Kaufsignal bei Gagfah

die gagfah gehört zu den perlen des sektor und wird uns noch viel freude bereiten  

Vivacon - patrizia - gagfah & co

Nur mal den grundsätzlichen Unterschied.
In dem Artikel werden alle die "Beton" vermieten, über einen Kamm geschoren.
Offensichtlich versteht sich der Schreiber auf Zahlenauswertung, hat aber wohl von Immobilien
wenig Ahnung.
Die zwei kategorischen und entscheidenden Unterschiede sind:
1. Projektentwickler
2. Bestandshalter
Danach kommen die Unterkategorien, zuviele, um hier einen Artikel darüber zu schreiben.
Entscheidend jedoch ist, dass die Gagfah ein Bestandshalter und Verwalter ist.
Hier stehen vermietete Immobilien-Wohnanlagen in den Wohnanlagen.
Keine Spekulationsobjekte, keine Risikolagen, keine ungewisse Projektentwicklungen!
Der Buchwert, schon unendlich gepostet, liegt bei ca. € 11,00.
Punkt und Aufrufungszeichen!
Das ist der Substanzwert per Bilanz, nicht aber unbedingt der Marktwert.

Die einzigsten Risiken, hatte ich hier auch schon gepostet.
Diese sind zurzeit jedoch sekundär (Refinazierung, Instandhaltung, Verwaltungskosten,
Leerstandsquotenreduzierung).

In Anbetracht des Rücktritts des CFO bleibt zu spekulieren, dass Fortress mehr Dividende
vereinnahmen möchte. Das ginge, kurz- und mittelfristig zu Lasten der Immobilienwerte
und der Vermietbarkeit.

Fortress möchte gerne, wie alle Gesellschaften dieser Art mit entsprechenden Renditehunger
aber nicht nur 12% p.A., sonder eher 25%.
Ich vermute, dass hier, weil der CFO besonders im Aktienrecht den Aktionären gegenüber
verpflichtet ist, der Grund zu suchen ist.

Fortress hat den entscheidenden Fehler gemacht, dies schon beim IPO, 60% langfristig
gehalten zu haben.
Die hätten bei € 25,00 rausgemusst. Dann hätten sie Traumrenditen erwirtschaftet.
Auch hier gilt, nicht jeder Investor versteht etwas von Immobilien und insbesondere,
dem bundesdeutschen Immobilienmarkt mit einer unnachahmlichen Stabilitätsfaktor,
versteht.

Solange die Gagfah verantwortungsvoll mit dem Bestand umgeht und Fortress nicht
einen Großteil der Aktien verkauft, was bei diesen Schnäppchenkursen reine Idiotie
wäre, haben wir hier ein wunderbares Investment, welches es sich zu halten lohnt.

Ich schrieb auch schon, wenn anstelle von 10%, die Dividende nur noch 8% betragen
würde, hätten wir immer noch ein gutes Investment.
Denn die Renditeminderung würde dann in die Instandhaltung fliessen, was wieder
die Vermietbarkeit und Vermietungswert verbessern würde.

Meine Meinung: Keine Panik!

Gruss  

auf jeden Fall im "grünen" Bereich. Dividende wie erwartet. Damit ist nach unten nicht viel Luft meiner Meinung nach.

Ich bleibe investiert und kaufe eher nach.

janst0r

 

So gut sieht es doch nicht aus: 

Luxemburg (BoerseGo.de)
Die Immobiliengesellschaft Gagfah S.A. hat auch im dritten Quartal 2009 rote Zahlen geschrieben. Das Ergebnis vor Ertragssteuern (EBT) ging gegenüber dem Vorjahresquartal von plus 0,8 Millionen Euro auf minus 37,9 Millionen Euro zurück, wie das Unternehmen am Dienstag mitteilte. Verantwortlich für den Quartalsverlust waren wie im zweiten Quartal gestiegene Zinskosten. Außerdem trugen Abschreibungen auf den Immobilienbestand zum Ergebniseinbruch bei. Der Net Asset Value (NAV) hat sich innerhalb von drei Monaten von 13,17 Euro je Aktie auf 12,81 Euro je Aktie per Ende September 2009 verringert.

Wo kommen die gestiegenen Zinskosten her? Ist GAGFAH nicht langfristig bei festem Zinssatz finanziert. ?? 

 

 

hat die Gagfah aber weiterhin Gewinn erwirtschaftet. Der Verlust kommt lediglich durch Abschreibungen zustande.

Das FFO ist ja quasi der operative Gewinn. Ok, die Bilanzsumme sinkt, weil sowohl das Eigenkapital (durch Abschreibungen) als auch das Fremdkapital kleiner wird. So hat die Gagfah in den ersten neun Monaten ihr Fremdkapital um ca 130 Mio reduziert.

Ich nehme mal an dass "loss from fair value measurement" sowas wie Abschreibungen der Immo-Werte sind. Die Abschreibungen = depreciations, die in der Rechnung angegeben sind, sind dann wohl andere Abschreibungen, als vielleicht auf die Büroräume der Gagfah und so Kleinkram.

Meiner Meinung passt das alles so, aber ich bin auch nicht böse, wenn sich der ein oder andere Immo-Experte noch äußert.

Jeff, du kennst dich doch aus, oder?

janst0r

 

Also, 1. gestiegene Zinszahlungen: Kann ich bei der derzeitigen Infolage nicht viel mit anfangen.
Das Paket ist bekanntlich glaube ich noch bis 2012 finanziert.
Vielleicht handelt es sich ja um irgendwelche Zwischenfinanzierungen für Instandhaltung oder Zukauf von Anlagen. Letzteres halte ich für wahrscheinlicher.
Die Ergebnisverschlechterung ist doch eigentlich nur Steuerkosmetik. Abschreibungen!
Der Bestand ist eben, entsprechend der Immobiliensachlage runtergewertet worden.
Damit spart man dann letztlich Steuern, oder verschiebt sie in die Zukunft.
Die Immobilien werden dadurch aber nicht preiswerter vermietet und FFO bleibt stabil.

2. Geringere Verkaufserlöse: Da werde ich dann schon eher hellwach! Bei den derzeitigen VK-Preisen-pro-m² würde ein normaler Bestandshalter nicht verkaufen. Sie tun es aber, sicherlich um FFO zu pushen.
Das wird von Fortress so gewollt sein. Sie sehen ja nicht die Gesellschaft, sondern was sie erwirtschaftet.
Denke nicht das der Abverkauf strategisch sinnvoll gemacht wird (Cluster auflösen!).
Eher werden die besseren Lagen verkauft und nicht schlechteren, vielleicht sogar unter Buchwert.
Letzteres wäre dann ganz schlecht für die Bilanz.

Es wäre natürlich logischer die Hälfte der Dividende zu zahlen, um Kredite höher (...falls möglich / Vertragsgestaltung!) zu tilgen, umzustrukturieren (Kosten sparen!) und die wichtige Instandhaltung zu betreiben.
So würde ein Langfristinvestor handeln. Fortress ist das aber nicht!
Die möchten wahrscheinlich schnell raus, sind aber im Kurs gefangen und werden es auf jeden Fall unter € 15-18 blieben.
Das ist eigentlich sehr, sehr gut für uns, denn so werden wir weiter ein hohe Dividende bekommen.
Fortress wird also auch für uns Dividendenpflege betreiben. Ist doch super! Besser kann es für uns nicht sein!
Solange Fortress Geld braucht, bekommen wir das auch.

Irgendwann einmal, wird die Gagfah übernommen, oder sie übernimmt.
Wenn das gut gebaut wird, könnte der Kurs neue Gipfel erklimmen, denn dann wäre Gagfah, bzw. der Neue
Europas grösster Wohnungsvermieter / Verwalter.
Ich würde da schon einen Kandidaten kennen.

Mehr würde ich erst mal dem Bericht zur Hauptversammlung entnehmen wollen.

Gagfah berichtet ja, sie seien auf Kurs. Okay, das kann ich erstmal gut glauben.

No worries - bei den Kursen bleibe ich drinnen und kaufe bei Rückschlägen eher nach.
Aber, dass ist eben nur meine Meinung.

Logisch ist bei den Dividenden und Buchwerten eher ein Fairvalue von € 12- 15 Euro.

Gruss  

11.11.2009 12:19

Goldman Sachs hat Gagfah nach Quartalszahlen auf "Buy" mit einem Kursziel von 8,40 Euro belassen. Geringere Kosten hätten den um den Verkauf von Immobilien bereinigten Geldzufluss (FFO) deutlich steigen lassen, schrieb Analyst Julian Livingston-Booth in einer Studie vom Mittwoch. Er glaube nicht, dass die meisten Kostensenkungen des Immobilienunternehmens auf zurückgestellten Investition basierten, sondern vielmehr auf Effizienzsteigerungen.  

kommt der Kurs nicht ganz mit mit dem Dax. Frisst sich etwas bei der 6,50 fest.

Naja, vielleicht kommt ja bald der Ausbruch.

janst0r

 

letzte Absatz hört sich gut an
dem nach werden nächstes Jahr
Investoren wieder verstärkt in Immobilien gehen
und nach wie vor die hohe Dividende......spricht für Gagfah
Nur die die Sache mit dem Finanzvorstand lässt mich grübeln.

http://www.handelsblatt.com/finanzen/...lly-ist-fast-vorbei;2481527;0  

http://www.finanzen.net/analyse/GAGFAH_buy-Deutsche_Bank_AG_345574

empfiehlt zu kaufen. Wie gehabt.

janst0r

 

wie der Kurs hoch anstatt runter geht;)

Naja, die Ralley steht uns ja wohl noch bevor!

 

Altlastensanierung beginnt 2010
Erstellt 13.11.09, 09:44h

Das belastete Erdreich in der Küppersteger Aquila-Siedlung wird jetzt ausgetauscht. Die Arbeiten, die von Gutachtern und dem Fachbereich Umwelt der Stadt begleitet werden, sollen im Januar 2010 beginnen.

Das Wohnungsunternehmen Gagfah saniert 20 000 Quadratmeter Boden in seiner Aquila-Siedlung in Küppersteg. Das Erdreich wird bis zu 35 Zentimeter tief ausgetauscht. Hintergrund ist die Belastung des Bodens durch Rückstände aus der einstigen Industriefläche. Bereits nach den ersten Altlastenuntersuchungen von 1992 bis 1994 empfahlen Gutachter, dass der Boden im Bereich der Kinderspielplätze kurzfristig saniert werden sollte, was bis 1996 auch geschah.

Für die anderen Bereiche lautete die Empfehlung auf mittel- und langfristige Sanierung. Mit neuen Regeln der Bodenschutz- und Altlastenverordnung überschritt die Schadstoffbelastung die zulässigen Grenzwerte. Das wurde 2005 festgestellt. 2007 erfolgten Detailuntersuchungen für die Sanierung.

Die Arbeiten, die von Gutachtern und dem Fachbereich Umwelt der Stadt begleitet werden, sollen im Januar 2010 beginnen. Nach dem Bodenaustausch sollen die Anlagen neu gestaltet und unter anderem 110 neue Bäume gepflanzt werden. Schon im Sommer des Jahres soll alles wieder grün sein.

Auch die Spielplätze am Montessoriweg und an der Pestalozzistraße werden erneuert. Auf der gesamten Fläche sollen zusätzliche Spielpunkte entstehen. Über die Kosten machte Gagfah keine Angaben. Eine Gefahr für Bewohner habe zu keinem Zeitpunkt bestanden, betonte das Unternehmen.  

bei Gagfah? Der Gesamtmarkt steigt, Gagfah fällt. Hoffentlich kommen nicht News dass wieder Paketverkäufe anstehen.  

GAGFAH - Das wird kritisch

Gagfah - WKN: A0LBDT - ISIN: LU0269583422

Börse: Xetra in Euro / Kursstand: 6,11 Euro

Rückblick: Nach einer ersten größeren Verkaufswelle konnte sich die Aktie von Gagfah an der Unterstützung bei 6,01 Euro stabilisieren. Hier bildeten die exp. GDL 200 und eine horizontale Unterstützungslinie zusammen ein Cluster, an dem die Kurse zunächst nach oben abprallten.

Im Rahmen dessen konnten die Bullen jedoch nicht überzeugen und ein prozyklisches Kaufsignal wie der Ausbruch über 6,78 Euro blieb diesen versagt. Stattdessen kommen die Kurse in den vergangenen Tagen wieder zurück und nähern sich damit erneut der auch mittelfristig wichtigen Zone bei 6,01 Euro. Vor allem in Verbindung mit dem kurzfristig weiterhin intakten Abwärtstrend, mahnt das Chartbild weiter zur Vorsicht.

Charttechnischer Ausblick: Das Risiko in der Gagfah Aktie ist weiterhin hoch und können die Bullen die Unterstützung bei 6,01 Euro nicht verteidigen, droht ein weiterer Ausverkauf bis auf 5,05 Euro und 4,50 Euro.

Auf der Gegenseite würde sich das Chartbild erst wieder oberhalb von 6,80 Euro etwas entspannen. Kurzfristig bestünde dann Luft bis auf 7,31 Euro. Darüber wären dann weitere Kursgewinne bis auf 8,05 Euro möglich.

Kursverlauf vom 27.03.2009 bis 17.11.2009 (log. Kerzendarstellung / 1 Kerze = 1 Tag)


[img]http://img.godmode-trader.de/charts/104/2007/15145.gif[/img]


Xetra-Orderbuch von GAGFAH S.A. NOM. EO 1,25
Stück    Geld  Kurs Brief     Stück  
           6,28       2.000  
           6,27       400  
           6,25       6.398  
           6,24       2.754  
           6,22       9.359  
           6,21       4.544  
           6,20       8.226  
           6,19       1.615  
           6,18       1.210  
           6,17       8.005  
 
Quelle: [URL] http://aktienkurs-orderbuch.finanznachrichten.de/GFJ.aspx [/URL]  
 
600        6,15    
4.775        6,14    
2.530        6,13    
959        6,12    
8.981        6,11    
6.296        6,10    
8.688        6,09    
440        6,08    
4.500        6,07    
992        6,06    
 
Summe Aktien im Kauf    Verhältnis    Summe Aktien im Verkauf
38.761                   1:1,15          44.511



[img]http://x.onvista.de/...mp;TIME_SPAN=1Y&ID_NOTATION=15857895[/img]  

hin oder her.

Operativ ist bei Gagfah alles im Rahmen, nicht aussergewöhnlich gut, aber auch nicht kritisch. Sie "verdienen" die Dividende mehr oder weniger und können Sie somit auch ausschütten.

Ok, im Moment kommen noch Aschreibungen dazu, dh die operativen Gewinne werden ausgeschüttet und der NAV sinkt durch die Abschreibungen. Dh die Aktie wird langsam weniger wert. Hier ist aber auch Steuertrickserei mit dabei (wie Jeff erklärt hat).

Wenn die Immobilien wieder an Wert gewinnen steigt dafür der NAV auch wieder. Ich mache mir hier wirklich keine Sorgen und aufgrund der hohen Rendite ist die Aktie long superinteressant.

Und ganz ehrlich, wenn sie dabei immer auf 6 Euro stehen bleibt, ist das auch ok, dann kann man wenigstens immer noch Stücke mit der Rendite nachkaufen. Steigt sie auf 13 Euro wirds uninteressanter. Dafür kann man dann die Kursgewinne auslösen.

Hauptsache die die Dividende bleibt einigermassen konstant. Sollte es hier Richtung 5 gehen kaufe ich gnadenlos nach.

janst0r

 

http://irde.gagfah.com/phoenix.zhtml?c=202654&p=irol-dividends

Stichtag 27.11.09

Wochende 28 + 29

Extag 30.11.09

Auzahlung 8.12.09

Also am 27.11 muss man die Dinger kaufen, wenn man dabei sein will.

grüße janst0r

 

Hallo Gagfah-Aktionäre,

ich habe heute einen Schmerzhaften Schritt getan. Ich habe meine Q-Cells mit -50% verkauft und bin nun in Gagfah eingestiegen. Ich denke Titel mit einer hohen Dividende sollte man in nächster Zeit bevorzugen. Auch wenn das Management die Dividende auf 0,40€ jährlich kürzen sollte, wäre es noch eine schöne Dividende.

Liebe Grüße Freddy

 

meine Gagfah-Anteile zu senken, und QCells als erste Posi aufzunehmen..

Die Bewertung der Gagfah ist, gesehen vom Tiefpunkt dann doch schon recht hoch, nicht so bei QCells..

Ich stocke kontinuierlich auf. Die Masse verkauft scheinbar blind oder aus Angst, das sollte man nutzen.  

Schön und gut, wenn ein Wert sich am Tiefpunkt befindet. Bei Q-Cells gibt es aber Fundamental ziemliche Probleme. 

Und da ich denke, dass dort vorerst keine großen Kurssprünge zu erwarten sind, habe ich mich für die Gagfah entschieden. Eine Solche Dividende findet man selten!

Schönen Abend

 

aber q-cells nie wieder. selbst wenn sich die aktie auf 20 verdoppelt ist das im prinzip noch ne scheiss performance, denn sie sollte eigentlich längst bei 25 stehen. und das würde sie auch, wenn sie nur annähernd die dax-hausse mitgemacht hätte.

nene die kuh ist tot. da fühle ich mich mit gagfah doch sicherer. wobei auch hier ein risiko besteht.

janst0r

 

Immer wenn ich was kaufe gehts in den Keller:(  

Reg Dich nicht auf. So geht es vielen. Mir auch! Wir sind halt alle auch ein gutes Stück Masochisten.  

Erst die Schmerzen, dann das Geld!!  

Schlimmer ist doch eigentlich, das die Gagfah sich diese Höhe der Zahlungen eigentlich nicht leisten kann.. Und die Schuldenlast ist auch extrem hoch..