CORESTATE Capital Holding S.A

Die Center-Managerin spricht in der Gießener Allgemeine von 32.000 m² Mietfläche.
Deine Wertermittlung basiert auf 18.000 m². Das sind 77,78% Differenz.

https://www.giessener-allgemeine.de/giessen/...und-fach-90468038.html

Die ursprünglichen Baukosten aus 2005 betragen ca. 120 Mio €.

Das Objekt ist als Umlaufvermögen bilanziert und unterliegt strikter Fair-Value-Bilanzierung.
Lt. Conference Call laufen spätestens seit Juli konkrete Verkaufs-Verhandlungen.

Spätestens seit Juli dürften also konkrete Marktpreise im Raum stehen, was bedeutet, dass Corestate diese Marktpreise bei der Bilanzaufstellung zum 30.06.2021 bereits zwingend hätte berücksichtigen müssen (Stichwort: Berücksichtigung wertaufhellender Tatsachen nach dem Bilanzstichtag = "bessere Erkenntnis"). Dass eine Wertberichtigung über 20 oder 30 Mio € der These "Corestate hat in Q2 den Turnaround vollzogen" massiv zuwider gelaufen wäre, dürfte die Attraktivität einer solchen Bilanzbereinigung nicht eben erhöht haben.

Spätestens in der Konzernbilanz zum 30.09.2021 werden wir die Wahrheit sehen.
Das Thema Baumängel ist offensichtlich im September aufgetreten, muss also bei Bilanzaufstellung zweifelsfrei berücksichtigt werden.

Die Tegut Filiale ist seit dem 01.10.2021 übrigens wieder geöffnet.
https://www.giessener-allgemeine.de/giessen/...oeffnung-91027171.html

Wenn deine überschlägige Prognose eines 20 bis 30 Mio € unterhalb des Buchwertes liegenden Marktwertes tatsächlich zuträfe, hätte sich RP im Conference Call ein großes Problem geschaffen, indem er dem Center-Verkauf für Q4 (auf mehrfache Nachfrage) einen klar bezifferten Teil des Schuldenreduktionsziels (aktuelle Bilanzierung mit ca. 55 bis 60 Mio € Schulden und ca. 30 Mio € Equity; Schuldenreduktion bei Verkauf ca. 60 Mio €) angeheftet hat.

Siehe Seite 8 + 9 im Transcript...
https://corestate-capital.com/wp-content/uploads/...script-h12021.pdf

Wenn die zum Zeitpunkt des Conference Calls bereits seit mehr als einem Monat (mit mehreren Kaufinteressenten) laufenden Verhandlungen einen Marktwert deutlich unterhalb des Buchwertes angedeutet hätten, hätte ein Profi wie RP diese klare und unmissverständliche Aussage nicht getätigt.

Wenn ich RP richtig verstanden habe, wird das Center nach Abschluss der Umbaumaßnahmen mit ca. 85 Mio € in der Bilanz stehen. Die jährlichen Mieteinnahmen belaufen sich aktuell auf ca. 5 Mio €. Das Ziel lt. RP bei Vollvermietung lautet auf 6,2 Mio € p.a.

Basierend auf dem von dir genannten Multiplikator 18 ergibt sich folgende Bandbreite:

aktuell: 5,0 Mio € x 18 = 90 Mio €
nach Vollvermietung: 6,2 Mio € x 18 = 111,6 Mio €

=> Bandbreite des Verkehrswertes (Ertragswert): 90 Mio € - 111,6 Mio €

Beide Werte liegen trotz umfassender Modernisierungs- und Umbaumaßnahmen deutlich unterhalb der historischen Baukosten aus 2005 i.H.v. ca. 120 Mio €.

Neben der Ertragswertermittlung ist in Immobilienwertgutachten stets eine Sachwertermittlung basierend auf den sog. Normalherstellungskosten durchzuführen. Der Verkehrswert ist aus einer Gegenüberstellung von Ertragswert und Sachwert abzuleiten.

Die Abweichung zu deiner Ertragswertberechnung liegt in der objektiv unzutreffenden Annahme betreffend die Mietfläche (tatsächlich: 32.000 m² statt 18.000 m²) und daraus folgend in der kalkulierten Jahresmiete (aktuell: 5,0 Mio € statt 2,16 Mio €; Vollvermietung: 6,2 Mio € statt 2,16 Mio €)

Basierend auf den Angaben aus Gießener Allgemeine und Conference Call erachte ich den von dir ermittelten Verkehrswert i.H.v. ca. 40 Mio € und den daraus abgeleiteten Abschreibungsbedarf von min. 30 Mio € (Buchwert 70,4 Mio € abzgl. Teilwert 40 Mio € = Wertberichtigung 30,4 Mio €) für offensichtlich unzutreffend!

Meiner Schätzung nach würde ein Immobilienwertgutachten den Verkehrswert nach Abschluss der Umbaumaßnahmen und Vollvermietung zwischen 80 und 120 Mio € taxieren. Corestate dürfte  im Hinblick auf die aktuell schwierige Veräußerbarkeit von Einzelhandelsobjekten einen am Buchwert (inkl. Umbaukosten) orientierten Verkaufserlös i.H.v. ca. 85 Mio € anstreben.

Sollte sich im Hinblick auf coronabedingte Unsicherheiten kein adäquates Kaufangebot eines einzelnen Investors bzw. einer Investorengruppe realisieren lassen, steht Corestate immer noch die Option eines Objekt-Verkaufs im Rahmen der Auflage eines Immobilienfonds zur Verfügung. Das ist das Kerngeschäft der Töchter HFS und Hannover Leasing.

Es würde mich daher nicht wundern, wenn das Shopping-Center Gießen letztlich in einem neuen Immobilien-Fonds von HFS oder Hannover Leasing landet.  

Die Diskrepanz dürfte sich daraus ergeben, dass das Object zwar 32.000 m² Mietfläche aufweist, aber nur 18.000 m² davon Einzelhandel sind (=Verkaufsfläche). Die restliche Fläche sind Arztpraxen, Freizeitangebote, etc.

Für die Wertermittlung dürfte daher der von einbaer genannte Wert von 32.000 m² zutreffen.  

... ich habe folgende Informationsgrundlagen verwendet:

... zur Fläche:

https://de.wikipedia.org/wiki/Galerie_Neust%C3%A4dter_Tor

Es dürfte allgemein bekannt sein, dass Einkaufscenter große Flächen für Publikumsverkehr zu den shops haben.

... zu den Mietern:

https://www.galerie-neustaedtertor.de/alle-shops-von-a-z.html

@eisbar1
1. Soll "Gießen" wirklich allein zum Thema Schuldenreduzierung beitragen?
2. Die von Dir genannte Jahresmiete bei Vollvermietung (6,2 Mio EUR) entspräche - wenn man eine Fläche von 32.000 qm zugrundelegte - einem durchschnittlichen Nettomietzins von 16,10 EUR/qm p.M. ... das wäre/ist für mich eine Illusion ... Frage: Kennst Du die Höhe der tatsächlichen Mieteinnahmen?
3. Ich stimme Dir zu, es ist zu erwarten, dass an einen Fonds von HL  veräussert werden dürfte. Das ist für mich allerdings kein positives Zeichen, im Gegenteil. Die entsprechenden Fondsmanager sind gut beraten, die Einlagen der Fondsanteilsinhaber ausschliesslich in deren Interesse zu verwalten, ansonsten stünde der Verdacht der Untreue zu deren Nachteil im Raum (z.B. bei Kauf zu überhöhtem Preis)

VG

 

Die jährlichen Mieteinnahmen  des Shoppingcenters wurden von RP - für jedermann im Transcript nachlesbar - im Conference Call explizit beziffert. Es gibt schlicht keine Grundlage für eine Schätzung anhand von qm-Mieten.

Es gelten RPs Zahlen:
aktuell 5 Mio € p.a.
bei Vollvermietung: 6,2 Mio € p.a.

Im übrigen scheinst du durchschnittliche qm-Mieten für Wohnflächen mit (in jeder deutschen Innenstadt) unvergleichbar teureren qm-Mieten im Einzelhandel zu verwechseln.

In München lagen die durchschnittlichen qm-Mieten im Einzelhandel in Top-Innenstadtlagen lt. Statista bereits im Jahr 2018 über 120 €/m²!!!

Selbst in Chemnitz bei durchschnittlich 35 €/m².

Basierend auf den historischen Baukosten von 120 Mio € und 32.000m² Mietfläche ergeben sich für die Galerie Neustädter Tor durchschnittliche Baukosten pro m² Mietfläche in Höhe von 3.750 €.

Wenn sich diese Investition im Jahre 2005 bei einem deutlich höheren Basiszins und mithin einem deutlich niedrigeren Multiplikator in Höhe von 10 (-> Kalkulationszinssatz 10%) bis 12 (-> Kalkulationszinssatz 8,33%) hätte jemals rechnen sollen, hätte man in Abhängigkeit des Multiplikators bereits im Jahr 2005 basierend auf 32.000 m² Mietfläche mit folgenden durchschnittlichen m²-Mieten kalkulieren müssen:

Multiplikator 10: 3.750 € / (10 x 12) = 31,25 €/m² p.M.
Multiplikator 12: 3.750 € / (12 x 12) = 26,04 €/m² p.M.

Die Stand 2010 für die Jahre 2011 bis 2015 prognostizierte Entwicklung der Mieten für Highstreet-Objekte in 1a-Lagen europäischer Metropolen kannst du hier nachlesen:
https://asw-verlage.de/getmedia.php/_media/201407/11728v0-orig.pdf

Die Zahlen etwa für Münchens Maximilianstr. und Kaufingerstr. sind auf Gießen natürlich in keinster Weise übertragbar. Wohl aber der aufgezeigte Trend der Mietenentwicklung im Zeitraum 2000 bis 2015.

Angesichts rasant gestiegener Baukosten gehe ich davon aus, dass die heutigen Neubaukosten der Galerie Neustädter Tor deutlich über den historischen 120 Mio € liegen würden. Zudem dürfte sich allein der Bodenwert vervielfacht haben.

Wenn wir nun trotzdem 120 Mio € Baukosten, deine 18.000 m² Mietfläche und deinen Multiplikator 18 als gegeben annähmen, ergäbe sich unter der Annahme eines Kapitalwertes von Null als Mindestbedingung für die Durchführung einer Neubau-Investition (d.h. Barwert der künftig erzielbaren Nettomieteinnahmen = Baukosten = 120 Mio € => Indiffenz des Investors für Investition und Unterlassensalternative) folgende Mindest-qm-miete:

120.000.000 € / (18.000 m² x 18 x 12) = 6.666,67 €/m² : (18 x 12) = 30,86 €/m² p.M.

Fazit:
Die von dir geschätzte m²-Miete von 10 €/ m² würde den Bau eines Innenstadt-Shoppingcenters niemals finanzieren. Die Einzelhändler in jeder deutschen Innenstadt würden jubilieren angesichts einer solchen (sorry) Witzmiete. Wie die Diskussion zum Thema "aussterbende Innenstädte" allerdings deutlich zeigt, liegen die Einzelhandelsmieten in jeder deutschen Innenstadt seit mehr als 20 Jahren um Welten über deiner Kalkulationsmiete von 10 €/m².

Wenn du deinen Zahlen wirklich selbst glaubst, dann bleib dabei und wir können uns jede weitere Diskussion sparen. Aus deinen Diskussionsbeiträgen glaube ich allerdings entnehmen zu können, dass du mit offiziellen Zahlen von Statista und Bewertungskalkülen sehr gut umzugehen weißt.

Wenn du basierend auf falschen Zahlen zu Mietfläche und qm-Miete eine drohende Abschreibung von 30 Mio €  in den Raum stellst, dann sieht das nach gezielter Panikmache aus.

Wenn RP auf Nachfrage eines Analysten explizit eine Zahl von aktuell 5 Mio € Jahresmiete und bei Vollvermietung geplanten 6,2 Mio € Jahresmiete nennt, dann ist die Diskussion an dieser Stelle für mich beendet, es sei denn, du willst RP einer plumpen Lüge bezichtigen.

In dieser Klarheit wäre der Straftatbestand des Betrugs und der gezielten Marktmanipulation hier klar und eindeutig erfüllt. Wenn du der Meinung bist, diese Zahlen widerlegen zu können, dann bitte schreib eine Strafanzeige und erlöse uns Aktionäre endgültig vom Trauma Corestate.  

Liebe Turbocharlotte, die Annahme eines Mietpreises von 10 Euro/qm in einer frisch modernisierten Mall mit namhaften Ankermietern in einer deutschen Stadt mit 90tausend Einwohnern ist schlichtweg abwegig. Die Spitzenmieten in solchen Objekten liegen um die 50 Euro. Aus den Angaben von CEO PM lassen sich bei 32.000qm ca. 16 Euro errechnen, bei 25k qm vermietete Fläche sogar über 20. Wie immer in solchen Objekten dürften die Anker ein Stück weniger, die Nebenmieter ein Stück mehr an Miete bezahlen. 10 Euro anzunehmen ist jedenfall der bare Unsinn. Und ich verstehe nicht, warum Sie solche Abwegigkeiten verbreiten.  

bald einstellig?  

... manchmal muss man (sehr) provokante Thesen aufstellen, um Gesprächspartner aus der Reserve zu locken

... die DES hält das etwas größere Forum in Wetzlar ... DES publiziert die Zahlen hierzu sehr  transparent (im Gegensatz zu Corestate)

VG  

CORESTATE sells very successfully managed Berlin operations center of Deutsche Bahn AG

-> Meinungen? Soweit ich kurz überflogen habe, gehört das Gebäude direkt Corestate. Der Verkauf würde somit die EK-Basis stärken und das Refinanzierungsthema abschwächen. Kennt jemand die Immo und kann einschätzen in welche Größenordnung der Verkaufserlös liegen könnte?  

Die Immobilie war 1997 im Rahmen eines sogenannten Forward Purchase erworben worden und wurde seitdem sehr erfolgreich von Corestate-Tochter Hannover Leasing als Fonds- und Asset Manager für einen Publikumsfonds verwaltet.

Das Gebäude wurde nur durch die HL verwaltet. Kein EK für Corestate, Schuldenreduzierung bleibt ein wichtiges Thema, welches mit den Zahlen am 10.11.21 hoffentlich besser aussieht  

DE000A19SPK4

... fällig in 1 Jahr + 3 Wochen (28.11.2022); Volumen 200 Mio EUR
... free cash flow sollte/muss her

VG  

Die HL hat das Objekt der Corestate verwaltet. Der Konzern Coreaste besteht aus mehreren Firmen. Die Corestate hat es jetzt verkauft.

Frankfurt, 8. November 2021. Corestate, ein führender unabhängiger Investment-Manager für Immobilien und damit verbundene Finanzierungslösungen, hat mit der Betriebszentrale der Deutsche Bahn AG in Berlin nach langjähriger Betreuung eine Top-Immobilie an die DIC Asset AG verkauft, die das Objekt in einem Spezialfonds für Dritte verwalten wird. Die Immobilie war 1997 im Rahmen eines sogenannten Forward Purchase erworben worden und wurde seitdem sehr erfolgreich von Corestate-Tochter Hannover Leasing als Fonds- und Asset Manager für einen Publikumsfonds verwaltet.

Also soll Corestate das Gebäude gehört haben? Warum ist das Gebäude dann nicht im Bericht ersichtlich, das Gebäude wurde lt DIC News für über 100 Mio veräußert.

Ich lese die Meldung so, dass HL nur verwaltet hat und das Gebäude in einem Publikum-Fond gehalten wurde  

"... Die Immobilie war 1997 im Rahmen eines sogenannten Forward Purchase erworben
worden und wurde seitdem sehr erfolgreich von Corestate-Tochter Hannover
Leasing als Fonds- und Asset Manager für einen Publikumsfonds verwaltet."

ergo: Eigentümer = Publikumsfonds

VG  

... am 10.11.2021 (= morgen)

... eine (positive) Erwartungshaltung ist offensichtlich nicht vorhanden
... es dürfte wohl nur 2 Varianten geben: entweder einstelliger Schlusskurs (a) oder prozentual zweistelliger Kursgewinn (b)

VG  

wird per Adhoc verkauft.

In welchem Bericht?
Durch die Adhocpflicht kann der Kauf nur jetzt erst kürzlich erfolgt sein, da Kursentscheidend und damit Adhocpflicht. Ist wenn dann erst im nächsten Q-Bericht.

https://news.guidants.com/#!Artikel?id=9933327

... ist halt eine Frage der Definition.

operativer Cash flow + Abbau der Nettofinanzverschuldung kann damit offensichtlich nicht gemeint sein, ebensowenig eine Steigerung der AuM

... "Abbau von Bilanzpositionen" ist m.E. nichts anderes als das Verkaufen des "Tafelsilbers" ... selbst das gelingt nicht, trotz "Markterholung" und "wiedererstarktem Transaktionsmarkt"

... rational betrachtet, müssten m.E. einstellige Aktienkurse die Folge sein

VG  

durch so ewig positive Formulierungen durcharbeiten, um die tatsächlichen Zahlen zu eruieren. Diese sind für Q3 ein Nettogewinn von sagenhaften 2,3 Mio ( 6 Cent). Jahresgewinn bisher 2,8 Mio. Macht ca. eps € 0,08 pro Aktie.

Verschuldung ist in Q 3 weiter gestiegen um knapp 8 Mio auf 564 Mio.  

gibt es für die Wandelschuldverschreibung eig nur noch drei Möglichkeit:

Kapitalerhöhung
teuer Refinanzieren (günstig ist wohl nicht möglich sonst gebe es hier schon eine Meldung)
Objekte oder Beteiligungen verkaufen (auch nicht schön da diese zukünftig keinen Gewinn mehr erwirtschaften)

man kann es drehen oder wenden wie man will, jede möglichkeit belastet die zukünftigen EPS.

Diese waren auch dieses Quartal wieder extrem dünn und für alle beteiligten hoffe dass hier zumindest bei den nächsten Quartalszahlen etwas mehr erwirtschaftet wird.

Diese Quartalszahlen in irgendeiner Form "gut" zu nennen nur weil, das Management diesen Bericht so positiv wie möglich formuliert hat ist aber eher Augen vor der Wahrheit verschließen.  

https://corestate-capital.com/wp-content/uploads/..._Presentation.pdf

Der Entschuldungspfad 2021/2022 ist auf Seite 12 skizziert.
Die Aufgliederung der Umsatzguidance auf Seite 13.

Dreh- und Angelpunkt des Entschuldungsziels 2021 ist der Verkauf des Objekts in Gießen. Das ist die einzige Immobilie im Eigenbestand von Corestate. Sich bei einer Transaktion mit einem Kaufpreis von mutmaßlich ca. 100 Mio € derart unter Zeitdruck zu setzen, erachte ich strategisch für sehr unklug.
Jeder vernünftige Käufer wird die gesetzte Frist (Abschluss Dez) voll ausreizen, um den Preis zu drücken.
Selbst wenn der Kaufvertrag beim Notar unterschrieben ist, hat der Verkäufer es nicht in der Hand dafür zu sorgen, dass der Kaufpreis auch tatsächlich vor dem 31.12.2021 fließt. Denn nur dann ist der Verkauf tatsächlich Cashflow-wirksam. Würde der Kaufpreis z.B. erst am 03.01.2022 auf einem Corestate Bankkonto gutgeschrieben, wäre das Schuldenreduktionsziel bilanziell eindeutig verfehlt.
Stand 03.01.2022 wäre Corestate planmäßig entschuldet, aber in der Bilanz zum 31.12.2021 hätte man eben nur eine Kaufpreisforderung stehen und eine entsprechend höhere Kaufpreisforderung.
Wirtschaftlich betrachtet macht das überhaupt keinen Unterschied, da jeder vernünftige Mensch die Nettoschuld mit dem kurz nach dem Bilanzstichtag tatsächlich eingegangenen Kaufpreis saldieren würde... Aber statische und rein stichtagsbezogene Bilanzkennziffern sagen dann eben, du hast dein Entschuldungsziel um Welten verfehlt...

An diesem Beispiel sieht man, in welch irre Situation sich die Corestate-Verantwortlichen manövriert haben, indem sie dem Gießen-Placement inmitten der Corona-Pandemie und vor allem vor Abschluss einer umfassenden Modernisierung des Verkaufsobjekts einen konkreten Zeitpunkt der Kaufpreiszahlung angeheftet haben.

Die knappe Aussage zur für Q1 2022 geplanten Anleihe-Refinanzierung macht auch deutlich, warum es aus Sicht des Corestate-Managements unbedingt der 31.12.2021 sein musste. Man möchte den zwecks Refinanzierung angesprochenen Investoren und Banken eine Jahresbilanz 2021 präsentieren können, die eine Verschuldung unter 3,0 x EBITDA zeigt.  Natürlich könnte man dem Jahresabschluss auch Kontoauszüge beifügen, die eine Erfüllung des Entschuldungsziels unmittelbar nach dem Abschlusszeitpunkt belegen. Aber Banken und Investoren wollen bei Finanzierungsentscheidungen ein Wirtschaftsprüfungs-Testat unter den Zahlen sehen, und das bezieht sich eben auf den 31.12.2021.

Es läuft also erneut auf eine auf den 31.12.2021 fokussierte High-Noon-Situation hinaus. Und da die beteiligten Personen offenbar keinen Wert darin sehen, solche Situationen zu vermeiden und der Wichtigkeit des Projekts angemessene zeitliche Puffer einzubauen, werden wir wohl bis nach Weihnachten auf DIE erlösende Nachricht zum erfolgreichen Verkauf des Einkaufszentrums Gießen warten. Das ist offen gesagt eine Zumutung und wird konservative Anleger weiter einen großen Bogen um Corestate machen lassen.

Wenn die Verantwortlichen ihren eigenen Aussagen tatsächlich Glauben schenken, müssten wir angesichts des seit dem Halbjahresabschluss um weitere 30% eingebrochenen Aktienkurses in Kürze Insider-Käufe sehen. Wenn diese trotz des ausgebombten Kursniveaus ausbleiben, spräche es Bände...  

... Du unterstellst m.E. zu Unrecht, dass es die freie Entscheidung des Managements ist, ob/wann verkauft wird, m.E. zwingt die Verschuldung quasi dazu (Spekulation)

... für mich ist der Verkauf "des Tafelsilbers" nichts anderes als ein Notverkauf, was allerdings so nicht artikuliert wird (Spekulation)

... warum wohl liegt das Hauptaugenmerk auf der Entschuldung? ... der Nettofinanzverschuldung und der Fälligkeiten der Anleihen wegen (Spekulation) ... gelänge es nicht FK einzuwerben und gäbe es keine KE, könnte ich mir nicht vorstellen, wie zu den Fälligkeiten geleistet werden sollte (Hinweis: aktuell heisst es: liquide Mittel 47 Mio EUR) ... da würden auch adjustierte EBITDA- Zahlen u.a. nichts ändern

... 800 FTE finde ich nach wie vor viel zu hoch/viel, erst recht angesichts der Höhe der AuM

VG  

Kein Dissenz. Klar ist es ein Notverkauf. Aber es ist einfach dilettantisch, potenziellen Käufern die eigene Notlage in jedem Detail auszumalen, indem man dem Verkauf ein fixes Datum anheftet.
 

... aufgrund der Börsenotierung + der deswegen verfügbaren Informationen dürften Kaufinteresenten ohnehin um die Situation wissen ... das Problem dürfte vorher (= RW, TL, NK) zu suchen sein ... es wurde "gnadenlos gehebelt", m.E. zuviel des Guten, und ein m.E. unsinniges Fälligkeitenprofil bei den Anleihen aufgebaut ... Corestate braucht nun m.E. sehr dringend cash ... und jeder Tag, den die Fälligkeit(en) der Anleihen näher rücken, erhöht den Druck ... es bleibt ihnen wahrscheinlich überhaupt nichts anderes übrig, als positiv darzustellen ... leicht ist das mit Sicherheit nicht, und dann kommen auch noch Themen wie Cevdet Caner, Aggregate dazu ...

VG  

schade, diese Fehlinvestition  

zeigt, wie es laufen kann:

https://www.patrizia.ag/securedl/...ns_9M_2021_Zwischenmitteilung.pdf

... es ist einfach eine "andere Welt" (9 Monate 2021):
z.B.:
Patrizia: 917 FTE bei 48,7 Mrd. EUR AuM ... was hat Corestate hier zu bieten? 800 FTE bei 27,1 Mrd. EUR AuM
Gewinn Patrizia: 42 Mio EUR ... Corestate: 2,8 Mio EUR
Patrizia: Nettoliquidität 275 Mio EUR ... Corestate: Nettofinanzverschuldung: 564 Mio EUR

VG