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Als  Norbert Münke 1964 im Volkseigenen Betrieb (VEB) Fotochemische Werke in  Berlin-Köpenick zu arbeiten begann, herrschten strenge Sitten. Beim  Pförtner mussten alle Beschäftigten Streichhölzer und Feuerzeuge  abgeben, erzählt Münke, heute Projektleiter des jetzt als Fotochemische  Werke GmbH (FCW) firmierenden Traditionsbetriebs. Die Vorsichtsmaßnahme  war gut begründet, wurde doch damals mit dem feuergefährlichen Material  Zellulose gearbeitet. Hinter der Pforte dann, erzählt Münke bei der  Führung über das Areal, befand sich unter diversen Produktionsgebäuden  auch ein nach dem Zweiten Weltkrieg entstandenes dreistöckiges Gebäude,  das die Arbeiter Märchenschloss nannten. „Warum es so hieß“, sagt Münke,  „weiß ich nicht“.

Heute hat vor allem der an der Müggelspree gelegene Teil des 37 600  Quadratmeter großen Areals tatsächlich etwas Märchenhaftes. Bäumchen  wachsen auf dem Dach, Bahngleise verschwinden im Irgendwo, und direkt am  Ufer wuchert wild das Gebüsch. Doch die Tage der Idylle sind gezählt:  Das Berliner Immobilienunternehmen Estavis hat die Liegenschaft im April  dieses Jahres vom amerikanischen Kodak-Konzern erworben und will darauf  eines der größten Umnutzungsprojekte von Industrie-Immobilien  realisieren, die Berlin jemals gesehen hat. Unter dem Namen  Glanzfilmfabrik sollen in den zehn denkmalgeschützten Gebäuden 230  Wohnungen mit einem Verkaufsvolumen von 65 Millionen Euro entstehen.

Von Luxuswohnungen will Florian Lanz, Vorstandsvorsitzender der  Estavis, nicht sprechen. „Nennen wir es gehobenen Wohnungsbau“, sagt er.  Eine edle Ausstattung mit Fußbodenheizung und Vollholzparkett dürfen  die Käufer allerdings schon erwarten, und auch den Anbau von „filigranen  Balkonen“ haben die Denkmalschützer laut Lanz genehmigt. Die Bandbreite  der Wohnungsgrößen reicht von 60 bis 200 Quadratmeter, wobei der  Schwerpunkt auf kleineren Einheiten zwischen 60 und 80 Quadratmetern  liegt. Das sind Größen, wie sie Kapitalanleger mögen – und die sprechen  Estavis und ihre Vertriebspartner vorrangig an. Dabei argumentieren sie  mit der satten Steuerersparnis: Bei Denkmal-Immobilien kann der Käufer  den Sanierungsaufwand über zwölf Jahre von der Steuer absetzen.

Rund 3000 Euro pro Quadratmeter verlangt die Estavis, für die direkt am  Wasser gelegenen Wohnungen noch mehr. Zum Vergleich: Nach Angaben des  Maklerhauses Engel & Völkers kosten Wohnungen in sehr guten Lagen in  Köpenick maximal 3400 Euro pro Quadratmeter. Wer die Wohnung vermieten  will, kann laut Lanz mit einer Kaltmiete von mindestens acht Euro pro  Quadratmeter rechnen. Das ist deutlich mehr als die sechs Euro, die der  Marktreport von GSW und CB Richard Ellis als Schwerpunkt für Köpenick  ausweist.

Marktbeobachter sind gespannt, ob das Konzept aufgehen  wird. Denn bisher wagten sich Projektentwickler in der Regel nur im  innenstadtnahen Raum an die Umwandlung alter Industriegebäude in moderne  Wohnungen. Erfolgsbeispiele dafür sind die ehemalige Haftanstalt in der  Rummelsburger Bucht und die Alte Mälzerei in Pankow. Lanz ist indes  zuversichtlich, dass das Modell auch in einem Randbezirk wie Köpenick  funktioniert. Dafür sprechen in seinen Augen die Nähe zur Altstadt  Köpenick, der sinkende Wohnungsleerstand und die wachsende  Attraktivität, die vom Technologiestandort Adlershof und vom neuen  Flughafen ausgeht. Der Erfolg scheint ihm recht zu geben: Von den 28  Wohnungen des ersten Bauabschnitts ist nach Estavis-Angaben bereits gut  die Hälfte verkauft.

Dieser erste Abschnitt umfasst drei Gebäude  an der Müggelspree, darunter die so genannte Atrium-Villa – eben jenes  Haus, das einst Märchenschloss hieß. Dieses Gebäude weist eine  Besonderheit auf, vor der Architekten häufig stehen, wenn sie alte  Industrieflächen in Wohnraum umwandeln: Das Gebäude ist so tief, dass zu  wenig Licht in die Räume dringt. Das Problem lösen die Planer, indem  sie in das Gebäude ein Atrium schneiden lassen. So bleibt die äußere  Gestalt unverändert, und trotzdem werden die Wohnungen ausreichend  belichtet.

Bei den beiden weiteren geplanten Bauabschnitten sind  noch manche Fragen offen – hauptsächlich diejenige nach der Zukunft der  Firma FCW, die noch immer in einigen Gebäuden medizinische Röntgenfilme  produziert. Dies sei durchaus mit der geplanten Wohnnutzung vereinbar,  sagt Florian Lanz, wobei er durchblicken lässt, dass es ihm schon lieber  wäre, wenn sich ein neuer Standort für den Betrieb finden ließe. Ebenso  unklar ist, was mit den beiden Gebäuden direkt an der viel befahrenen  Friedrichshagener Straße passiert. Während die repräsentative Bürovilla  derzeit an verschiedene Nutzer vermietet ist, dient das gegenüber  liegende Haus als Spielstätte für das Stadttheater Cöpenick.

Auch  Neubauten haben auf dem Grundstück Platz; hier überlegt sich der  Investor, ob es Mehrfamilien- oder Einfamilienhäuser werden sollen.  Ebenfalls etwas tun wird sich vermutlich auf dem Nachbargrundstück mit  seinen beiden zum Abriss vorgesehenen Plattenbauten. Was die  Eigentümerin des Areals, die Berner Group, genau plant, steht laut  Pressesprecherin Karin Menzel jedoch noch nicht fest. Die Berner Group  wollte ursprünglich übrigens auch die Glanzfilmfabrik entwickeln. Weil  sie aber im Zuge der Finanzmarktkrise die Finanzierung nicht mehr  stemmen konnte, überließ sie die Liegenschaft der Estavis und beschränkt  sich jetzt darauf, als Dienstleisterin den Vertrieb zu unterstützen.

Auf die Berner Group geht auch das Energiekonzept für die  Glanzfilmfabrik zurück: Vattenfall ersetzt die bestehende  Energiezentrale durch ein mit Biogas betriebenes Blockheizkraftwerk. Die  Heizwärme für die künftigen Bewohner wird dann also direkt vor Ort  erzeugt, während der ebenfalls produzierte Strom ins allgemeine  Elektrizitätsnetz eingespeist wird. „So kann die Umwelt um 727 000  Kilogramm CO2 pro Jahr entlastet werden“, sagt Thomas  Jänicke-Klingenberg, Leiter Energiedienstleistungen der Vattenfall  Europe Wärme AG.

Den ersten Bauabschnitt möchte Estavis-Chef Lanz  bis Ende 2011 abschließen. Bis wann alle 230 Wohnungen bezugsfertig  sein sollen, darauf legt er sich nicht fest. Eine „Gated Community“,  also ein nur nach Kontrolle zugängliches Areal, wird die Glanzfilmfabrik  trotz ihrer Geschlossenheit übrigens nicht werden – das verhindert  schon die geplante neue Straße, die künftig über das Grundstück führen  wird.