persönliche Beobachtungen zum US Immobilienmarkt
Beobachtungen zum US Immobilienmarkt:
Hier handelt es sich lediglich um meine subjektive Sichtweise und nicht um eine objektive Betrachtung.
Kurzer Rückblick:
Mein erster Besuch in den USA liegt bereits 13 Jahre zurück. Seinerzeit bin ich zum Studium nach San Diego gereist und habe die wohl beste Zeit meines Lebens dort verbracht. Eben das typische Studentenleben am Strand ohne Sorgen und Verpflichtungen gegenüber Dritten. Es war der Beginn des Internetboom. Bill Clinton hatte gerade den Aufbau der Datenautobahn (konnte mir wenig darunter vorstellen) zum wichtigsten wirtschaftlichen Ziel der nahen Zukunft erklärt. Der Boom am Aktienmarkt sollte kurz bevorstehen und der Immobilienmarkt lag mehr oder minder am Boden. Obwohl ich seinerzeit die Preise für „Holzhäuser“ schon für recht ambitioniert gehalten habe, hat man mir von allen Seiten versichert um welche Schnäppchenpreise es sich handeln würde. Aus heutiger Sicht kann ich nur sagen: Hätte ich doch gehört.
Einführung und Hintergrund zu meiner aktuellen Einschätzung:
Die Magie und Bewunderung, welche ich für dieses Land empfunden habe und welche dieses Land auf mich ausgestrahlt hat sind der Ernüchterung gewichen.
Meine Reise hat mich von Südkalifornien bis nach Oregon, Nevada und Arizona geführt. Hierbei habe ich versucht eine Momentaufnahme zur wirtschaftlichen Lage und zum Immobilienmarkt an der Westküste zu erlangen. Meine Informationsquellen sind nicht offizieller Natur sondern beruhen auf Gesprächen mit Freunden, Bekannten, Verwandten und Geschäftspartnern die in den unterschiedlichsten Branchen –Bauwesen, Software, Finanz- beschäftigt sind.
Die aktuelle Einschätzung wird im nächsten Posting folgen. Die Zeit ist der begrenzende Faktor. Mein Büro muss nach einigen Wochen der Abwesenheit zunächst wieder auf den aktuellen Stand gebracht werden. Dieser Zustand wird wohl den meisten hier bekannt sein.
Gruß
Permanent
Struktur:
Wie die Zahlen der Statistik zum Verkauf von „fabrikneuen“ und auch bestehenden Häusern zeigt, scheint sich der Boom am US Immobilienmarkt auszulaufen. Der Begriff fabrikneu ist sicher nicht vollkommen korrekt gewählt trifft aber wenn auch die Häuser nicht aus einer Fabrik kommen nach meiner Auffassung sehr wohl den Kern der Entstehungsweise. Der Anteil der Häuser die in den USA nach individuellen Plänen erstellt werden ist verschwindend gering. Der grossteil des privaten Wohnungsbau entsteht im House Tracking. Hier werden ganze Wohnviertel von einem Developer neu erstellt. In aller Regel gibt es einige Modelle 4-6 zwischen denen der Käufer auswählen kann. Von diesen Modellen werden dann massenhaft neue Häuser gebaut und verkauft. Nicht selten –wenn ein neues Wohnviertel eine entsprechende Größe aufweist- werden auch gleich neue Schulen und Sozialeinrichtungen mitgeliefert. Ein Stadtteil aus der Retorte sozusagen (Geschmackssache). Neben der reinen Quantität –Anzahl der verkauften Immobilien- gibt es aus der offiziellen Statistik noch qualitative Indikatoren wie den Inventory Level (Anzahl der auf dem Markt befindlichen Immobilien), oder average Time on the market. Eigentlich handelt es sich auch hier um quantitative Maßstäbe allerdings lassen sich durch diese Indikatoren bereits erste Rückschlüsse auf die Qualität des Immomarktes machen.
Diese offiziellen Zahlen sind hinreichend bekannt und somit will ich auch auf diese nicht eingehen. Wie ich eingangs bereits schrieb soll es sich hier um eine subjektive -aus persönlichen Beobachtungen gespeiste- Betrachtungsweise handeln.
Wirtschaftliche Bedeutung:
Der Immobilienmarkt steht für 20% der amerikanischen Wirtschaftsleistung. In dieser Zahl sind keine Sekundäreffekte berücksichtig, soll heißen die Kaufkraft aus dieser Leistung die in den Konsum der US Wirtschaft fließt.
Einschätzung zur aktuellen Lage:
Eine kurze Unterscheidung vorweg. Es gibt Langzeiteigner –in geringerem Maße als wir es aus Europa kennen-, Kurzzeiteigner und eben alles auf der Zeitebene zwischen diesen beiden Kernpunkten. Im Großen und Ganzen spielt es jedoch keine Rolle über welchen Zeitraum man eine Immobilie besitzt sondern wie hoch diese beliehen ist. Auch wenn Langzeiteigner hier klar im Vorteil sind so ist es nicht unüblich eine Immobilie bereit seit sehr langer Zeit im Eigentum zu haben, diese aber dennoch bis zum Maximum zu beleihen. Somit kann man sicherlich auch nur bedingt von Eigentum sprechen denn eigentlich ist die Bank der Eigentümer. Nun ist wie vielen sicherlich aus den Medien bekannt die Belastung der US Immobilien im Vergleich zu deutschen Verhältnissen sehr hoch. Ein großer Teil der Konsumausgaben der letzten Jahre sind durch Beleihungen der Immobilien finanziert worden. So ist es nicht unüblich eine bestehende Hypothek immer wieder zu erhöhen um den Lebensstandard zu finanzieren. Mit fallenden Zinsen um steigendem Marktwert der Immobilien war diese über einen langen Zeitraum relativ leicht möglich. Nun hat die US Notenbank vor ca. zwei Jahren begonnen die Zinsen anzuheben. Bei vielen Krediten in den USA handelt es sich um sogenannte adjustable mortage rates. Hier wird in der Regel der Kreditzins alle zwei Jahre an den Marktzins angepasst. Somit kommt es nun zu einer ersten Erhöhungsrunde und der Immomarkt fühlt den Zinsanstieg nicht nur im Neugeschäft sondern auch im bestehenden Geschäft mit voller Härte.
Pause: Teil III folgt.
Gruß
Permanent
Einschätzung zur aktuellen Lage:
Der Verweildauer von Immobilien auf dem Markt sowie das Angebot an gebrauchten Immobilien hat sich stetig erhöht. Nicht nur die Statistiken sprechen dieses Sprache auch das Bild in den Straßen zeugt von diesem Zustand. Es gibt eine für mich noch nie beobachtete Anzahl von For Sale Schildern in den Straßen. Ohne zur Übertreibung neigen zu müssen kann man behaupten in machen Wohngegenden steht jedes 10te Haus zum Verkauf. Nun ist ein Immobilienmarkt in der Geschwindigkeit seiner Wertentwicklung nicht schnell wie etwa ein Aktien- oder Rentenmarkt. Dieses liegt allein schon in der Summe der zu beachtenden Formalitäten (Notar, Grundbuchamt) begründet. Ebenso ist ein Anleger bei Aktieninvestment eher bereit schnell mit Verlust zu verkaufen als ein Immobilienanleger. Auch ist die Höhe der Opportunitätskosten ein entscheidender Faktor, nicht selten kostet ein guter Real Estate Agent 5% der Gesamttranaktionssumme.
Zu bedenken bleibt: Nicht selten ändern sich die gesamten Lebensumstände durch den Verkauf einer Immobilie. Ich will hier nur den finanziellen Aspekt und nicht den Umzug als solchen (neues soziales Umfeld) ansprechen.
Kurzes Beispiel: Familie Alberts kaufte im November (dem vorläufigen Preishoch) ein Einfamilienhaus zum Preis von 600.000$. Die gesamten Ersparnisse von 50.000$ werden als Anzahlung gegeben. Der Agent bekommt im Beispiel 5% Provision je zur Hälfte von Käufer und Verkäufer. Gesamtkosten für Familie Alberts 615.000$, Kreditfinanzierung 565.000$. Nun fällt der Preis der Immobilie um 10% auf 540.000$. Daneben würden bei einem Verkauf der Agent wiederum 13.500$. Einstreichen. Somit bliebe Familie Alberts, nach Verlust aller Ersparnisse, auf einem Schuldenberg nach Verkauf von 28.500$ sitzen. So kann sich jeder Vorstellen, dieses Haus kommt zunächst mit einem Preis oberhalb von 600.000$ auf den Markt. Eine Zeitlang ist dieses sicher auch noch durchzuhalten, sinkt der Preis jedoch weiter –und hiervon ist auszugehen- so steigen die Sorgen und die Bereitschaft den Preis zu senken.
Den letzten beißen die Hunde. Die Anzahl der Häuser die mit Rabatt verkauft werden nimmt bedenklich schnell zu. Selbst Prime Property ist nicht mehr schnell zu verkaufen. Der Käufer hat Zeit und ist auch durch die Anzahl der zum Verkauf stehenden Objekte gewarnt nicht schnell zuzugreifen.
Die Sorgen der Menschen sind erstaunlich groß. Der Immobilienmarkt ist Gesprächsgegenstand auf jeder Party und immer wieder ist von der Angst vor einem Kollaps zu hören.
In vielen Familien ist die Finanzierung der Häuser nicht Sichergestellt. Die Hypothek ist zu groß um sie bedienen zu können. Oft wurde auf einen Preisanstieg spekuliert, stellte sich dieser ein wurde der Kredit erhöht um mit dem zusätzlichen Geld den Zins zu bedienen und eventuell noch ein Auto zu kaufen. Ich habe unzählige dieser Geschichten gehört. Hin und wieder wurde sogar ganz untypisch für Amerikaner zugegeben: Ich glaube ich habe über meine Verhältnisse gelebt. Somit wird sich der Druck auf den Markt stetig erhöhen.
Ein ehemaliger Geschäftspartner arbeitet als Bauingenieur bei Centex (einer der großen Bauunternehmen). Laut seinen Aussagen haben die Kunden bis zum November den Centex Verkäufern die Häuser aus der Hand gerissen. Nicht selten wurden Aufschläge bezahlt, laut seinen Berichten konnte man nicht mehr von Verkauf sondern von Zuteilung sprechen. Auf einmal veränderte sich die Welt, das Angebot erhöhte sich, die Preise gaben langsam nach, Häuser waren und sind nur noch mit Rabatt zu verkaufen.
Die Abwärtsspirale ist langsam in Gang gekommen und wird sich weiter fortsetzen. In den kommenden Jahren wird der amerikanische Immobilienmarkt eine langanhaltende Abschwungphase erleben.
Die Gesamtwirtschaft wird stark in Mitleidenschaft gezogen werden. Nur zur Erinnerung, die Bauwirtschaft steht für 20% der Gesamtwirtschaftsleistung. Welche Konsequenzen sich für die Nation ergeben kann man nach meiner Auffassung in kleinen Ansätzen in Deutschland beobachten. Der Wiedervereinigungsboom hat bedingt durch steuerlich Anreize –in den USA war es die Zinssubvention der Fed- zu einer Fehlallokation der Ressourcen geführt. Die Korrektur einer solchen Fehlentwicklung dauert lange.
So wird der Aktien-, Renten- und Immobilienmarkt in den USA den Anlegern in den nächsten Jahren keine Freude bereiten.
TeilIV (Schlußfolgerung) folgt.
Gruß
Permanent
Schlussfolgerung:
Wir werden in den nächsten Jahren einen Rückgang der amerikanischen Wachstumsraten sehen, möglicherweise sogar eine Rezession. Die Übertreibungen am Immobilienmarkt haben bei Weitem nicht die Ausmaße wie im Japan der 80er Jahre. Dennoch wird ein stärkerer Preisrückgang am Immobilienmarkt die amerikanischen Privathaushalte stark belasten, einen Konsumrückgang herbeiführen, die Aktien- und Rentenmärkte fallen lassen. Auch an einer stärkeren Abwertung der US Währung führt mittelfristig kein Weg vorbei.
Das Außenhandeldefizit überflutet die Welt mit Dollar. China wird zum Ende diesen Jahres über Dollarreserven (in der Hauptsache US Bonds) von einer Billionen Dollar verfügen. Irgendwann werden auch die Chinesen keine Lust mehr haben den US Konsum zu finanzieren. Eine Abkehr von dieser Politik wird nach Auffassung der meisten Wirtschaftsexperten nicht vor den Olympischen Spielen 2008 zur erwarten sein. Denn China betreibt diese Politik sicher nicht aus Nächstenliebe. Der Aufbau der überdimensionierten Produktionsanlagen (Anlageinvestitionen werden in diesem Jahr 50% des chinesischen BIP erreichen) sucht weltweit Abnehmer, somit wird der Zusammenbruch des US Konsum die Chinesen ebenso hart treffen.
Das System wird nicht zusammenbrechen, das was bedeutet es für die USA, Bonds an Ausländer begeben zu haben. Man schuldet der Welt US Dollar! Wer hat die Gewalt über die Produktion des US Dollar? Wer bestimmt die Menge der ausgegebenen US Dollar?
Die USA schulden der Welt so gesehen buntes bedrucktes Papier. Eigentlich nicht schlimm oder?
Geldanlage:
Wo lege ich mein Geld an. Eine weltweite Rezession steht wahrscheinlich vor der Türe, wieso auch nicht? Dir Wirtschaft hat sich immer zyklisch entwickelt. So gesehen also kein Beinbruch, langfristig geht es immer aufwärts. Aber wie heißt es so schön: Langfristig sind wir alle tot, es gilt also mittelfristig zu planen.
Rohstoffe werden in einer Rezession fallen, auch wenn sie im nächsten Boom noch stärker als heute steigen werden ist ein temporärer Rückgang wahrscheinlich.
Die Papiergeldvorräte werden eine Anlagemöglichkeit suchen. Hier bieten sich zwei besonders sichere Anlagen an. Edelmetalle und Ackerland.
Kommt es zum Vertrauensverlust in eine Währung, so wurden Edelmetalle immer wieder zum Aufbau eines neuen Systems genutzt, das wird auch beim nächsten Mal wieder so sein.
Gruß
Permanent
Obwohl ich kurzfristig recht negativ zu den US Märkten eingestellt bin würde ich nie soweit gehen diese mittel- bis langfristig abzuschreiben.
Das amerikanische Volk ist überduchschnittlich flexibel, abenteuerlustig und kreativ. Dazu kommt das die USA nach wie vor eine magische Anziehungskraft auf unternehmerisch denkende Individuen in aller Welt ausstrahlen.
Hier ein kleiner Exkurs:
Bodie... Its life and times. Here you'll see what's left of Bodie. An original ghost town from the late 1800's. Bodie stands today in a state of "arrested decay". So coined by the State of California when they took over the town in 1962 to make it a State Historic Park. After a long day working the claims, the miners would head for the bars and the red light district to spend their earnings. The mixture of money, gold and alcohol would often prove fatal. It is said that there was a man killed every day in Bodie. Presumably, the undertaker never had a slow day. There's a story about a little girl whose family moved from San Francisco to Bodie. Depending on who tells you, or where you read it, she wrote either: "Good, by God, I'm going to Bodie" or "Goodbye God, I'm going to Bodie". Once you get through this site, you'll have to decide for yourself.  |
In 1859 William (a.k.a. Waterman) S. 
There are records that say that Wm. Body took a ship from New York, around the horn to end up in San Francisco. The name of the town was changed at some point in time, before the majority of the people made their way to Bodie. There are different stories as to why - one says it was to keep the correct pronunciation of town's namesake. Another says that the sign painter didn't have the room for the tail of the lower-case "y". Today, even though Bodie is lost down a dusty 13 mile long road, off of state highway 395, it is amazing just how many people are aware of this once glorious town. Bodie ist eine echte kalifornische Geisterstadt. Weitab von den bekannten Touristenzentren wird dem Besucher ein realistisches Bild vom Leben während des Goldrausches vermittelt.
Ihren Namen hat die Stadt von Waterman S. Body, der als erster hier im Jahre 1859 Gold fand. Als dann der "Wilde Goldrausch" in Kalifornien begann, kamen immer mehr Menschen, mit der Hoffnung Gold zu finden, nach Bodie.
Seine Blütezeit erlebte die Stadt um 1880 und beherbergte damals ca 10.000 Einwohner. Sie war nach San Francisco die zweit größte Stadt in Kalifornien.
In Bodie herrschte ein rauhes Klima. Schießereien auf der Main Street, Raufereien in den zahllosen Saloons, Prostitution und Glücksspiel standen auf der Tagesordnung. Doch auch Raubüberfälle und Postkutschenraub waren keine Seltenheit. Trotzdem war Bodie in der Goldförderung sehr erfolgreich. Auch ein Feuer im Jahre 1989 konnte den Boom nicht aufhalten. Die zerstörte Mühle und die anderen Gebäude wurden einfach wieder aufgebaut. Heute schätzt man, dass allein in Bodie Gold im Wert von 90 bis 100 Millionen Dollar produziert wurde.
Als dann aber die Preise für Gold fielen, waren die Minen nicht mehr rentabel und die An-wohner verließen nach und nach die Stadt. 1942 zerstörte ein weiteres Feuer einen Großteil von Bodie und auch die letzten kehrten der Stadt den Rücken.
Heute stehen noch ca. 5 % der Gebäude, die Bodie während seiner Blütezeit besaß. Einige Häuser mußten mir Balken vor dem Zusammenbruch gestützt werden, andere erhielten ein neues Dach. Trotzdem hat man versucht, nicht all zu viel an dem ursprünglichen Bild zu verändern. Einige Gebäude dürfen sogar von den Besuchern von innen besichtigt werden.
Der Besuch der Geisterstadt kostet Erwachsene 3 $ Eintritt und ist nicht in dem "National Parks Pass" enthalten. Für 1 $ kann man eine gute Broschüre (auch auf Deutsch) kaufen. In ihr wird ein Rundgang, mit allerhand Erklärungen zur Stadt und ihren Anwohnern, beschrieben.
Bodie ist zwar ganzjährig geöffnet, aber in den Monaten Dezember bis April sind die Straßen oft wegen Schnee nicht passierbar. Es ist also ratsam, sich in dieser Zeit vorher über die Straßenverhältnisse zu erkundigen.
Bodie erreicht man über die Durchgangsstraße 395 von Lee Vining (am Mono Lake) Rich-tung Bridgport. Nach ca. 15 Meilen biegt man rechts auf die Verbindungsstraße 167 Richtung Hawthrone ab. Zur Not muss man aber einfach nur der Beschilderung folgen.
Mega World Power Shift
by Mary Anne & Pamela Aden
Something big has been happening in the world in recent decades. This isn't something you'll hear about in the news because it's not just one event. It's a series of events that are happening gradually and sporadically, but early signs point to a mega world power shift, which could end up being as important as the Industrial Revolution, increasingly affecting us all, in one way or another in the years ahead.
CHANGING GLOBAL BIG PICTURE
As we see it, this is the global big picture and it's coinciding with the big pictures in various markets. It involves China's growing power, the fall of communism, globalization, independence, the internet, emerging nations, lower poverty levels, debts for some and surpluses for others, a wealth shift, nationalization, geopolitical changes, the formation of new international strategic alliances, terrorism, holy war, the spread of Islam and the loss of U.S. dominance. These are some of the most important factors that have been, and are taking place, and they're changing the world.
As you know, major global shifts have happened throughout history. In recent centuries, there was the rise of Europe as it evolved into the world's wealth center. This was followed by the rise of the U.S., which became the most powerful nation on earth. Now we're seeing the economic rise of Asia, especially China.
Basically, nothing ever stays the same, but it's sometimes hard to see the forest for the trees when it's actually happening. But if this global mega shift continues as we believe, then it's going to mean upsets for some and benefits for others. So it's good to recognize this, be prepared, watch it and get positioned so you won't be out of step, both personally and investment wise.
CHINA: The growing giant
What's happened in recent decades is truly amazing and it's history in the making. By opening up their economy, China has become the fastest growing world economy on a scale never seen before. They've become the world's largest manufacturer, their exports continue to soar and they've lifted 250 million people out of poverty, reducing their poverty level from 61% to 17%. There are now hundreds of thousands of millionaires in China and everyone is a big saver. So it's not surprising that China has built up the biggest cash reserves in the world.
(...)
In addition, the world sees the U.S. spending like mad, it's by far the world's biggest military spender and it's sinking ever deeper into debt. It doesn't help that S&P said the U.S.'s AAA credit rating could be hurt by the budget, and without fiscal reforms the U.S. rating would fall to A or BBB in the decade ahead. So taken together, the world basically feels the U.S. has no business telling others what they should do. Again, this is unfortunate but it's happening and as the U.S. slowly loses its dominance, it has emboldened others.
(...)
Few realize that due to the huge amount of dollars China is currently holding, China probably has as much, if not more power over the U.S. economy than the Fed does. If it decided it didn't want U.S. Treasurys, for example, it would drive the dollar sharply lower, interest rates would have to move much higher to attract investors, which in turn would hurt bonds, the stock market, housing prices and the economy due to reduced profits and a slowdown in consumer spending. And while this may seem far fetched, it's really not. The markets are telling us that these major market trends will likely remain in force in the years ahead.
... AND THE MAJOR TRENDS
Plus, top ranking Chinese bank officials are starting to speak out. Interestingly, a deputy governor of the People's Bank recently said that countries around the world should gradually rely less on the dollar for trade and foreign exchange. A Chinese central bank advisor also made the formal recommendation that China should start diversifying its nearly $1 trillion in foreign currency reserves into gold and oil to hedge against a drop in the dollar.
Since China holds about 70% of its reserves in dollars and only 1% in gold, that would make sense. But the Chinese would likely do this gradually to avoid severe market moves. If for no other reason, they wouldn't want to see their investment funds drop dramatically in value.
Nevertheless, if even a small portion of these dollars move into gold, it'll be very bullish for gold. That is, it would be one more of the many factors we discussed last month keeping upward pressure on gold and downward pressure on the dollar in the upcoming years.
The point is, gold is in a mega bull market and it's headed higher. That's the big picture and it's happening to coincide with this mega world power shift. In recent months, gold has been volatile but that's insignificant compared to the big picture. So if this has you concerned, keep in mind that corrections and volatility are normal within any major uptrend and for now, we have to be patient. But considering what's happening globally, we may not have to be patient for long.
http://www.safehaven.com/article-5622.htm
July 28, 2006
Currency Regime Change
by Doug Casey
There is a major change coming that will catch most investors by surprise: the end of the U.S. dollar as the de-facto world reserve currency.
Play it right and you can make life-changing returns.
Central Banks Looking to Exit the Dollar
In the International Speculator, we've often mentioned the inevitable move by central banks to diversify their reserves out of the U.S. dollar. We've noted that, apart from the current situation, there is no precedent for any non-redeemable paper currency being held as the primary reserve of the world's central banks.
That diversification out of the dollar, with a lot going into gold, has begun. A regime change is afoot -- though few have yet recognized it.
(...)
Given the trillions of U.S. dollars washing around the world's monetary system, these are not inconsequential developments. Quite the contrary. They greatly favor gold and other tangibles. What's the alternative for a dollar-heavy investor or central bank? The Who-Owes-You-Nothing euro? Or the yen, which is the proximate cause of the current bubble? How about the Zambian kwacha or the Vietnamese dong? I think not.
What's Next?
As explained in the April 2006 International Speculator article, Seasons of Gold, thanks to the traditional seasonal pattern, buying will pick up in August, which should kick gold solidly back into gear. After that, as the wheels start to come off the global economy, I expect gold to gain serious upside momentum. That's not to say there won't be corrections, even substantial ones, along gold's trek to $2,000 and beyond. There will be. But the trend for higher gold prices is firmly entrenched.
(...)
http://www.safehaven.com/article-5616.htm
Housing Bubble, Recession, and That 70’s Show | ||||
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This past January, I wrote an article titled “Real Estate Burst, Upcoming Recession, and Soaring Commodity Prices”. At the time of the article, most people thought that a recession prediction was outrageous and that a burst in the real estate market was hopelessly pessimistic. Since then, we have seen clear signs of an upcoming recession as well as a slowdown in housing that is only set to accelerate. Recently, I have had a number of inquiries from readers that wanted some updated information on the above mentioned article. If you have not read it, I urge you to read it here:
While the Federal Reserve and most Wall Street economists continue to predict a soft landing scenario in housing, the increasingly worrisome economic data tell another story. In fact, if one were to compare shopping for a house today with shopping for a house in January, one would see some noticeable differences.
Are you worried about having someone outbid you?
Don’t worry. Houses are on the market a lot longer (approximately 6 months) and inventory is at a multi-year high. The National Association of Realtors reported this past week that the number of homes for sale is at their highest point since 1997. The Commerce Department also reported today that new home sales dropped by 3% last month.
Is your Real Estate agent telling you that you better buy now before prices go even higher?
Don’t believe it. Housing prices have already started their decline. Take a look at the recent decline in San Diego County Media Home Prices.
Source: http://piggington.com
The sharp decline over the last couple of months does not look anything like a soft landing scenario.
Did you plan on paying for your closing costs?
No need. Sellers are paying for closing costs and even offering new washer and dryers to boot! Home builders are even offering incentives for upgrades and even leases on luxury cars.
It is clear to me that we are well on our way towards the housing burst that I predicted in January. Anecdotes about housing incentives will only multiply; supply of homes on the markets will increase, and prices will continue falling.
Foreclosures
According to Foreclosure.com, foreclosures are up 2.6% throughout the country. While this number does not seem staggering, it does reaffirm a change in the trend. In fact, some areas of the country are already showing a dramatic increase in foreclosures. In Dallas, for example, foreclosure rates are up 26%. As interest rates continue rising and the overextended homeowner is faced with the reality of higher mortgage payments, I expect that we will see these numbers exponentially rise.
Going Forward
At the center of the housing burst, is the continual and inevitable rise in interest rates. While most Wall Street economists firmly believe that the interest rate hike is over, I contend that this outlook is undeniably shortsighted. In fact, most of these economists that are predicting a pause or a stop in rates have had this outlook for the last several rate hikes. Generally speaking, their argument is centered on the fact that they feel that inflation is not a problem.
Inflation, however, is a problem. Over the last several years we have seen the price of oil triple and raw material costs reach multiyear highs. While manufacturers and producers have been eating up these costs for the last several years, this trend is not likely to continue. In fact, we are already starting to see companies pass through the high energy costs to the consumers. Companies like FedEx have raised their prices due to higher energy costs. Even some restaurants are beginning to pass through the higher transportation costs to the consumer. The end result of the pass through of costs is a higher core CPI number.
The significance of higher core inflation is that the Fed will finally be forced to acknowledge inflation. Ben Bernanke has clearly stated that they will rely on data to determine their actions. Rising inflation would force the Fed to continue moving rates higher. The last several months have resulted in higher than anticipated core CPI numbers. In March, the core CPI jumped up 0.3%. Wall Street economists had expected a 0.2% increase. In April, the core CPI jumped up another 0.3%. This number again came in above Wall Street expectations of 0.2%. May once again showed another 0.3% increase in the core CPI numbers. Not surprisingly, Wall Street had expected an increase of .2%. Finally, the June CPI numbers also came in at a 0.3% increase, higher than the expected 0.2% increase. The Fed continues to argue that inflation is contained, yet I believe that the cat is already out of the bag. Going forward, I expect further spikes in the core CPI numbers to translate into higher interest rates.
The rising interest rate environment will have a negative impact on homeowners who have interest only or adjustable rate mortgages. In the next 18 months, there will be approximately 2 trillion dollars worth of adjustable rate mortgages that will have to adjust to a fixed rate. Overextended homeowners who were paying a certain amount on their mortgage will be forced to pay a higher rate. Unfortunately, a good number of these homeowners do not have the means (see negative savings article) to afford the higher mortgage payments. With rising interest rates, we will see a rise in foreclosures, which lead to additional supply of homes on the market. The additional homes on the markets coupled with slowing demand will translate into a continued burst in the Real Estate Market.
Recession
Recessionary concerns have also intensified over the last six months. Whereas several months ago few people were arguing the recession scenario, there are now more people that are at least acknowledging a slight probability of an upcoming recession. In truth, there is more than just a slight probability of an upcoming recession. If you subscribe to a burst (or even slowdown) in housing, you should expect a recession to unfold.
As real estate prices have climbed in the last several years, we have seen consumer spending go through the roof. In turn, this has led to strong corporate profits and a false sense that we have a strong economy. However, borrowed money does not translate into a strong economy. It only translates into an eventual recession. Take a look at the below chart. It tracks consumer spending versus housing.
As you can see when housing slows, the consumer stops spending. Of course, this makes sense. Consumers will no longer be able to tap into their home equity and withdraw cash for frivolous expenditures. In addition, those that will be able to remain in their homes will be forced to pay more on their home mortgage. It is important to note, that if we were a manufacturing economy, this would not hold as great of significance. However, we are a consumer led economy. As a result, a slowdown in consumer spending will be put a screeching halt to this pseudo-economic growth we have experienced in the last several years.
A housing burst will also contribute to a higher unemployment rate. While it is true that the current unemployment rate is pretty low, I do not expect this trend to continue.
Mortgage companies, real estate firms, construction companies, and other real estate driven industries will be forced to lay off workers as the real estate bubble comes to an end. Additionally, industries that rely heavily on discretionary consumer spending will also lay off workers. Already, we are starting to see signs of a slowdown in consumer confidence and spending.
Are We Watching Re-runs of That 70’s Show?
While the upcoming real estate and economic outlooks are far from rosy, you can position yourself to weather out this storm. Fortunately, we can look at the past as a point of reference of what might happen in the future. During the 1970’s, Americans experienced high inflation, a recession, and rising interest rates. Sound familiar? The 1970’s also provided investors with an opportunity to profit in commodity markets.
Gold, for example, moved up 19.5 times in value. At the end of 1971, Gold prices were trading at just about $43/ounce. Before the bull market was over, Gold prices had reached a high of $850 an ounce. In comparison, the present bull market in gold has only appreciated 2.5 times in value. Although there were some 1970-specific factors (such as the end of the gold standard and the oil embargo) that are absent from today’s market, the main factors that were present during the 1970’s are clearly present today. One can also argue that there could potentially be a greater demand for gold during this bull market. Population growth and wealth creation in Asia, central bank buying, and a declining interest in fiat currencies are just a few reasons why this could be the case.
Besides gold, there were other commodities that experienced appreciation during the 1970’s. Sugar went up 9 times in value. Coffee went up approximately 6 times in value. All in all, commodities were in a bull market.
At the present, there is speculation that a rising rate environment could put an end to rising commodity markets. Some pundits argue that higher interest rates will slow down economies, which will in turn slowdown demand for commodities. This logic, however, is flawed. First, we have had 17 consecutive rate hikes. During the rate hikes we have seen commodity prices continue to soar. Second, the 1970’s clearly showed us that commodity prices can still rise as interest rates rise. Take a look at the below chart:
Source: www.vardeni.com
There are clearly investment opportunities during the upcoming recession and housing burst. You can either continue to believe that the economy is strong and that we will only have a soft landing in housing, or you can start positioning yourself to deal with the upcoming recession and housing burst.
Other Strategies
While many investors are well informed on stocks and bonds, few have diversified with portfolios with managed futures. Managed futures may provide above average returns in both bull and bear markets. Having a buy and hold stock portfolio might not necessarily make sense for all investors. If you are interested in learning more about managed futures or would like to sign up for my free commodity newsletter, please sign up here:
The risk of loss in trading commodity futures contracts can be substantial. You should therefore carefully consider whether such trading is suitable for you in light of your financial condition.Emanuel Balarie
Senior Market Strategist
Wisdom Financial, Inc.
Direct toll free: 866-465-0017
International: 949-548-202
02.08.2006 14:52:00
Washington (aktiencheck.de AG) - Die Mortgage Bankers Association of America (MBA) ermittelte für die Woche zum 28. Juli 2006 einen saisonbereinigten Rückgang bei der Zahl der Hypothekenanträge. Nach der dritten Abnahme in Folge sank der entsprechende Index auf den tiefsten Stand seit über vier Jahren.
So verringerte sich der entsprechende Index um 1,2 Prozent von 533,8 Zählern in der Vorwoche auf nun 527,6 Zähler. In der Vorwoche war ein Minus von 1,3 Prozent ausgewiesen worden. Damit steht der Index nun so tief wie seit Mai 2002 nicht mehr.
Im Einzelnen fiel der Teilindex der Neuanträge zum Kauf von Häusern um 3,3 Prozent auf 376,2 Zähler (niedrigster Stand seit November 2003), wogegen der Subindex zur Refinanzierung bestehender Kredite um 2,3 Prozent auf 1.417,2 Zähler anzog.
Den weiteren Angaben der MBA zufolge belief sich der durchschnittliche Zinssatz für 30-jährige Hypotheken auf 6,62 Prozent, was einer Abnahme um 0,07 Prozentpunkten gegenüber der Vorwoche entspricht. (02.08.2006/ac/n/m)
Quelle: Finanzen.net / Aktiencheck.de AG
Diese Meinung vertrete ich wobei grundsätzlich gilt:
Erstens kommt es anders und zweitens als man denkt.
Nun zu Posting 5&6 hier wollte ich darstellen, dass jeder Systemumbruch auch wieder ein Neuanfang ist und dieser in der Regel zu mehr Prosperität führt.
Gruß
Permanent
die USA steuern auf eine Rezession zu; meiner Meinung nach müßten die Zinsen bereits jetzt gesenkt werden, um noch ein Soft-Landing zu ermöglichen.
Das Beharren auf der Inflationsrate als Ziel der Geldmarktpolitik kann nur zum Abwürgen der Wirtschaft führen, da sich Zinsänderungen erst mit einem Timelag von ca. 6 - 9 Monaten auf die Inflationsrate auswirken. Das liegt an der variablen Verzinsung des Großteils der amerikanischen Konsumentenkredite, die in der Regel alle 3 Monate gefixt werden. Zinserhöhungen wirken sich also erst nach ca. 3-6 Monaten auf den Geldbeutel aus, wenn der Konsument zum ersten Mal den höheren Zins zahlen muß. Die Auswirkungen von den sinkenden Konsumausgaben auf die Preise hat dann nochmal ein timelag von ca. 3 Monaten.
Sprich die Delle und das Softlanding, das momentan (noch) von den Aktienmärkten antizipiert wird, ist begründet in den Zinserhöhungen bis März/April diesen Jahres.
Die vollen Auswirkungen der weiteren Zinserhöhungen bis heute wird dann in einem Zeitaum von ca. 3 Monaten ersichtlich; ich denke spätestens mit den Q3 GDP Zahlen wird dann das Szenario Softlanding Geschichte sein.
Ich hoffe natürlich nicht, daß es so kommt, aber die Vergangenheit läßt mich eben diesen Schluß ziehen.
Was mich aufregt, ist daß die Fed diesen Fehler immer und immer wieder macht; und nichts aus der Geschichte gelernt hat. Naja ein bißchen vieleicht schon; ich denke Greenspan hätte am Dienstag nochmal erhöht.
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Consumer confidence hits 3-month low
11.08.06 13:29
WASHINGTON (AFX) - Consumer confidence slid to a three-month low as people fretted about the direction of the economy and their own balance sheets in the months ahead. The RBC CASH Index, based on results from the international polling firm Ipsos, showed confidence ebbed to 74.8 in early August. That marked a sharp drop from July's showing of 80.1. It was the second month in a row that confidence dropped, and it was the lowest reading since May. Economists blamed the deterioration in confidence mostly on galloping energy prices and a cooling in the once-hot housing market. With housing prices not going up as much as they had been, people aren't feeling as wealthy. That -- along with the strain of expensive energy bills -- have forced consumers to tighten their belts, an important factor in the slowing of overall economic activity. "Right now consumers are feeling insecure. They are worried about their inability to finance their standard of living in the face of higher gas prices, a softening economy, a slowing job market and a cooling housing market," said Peter Morici, an economist and professor at the University of Maryland's Robert H. Smith School of Business. The economy -- and the job market -- have shifted into a lower gear. Economic growth slowed to a 2.5 percent rate in the April-to-June quarter as consumers and businesses turned cautious -- less than half the 5.6 percent pace seen in the previous three months. Growth in the July-to-September period also is expected to be subdued. The nation's unemployment rate in July rose to 4.8 percent, a five-month high. Especially weighing on consumers is just how much weaker the overall economy and the housing market might turn, analysts said. "It is very evident that housing is slowing and the value of peoples' homes in most parts of the country isn't escalating as quickly. Some are wondering whether there will be an orderly correction or a crash. That bears on people because so much of their wealth is tied up in their home," said Carl Tannenbaum, chief economist at LaSalle Bank. Consumers are growing more anxious about future economic conditions. An index measuring their expectations about the next six months -- including the overall economy's prospects as well as their own financial situations -- declined in early August to 21.8, down from 34.2 in July. It was the weakest since May. With the economy slowing, Federal Reserve Chairman Ben Bernanke and his central bank colleagues decided Tuesday to halt the longest unbroken stretch of interest rate increases in recent history, a reprieve for millions of borrowers after more than two years of rate pain. While that gives borrowers breathing room, it doesn't mean their rates are going down. People with lots of debt loaded up on their credit cards, those who stretched to buy their homes with adjustable-rate mortgages and others who have watched their interest rates march up over the last two years are still feeling that pinch. That's probably another factor weighing on confidence, analysts said. The drop in confidence comes as many Americans have concerns about President Bush's economic stewardship. Sixty-one percent disapprove of Bush's handling of the economy, according to an AP-Ipsos poll. Analysts track consumer confidence for clues about consumers' willingness to spend, an important factor shaping the economy. Economists predict that consumers, socked by high energy bills, will be watching their spending on other things, but they won't cut back drastically. Oil prices, which hit a record closing high of $77.03 a barrel in the middle of July, have eased a bit since then but still remain lofty. Gasoline prices are above $3 a gallon in many areas. Consumers' attitudes about current economic conditions also waned to 92.1 in early August, down from 96.6 in July. Another gauge tracking consumers' sentiments about making a purchase, saving and other investment decisions dipped to 83.2 in early August from 89.6 in July. Consumers, however, still feel really good about the jobs climate, despite the fact that last week the government reported that business hiring slowed in July. Ipsos' jobs-climate measure climbed in early August to 120.5, up from 116.9 in July. Wages have grown solidly in recent months, even though they are still trailing inflation. Economists, however, think wage gains may explain the increase in the jobs gauge. The confidence index is benchmarked to a reading of 100 on January 2002, when Ipsos started the gauge. The RBC consumer confidence index was based on responses from 1,001 adults surveyed Monday through Wednesday about their attitudes on personal finance and the economy. Results of the survey had a margin of error of plus or minus 3 percentage points. Copyright 2006 Associated Press. All rights reserved. This material may not be published, broadcast, rewritten, or redistributed.
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Der Anstieg war den Angaben zufolge der höchste in den vergangenen sechs Monaten. Im Jahresvergleich stiegen die Einzelhandelsumsätze im Juli um 4,8 Prozent. Ohne den Verkauf von Automobilen stiegen die Umsätze im Juli um 1,0 Prozent zum Vormonat./js/jkr
Bieterkämpfe
Menschen kehren nach New Orleans zurück
„Katrina“ war hier. Von der einst eleganten Südstaatenvilla in einem ehemals gut situierten Stadtviertel in New Orleans steht nach dem Wirbelsturm nur noch der Rohbau – sämtliche Wände, Fenster, die gesamte Einrichtung und Elektroausstattung fielen dem Flutwasser zum Opfer. Und doch zählt das Gebäude zurzeit zu den begehrten Immobilien der Stadt.
ank HOUSTON. „Ich bin in den vergangenen Monaten bis spät in die Nacht durch die Wohnviertel gefahren, um mir potenzielle Häuser anzusehen“, erzählte der langjährige Anwohner Jim Peckenpaugh, der durch den Hurrikan im vergangenen Sommer sein Haus verlor, der Agentur AP. „Und überall sind mir Leute mit Taschenlampen begegnet, die aus dem gleichen Grund unterwegs waren wie ich.“
Schritt für Schritt wagen sich potenzielle Häuserkäufer zurück in das von Katrina zerstörte Territorium. Knapp ein Jahr nach dem Hurrikan wächst der Strom der Heimkehrer, die ihre provisorische Bleibe in Louisianas Hauptstadt Baton Rouge oder in Texas wieder aufgeben und zurück nach Hause wollen. Die am härtesten getroffenen Bereiche der Innenstadt liegen zwar nach wie vor brach. Doch am Stadtrand sei unter den Rückkehrern ein Bieterkrieg um die besten Objekte ausgebrochen, berichten Makler und Bauunternehmer. Und langsam arbeiten sich die Interessenten von den Außenbezirken wieder in Richtung Stadtkern.
Eines der größten Probleme für die potenziellen Käufer: Die Versicherungen schreiben kaum noch neue Policen für die zerstörten Gebiete. Weder State Farm noch Allstate, die vor dem Hurrikan mehr als die Hälfte der Gebäude der Stadt versichert hatten, nehmen Kunden auf. Dennoch wechselten im ersten Quartal 2006 im Stadtgebiet Einfamilienhäuser für 826 Mill. Dollar die Besitzer – 60 Prozent mehr als im gleichen Vorjahresquartal, meldet die Maklervereinigung von New Orleans.
KB Homes, eines der größten Bauunternehmen der USA, kaufte unlängst zwölf Quadratkilometer Baufläche in den Vororten von New Orleans und will im August Häuser im ersten neuen Stadtviertel, „River Garden“ genannt, anbieten. „Niemand weiß bisher, wie der Bedarf aussehen wird“, sagt KB-Chef Bruce Karatz, „aber ich weiß einfach, dass wir mit unseren Großprojekten richtig liegen.“
15.08.06 16:52
WASHINGTON (AFX) - The slowdown in the once-sizzling housing market is spreading, with 28 states and the District of Columbia reporting spring sales declines, led by big drops in former boom areas of Arizona, Florida and California. Nationally, sales were down 7 percent in the April-June quarter this year compared with the same period in 2005, the National Association of Realtors said Tuesday in its latest state-by-state look at housing conditions around the country. The Realtors survey showed that the biggest declines occurred in states that had been enjoying red-hot sales during the five-year housing boom. The five biggest declines this spring compared to the April-June period of 2005 were Arizona, down 26.9 percent; Florida, down 26.7 percent; California, down 25.3 percent; Virginia, down 23.9 percent, and Nevada, down 23.5 percent. The Realtors report depicted a tale of two housing markets, with former boom areas experiencing declines and other areas of moderate sales gains during the boom years experiencing strong growth. In all, 20 states had sales gains in the spring, led by Alaska, which enjoyed a 48.6 percent jump in sales; followed by Arkansas, up 17.9 percent; Texas, up 11.3 percent; North Carolina, up 11 percent, and Vermont, up 9.1 percent compared to the spring of 2005. "States with moderately priced areas that have experienced healthy job creation are seeing sales gains," said David Lereah, chief economist for the Realtors. "The economic backdrop remains favorable for the housing market, which is helping home sales level out." In a separate survey of price changes in 151 metropolitan areas, the Realtors reported that 26 metro areas experienced outright price declines while 37 areas were still enjoying double-digit price increases. The biggest price drops in percentage terms were in Danville, Ill., where home prices fell by 11.2 percent in the spring compared with the spring of 2005, and the Detroit area, where home prices were down 8 percent. At the other end of the scale, prices rose the most in Baton Rouge, La., reflecting a 27.3 percent increase, followed by Ocala, Fla., where prices rose by 25.3 percent, and the Virginia Beach, Va., area, where prices were up 23.6 percent compared with the spring of 2005. Copyright 2006 Associated Press. All rights reserved. This material may not be published, broadcast, rewritten, or redistributed.
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16.08.06 17:58
FRANKFURT (dpa-AFX) - Beim privaten US-Wohnungsbau ist nach Einschätzung der DekaBank kein Ende der Abwärtsentwicklung zu erkennen. Die jüngsten Daten seien "erschreckend schwach" ausgefallen, schreibt die DekaBank in einer am Mittwoch veröffentlichten Studie. Die Wohnungsbauinvestitionen dürften damit im dritten Quartal vermutlich zum vierten Mal in Folge gegenüber dem Vorquartal sinken. Die Baubeginne als auch die Baugenehmigungen lägen um mehr als über 20 Prozent unter ihren Höchstständen vom Januar./js/jb
Nochmals meine Meinung:
Die Fed müßte jetzt gegenlenken, um ein Abtauchen in die Rezession noch zu stoppen.
desweiteren:
Consumer prices up, factory output slows
16.08.06 17:24
WASHINGTON (AFX) - Consumer inflation accelerated in July, reflecting a
big jump in gasoline and other energy prices. In evidence that the economy is
slowing, industrial output in July slipped to just half the June pace.
The Labor Department reported Wednesday that its closely watched Consumer
Price Index rose by 0.4 percent last month, double the 0.2 percent increase in
June. While energy costs had fallen in June, they rose by 2.9 percent last
month, the biggest increase in three months.
Meanwhile, the Federal Reserve reported that output at the nation's
factories, mines and utilities increased by 0.4 percent last month, just half of
the 0.8 percent gain in June.
Core inflation, which excludes food and energy, slowed in July, rising by
just 0.2 percent after four straight months of 0.3 percent gains. This slowdown,
which was helped by a 1.2 percent drop in clothing prices, was likely to
encourage officials at the Federal Reserve, who are counting on a slowing
economy to reduce inflation pressures.
The rise in industrial production was the slowest since no gain at all in
May. Output at manufacturing industries edged up a tiny 0.1 percent , but this
weakness was offset by stronger gains in other sectors of the economy.
Output at the nation's utilities shot up by 2 percent in July, reflecting
higher production at electric utilities in response to warmer-than-normal
temperatures. Output at the nation's mines, a category that also includes oil
and gas production, rose 0.8 percent in July, reflecting increased demand for
domestic energy supplies.
Copyright 2006 Associated Press. All rights reserved. This material may not be
published, broadcast, rewritten, or redistributed.
Schließt man die Steigerungen in der Elektrizitätsproduktion und im Mining-Breich (die ja eigentlich nicht wünschenswert, da nur auf hohen Energiepreisen beruhend)aus sind wir nur noch bei einem monatlichen Wachstum von 0,1%.
Dem Markt ist's (noch) egal; es wird noch das Ende der Zinserhöhungen gefeiert.
Habe meine Cashquote heute erhöht.
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Der S&P Homebuilder Index ist schon sehr weit gefallen. Es stellt sich die Frage wie man unmittelbar (kurzfristig) von einer weiteren Verschlechterung des US Immomarktes profitieren kann.
Gruß
permanent
KB Home kauft in Gegenden mit Wohnraumbedarf Grundstücke (KBH find ich ebenso Klasse)
Wer meint jetzt würden wegen einem Preisverfall bestehender Immobilien keine neuen mehr gebaut, der kennt die Amerikaner nicht.
Ein Land mit Bevölkerungswachstum und Umzugsflexibilität hat einen Wohnungsbau, der schneller wieder auf die Füsse kommt als viele von uns glauben konnen.
Wenn das "Housing-ATM", die immer neue Hypothekenbeleihung der eigenen Immobilie, kein Geld mehr ausspuckt, wird der ohnehin überschuldete US-Konsument (negative Sparquote in USA) nicht mehr so viel konsumieren können. Auf privatem Konsum aber basiert 2/3 der US-Wirtschaftsleistung.
Abwärtsspirale trifft es daher.
Sieh Dir dazu bitte auch mal die neuesten Beiträge in meinem Doomsday-Bären-Thread an.
http://www.ariva.de/board/245194?pnr=2725080#jump2725080
interessanter Thread hier.
Welche Auswirkungen siehst Du für den Europäischen und deutschen Immobilienmarkt. Sollte es hier nicht Abfärbungen geben?
Die US Währung beobachte ich auch etwas skeptisch, aber auch der Schweizer Franken fällt ja in letzter Zeit etwas ab.
Tipp : www.goldseiten.de hat auch sehr interessante Kolumnen zu Edelmetallen.
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So erhöhte sich der entsprechende Index um 1,4 Prozent von 553,3 Zählern in der Vorwoche auf nun 561,2 Zähler. In der Vorwoche war noch ein Plus von 4,9 Prozent ermittelt worden. Im Einzelnen fiel der Teilindex der Neuanträge zum Kauf von Häusern um 0,8 Prozent auf 385,9 Zähler, wogegen der Subindex zur Refinanzierung bestehender Kredite um 4,6 Prozent auf 1.587,5 Zähler zulegte. Den weiteren Angaben der MBA zufolge belief sich der durchschnittliche Zinssatz für 30-jährige Hypotheken auf 6,54 Prozent, was einer Zunahme um 0,09 Prozentpunkte gegenüber der Vorwoche entspricht. (17.08.2006/ac/n/m) | | ||||
| Quelle: Finanzen.net / Aktiencheck.de AG | ||||||
aktuell siehe unten.
Ich hab mir mal die Mühe gemacht, die Juli-Zahlen mit den Juni-Zahlen zu vergleichen.
Im Schnitt war der Purchase-Index von 405 auf 397 gesunken; das würde auf einen starken Einbruch bei den Hausverkäufen schließen lassen, wenn man eine starke Korrelation unterstellt. Allerdings ist der Purchase-Index saisonbereinigt, die Hausverkäufe nicht.
Mal sehen wie es um 16h aussieht.
WASHINGTON, D.C. (August 23, 2006) — The Mortgage Bankers Association (MBA) today released its Weekly Mortgage Applications Survey for the week ending August 18. The Market Composite Index, a measure of mortgage loan application volume, was 561.5, an increase of 0.1 percent on a seasonally adjusted basis from 561.2 one week earlier. On an unadjusted basis, the Index decreased 1.2 percent compared with the previous week and was down 25.1 percent compared with the same week one year earlier.
The seasonally-adjusted Purchase Index decreased by 1 percent to 382.2 from 385.9 the previous week and the Refinance Index increased by 1.3 percent to 1608.5 from 1587.5 one week earlier. Other seasonally adjusted index activity includes the Conventional Index, which increased very slightly to 833.5 from 833.3 the previous week, and the Government Index, which increased 0.4 percent to 108 from 107.6 the previous week.
The four week moving average for the seasonally-adjusted Market Index is up 1.3 percent to 550.9 from 544. The four week moving average is down 0.4 percent to 383.3 from 385 for the Purchase Index, while this average is up 3.8 percent to 1532.8 from 1477 for the Refinance Index.
The refinance share of mortgage activity increased to 40.6 percent of total applications from 39.6 percent the previous week. The adjustable-rate mortgage (ARM) share of activity decreased to 26.4 percent of total applications from 27.2 percent the previous week. The ARM share is currently at its lowest level since February 2004.
The average contract interest rate for 30-year fixed-rate mortgages decreased to 6.38 percent from 6.54 percent, with points remaining at 0.98 (including the origination fee) for 80 percent loan-to-value (LTV) ratio loans.
The average contract interest rate for 15-year fixed-rate mortgages decreased to 6.04 percent from 6.15 percent, with points increasing to 1.12 from 1.09 (including the origination fee) for 80 percent LTV loans.
The average contract interest rate for one-year ARMs decreased to 5.91 percent from 5.97 percent, with points increasing to 0.82 from 0.80 (including the origination fee) for 80 percent LTV loans.
**SPECIAL NOTES**
The survey covers approximately 50 percent of all U.S. retail residential mortgage originations, and has been conducted weekly since 1990. Respondents include mortgage bankers, commercial banks and thrifts. Base period and value for all indexes is March 16, 1990=100.