Transaktion Adler Group mit Spree Holding

Die Projektgesellschaft des Glasmacherviertels, die das Grundstück der ehemaligen Glashütte in Gerresheim entwickelte, wurde Ende 2019 mehrheitlich erneut verkauft und zwar an die Spree Holding aus Berlin. Obwohl die Brack Capital Germany (Niederlande) XLVIII B.V. erst im Dezember 2017 das Grundstück für rd. 142,00 Mio. EUR von der Patrizia Immobilien AG erworben hatte.

Genauer gesagt, mit der Vertragsannahme am 26. Dezember 2019 hat die Brack Capital Germany 75 % der Anteile an der Glasmacherviertel GmbH & Co. KG, Gerresheim, Düsseldorf, mit Wirkung zum 1. Juni 2019 – unter Übernahme der bestehenden Bankdarlehen und bisherigen Gesellschafterdarlehen – zu einem Gesamtkaufpreis von 213,75 Mio. EUR an die Spree Holding GmbH verkauft. Hierbei wurde ein Wert des Immobilienvermögens von EUR 375,00 Mio. (bei 100%) angesetzt. Das Closing und die Bezahlung der vereinbarten vier Kaufpreisraten hängen von noch ausstehenden Genehmigungen (Bebauungsplan- sowie Baugenehmigung) ab. Zum Bilanzstichtag am 31. Dezember 2019 war noch keine dieser Genehmigungen erteilt. Der Zustand hält bis zum heutigen Tage an. Ein Risiko besteht im Ausbleiben der Zahlungen für künftig fällig werdende Kaufpreisraten bzw. in der Zunahme der Auflagen durch die Behörden, so dass das Vorhaben nicht mehr vertragskonform bzw. wirtschaftlich umgesetzt werden kann.

Denn Herr Harald Schwenk, wohnungspolitischer Sprecher der GRÜNEN argumentiert wie folgt: „Der horrende Kaufpreis legt eine Wette auf die Zukunft offen. Die Käufer*innen spekulieren auf extreme Profite, die nur durch weiter stark steigende Mieten und Preise erreicht werden können – der Wohnungsmarkt überhitzt weiter“.

Schwenk bemängelt, dass diese Profite aus der Weiterentwicklung der Stadt von privaten Investoren abgeschöpft wird: „Städtisches Baurecht und städtische Infrastruktur wie die ÖPNV-Erschließung ermöglicht erst das „Glasmacherviertel“. Dann muss die Rendite für die Stadtgesellschaft auch angemessen sein – beispielsweise in Form von mehr öffentlich geförderten Wohnungen.“

Die GRÜNEN erwarten jetzt, dass die Stadt mit den aktuellen Eigentümern der Liegenschaft klärt, ob sie überhaupt bauen oder weiter spekulieren wollen. Daher muss das Bebauungsplanverfahren jetzt auf Eis gelegt werden.

Eigentlich hätte sich der Käufer, die Spree Holding GmbH, vertreten durch Herrn Josef Schrattbauer ganz gemütlich zurücklehnen können, denn er hat lediglich EUR 36,00 Mio. anbezahlt und kann so in aller Ruhe die Projektentwicklung voranbringen. Doch beim genaueren Hinsehen müsste er zusammen mit seiner Schwester Gerda Caner (Ehefrau von Cevdet Caner) als eine der drei Hauptaktionäre der Mezzanine IX Investors SA, Luxemburg die Interessen der Adler Group vertreten. An dieser Stelle drängt sich eine Frage auf:
Wurde diese Transaktion nur abgeschlossen, um zu dokumentieren, damit der Verschuldungsgrad der Adler noch im Geschäftsjahr 2019 spürbar nach unten gebracht werden kann, zumal es sich bei dem Bauvorhaben um ein Politikum der besonderen Güte handelte bzw. handelt? Denn warum sonst schliesst die Adler Real Estate eine Transaktion ab, deren Bezahlung im Zweifel nie fällig wird, da die Fälligkeitsvoraussetzungen nie erfüllt werden können.

Aber das Motto Adler-Gesellschafter verkauft über Adler an Adler-Gesellschafter greift auch hier, denn salopp gesagt, verkauft Herr Josef Schrottbauer an Josef Schrottbauer – und nicht gerade zum familiengerechten Freundschaftspreis. Wie man an der Reaktion des Grünen Politikers entnehmen konnte, der bei diesem Preis von einer Überhitzung des Wohnungsmarktes sprach. Dies ist nicht verwunderlich, denn das GDV von rd. EUR 704,00 Mio. beruhte auf einem Grundstückspreis von rd. EUR 124,00 Mio. und eine aktuelle Kalkulation durch die Spree Holding liegt nach derzeitigen Recherchen noch nicht vor.

Auch im Hinblick auf die Bonität der Spree Holding GmbH, die Herrn Josef Schrattbauer über die SPREE Erste Beteiligungs GmbH gehört, lässt sich nicht viel sagen, denn der letzte veröffentlichte Jahresabschluss der Spree Holding stammt aus dem Jahre 2018. Und dies ist für ein Projektentwickler in dieser Grössenordnung ungewöhnlich, da das prospektierte Gesamtvolumen bei mindestens rd. EUR 704,00 Mio. (GDV) liegt. Und wie Herr Schrattbauer mit der Partners Immobilien Capital Management Holdings Sarl. zusammen hängt, kommt zu einem späteren Zeitpunkt.