persönliche Beobachtungen zum US Immobilienmarkt
| HANDELSBLATT, Mittwoch, 23. August 2006, 14:50 Uhr |
Experten erwarten Kurseinbruch bei Immobilienaktien |
In Deutschland steht den heiß gelaufenen Immobilienaktien womöglich ein Kälteschock bevor. In den vergangenen zwölf Monaten hat sich der Aktienkurs von Colonia Real Estate mehr als verfünffacht, Adler Real Estate haben sich vervierfacht und Franconofurt mehr als verdoppelt. Das Ende der spekulativen Welle ist allerdings schon in Sicht. |
| <!--No Banner!--> Bloomberg FRANKFURT. Angeheizt wurde die Kursrally von den niedrigen Fremdkapitalkosten, dem Wirtschaftswachstum und dem Ansturm der Private-Equity-Fonds auf deutsche Immobilien. Aber nun dürfte sich eine Blase gebildet haben, befürchtet Heiko Bienek, Fondsmanager bei Lupus Alpha Asset Management. „Je steiler sich eine Welle auftürmt, desto dramatischer wird sie brechen“, sagt Bienek. Bienek hat bei Immobilienaktien seine Positionen zurückgefahren. „Die ersten US-Beteiligungsfonds, die den Immobilienboom in Deutschland angeschoben haben, machen sich schon für den Ausstieg bereit“, erläutert Bienek. Zwanzig Immobilienunternehmen sind in diesem Jahr an die Börse gekommen, vier weitere planen den Sprung aufs Börsenparkett wie etwa Fortress Investment Group, die ihre Immobilienbeteiligung an die Börse bringen will. Seit 2002 haben Private-Equity-Gesellschaften etwa 25 Mrd. Euro in mindestens 600 000 Wohnungen gesteckt, geht aus Daten des Bundesfinanzministeriums hervor. „Die jüngste Immobilien-Kaufwelle von Beteiligungsgesellschaften war zu stark von der Phantasie getrieben“, sagt Robert Mazzuoli, Analyst bei der Landesbank Rheinland-Pfalz in Mainz. „Jetzt sieht es so aus, als ob Gesellschaften wie Fortress so schnell wie möglich Kasse machen wollen.“ <!--nodist-->» Hier lesen Sie mehr zum Thema Immobilien ... <!--/nodist--> Angeschoben wurde die Immobilien-Euphorie auch von den Erwartungen, dass Deutschland ähnliche Steuererleichterungen für Immobilieninvestments einführen werde wie andere Länder. Vor zwei Jahren sah es noch ganz anders aus. Damals wurden Immobiliengesellschaften wie IVG und Deutsche Euroshop mit einem Kursabschlag von 20 Prozent auf den Inventarwert abzüglich der Verschuldung gehandelt, berichtet Bienek. Jetzt weisen sie einen Aufschlag in gleicher Höhe auf, sagt er. Das anstehende Börsendebüt der Fortress-Tochter wird zeigen, wie stark das Interesse der Anleger noch ist. Die Buyoutgesellschaft will einen Anteil von 25 Prozent an ihrem deutschen Immobilienportefeuille abgeben. Das für Oktober geplante IPO soll bis zu 1,5 Mrd. Euro in die Kasse spülen. |
tatsächlich sehr schwach; noch schwächer als ich erwartet hatte.
Wenn man sich den August-Stand des Purchase-Index ansieht, dürfte es auch im August nochmal kräftig runtergehen.
Morgen kommen ja noch die New Home Sales. Sollten meiner Meinung nach auch schwach, aber nicht ganz so schwach ausfallen; schließlich war die Blase ja hauptsächlich durch das House-Hopping verursacht, also Kauf/Renovierung/Verkauf bestehender Häuser.
Fortress sollte sich mit dem Börsengang beeilen, sonst springt da nicht mehr so viel raus.
Optionen
| HANDELSBLATT, Mittwoch, 23. August 2006, 20:04 Uhr |
US-AktienmarktImmobilien machen US-Börsianern SorgenEin Abschwung auf dem US-Immobilienmarkt hat am Mittwoch für Verluste an den Börsen in den Vereinigten Staaten gesorgt. Nervosität bei den Anlegern lösten auch Nachrichten über neue Fortschritte des iranischen Atomprogramms aus.HB NEW YORK. Sinkende Rohölpreise belasteten den Energiesektor und zogen damit weitere Verluste nach sich. Der Dow-Jones-Index der Standardwerte sank bis zum frühen Nachmittag um 0,35 Prozent auf 11 300 Punkte. Der breiter gefasste S&P-500-Index verlor 0,4 Prozent auf 1294 Zähler. Der Technologie-Index Nasdaq sank um 0,57 Prozent auf 2138 Punkte. Am Mittwoch veröffentlichte Zahlen wiesen für Juli die geringste Zahl von Verkäufen bestehender Immobilien seit zweieinhalb Jahren aus. Der Aktienkurs des Bauunternehmens Toll Brothers fiel daraufhin um 3,33 Prozent auf 24,36 Dollar. Der Dow-Jones-Index der Bauunternehmen sackte um 2,53 Prozent ab. <!--nodist--><!--/nodist--> Darüber hinaus weckten die Zahlen Befürchtungen, dass die Entwicklung am Immobilienmarkt auf andere Wirtschaftsbereiche ausstrahlen könne. "Die Immobiliendaten entfachen Sorgen mit Blick auf das Wirtschaftswachstum", sagte der Analyst Michael Malone von Cowen & Co. Die Konjunktur in der Branche hat Auswirkungen unter anderem auf das Geschäft von Haushaltsgeräteherstellern und gilt als wichtiger Einfluss auf die subjektive Wohlstandseinschätzung der Verbraucher. Im diplomatischen Streit um das iranische Atomprogramm kündigte ein Teheraner Regierungsvertreter an, das Land werde in Kürze einen wichtigen Durchbruch seiner vom Westen mit Argwohn betrachteten Nuklearforschung bekannt geben. "Ich glaube, die Kombination dieser beiden Dinge setzt den Markt unter Druck", sagte Malone. <!--nodist-->» Währungen handeln wie ein Profi <!--/nodist--> Zusätzlich belastet wurde die Stimmung an den Börsen durch nachgebende Ölnotierungen, nachdem die US-Regierung einen überraschenden Anstieg der Benzin-Lagerbestände bekannt gegeben hatte. Der Preis für US-Rohöl zur Lieferung im Oktober sank um 1,75 Dollar auf 71,35 Dollar. Dies führte zu Kursverlusten bei Energiekonzernen. Die Aktie von Exxon Mobil verlor 1,24 Prozent auf 69,34 Dollar. Der S&P-Index der Energieunternehmen sank um 1,69 Prozent. Zu den Börsenverlierern gehörten auch Einzelhandelsunternehmen. Das Papier des Warenhauskonzerns Wal-Mart büßte 0,93 Prozent seines Wert auf 43,55 Dollar ein. |
Auf saisonbereinigter Basis wurde im Vormonatsvergleich ein Rückgang um 4,3 Prozent auf 1,072 Millionen Einheiten ausgewiesen. Volkswirte waren nur von einer Abnahme auf 1,105 Millionen Einheiten ausgegangen.
Für Juni 2006 wurde die Verkaufszahl von vorläufig 1,131 Millionen auf nun 1,12 Millionen Einheiten nach unten revidiert. (24.08.2006/ac/n/m)
Quelle: Finanzen.net / Aktiencheck.de AG
© Aktiencheck.de AG
Somit sollte der Dollar unter Druck stehen:
1. US Konjunktur verliert an Fahrt.
2. Zinzsenkungen werden wahrscheinlicher.
Aus den genannten Gründen müßte der Dollar heute eigentlich viel stärker unter Druck stehen.
Gruß
Permanent
Der Dollar "benimmt" sich zurzeit genau entsprechend dieser Regel. Ansonsten wäre meine Positionierung auch widersprüchlich: Ich bin long Dollar (siehe Dollar-long-Thread), aber short US-Aktien (siehe Doomsday Bären-Thread).
Das Doomsday-Szenario der Perma-Bären, wonach die US-Aktienmärkte einbrechen und der Dollar auf EUR/USD 1,80 fällt, stimmt insofern IMHO nicht (es sei denn, die obige Regel gerät irgendwann außer Kraft).
30.08.2006
Am Ende hat Dean Baker, US-Ökonom vom Washingtoner Center for Economic and Policy Research, offenbar doch Recht behalten. Seit 2002 warnt der Wirtschaftsforscher, der sein eigenes Haus längst verkauft hat und in einer Mietwohnung lebt, vor dem Ende der Immobilien-Hausse in den USA. Nun, so ist er in seinem jüngsten Marktkommentar sicher, steht fest, dass der Boom zu Ende ist und das Preispendel in die Gegenrichtung schwingt. „Die Daten der letzten Woche zeigen, dass die Immobilienverkaufspreise in 26 wichtigen Großstädten unter den Vergleichswerten des Vorjahres liegen. Bei Neubauten (housing starts) liegt der Wert mehr als 15 Prozent unter den zurückliegenden Höchstwerten und die Anträge für Hypothekardarlehen sind sogar 20 Prozent gefallen. Eine aktuelle Umfrage bei Bauunternehmen lieferte den tiefsten Wert hinsichtlich der Zuversicht der Branche in die weitere Entwicklung seit der Rezession der Jahre 1990-1991.“
Dass die Immobilienblase in den USA geplatzt sei, stehe fest, nun gehe es um die Frage, wie sich diese Trendwende gesamtwirtschaftlich auswirken werde. Sollten die Hauspreise und die Neubautätigkeit auf die langfristigen Trendwerte fallen, so Baker, würde dies massive Preisrückschläge bedeuten und ebenso massive Auswirkungen auf die US-Wirtschaft haben. Während die Hauspreise seit dem Zweiten Weltkrieg mehr oder weniger im Gleichschritt mit der Inflationsrate gestiegen sind, sind sie über die letzte Dekade inflationsbereinigt um 50 Prozent gestiegen, die Anzahl der Neubauten lag 2005 ebenfalls um etwa 50 Prozent höher als zehn Jahre davor. Und es war laut Baker genau diese hektische Bautätigkeit, die die US-Wirtschaft aus der Rezession geholt hat. Einmal über die Einnahmen der Bauunternehmen und dann über die Ausweitung von Hypothekarkrediten auf Basis der gestiegenen Hauspreise.
Vergleichbar mit dem Internet-Bubble in den 1990er Jahren
Dean Baker zieht eine Parallele zum Internet-Bubble Ende der 1990er Jahre: Damals überstieg das Angebot an neuen Tech-Aktien die Nachfrage der Anleger. Ähnlich verhält es sich nun mit dem Immobilienmarkt: Die Rekordstände bei Neubauten führten unausweichlich zu einer Flut an Häusern am Markt. Für eine längere Zeit kauften Spekulanten alle Neubauten auf, bis sie irgendwann keine finanziellen Mittel mehr hatten.
Verzweifelte Verkäufer
Es gebe nun zahlreiche verzweifelte Verkäufer, die große Zugeständnisse – wie z. B. die Übernahme der Abschlusskosten - eingehen, um ihre Häuser „loszuwerden“. Da diese Zugeständnisse, die den realen Verkaufspreis senken, nicht in den Immobilienpreisindices aufscheinen, ist der Abstieg der Immobilienpreise um einiges höher als die meisten Analysten erkennen.
Index der National Association of Homebuilders fällt wie ein Stein
Wie sehr die Immobilienpreise fallen ist z. B. am Index der National Association of Homebuilders (NAHB, s. Chart, Quelle NAHB Economic Department) erkennbar: In den letzten 14 Monaten fiel dieser wie ein Stein von 72 (Boom-Phase) auf zuletzt 32 Punkte im August. Der Grund für die zunehmende Fragilität des Immobilienmarktes dürfte u. a. in den Zinserhöhungen der US-Notenbank zu suchen sein. So ist der durchschnittliche Zins für „adjustable rate mortgages“ (ARMs) von seinem Tiefstand bei 3,4 Prozent (März 2004) auf 5,8 Prozent (Juli 2006) geklettert, schreiben die Analysten der HSBC. Zusammen mit den im Zeitablauf kräftig gestiegenen Immobilienpreisen werden Häuser für den Durchschnittskäufer immer weniger erschwinglich.
Bisher verwöhnter US-Markt
„Und das könnte nur der Anfang sein“, sagt Celia Chen, Volkswirtin bei Economy.com., bereits letzen Sommer. Damals warnte sie, dass der überwiegende Teil der heiß gelaufenen regionalen Immobilenmärkte schon bald mit sinkenden Preissteigerungen rechnen müssen.
Bisher profitierte der Immobilienmarkt vom starken US-Bevölkerungswachstum, einer pulsierenden Wirtschaft und einem wachsenden Arbeitsmarkt. (dnu)
Quelle: FONDS professionell
Ich glaube, dass der in der Tat wie ein Stein fallende US-Housing Market Index (Vertrauensindex der Immobilien-Verkäufer, kein Preis-Index!) eine gute Vorwarnung dafür ist, dass die Haus-Preise demnächst purzeln. Wenn das los geht, bleiben auch die Aktienindizes nicht mehr auf ihren jetzigen Höchstständen.
Präziser recherchierte Artikel dazu finden sich in meinem Doomsday-Bären-Thread, z. B. hier:
http://www.ariva.de/board/245194?pnr=2755524#jump2755524
http://www.ariva.de/board/245194?pnr=2765926#jump2765926
Bakersville (Kalifornien), ein paar Fahrstunden von Los Angeles im Landesinnern gelegen, ist eine Stadt, wo viele Hauskäufer ihr Heil gesucht hatten, nachdem Wohneigentum an der Pazifik-Küste unerschwinglich teuer geworden war. Dieser Hinterland-Fluchtburg droht jetzt ein Fiasko - beispielhaft für den Rest Amerikas. Der Artikel unten zeigt gut, wie sich Altbesitzer (oft "Investoren", die den schnellen Dollar machen wollten), die vor einem Jahr zu übertriebenen Preisen eingestiegen sind und nun möglichst ungeschoren wieder raus wollen, und Neubau-Firmen, die unverdrossen weiter bauen, aber neue Kunden nur noch mit Preisnachlässen gewinnen können, gegenseitig Konkurrenz machen. Folge: Die Zeit, in der Häuser unverkauft auf dem Markt im Angebot sind, hat sich verfünffacht. Die Verkaufs-Profis versuchen dies zu verstecken, indem sie die Häuser häufig neu listen (re-listing), so dass Käufer nicht dadurch abgeschreckt werden, dass die Immobilie schon seit 9 Monaten ohne erfolgreiches Gebot ist.
Hot real estate market gets chilly in Bakersfield
Housing inventory quintuples as boomtown of 2005 returns to Earth
By Russ Britt, MarketWatchLast Update: 12:01 AM ET Sep 5, 2006
BAKERSFIELD, Calif. (MarketWatch) -- Just 12 months ago, this sun-baked Southern California city was one of the hottest real-estate markets in the country. With inventories at razor-thin levels, properties would sell in a matter of days, sometimes even hours, as multiple bids poured in on each home. "For Sale" signs were almost nowhere to be found.
Those days now are dust in Bakersfield's gusty winds. The housing stock nearly has quintupled and prices are virtually flat when compared to last year's levels. Home sale time-frames now are measured in months, not days. "Yeah, we miss those times," Darrell Muhammed, a local agent, said of last year's market. While average prices have yet to tumble, concern mounts that an ever-increasing housing inventory, coupled with coming hikes for variable rate mortgage holders, could send the market south in a hurry. Trouble signs are everywhere. At Lennar Corp.'s (LEN ) Artisan/Terra Vista tract on the city's west side, about 20 homes only a year old are back on the market.
They compete with dozens of other new houses Lennar is building in later phases of the same development, which agents say makes the older homes tougher to sell. Six of the resales are within view of each other on the same street. "It's very tough market," said Joginder Gill, the agent trying to sell one of the six houses. "If you look at past history, it's going to go way, way down."
Sudden rise
Tucked into the southeast corner of California's San Joaquin Valley about 90 minutes north of Los Angeles, Bakersfield suddenly became a hot real estate market two to three years ago when prices in the L.A. region skyrocketed out of reach for entry-level buyers. See full story.
Those variable mortgages with low initial interest rates catapulted most homes in the L.A. area past the $500,000 mark. Meanwhile, Bakersfield remained somewhat more affordable with a good selection of homes still under $300,000 for those willing to brave the long-distance commute, or others lucky enough to find work nearby. The region also captured a lot of interest from investors looking to make a quick buck. As many as one in four homes bought during this time were from out-of-town investors interested mostly in flipping properties, experts say. The city led the charge of eastern California towns like Fresno, Modesto, Visalia and Merced where home price hikes beat out more high-profile areas to the west such as Los Angeles, San Francisco and San Diego in percentage gains. According to the Office of Federal Housing Enterprise Oversight, Bakersfield edged out Las Vegas in the first quarter of 2005 for highest average property growth with a 33.7% increase. Las Vegas was up 33.3%. More recently, OFHEO ranked Bakersfield 19th and Las Vegas 83rd during its survey for the first quarter of 2006. For the first quarter of 2006, OFHEO said Bakersfield's average home price rose nearly 27% when compared with the year before.
Flat pricing?
Local experts say those figures are outdated. Gary Crabtree, a local appraiser who compiles a monthly report on Bakersfield market trends, says median home sale prices in the region rose 2% in July compared with the year before.
The time that unsold inventory remains on the market has jumped 400%, from 1.7 months to 8.5 months. And the time homes have spent on the market has more than tripled, from 12 days to 38 days. Even that last figure can be deceiving, Crabtree says. He thinks agents are playing what he calls the "re-listing game," or taking a property off the market and then putting it back on again so that the "days on market" clock starts anew. One property he was eyeing spent more than eight months on the market. But through several relistings, it appeared to buyers as though it never spent more than a couple of months up for sale.
Crabtree, though, says the market should be put in perspective. Last year was extraordinary, with property values skyrocketing in the face of high demand and extremely low supply. "We're back to being normal again," he said. "We're tracking right along with the rest of the state." Leslie Appleton-Young, chief economist for the California Association of Realtors, said sales are down 30% statewide from what they were a year ago. She said the market is correcting but it's not recession-fueled. The interest rate environment remains favorable. Simply put, the market that saw 40% jumps in housing prices the past two years has gotten a wake-up call. "It's been completely unsustainable," she said. To many, the Bakersfield situation was inevitable. "Why shouldn't there be retrenchment in housing?" said Stuart Gabriel, director of the University of Southern California's Lusk Center for Real Estate. "It's appropriate that housing take a breather."
Competing with builders
Karen Siggel probably wishes it wasn't happening now. She's tried to sell her spacious, two-year-old custom home in an east Bakersfield development for almost five months now. She's competing not only with other resale homes, but the builder in the neighborhood, Corky McMillan Companies, is offering incentives to move the new homes it's building. So she's looking to do the same, carrying some of the closing costs for buyers, as well as other options. "We've drastically lowered the price, too," she said.
Corky McMillan officials didn't return phone calls. Many agents insist the Bakersfield market isn't crashing. To them, it's simply behaving like a normal market with a reasonable supply of homes - more than 2% of the housing market compared with last year's levels that were a fraction of a percent. "It's what I would say is balanced," said Don Cohen, president of the Bakersfield Association of Realtors. "You're seeing what I saw in the '90s but you haven't seen since 2000." Chuck Doremus, a longtime Bakersfield agent, said sellers are getting a reality check. "We're seeing people put out their price based on what things have sold for," he said. Others, however, wonder whether the Bakersfield real estate market adjusted too quickly and will keep heading down. Agent Ryan McDonald said the jump in inventory is disturbing. "I don't think it's normalized," he said. "I definitely think it's reverted to the buyers."
Price cuts
Gill, the real estate agent trying to sell the home in the Lennar tract, says it was about a year ago that the market started turning. He's about to take over as agent for one home that was put on the market a year ago for $950,000 -- a high price for the region. It, like many other homes, has been reduced several times. He's about to re-list it for $785,000. Another house listed in late 2005 was on the market eight months. It had to be reduced from $390,000 to $345,000. The Artisan/Terra Vista home sits on a street where five other houses are on the market. It was an investment vehicle that the owner now is trying to flip for a profit, but may end up having to cut expectations.
Complicating his job is the fact that Lennar keeps building, as do other homebuilders in the area. "People like to go to the new homes," Gill said. Lennar spokesman Marshall Ames said in an e-mail that "we do not comment on individual markets in between our quarterly conference calls [with analysts]." Lennar is seeking anywhere from $365,555 to $461,555 for homes ranging in size from 2,148 to 2,969 square feet. It has 19 homes listed as available for sale on its Web site, but it may find it difficult to sell those. Just a few blocks away, a tract built by Centex Corp. (CTX) is offering a wider range of home sizes at lower price points. A home at 1,821 square feet starts at $279,990 while the largest Centex offering measures 3,518 square feet and tops out at $433,990. Centex officials didn't return phone calls.
No building slowdown
Despite the more competitive climate, it doesn't seem as if builders intend to slow down at all. Jim Eggert, a city planner, says there only are about 300 to 350 fewer building permits taken out throughout Bakersfield when compared with last year. They're still out building, but I don't know if they're selling," Eggert said. "These prices have to come down a little bit. They have to." One impetus for builders is that the region's population continues to grow. Metropolitan Bakersfield had 451,800 residents at the beginning of 2005. That grew to 467,900 a year later and is expected to reach 483,800 on Jan. 1, Eggert said.
Does it all mean that current trends will continue to snowball, sending the Bakersfield market crashing? The next 12 months should be revealing, said Crabtree, the appraiser. He said the bulk of variable-rate loans issued three years ago will start to mature. That means buyers will start paying several hundred dollars more each month for their homes. "I do think we're in for a period of some foreclosures [Zwangsversteigerung] in 2007," Crabtree said. A flood of resold homes could also hit the market. "It could very well be that some of these people are looking at these interest rate increases and are trying to get out," he said.
Russ Britt is the Los Angeles bureau chief for MarketWatch.
Die Haus-Nachfrage ist zwar stark (bis 20 %) zurückgegangen, aber die Preise fallen bislang kaum, nur in den spekulativen "Hot Spots" an der West- und Ostküste. Es findet eine "Konsolidierung auf hohem Niveau" statt. Die Hauspreise in USA seien seit der großen Depression der 1930-er Jahre NOCH NIE gefallen. Die sich abzeichnende leichte Rezession wird die US-Wirtschaft so weit ausbremsen, dass der Inflationsdruck weicht, so dass die Zinsen ab 2007 wieder gesenkt werden können. Dies nimmt den Zins-Druck aus dem Housing-Markt.
2. Realistischere Sicht ("harte Landung")
Die Hauspreise sind seit 2000 um 70 % gestiegen - auf ein Niveau, dass Häuser für Neukäufer (Eigennutzer) kaum noch erschwinglich geworden sind, wenn sie normale Hypotheken (6 %, 30 Jahre) wählen. Folglich wählten viele "exotische" variable Hypotheken - option ARMs, Details hier:
http://www.ariva.de/board/245194?pnr=2765926#jump2765926
Diese exotischen Hypotheken haben zwar sehr niedrige anfängliche Zahlungen, schießen später aber drastisch in die Höhe - auf ein Niveau, das häufig über dem verfügbaren Einkommen der Käufer liegt. Bereits jetzt können Viele wegen der 17 Fed-Zinserhöhungen, die bei ARM-Hypotheken voll durchschlagen, die Hypothekenzahlungen nicht mehr in voller Höhe aufbringen. Hinzu kommt, dass sie oft (43 % in 2005) ohne Eigenkapital gekauft hatten und der Beleihungswert der Häuser bei 10 % der Käufer aus 2005 unter den Einstandspreis gesunken ist. Folge: Die Banken bestehen auf Zwangsversteigerungen. Dabei bleiben die Banken aber wegen des gesunkenen Wertes der Häuser auf einem Teil der Schulden sitzen. Dies geschieht zur Zeit so häufig, dass einige US-Regionalbanken bereits kriseln:
http://www.ariva.de/board/245194?pnr=2768653#jump2768653
Die New Yorker "Association of Risk Professionals" bezeichnet die Haus-Blase als "größte Asset-Blase in der Geschichte Amerikas". Wenn sich die Zwangsversteigerungen häufen, droht auch bei den Preisen ein Abwärtsspirale, die zum einen den Immo-Markt in den Keller schickt, zum anderen für die Banken immer bedrohlicher wird: Das fragile Netz wechselseitiger Kreditabsicherung (teils über Derivate und Hedgefonds) könnte wie ein Kartenhaus zusammenfallen, wenn die Beteiligten merken, dass bei Ausfällen plötzlich "unerwartet" doch niemand zahlen kann.
Die Perspektive für den US-Aktienmarkt entspricht diesen beiden Szenarien. Bei einer sanften Landung geht es bergauf, bei einer harten steil bergab.
In den letzten Jahren ist der Boom dort allerdings angekommen, da relativ preiswert im Vergleich zu den meisten Landesteilen, sind viele von der Küste ins landesinnere gezogen.
Wie sagt man im so schön:
Ich wollte dort nicht Tod über dem Zaun hängen.
Gruß
Permanent
1. der Haus-Boom dort ZULETZT ankam
2. der Haus-Boom dort ZUERST Risse bekommt
Insofern ist das ein gutes Beispiel für die Entwicklung des Housing-Markts in der Provinz.
OFHEO HOUSE PRICE INDEX TO BE RELEASED SEPTEMBER 5
Washington, DC -- OFHEO’s 2Q 2006 House Price Index (HPI) will be released at 10 a.m. EDT, Tuesday, Sept. 5, 2006. The HPI will be available at www.ofheo.gov.
Television satellite feeds will be available at 1 and 4 p.m. EDT Sept. 5. Broadcast Advisory with details will be sent out prior to Sept. 5.
Die News erscheint hier:
http://www.ofheo.gov/News.asp?FormMode=Releases
Sollten die Hauspreise erstmals seit der großen Depression gefallen sein, was einige Beobachter befürchten, bekäme die US-Hypotheken-Misere neue Brisanz: Fallende Preise sorgen bei den "no money down"-Käufern aus 2005 für "negative equity" - was Zwangsversteigerungen heraufbeschwört.
USA: Immobilienmarkt "in trouble".
Wir erwarten im 2ten Quartal 2006 ein Absinken der Zuwachsrate auf 7,5% (gg. Vj.), was annualisiert einem Rückgang um fast 4% entsprechen würde. Seit 1985 wurde nur in sechs Quartalen ein Rückgang in der annualisierten Jahresrate vermeldet (und in keinem Fall geschah dies bisher mehrfach hintereinander).
Ich habe mir aus diesem Grund einen Put auf den Dollar ins Depot gelegt.
Gruß
Permanent
POSITIONIERUNG: In den letzten Jahren wurde der Dollar immer stärker, wenn die US-Aktien fielen. Ein Rückgang der Haus-Preise würde sicherlich zu einem Abverkauf bei Aktien führen. Der Dollar könnte demnach sogar steigen (zum Euro). Sinnvoller scheint mir daher, Puts auf den SP-500 zu kaufen. Erst bei dem von den Perma-Bären erwarteten "Mega-Crash" würden US-Aktien und der Dollar synchron abstürzen. Ob der jemals kommt, ist aber fraglich. Wahrscheinlicher ist eine lange, hässliche Index-Korrektur wie von 2000 bis 2003. (2003, am Index-Tief, stand EUR/USD übrigens noch bei 1,00). Das Absinken des SP-500 scheint mir daher "sicherer" als ein weiterer Kursverfall des Dollar, der seit den Höchständen von 2000 bereits 50 % (von unten gerechnet)eingebüßt hat. Ich überlege sogar, meine Dollars (bin zurzeit 100 % in Dollars, keine Euros) zu behalten, da ich ja den SP-500-Put als "Hedge" dageben habe.
Ich habe folgende puts mir rausgesucht:
DB294C
CG07EM
DB7684
Sind die mit der Laufzeit bis März / Juli 2007 und den strikes ok?
| HANDELSBLATT, Dienstag, 5. September 2006, 14:30 Uhr | |||
Reaktion auf 11. SeptemberUSA hatten Erfolg mit KeynesVon Olaf StorbeckIn den USA haben Regierung und Notenbank mit einer keynesianischen Nachfragepolitik auf den Terrorschock reagiert. Die Regierung fuhr die Ausgaben nach oben und senkte die Steuern - das Etatdefizit explodierte.
Hatte es 2000 noch einen Überschuss in Höhe von 1,3 Prozent des BIP gegeben, klaffte drei Jahre später ein Defizit in Höhe von fünf Prozent im Etat. Noch nie zuvor in der US-Wirtschaftsgeschichte hatte es in so kurzer Zeit einen so rasanten Kurswechsel gegeben. Zugleich senkte die US-Notenbank die Leitzinsen auf ein historisch niedriges Niveau: Die Federal Funds Rate, die im August 2001 3,5 Prozent betrug, lag im Juni 2003 bei einem Prozent. Der "Keynesianismus in Reinkultur", wie der ehemalige WestLB-Chefvolkswirt Ulrich Hombrecher diese Politik bezeichnete, wirkte - vor allem die Mini-Zinsen stützten zusammen mit steigenden Immobilienpreisen den privaten Verbrauch in den USA. "Das war ein erzwungener Aufschwung", sagt Hombrecher. Kurzfristig konnte diese Politik den größten anzunehmenden Unfall verhindern. Ob das Konzept langfristig gut gehen wird, steht bis heute in den Sternen. Schließlich sind die Staatsfinanzen auf lange Sicht aus den Fugen geraten. Zusammen mit dem gewachsenen Leistungsbilanzdefizit ergibt sich für die Weltwirtschaft ein explosives Gemisch - um ihr Zwillingsdefizit finanzieren zu können, muss sich die USA massiv im Ausland verschulden. Sollten Investoren außerhalb des Landes das Vertrauen verlieren, könnte ein Dollar-Crash die Folge sein, der globale Wirtschaftsaufschwung schnell ins Stocken geraten. <!-- ISI_LISTEN_STOP --> |
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