Wann platzt die Immobilienblase

@25
Ganz einfach
Eine Blase kann dadurch entstehen, dass bei der derzeitigen Zinspolitik
sich fast Jeder (auch ohne genügend Sicherheiten) eine Immobilie leisten kann...
Doch irgendwann kann diese "Masse" mit dem kleinen Geldbeutel die Immobilie nicht mehr finanzieren ... (Krankheit, Jobverlust, weniger Lohn ...)

Der Banker nickt alles ab, da die Bank immer mitverdient...
ggfs. die Immobilien die unterm Hammer kommen günstig aufkaufen...

Die Immobilie muss ggfs. auch durch Mieter refinanziert werden ... (sehr hohe Mieten) da sind wir wieder bei der Generation Probezeit und Zeitvertrag...

Meine Meinung  

Nun erst mal zum Immobilienmarkt.

Blasen gibt es durchaus, diese sind aber in Deutschland Lokal in einigen Ballungszentren. Dort ist der kaufpreis deutlich schneller gestiegen als die einkommen. So dass man in der Regel kaum eine Mietsteigerung im Durchschnitssegment mehr machen kann. Da die Kaufkraft /gewollte Kaufkraft für den Mietanteil an obeerne ende der Skala ist.

Daher ist auf langer zeit keine rendite über Miete zu erziehlen, höchstens durch Wertsteigerung bei Verwertung, bzw durch den Laverrage Efekt.

Zur Blase:

Eine blase muss nicht Platzen. Es kann bei den (Gebäude)preisen auch zu einer Stagnation und damit über längere Zeit zu einer Anpassung der Preise zu den Einkommen kommen.

sich jeder eine Immobilie leisten kann........

Das ist nicht so. Die Banken schauen sich ganz genau an, an wen sie Kredite vergeben. Da reicht es schon, wenn du selbständig bist, dann hast du schon das erste Problem, selbst wenn du ganz gut verdienst. Kenne dazu Beispiele aus meinem Bekanntenkreis.

Selbst durch die gestiegenen Immobilienpreise ist der GESAMTAUFWAND durch die nierdigen Zinsen oft geriner, gegenüber früher. Vorausgesetzt, die gehst mit einer höheren Anfangstilgung rein.

Wenn du in einem Ballungsraum wohnst, ist dein monatlicher Aufwand beim Kauf oft gleich zur Miete. Was da langfristig besser ist, dürfte klar sein. Zudem kommt der Aspekt der Altersvorsorge. Mieten kann im Alter angesichts weiter sinkender Renten und steigender Mietpreise verdammt teuer werden.

Gilt nur für Eigennutzer. Kapitalanleger haben ein höheres Risiko durch evtl. Mietausfall oder Mietnomaden.
 

des Immomarktes scheinst Du nicht zu haben, wenn ich Deine Ausführungen lese.

So schreibst Du, dass "sich fast Jeder (auch ohne genügend Sicherheiten) eine Immobilie leisten kann." Dazu kann ich nur sagen, dass wir nicht mehr in den 90er leben. Ja, es gibt Banken die eine 100% Finanzierung machen (z.T. sogar die NK finanzieren). Aber dafür muss schon eine sehr gute Bonität vorliegen und zusätzlich bspw. LV/RV RWK´s abgetreten werden.

Die Masse mit dem "kleinen Geldbeutel" war noch nie die Klientel die Immopreise beeinflusst hat und schon gar nicht Immoblasen produziert hat. Wir leben nicht in den USA der Nullerjahre!

Dann solltest Du den Unterschied zwischen selbst- und fremdgenutzter Immo kennen. Wer eine fremdgenutzte Immo erwirbt, muss eine viel bessere Bonität bieten, als bei einer selbstgenutzten Immo. Diese Klientel ist nicht unbedingt auf eine Rendite angewiesen, sondern evtl. schon froh, sein Geld sicher zu parken.

Ich könnte von Deinen Ausführungen noch so einiges auseinander nehmen. Aber ich lass es mal an dieser Stelle bewenden.  

"ist dein monatlicher Aufwand beim Kauf oft gleich zur Miete"

Ist ein absolut weit verbreiteter und vollkommen unterschätzter Irrtum.

Ich habe einmal für den Düsseldorfer Stadtteil, ausgerechnet, wie sich bei
einer 3-Zimmer-Wohnung die finanzielle Belastung von Mieten zu Kaufen verhält.

Dank Immoscout24 lassen sich die Preise für jede x-beliebige Wohnlage ja bequem ermitteln. Im mittleren bis oberen Preissegment konnte ich eine Kaltmiete von 10 €/qm feststellen, bei den Eigentumswohnungen liegt der Preis im gleichen Segment bei etwa 3.000 €/qm.

Immoscout gibt auch Auskunft über die Preisentwicklung im Stadtteil. Der Mietanstieg betrug nur 1,85% zum Vorjahr, während die Kaufpreise um satte 8% gestiegen sind.

Rechnen wir das Ganze fix für eine 3-Zimmer-Wohnung mit 100qm durch:
Kaltmiete: 1.000€/Monat
Kaufpreis: 300.000€ plus Kaufnebenkosten (10%) gleich 330.000€

Setzen wir die Jahresmiete von 12.000€ in Bezug zum Kaufpreis von 330.000€, wird deutlich, dass die Miete 3,6% vom Kaufpreis beträgt.

Wenn die jährliche Belastung des Käufers für Zins und Tilgung unter 12.000€ liegen soll, muss der Kreditzins also logischerweise entweder deutlich unter 3,6% liegen oder alternativ nennenswert Eigenkapital vorhanden sein.

Unter diesen Voraussetzungen liegt die Rate für Zins und Tilgung bei monatlich etwa 1.420€. Dazu kommen Rücklagen für Instandhaltungskosten in Höhe von 1,5% pro Jahr vom Immobilienneuwert (1,5% x 300.000€ = 375€/Monat).

Die gesamte monatliche Belastung für den Käufer beträgt in diesem Beispiel also knapp 1.800€.

Um sein Eigenheim abzubezahlen, muss der Käufer für ein vergleichbares Objekt monatlich knapp 800€ (80%!) mehr aufbringen als der Mieter.

Alles andere wäre auch ein Wunder.

was soll der Quatsch? Mit willkürlich gewählten Zahlen kann ich dir alles berechnen in jede Richtung.
Genauso gut kann ich eine gebrauchte 3 Zi Whng a 80 qm.für 200.000 nehmen.
Macht bei 2,5 % Zins und 1,5 % Tilgung Belastung € 8000 . Im Monat € 666,--
Da zahlst du bei uns für eine 80 qm Wohnung deutlich mehr Miete.

Biete bei uns (Ballungsraum) eine 3 Zi Whng für 660 € zur Miete an und du hast 200 Interessenten. Vielen bleibt gar nichts anderes übrig als zu kaufen.

 

und deine 375 € Instandhaltungsrücklagen sind viel zu hoch gegriffen.  

Frage mich auch welchen Stadtteil von Düsseldorf Woodstore meint, wenn er von nur 1,85% Mietsteigerung spricht. Diese Größenordnung ist für die florierenden Städte in NRW ( bspw. Köln, Bonn, Aachen, Münster und Düsseldorf) unrealistisch niedrig.

Aber was soll´s, jeder muss selber wissen, ob für ihn Miete oder Kauf das beste ist. Ich für mich persönlich kann nur sagen, dass Kauf die beste Entscheidung des Lebens war. Und die aktuelle Niedrigzinsphase bringt jetzt noch einmal zusätzlich Spaß. Denn wenn alle jammern, dass es auf ihrem Tagesgeldkonto keine Zinsen mehr gibt, mache ich eine Sondertilgung und streiche eine schöne sichere Rendite ein.  

1) Du findest ne tolle Bude für 2500m² in nem Ballungsraum, schön.

2) Du hast nach 80 Jahren mit deinen Zins/Tilgungszahlen Zinsen von 205.ooo Oiro gezahlt und sitzt immer noch auf rund 43.ooo Ökken an Schulden.

3) Du hast noch nix in Unterhalt / Renovierung / Sanierung gesteckt.

=> Der Aspekt der Altersvorsorge erscheint mir hier etwas... progressiv!

da gibt es so einen netten Spruch

"alle 50 Jahre baut man ein Haus neu"

Das macht Jährlich 2 % Rücklage der GEBÄUDEkosten (ohne Grundstück Notar ect.).
Durch Zinsen und Zinseszins der Rücklage hat sich mal die Formel (Peterssche Formel) mit 1,5 % Rücklage pro Jahr entwickelt.

diese wird nur noch zum Teil angewand, ich persönlich ziehe dies auch noch als Richtwert hin, wobei diese z.B. bei Altbauten ggf Denkmalschutz zum Teil zu niedrig ist, bei Wohnsilos ist diese zu Hoch.

Woher die Zahlen stammen steht im Post.

Viele vergessen hier, also bei den bei Obelisk genannten
666,-€ , Kreditkosten, die Mietnebenkosten und das sog. Hausgeld.
Das alles fällt in der Regel 20% bis 30% höher aus, als die
Nebenkosten für Mieter und beträgt in der Regel 3,50€ - 5,-€/m²

berichten über Immobilienblasen...

 

eine Immobilie gekauft als dieser thread eröffnet wurde, hätte man eine sehr schöne Rendite gemacht. ob man das in 4 Jahren auch noch sagen kann?