr zufrieden waren, was mehr als das Doppelte der Prognose ist, die wir im letzten Quartal mitgeteilt haben. Das sind natürlich kleine Zahlen im Vergleich zu dem, was wir in den letzten Jahren erwirtschaftet haben, aber der springende Punkt ist, dass unsere DTC-Plattform sehr wendig ist und selbst kleine Bewegungen und Raten hervorragend ausnutzt. Die konstante Rentabilität ermöglicht es uns, weiter in die Plattform zu investieren, sei es in Project Flash und weitere Automatisierung oder in die Feinabstimmung unserer Marketingkampagnen. Diese Investitionen werden uns in die Lage versetzen, schnell zu expandieren, sobald sich der Zyklus ändert.
Für den Moment würde ich Ihnen raten, 20 bis 30 Millionen Dollar als gute Run-Rate für die gegenwärtigen Bedingungen zu erwarten, da wir immer noch mit einer hohen Volatilität der Zinssätze und einer schwachen Wohnungsbaudynamik konfrontiert sind und natürlich die große Mehrheit unserer Kunden kein Geld mehr hat.
Kommen wir nun zu Folie 10 und sprechen wir über Xome. Im letzten Quartal haben wir Ihnen gesagt, dass wir im ersten Quartal mit einem höheren Umsatz an der Xome-Börse rechnen, im zweiten Quartal mit dem Erreichen der Gewinnschwelle und in der zweiten Jahreshälfte mit einer Steigerung der Rentabilität. Und auf der Grundlage der jüngsten Daten bleiben wir genau auf Kurs. Lassen Sie mich nun die Kennzahlen durchgehen, beginnend mit den Lagerbeständen, die mit 27.000 Einheiten einen neuen Rekordwert erreicht haben, was auf einen wesentlich gesünderen Zustrom von Kunden zurückzuführen ist. In der Tat war der März ein Rekordmonat für Kundenzuflüsse, die etwa das Dreifache des Durchschnitts von 2022 betragen. Ein Teil davon ist darauf zurückzuführen, dass sich die Servicer mit ihren Compliance-Prozessen immer wohler fühlen, aber unser Team hat auch aktiv an neue Kunden verkauft, so dass unser Marktanteil bei Ginnie Mae-Zwangsvollstreckungen jetzt über dem Ziel von 40 % liegt, das wir Ihnen vor einem Jahr gesetzt haben.
Nun zu den Verkäufen. Der sehr starke sequenzielle Anstieg von 37 % entsprach unseren Prognosen, und wir gehen davon aus, dass diese Zahl im zweiten Quartal weiter steigen wird. Wir beobachten eine stärkere Aktivität der Anleger an der Börse, was sich in mehr Besuchen auf unserer Website, einer stärkeren Gebotsaktivität, mehr Geboten pro Vermögenswert und verbesserten Pull-Through-Raten äußert.
Damit übergebe ich das Wort gerne an meinen guten Freund und Mr. Coopers neuen CFO, Kurt Johnson.
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Bei uns handelt es sich um Diebesgut .
Da handelt sich um ein verstecktes Vermögen der WMIH.
Man darf nicht Äpfel mit Birnen in einem Topf vermische.
SAFE HARBOR !!!
Das ist das Vermögen auf das wir warten .
Und diese Aktion wird nirgendwo zu lesen sein.
Kurt Johnson
Danke, Chris. Zunächst möchte ich sagen, dass ich mich darauf freue, alle Teilnehmer der Telefonkonferenz kennen zu lernen. Ich betrachte es als einen wichtigen Teil meiner Aufgabe, Ihnen die Informationen zu geben, die Sie brauchen, um Mr. Cooper zu verstehen, und Ihr Feedback zu erhalten.
Ich beginne mit Folie 11, die Ihnen einen Überblick über die Finanzzahlen gibt, die wir größtenteils bereits besprochen haben. Lassen Sie mich noch etwas mehr Klarheit über die 11 Millionen Dollar an Anpassungen schaffen. Diese setzten sich zusammen aus 1 Mio. USD an Abfindungen, 3 Mio. USD an Abschlägen für Aktienpositionen, die wir im Zusammenhang mit dem Verkauf des Bewertungs- und Titelgeschäfts von Xome vorgenommen haben, und einem Anteil von 7 Mio. USD am Verlust von Sagent, den wir nach der Equity-Methode verbuchen.
Wie wir bereits mitgeteilt haben, ist Sagent dabei, das von uns erworbene geistige Eigentum in den cloudbasierten Kernprozessor zu integrieren. Nach Abschluss der Integrationsarbeiten wird Sagent die erste und einzige Cloud-basierte Plattform der Branche auf den Markt bringen, die den Kunden im Vergleich zu anderen Service-Plattformen erhebliche Vorteile in Bezug auf Kosten und Markteinführungsgeschwindigkeit bietet. Wir gehen davon aus, dass Sagent bis zum Abschluss der Integration, den wir gegen Ende des Jahres erwarten, weiterhin leicht unter der Gewinnschwelle arbeiten wird.
Lassen Sie uns nun auf Folie 12 einen Blick auf unsere Hypothekenservicerechte werfen. Wie Sie wissen, waren die Zinssätze im Laufe des Quartals leicht rückläufig, wobei die Hypothekenzinsen um 17 Basispunkte und die Swapsätze um 35 Basispunkte fielen. Infolgedessen haben wir den Wert unserer MSR um 3 Basispunkte auf 159 Basispunkte des eigenen Portfolios abgewertet. Betrachtet man die Bewertung als ein Vielfaches des Base Servicing Strip, was unserer Meinung nach eine aussagekräftigere Kennzahl ist, so sank das Vielfache von 5,1x am Jahresende auf 5,0x am Ende des ersten Quartals.
Einige von Ihnen haben um mehr Klarheit über die Zusammensetzung des Servicing-Portfolios gebeten. In der Grafik rechts sehen Sie das MSR-Portfolio aufgeschlüsselt nach Hypothekenkupons, und es wird Sie nicht überraschen, dass unser Portfolio mit einem durchschnittlichen Kupon von 3,7 %, der deutlich unter den aktuellen Marktzinsen liegt, deutlich aus dem Geld ist. Im Laufe der Zeit wird der durchschnittliche Kupon nach oben wandern, da wir über unsere entsprechenden Co-Emissionskanäle Darlehen zu höheren Marktrenditen erwerben.
Aber bis auf Weiteres bleiben die Refinanzierungsmöglichkeiten in diesem Umfeld sehr begrenzt, was positiv zu werten ist und den Wert des Portfolios vor Zinsschocks schützt. Es wäre ein sehr deutlicher Anstieg um weit mehr als 100 Basispunkte erforderlich, um mehr als nur eine kleine Anzahl unserer Kreditnehmer wieder in die Lage zu versetzen, Zinsen und Laufzeiten zu refinanzieren. Auch wenn ein Schock dieses Ausmaßes unwahrscheinlich erscheint, sind wir uns bewusst, dass die Volatilität an den Märkten für festverzinsliche Wertpapiere hartnäckig hoch geblieben ist.
Schauen wir uns also Folie 13 an und sprechen wir über unsere Absicherungsstrategie. Die Absicherungsstrategie zielt darauf ab, das Kapital und den materiellen Buchwert vor unerwarteten Schocks zu schützen, insbesondere vor dem Risiko sinkender Zinssätze, die zu Abschlägen bei den MSR führen würden. Wir arbeiten seit 2020 mit einer Absicherung, als wir eine kleine Position einführten und den Umfang der Absicherung im Zuge der Feinabstimmung unserer Systeme und Prozesse schrittweise erhöhten. Seitdem haben wir regelmäßig kommuniziert, dass wir die Absicherung zu gegebener Zeit in größerem Umfang aufstocken würden. Aus vielen Gründen sind wir der Ansicht, dass unsere Erhöhungen im ersten Quartal sowohl zeitgerecht als auch angemessen waren.
Unser Absicherungsteam arbeitet im Rahmen eines Limits von plus/minus 10 % der Zielquote. In diesem Fall bedeutet das, dass die tatsächliche Hedge-Position täglich zwischen 68% und 82% des Nettodurationsrisikos im Portfolio schwanken kann. Zum 31. März lag die tatsächliche Absicherungsposition bei 69 %. Unsere Absicherung besteht aus einfachen Derivaten wie TBAs, Treasury-Futures und Swap-Futures. Angesichts der Kosten und der natürlichen Absicherung gegen das Tail-Risiko durch unsere starke Direct-to-Consumer-Recapture-Plattform setzen wir derzeit keine Optionen ein.
Im Laufe des Quartals belief sich die Bewertung der MSR auf 122 Mio. USD, wovon 96 Mio. USD auf die Zinssätze entfielen, während der Rest mit betrieblichen Annahmen zusammenhing, die nicht abgesichert werden können. Der Hedge-Gewinn betrug 59 Mio. USD oder 61 % der zinsbedingten Markierung. Bedenken Sie, dass wir das Quartal mit einer Hedge-Quote von 25 % begonnen haben, so dass die tatsächliche Performance ziemlich genau der durchschnittlichen Position im Quartal entspricht.
Kommen wir nun zu Folie 14 und betrachten wir die Liquidität, die eine wirklich gute Geschichte ist. Seit Jahresende haben wir mehrere unserer MSR-Linienfazilitäten aufgestockt und damit die Gesamtkapazität um 1,5 Mrd. USD erhöht, wodurch sich unsere Gesamtliquidität auf 2,4 Mrd. USD erhöht hat, das sind 641 Mio. USD mehr als zu Jahresbeginn. In Anbetracht der Turbulenzen auf den Finanzmärkten sind wir sehr erfreut, dass unsere Bankpartner uns weiterhin als solide Gegenpartei mit starkem Kapital, Risikomanagement und Kontrollen ansehen und bereit waren, unser Wachstum im Quartal zu unterstützen.
Die Liquidität in Höhe von 2,4 Mrd. USD setzt sich aus 534 Mio. USD in bar zusammen, der Rest besteht aus vollständig besicherter, sofort verfügbarer Liquidität auf unseren Kreditlinien. Die tatsächliche Inanspruchnahme der MSR-Linien war in diesem Quartal moderat, da wir zusätzliche 30 Mio. USD in Anspruch genommen haben. Wir planen weitere Inanspruchnahmen, um die 57 Mrd. USD an Portfolios zu unterstützen, die wir in den kommenden Monaten an Bord nehmen werden, und wir erwarten, dass diese Portfolios uns auch zusätzliche Kreditaufnahmekapazität bringen werden.
Ich möchte kurz auf die Vorschüsse eingehen, die im Jahresvergleich tatsächlich um 11% zurückgegangen sind, was mit den von Chris erwähnten günstigen Trends bei der Kreditqualität übereinstimmt. Obwohl wir derzeit keinen Druck auf die Kreditvergabe verspüren, halten wir weiterhin eine Kreditaufnahmekapazität von fast 1 Mrd. USD für Vorschüsse aufrecht, was unserer Meinung nach mehr als ausreichend ist, um eine Wende im Konjunkturzyklus zu überstehen.
Ich schließe meine Ausführungen auf Folie 15 ab. Aus strategischer Sicht sind wir seit langem der Meinung, dass eine starke Bilanz für jeden großen Dienstleister entscheidend ist, und wie Jay bereits sagte, ist unsere Eigenkapitalquote mit 31 % grundsolide. Tatsächlich ist diese Quote fast doppelt so hoch wie das, was unserer Meinung nach notwendig wäre, damit wir für ein Rating-Upgrade in Frage kommen. Wenn Sie die Tatsache berücksichtigen, dass unser MSR jetzt im Wesentlichen abgesichert ist, die Qualität der Aktiva weiterhin solide ist, unsere steigende Rentabilität und unsere Erfolgsbilanz in Bezug auf die Einhaltung von Vorschriften und das Risikomanagement des Unternehmens, glauben wir, dass Herr Cooper dem Markt ein hervorragendes Kreditprofil bietet.
Dementsprechend ist es unser Ziel, die Eigenkapitalquote im Laufe der Zeit zu senken, und zwar in erster Linie durch Investitionen in den Erwerb von MSR und in unsere eigenen Aktien. Am schnellsten könnten wir unsere Bilanz durch die Emission hochverzinslicher Anleihen sanieren, aber wir sind der Ansicht, dass die Handelsniveaus für unsere Anleihen nicht mit unserem starken Kreditprofil vereinbar sind. Wir werden also auf einen günstigeren Zeitpunkt warten, um diesen Markt zu erschließen.
Wie wir bereits erwähnt haben, werden unsere bestehenden unbesicherten Anleihen erst 2027 fällig, so dass wir den Luxus haben, geduldig zu sein. Neben der Nutzung von MSR-Linien könnten wir auch Verbriefungen oder Excess-Spread-Transaktionen einsetzen, und eine erfolgreiche Monetarisierung von Xome könnte erhebliche Barmittel generieren, um unsere Leverage- und Wachstumsziele zu erreichen.
Abschließend betrachten wir den in diesem Quartal erzielten ROTCE von 8,6 % als eine bedeutende Leistung, wenn man bedenkt, dass der Nenner eine beträchtliche Kapitalbasis aufweist. Durch den Einsatz von Kapital und die fortgesetzte Konzentration auf einen positiven operativen Leverage erwarten wir, im Laufe der Zeit wesentlich höhere Renditen zu erzielen, und wir glauben, dass diese Strategie auch zu einem wesentlich höheren Aktienkurs führen sollte.
Damit möchte ich mich bei Ihnen für die Aufmerksamkeit bedanken, die Sie unserer Präsentation geschenkt haben, und übergebe nun das Wort wieder an Ken für Fragen und Antworten.
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Operator
[Unsere erste Frage kommt von Kevin Barker von Piper Sandler. Ihre Leitung ist jetzt geöffnet.
Kevin Barker
Ich danke Ihnen vielmals. Ich würde gerne auf die Akquisitionen eingehen, die Sie heute angekündigt haben, insbesondere Rushmore und die 57 Milliarden Dollar an MSR-Akquisitionen. Könnten Sie uns eine Vorstellung von den Gewinnspannen vor Steuern geben, die von Rushmore erwartet werden, und wie Sie sich das vorstellen, wenn es an Bord kommt, und ist das in Ihrem Richtwert von 600 Mio. USD Gewinn vor Steuern für das Jahr im Segment Servicing enthalten?
Christopher Marshall
Ja. Kevin, ich bin's, Chris. Ich würde sagen, wir erwarten - ja, es ist in den 600 Millionen Dollar enthalten. Und Sie haben hoffentlich gehört, was ich gesagt habe: Wir hoffen, dass wir bei dieser Zahl ein wenig zulegen können. Wir beabsichtigen, diese Sub-Servicing-Verträge Anfang Juni an Bord zu nehmen und das Geschäft Ende Mai abzuschließen, sie Anfang - oder ich sollte sagen, Anfang Juni zu übertragen und sie dann später im Sommer an Bord zu nehmen. Im ersten Jahr erwarten wir aufgrund der Transaktionskosten und der einmaligen Kosten, die mit dem Übergang verbunden sind, keine Gewinne. Im darauffolgenden Jahr erwarten wir, dass sich das Geschäft deutlich positiv auf unser Ergebnis auswirken wird. Wir werden Ihnen jetzt keine genaue Prognose dazu geben, aber wir erwarten, dass es eine sehr profitable Ergänzung zu unserer Special Servicing Unit sein wird.
Kevin Barker
Gut. Und dann in Bezug auf Rushmore?
Christopher Marshall
Nur um das näher zu erläutern: Wir werden mehrere hundert Mitarbeiter übernehmen. Wir müssen diese Leute auf eine neue Plattform umschulen. Es gibt einige einmalige Kosten, die sagen, dass die Rentabilität in diesem Jahr minimal sein wird, aber im nächsten Jahr wird sie erheblich sein.
Kevin Barker
Gut. Können Sie uns vielleicht dabei helfen, die Rentabilität von Special Servicing gegenüber Own Servicing einzuschätzen und ein Gefühl für die Möglichkeiten oder zumindest für die Erträge zu bekommen, die sich ergeben könnten, wenn wir anfangen, höhere Verzugsraten zu sehen und die potenziellen Vorteile für Rushmore und [RightWay]?
Christopher Marshall
Nun, Special Servicing ist im Gegensatz zu dem, worüber wir hier sprechen, Sub-Servicing. Die Investitionsrendite ist also im Grunde unendlich und kann sehr profitabel sein. Natürlich sind die Gebühren, die man für das Special Servicing erhält, viel höher und die Anreize sind viel größer, alles mit dem Ziel, dem Endanleger zu helfen, Verluste zu vermeiden. Man kann also heute viel Geld damit verdienen, die Volumina sind gering, und in den letzten 10 Jahren war die Nachfrage nach diesem Geschäft wirklich sehr gering. Wir gehen aber davon aus, dass die Nachfrage im nächsten Jahr deutlich anziehen wird. Es gibt also eine Chance. Ich würde es nicht mit dem eigenen Sub-Servicing vergleichen, wo die Renditen deutlich höher und die Kosten geringer sind. Aber natürlich muss man investieren, um diese MSRs zu kaufen. Wir sprechen hier über die Ausweitung eines Sub-Servicing-Geschäfts.
Kevin Barker
Ja, gut. Und dann...
Jay Bray
Ich würde sagen, Kevin, was die Gewinnspanne angeht, wenn man sich das Rushmore-Special-Servicing-Geschäft nur aus der Perspektive der Gewinnspanne ansieht, wird es 25 bis 50 % höher sein als das aktuelle Sub-Servicing-Buch, das wir haben. Es ist also bedeutsam, um auf den Punkt von Chris einzugehen, wenn wir uns ansehen, dass der Gewinn, sobald wir ihn integriert haben, einen bedeutenden Beitrag zum gesamten Servicing-Segment leisten wird.
Christopher Marshall
Eine andere Sache, die ich erwähnen möchte, ist, dass die Kundenliste, die Rushmore in der Vergangenheit genutzt hat, eine sehr starke, gut etablierte Marke in der Branche hat, und das wird durch die extrem hochwertigen Kunden, die sie genutzt haben, bewiesen. Aber der Hintergrund, auf den ich Sie hinweise, ist, dass die beiden anderen führenden Plattformen in der Branche zumindest Gerüchten zufolge zum Verkauf stehen. SPS stand also zum Verkauf. Es gibt eine weitere Plattform, von der man uns gesagt hat, dass sie auf den Markt kommt. Angesichts der vielen Veränderungen in der Branche ist der Zeitpunkt für uns perfekt, um eine bekannte Marke zu übernehmen, sie mit unserem bestehenden Right Path-Geschäft zu kombinieren und zu einer Zeit auf den Markt zu bringen, in der es zu vielen Verwerfungen kommen wird. Wir glauben also, dass es eine echte Chance gibt, Geschäfte zu gewinnen, entweder mehr Geschäfte von bestehenden Kunden oder neue Kunden für unsere Plattform zu gewinnen.
Kevin Barker
Und dann noch ein kurzes Follow-up zu den MSR, den Käufen im Wert von 57 Milliarden Dollar. Könnten Sie uns ein Gefühl dafür geben, wo sie niedrigere Kupons, höhere Kupons, Ginnie Mae- oder Agency-Portfolios verwenden, und wie hoch sind dann die erwarteten unverschuldeten Renditen für diese Vermögenswerte? Ich danke Ihnen.
Kurt Johnson
Hey, Kevin, hier ist Kurt. Ich werde das ansprechen. Es handelt sich also bei den 57 Milliarden Dollar um das gesamte Agency-Geschäft. Es ist niedrig verzinst, es ist ziemlich alt. Die Renditen, die wir derzeit auf dem Markt sehen, liegen immer noch im niedrigen zweistelligen Bereich, also etwa 10 bis 13 %. Wir gehen davon aus, dass diese Papiere Ende des zweiten Quartals, Anfang des dritten Quartals an Bord gehen und zur zweiten Jahreshälfte beitragen werden.
Kevin Barker
Danke, Kurt, Chris und Jay. Vielen Dank, Kurt, Chris und Jay. Ich danke Ihnen.
Christopher Marshall
Ich danke Ihnen, Kevin.
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[Unsere nächste Frage kommt von Doug Harter von der Credit Suisse. Ihre Leitung ist jetzt geöffnet.
Douglas Harter
Vielen Dank. Können Sie etwas dazu sagen, wie Sie - oder was Sie bei den Banken sehen, was den Appetit angeht, MSR zu verkaufen oder MSR zu kaufen, angesichts der Veränderungen, die im letzten Monat im Bankensystem stattgefunden haben?
Jay Bray
Ich meine, ich weiß, was Sie sehen, Doug, es ist immer noch, ich würde sagen, es ist in einem Zustand des Übergangs, richtig. Es gibt bestimmte Finanzinstitute, von denen wir alle wissen, dass sie öffentlich erklärt haben, dass sie ihr Portfolio verkleinern wollen. Wir sehen, wie sich das entwickelt, und ich denke, wir werden ein wichtiger Partner für diese Unternehmen sein. Und dann gibt es noch einige andere Banken, die mit einigen MSRs auf den Markt gekommen sind, von denen ich glaube, dass es letztlich noch mehr geben wird. Ich denke also, dass wir uns immer noch in einer Art Übergangsphase befinden, in der alle die Ereignisse der letzten ein oder zwei Monate verarbeiten. Aber wir erwarten, dass von den Banken mehr kommen wird. Wir erwarten, dass sie dort aktiv werden, und wir werden sehen, wie es sich letztendlich entwickelt.
Douglas Harter
Und können Sie uns etwas über die Anzahl der Bieter und den Appetit der Bieter sagen, die diese Gelegenheit nutzen wollen?
Jay Bray
Das ist unterschiedlich, richtig. Wenn man sich das Portfolio von Ginnie Mae anschaut, dann ist es eine viel kleinere Gruppe von Käufern und Bietern, von denen es immer noch einige gibt, die im GSE-Land aktiv sind. Ich glaube, es gibt dort mehr Bieter. Aber wenn man sich das anschaut, kann man es an zwei Händen abzählen. Ich meine, es ist keine große Anzahl von Bietern, aber es herrscht Wettbewerb. Es gibt definitiv eine Reihe von Käufern aus dem Finanzsektor und auch Unternehmen wie unseres, die aktiv sind. Aber wenn man einen Schritt zurücktritt und sagt, wir haben 57 im ersten Quartal gekauft, sieht die Pipeline für das zweite Quartal wirklich gut aus. Und ich denke, wir werden weiterhin diszipliniert und überlegt vorgehen. Aber es gibt Bieter, aber auch hier ist das Angebot groß genug, so dass wir ein gutes Gefühl haben, was die künftigen Möglichkeiten angeht.
Christopher Marshall
Ich würde hinzufügen, dass wir für die kleineren Pools, ich meine, wir haben ein paar gekauft - oder zumindest einen großen Pool, einen mittelgroßen Pool und dann mehrere kleine Pools. Bei den kleineren Pools gibt es eine Menge Konkurrenz. Wenn die Pools größer werden, auf jeden Fall wenn sie über 10 oder 20 Milliarden Dollar liegen, gibt es eine Handvoll potenzieller Käufer, weil die Verkäufer und die Käufer in der Regel sehr auf einen reibungslosen Übergang der Kunden bedacht sind. Und wenn man es mit Pools dieser Größe zu tun hat, gibt es nur sehr wenige Käufer, die das in der Vergangenheit erfolgreich getan haben. Es gibt also durchaus auch für diese großen Pools einen Wettbewerb, aber es sind die traditionellen großen Unternehmen, die man erwarten würde, und das war's dann auch schon.
Douglas Harter
Sehr gut. Ich danke Ihnen.
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1. WAMU wurde im September 2008 konfisziert , um die größte Bank der
der USA aus der Schieflage zu retten.
2. Ist das Vermögen in Safe Harbor ausfindig gemach worden ( 600 Milliarden $ )
Dieses Vermögen wurde in Form von Escrow an die Aktionäre dieses Geschäftsfeldes aufgeteilt .
So etwas kann man nicht in eine Quartalsbericht einfügen.
Dass die Bilanz einen Wert in Folge etwa 853 Mrd ausweist , stellt sich die Frage
mit oder ohne WAMU (Safe Harbor ) .
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[Unsere nächste Frage kommt von Giuliano Bologna von Compass Point. Ihre Leitung ist jetzt offen.
Giuliano Bologna
Hallo. Guten Morgen und herzlichen Glückwunsch zu einem weiteren großartigen Quartal der Leistungserbringung. Eine Sache, auf die ich neugierig wäre - die in den vorbereiteten Bemerkungen erwähnt wurde, war der Versuch, etwa 50 Millionen Dollar, ich glaube, die Mietkosten für das Call Center, einzusparen. Ich würde gerne wissen, wie Sie den Zeitplan für diese Initiative einschätzen, oder ist das eine Initiative für 2023 oder ein mehrjähriges Ziel?
Christopher Marshall
Nein, ich würde sagen, dass wir in den nächsten 12 Monaten das KI-Projekt implementieren werden, das in der zweiten Jahreshälfte umgesetzt wird. Die Kosten werden also in der zweiten Jahreshälfte anfallen. Wahrscheinlich wird es eher gegen Ende des Jahres der Fall sein, weil wir dann das Projekt vollständig abgeschlossen haben. Aber es gibt mehrere Phasen, Giuliano. Ich bin mir sicher, dass jeder in dieser Runde Amazon nutzt, aber ich bezweifle, dass jemand jemals mit jemandem bei Amazon gesprochen hat. Das ist so, weil man es nicht muss.
Unser Ziel ist es also, unseren Kunden proaktiv Informationen in Echtzeit zur Verfügung zu stellen, und zwar auf viel einfachere Weise, mit einer sehr freundlichen IVR. Wir haben massiv in ein hochmodernes IVR-System investiert und schöpfen dessen Möglichkeiten voll aus. Dies ist also nur der Anfang eines mehrjährigen Projekts zur Umstellung auf diese Art von Modell. Die erste Phase beläuft sich auf 50 Millionen Dollar, aber wir geben mehrere hundert Millionen Dollar für den Betrieb unserer Call Center aus. Wir haben also noch eine Menge Arbeit vor uns. Aber wir glauben, dass es eine große Chance ist, eine große Chance, nicht nur um Kosten zu sparen, sondern auch, um die Erfahrung für unsere Kunden viel, viel besser zu machen.
Giuliano Bologna
Das ist großartig. Und es ist großartig zu sehen, dass Sie sogar noch mehr, ja, Ziele verfolgen, als Sie es derzeit tun, denn ich denke, dass Sie im Vergleich zu den meisten Ihrer Konkurrenten in Bezug auf Kosteneinsparungen und Effizienz einen Schritt voraus sind. Zu einem etwas anderen Thema: Ich sehe, dass Sie das Ziel - das Verhältnis von Nettovermögen zu Sachanlagen - von 15 auf 17,5 erhöht haben. Ich bin neugierig, ob das eine vorübergehende oder temporäre Änderung aufgrund dieser Art von makroökonomischem Hintergrund ist, oder ist das eher eine dauerhafte Änderung? Mir ist klar, dass es keine große Auswirkung hat, wenn man so kurz davor ist, beide Werte zu verdoppeln oder mehr. Aber ich bin neugierig, wie - Ihr Gedankengang dabei?
Jay Bray
Giuliano, mehr als - das ist ein Schwellenwert der Rating-Agenturen, wenn man über die Möglichkeit einer Heraufstufung nachdenkt, und nach unseren Gesprächen mit den Rating-Agenturen ist das ein Niveau, mit dem sie sich wohlfühlen, wenn sie eine Heraufstufung in Erwägung ziehen. Es handelt sich also nicht um eine grundlegende Änderung. Wir wollten nur einen Einblick geben, wie die Agenturen darüber denken.
Giuliano Bologna
Das ist großartig. Vielen Dank für die Beantwortung meiner Fragen, und ich werde mich wieder in die Warteschlange einreihen.
Christopher Marshall
Danke, Giuliano.
Jay Bray
Ich danke Ihnen.
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[Unsere nächste Frage kommt von Bose George von KBW. Ihre Leitung ist jetzt geöffnet.
Bose George
Hallo Leute, guten Morgen. Um auf die MSR-Investitionen zurückzukommen: Können wir uns vorstellen, wie viel zusätzliches Kapital Sie in diesem Jahr in MSRs investieren könnten?
Christopher Marshall
Ich bin mir nicht sicher, ob wir Ihnen eine genaue Zahl nennen können, obwohl wir ein Budget für Investitionen in diesem Jahr aufgestellt haben. Wir sind sozusagen unsere Liquidität und unser Kapital durchgegangen. Ich würde es einfach dabei belassen, dass dies ein chancenreiches Umfeld ist, das wir seit zweieinhalb Jahren planen. Und ich glaube nicht, dass wir Ihnen eine genaue Zahl nennen würden, die wir als Investitionsbudget festlegen würden. Wir werden so viele Produkte kaufen, die auf den Markt kommen und unsere Renditeschwellen erreichen, Bose. Und wenn Sie etwas konstruieren wollen, würde ich mir unser Kapital und unsere Liquidität ansehen, die recht robust sind, unser Billionen-Dollar-Ziel, und sagen, dass wir davon ausgehen, dass wir 2023 große Fortschritte in Richtung dieses Billionen-Dollar-Ziels machen werden.
Jay Bray
Ja. Ich denke, Bose haben Sie wahrscheinlich gehört und Chris - Hallo Bose. Lassen Sie uns über unseren Anstieg der Liquidität von Quartal zu Quartal auf über 600 Millionen Dollar sprechen. Offensichtlich war das beabsichtigt. Wir sehen also wirklich kein Hindernis für den Rest des Jahres, wenn wir über Akquisitionen nachdenken, was möglich ist, wer einige der größeren Verkäufer sind. Ich denke, wir sind so ausgerichtet, dass wir so viel erwerben können, wie wir wollen, und so viel, wie es - solange es unseren konsistenten, disziplinierten Renditezielen entspricht. Ja, das ist alles. Wir haben viel Arbeit in den Aufbau der Bilanz, des Kapitalbedarfs und der Liquidität gesteckt. Wir sind also sehr, sehr gut auf diesen Zyklus vorbereitet.
Bose George
Okay, gut. Das ist in Ordnung. Das macht Sinn. Und wenn wir dann zu den Ginnie Mae MSRs wechseln, haben Sie die Rendite auf der Agenturseite erwähnt. Können Sie etwas zu den Renditen von Ginnie Mae MSRs sagen? Und wie sicher ist es für Sie, in diese Vermögenswerte zu investieren?
Kurt Johnson
Ja, Bose, ich bin's, Kurt. Also ja, wie gesagt, niedrige zweistellige Werte für konventionelle Anleihen. Auf der [gov]-Seite sehen wir mittlere zweistellige Werte, also sagen wir mal 13 % bis 16 % effektive Rendite.
Jay Bray
Und es kommt wirklich auf den Pool an, Bose. Ich meine, in einigen Fällen, bei einigen der kleineren Pools, sieht man hohe zweistellige Renditen, hohe Zehnerzahlen, ja, fast 20 %, also ziemlich attraktiv. Aber auch hier gilt: je nach Pool, aber...
Bose George
Ja, gut. Sehr gut. Und dann, was Ihr Komfortniveau angeht, ich meine, es gibt Ginnie-Pools da draußen, sind Sie mit dem Risiko einverstanden?
Jay Bray
Wir sind mit dem Risiko sehr zufrieden. Ich meine, ich überlasse es Kurt, unser aktuelles Portfolio und einige der ihm zugrunde liegenden Merkmale zu kommentieren. Aber sehen Sie, wir haben schon viele Zyklen hinter uns. Wenn Sie sich daran erinnern, dass wir im letzten Zyklus eines der wenigen Unternehmen waren, die wirklich einen großen Beitrag dazu geleistet haben, dass Hausbesitzer in ihren Häusern bleiben, dann haben wir ein großes Talent in der Organisation. Lassen Sie uns also einfach unsere DNA zitieren, um das Ginnie-Portfolio, ein Ginnie Mae-Portfolio mit dem damit verbundenen Risiko zu verwalten. Darüber hinaus sieht unser Portfolio recht gut aus. Kurt, Sie können sich dazu äußern.
Kurt Johnson
Ja, Bose, Chris hatte erwähnt, dass die Zusammensetzung des Govi-Portfolios 9 % FHA und 6 % VA beträgt. Viele der Neuabschlüsse, die wir getätigt haben, waren natürlich, wie bei vielen anderen auch, in den Jahren 2020 bis Anfang 2022. Aber man darf nicht vergessen, dass die ursprünglichen Termine für viele dieser Darlehen deutlich früher lagen. Denn es handelte sich um Refinanzierungen mit verkürzter Laufzeit. So haben fast 60 % unseres FHA-Portfolios jetzt einen Beleihungsauslauf von weniger als 60 %. Und bedenken Sie, dass die meisten Leute, die eine FHA-Finanzierung ausstellen, einen Beleihungsauslauf von 96,5 % haben. Wir haben also eine Menge Eigenkapital, und wir sehen, dass auch Pools mit viel Eigenkapital gehandelt werden, und wir werden dabei ziemlich diszipliniert vorgehen. Und wir denken, dass es eine Möglichkeit gibt, auch hier einige aktuelle Kupons einzubauen, ohne das Risiko unseres Gesamtportfolios wirklich zu erhöhen.
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Bose George
Ja, gut. Sehr gut. Das ist sehr hilfreich. Ich danke Ihnen.
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[Unsere nächste Frage kommt von Eric Hagen von BTIG. Ihre Leitung ist jetzt geöffnet.
Eric Hagen
Hey, danke. Guten Morgen. Ich hoffe, es geht Ihnen gut. Können Sie im Zusammenhang mit den MSR-Akquisitionen sagen, wie viel Kapital und Fremdkapital Sie für die Finanzierung dieses Portfolios einsetzen wollen? Und wie sieht es mit den Kosten für die MSR-Finanzierung bei den neuen Krediten aus, die Sie beschaffen, im Vergleich zu den bereits bestehenden Krediten?
Kurt Johnson
Ja, die Linien sind im Wesentlichen dieselben. Wir haben die bestehenden Linien größtenteils erweitert, anstatt neue Linien zu eröffnen. Die Finanzierungskosten sind also relativ ähnlich. Was die Kapitalnutzung angeht, so erhalten wir beim Erwerb dieser MSRs von den Banken etwa, sagen wir, 60 % des Wertes der zugrunde liegenden MSRs in Bezug auf die Fremdfinanzierung. Das kann man also als Richtwert nehmen.
Eric Hagen
Sicher. Ich bin froh, dass Sie die Vorschussrate angesprochen haben. Eine Frage dazu: Hängt die Vorschussrate davon ab, ob Sie Kredite gegen einen nicht realisierten Gewinn in den MSRs aufnehmen oder neue MSRs finanzieren?
Kurt Johnson
Nein. Wir stimmen uns regelmäßig mit unseren Banken ab, und sie stimmen sehr gut mit unserem Markt überein, mit unserer Marktbewertung. Und vergessen Sie nicht, dass wir externe Bewertungsfirmen hinzuziehen und dass wir bei der Bewertung in der Regel genau in der Mitte liegen. Wir stimmen also sehr gut mit unseren Banken überein.
Eric Hagen
Ja. Noch eine Frage, wenn ich darf. Können Sie etwas dazu sagen, wie sich Ihre Erwartungen an die Wiedererlangung von Krediten oder sogar die Rahmenbedingungen für die Wiedererlangung von Krediten für die MSRs unterscheiden, die Sie von Dritten kaufen, wie Sie sie jetzt oder in Zukunft übernehmen, im Vergleich zu den Krediten, die Sie intern vergeben?
Christopher Marshall
Ja. Ich würde sagen, die Kredite, die wir von anderen kaufen. Das ist Chris, Eric, guten Morgen.
Eric Hagen
Guten Morgen, Eric.
Christopher Marshall
Bei den Krediten, die wir für andere aufkaufen, sind unsere Rückzahlungsraten in der Regel doppelt so hoch wie der Branchendurchschnitt. Damit waren wir schon immer Vorreiter in der Branche, was das angeht. Wenn wir also einen Pool von jemandem kaufen, der bereits eine Transaktion mit uns durchgeführt hat, die wir bereits refinanziert haben, erreichen wir eine Rückgewinnungsrate von 50 % und nähern uns damit 80 %. Es gibt also einen Unterschied. Aber selbst bei einem frisch erworbenen Pool, der von jemand anderem stammt, erhalten wir das Doppelte des Branchendurchschnitts zurück.
Jay Bray
Und bei den Pools, die wir kaufen, kommt es auf den Kupon an, richtig. Letztendlich hängt es davon ab, ob das Portfolio im Geld oder aus dem Geld ist. Aber offensichtlich wird es auf diese Weise modelliert. Jeder Pool ist also vom Standpunkt der Modellierung aus gesehen auf Darlehensniveau. Und die Antwort auf die Wiedereinbringungsrate hängt davon ab, wo das Gesamtportfolio steht und wo der Kupon innerhalb dieses Portfolios liegt.
Christopher Marshall
Bei jedem potenziellen Kauf schauen wir uns an, wie wir in der Vergangenheit Kredite von diesem Verkäufer zurückerhalten haben. Wir modellieren also - unsere erwartete Rückgewinnung ist natürlich einer der Hauptfaktoren für den Preis, für die Zusammenstellung unseres Angebots. Und wenn wir im Backtest sehen, wie gut wir im Vergleich zu diesen Modellen abschneiden, dann ist das eine sehr, sehr gute Leistung. Ich meine, die Lücke zwischen dem, was wir erwarten, und dem, was wir tatsächlich sehen, ist extrem gering.
Eric Hagen
Ja. Danke für die vielen guten Details. Vielen Dank, Leute.
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[Unsere nächste Frage kommt von Derek Sommers von Jefferies. Ihre Leitung ist jetzt geöffnet.
Derek Sommers
Hallo. Guten Morgen, allerseits. Wie beurteilen Sie die Zuteilung von Kapital für den Kauf von MSR-Großprojekten im Vergleich zum Ausbau des Korrespondenten-Kanals? Und wie dynamisch ist diese Kapitalallokation?
Jay Bray
Wir schauen uns das ständig an, und ich glaube, im Moment sind wir der Meinung, dass es viele Möglichkeiten gibt. Wie wir bereits besprochen haben, gibt es ein großes Angebot, das erhebliche Renditechancen birgt. Und das ist der Bereich, in dem wir derzeit mehr Kapital einsetzen sollten. Das Korrespondenzgeschäft ist ein Kanal, den wir mögen und in dem wir aktiv sind. Aber wir schauen uns das wirklich an, offen gesagt täglich, formell wöchentlich, was die Kapitalallokation angeht, und treffen die Entscheidungen auf der Grundlage dessen, wo wir die besten Möglichkeiten sehen.
Derek Sommers
Verstanden. Ich danke Ihnen. Und noch eine kurze Frage: Wird die 75 %-Zinsabsicherung für das zweite Quartal beibehalten?
Christopher Marshall
Ja. Sie sollten davon ausgehen, dass diese Absicherung - wir haben darüber gesprochen, unsere Absicherung zu gegebener Zeit zu erweitern, und wir denken, dass dies der richtige Zeitpunkt dafür war. Für die absehbare Zukunft wird das also unsere Position sein. Vielleicht nicht für immer, aber Sie sollten nicht erwarten, dass sich an dieser Position etwas ändert.
Derek Sommers
Ich hab's. Ich danke Ihnen vielmals.
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Ich danke Ihnen. Und ich habe keine weiteren Fragen. Ich möchte nun das Wort an Jay Bray für abschließende Bemerkungen zurückgeben.
Jay Bray
Ich danke Ihnen, Leute. Ich bin Ihnen wirklich dankbar, dass Sie an diesem Gespräch teilnehmen. Ich wünsche Ihnen einen schönen Tag und wir stehen Ihnen für weitere Fragen gerne zur Verfügung.
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Damit ist die heutige Telefonkonferenz beendet. Wir danken Ihnen für Ihre Teilnahme. Sie können die Verbindung jetzt unterbrechen.
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Dieses Forum und alle User warten darauf , wann die die Summe X
in Form von M. Cooper Aktien auf ihr Konto eingebucht wird.
In diesem Forum geht es um die Firma Mr.Cooper und nicht um irgendwelche Träumereien. Ich bitte Dich Deine wirren Elaborate im entsprechendem Forum unter Gleichgesinnten zu Diskutieren und nicht die Aktionäre von Coop, die an der Firmenentwicklung ein berechtigtes Interesse, haben damit zu belästigen.
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weiß man nicht ,ob das unabhängig, oder auch noch WMIH relevant ist.
Und dann noch ein kurzes Follow-up zu den MSR, den Käufen im Wert von 57 Milliarden Dollar. Könnten Sie uns ein Gefühl dafür geben, wo sie niedrigere Kupons, höhere Kupons, Ginnie Mae- oder Agency-Portfolios verwenden, und wie hoch sind dann die erwarteten unverschuldeten Renditen für diese Vermögenswerte? Ich danke Ihnen.
danke Ihnen vielmals. Ich würde gerne auf die Akquisitionen eingehen, die Sie heute angekündigt haben, insbesondere Rushmore und die 57 Milliarden Dollar an MSR-Akquisitionen. Könnten Sie uns eine Vorstellung von den Gewinnspannen vor Steuern geben, die von Rushmore erwartet werden, und wie Sie sich das vorstellen, wenn es an Bord kommt, und ist das in Ihrem Richtwert von 600 Mio. USD Gewinn vor Steuern für das Jahr im Segment Servicing enthalten?
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