ADO Properties S.A.

"Die Ursache ist der Betrug, der gemacht worden ist."

Du kannst das glauben, aber es stimmt nicht.

Die Mauscheleien, die es unstrittig gab, machen nur einen kleinen Teil aus und wurden schon vor 2 Jahren bereinigt.

Der Hauptteil ist auf Wertminderungen zurückzuführen, die aufgrund des stark gestiegenen Zinsniveaus entstanden sind. Bei allen Immo- Unternehmen. Ein völlig normaler Vorgang.

Der Wert von Immobilien unterliegt nun mal Schwankungen, die durch verschiedene Faktoren bestimmt werden. Die Bewertungen bei den grossen Unternehmen werden zudem durch unabhängige Firmen extern erstellt und reflektieren die jeweils aktuelle Lage.

Wer vor 2 Jahren ein Haus gekauft hat, könnte es heute wohl nur für 20% weniger verkaufen. War das dann auch Betrug?  

"Unter dem Strich fiel 2023 wegen der Abwertung des Immobilienportfolios ein Verlust von 1,56 Milliarden Euro an. Im Vorjahreszeitraum hatte LEG Immobilien (LEG Immobilien Aktie) noch einen Gewinn von gut 237 Millionen Euro ausgewiesen. Das Unternehmen werte sein Immobilienportfolios um 11,9 Prozent ab. Im laufenden Jahr rechnet LEG mit einer Stabilisierung des Bewertungsniveaus."

https://www.ariva.de/news/...obilien-macht-milliardenverlust-11174183

oder

"Der Wert des Vermietungsportfolios lag Ende Dezember 2023 bei rund 83,9 Milliarden Euro. Ein Jahr zuvor hatte Vonovia die Immobilien noch mit 94,7 Milliarden bewertet."

https://www.ariva.de/news/...023-milliardenverlust-dividende-11179602

Daraus auch


"Wir haben in der Geschichte der Bundesrepublik noch nie so hohe Wertreduktionen gesehen wie 2023. Das gilt nicht nur für Vonovia, sondern für alle", sagte Unternehmenschef Rolf Buch"

 

https://www.google.com/...AgMEAI&usg=AOvVaw3p3v4hlEuIC_YoVAJt2klk  

https://www.bild.de/regional/berlin/...cle.outbrain.desktop.AR_2.bild  

Solche Meldungen gibt es auch bei anderen Unternehmen. Z.B. DW. Und auch kommunale sind nicht frei davon.

Die Müllberge stammen auch sicher nicht von Adler oder dessen Angestellten - oder?  

Ich denke, dass man schon sagen kann, dass Adler kein Betrugskonstrukt war.
Es gab einige Personen, die sich daran bereichert haben. Dann kamen noch massive Managementfehler hinzu. Man dachte man kann den Einbruch am Immobilienmarkt einfach aussitzen.

Die Verschuldung war viel zu hoch. Es wurde zu halbherzig gegengesteuert und jetzt steht aus meiner Sicht die Insolvenz bevor.
Es wurden zwar wieder kleinere Verkäufe getätigt, aber der Liquiditätsengpass wird immer größer. Auch wird spannend, wie viel vom Cashbestand aus der Bilanz wirklich verwendet werden kann.

Bin wie alle natürlich auf morgen gespannt. Meine Prognosen:
-bilanzielles Eigenkapital (der Aktionäre): -100 Mio
-Cashbestand: 200-250 Mio
-Fremdkapital: so gut wie unverändert im Vergleich zu den Q3 Zahlen  

https://www.ariva.de/news/...t-rund-4500-wohnungen-in-berlin-11222004

700 Mio für 4500 Plattenbauwohnungen ist ganz ordentlich. Das sind rd. 150k pro Wohnung, die im Schnitt um die 50 qm WF haben dürften.

Demnach um 3.000 €/qm herum.  

des Berliner Portfolios von Adler lag zuletzt bei 3.059 €/qm...

 

Schön das Vonovia 700 Mio eingenommen hat. Was hat Adler davon?  

Nichts.

Aber wenn Vonovia zu einem Preis verkauft, der etwa dem durchschnittlichen Buchwert des Adler Bestands in Berlin entspricht und auch von den Mieten ähnlich ist, sagt das schon etwas aus in Bezug auf die Werte.

Auch, wenn man es nicht 1 zu 1 übertragen kann.  

Die 3k beruhen auf der Annahme von 50 qm pro Wohnung im Schnitt, da keine konkreten Angaben zu den qm gemacht wurden.  

wurde die Miete des Portfolios mit 24 Mio angegeben. Daraus errechnet sich eine mittlere Wohnungsgrösse von 63 qm und damit ein qm Preis von rd. 2.500 €.

Das wären rd. 20% unter dem Buchwert des Berliner Adler Portfolios. Und damit eine weniger gute Nachricht. Die aber auch nicht 1 zu 1 übertragbar ist.

Mal sehen, was morgen gemeldet wird.  

diese eqs.
Sprich wenn sich das Marktumfeld samt Zinsen verbessert, dann wird der Adler wieder durchstarten.
Gefällt mir  

Da bin ich weniger optimistisch, denn man will (muss)

"Instrumente, die die Mehrheit der Stimmrechte an der Adler Group repräsentieren, an Anleihegläubiger auszugeben"

Je nachdem, wie diese "Mehrheit" konkret aussieht.

Besser als Inso dürfte es aber sein...

https://www.ariva.de/news/...group-s-a-trifft-unverbindliche-11223538  

Wie angekündigt wieder 1 Milliarde weg. Was habe ich gesagt? Der Kirsten ist genau deswegen weg. Dieser Mongo hat uns alle hinters Licht geführt.  

 

Dich mal du traurige Gestalt.
Wo steht das 1Mrd futsch ist. Adler hat sich gut über diese übelste Immophase geboxt und die grossen Sachen sind nicht zu Schleuderpreisen veräussert worden.
Man hat einen Wirtschaftsprüfer und mit den Mieterlösen kontinuierliche Einnahmen.
Schauen wir mal was dieses Jahr noch so verkauft wird.
Dieser Mongo (Wortwahl von Jenn321) hat sehr gute Arbeit geleistet.  

Ja die Arbeit war so gut, dass der Kurs von 14,- EUR auf 0,17 gefallen ist. Keiner hat betrogen, keiner hat unwahre Sachen von sich gegeben. KPMG hat aus Spaß alles hingeschmissen. Man hat 2 Jahre nach WP gesucht. Warum wohl? Ja alle WPs sind schuld. Der Kurs ist ausschließlich wegen der Wirtschaft zusammen gebrochen.

Der Kirsten wollte noch Dividende zahlen. Was soll man noch sagen. Gute Arbeit. Vielen lieben Dank.

PS: Verpiss dich und komm nie wieder zurück.  

Schade, dass Du nicht sachlich beiben kannst und zumindest versuchst, die Dinge objektiv zu betrachten. Denke nicht, dass das hilft zu verstehen, was passiert ist. Und wer dafür verantwortlich ist.

Der Kirsten jedenfalls nicht. Vor dem kann man nur den Hut ziehen, dass er sich das angetan hat...  

Abgleich zu der Prognose:

-bilanzielles Eigenkapital (der Aktionäre): -100 Mio
-Cashbestand: 200-250 Mio
-Fremdkapital: so gut wie unverändert im Vergleich zu den Q3 Zahlen

gemeldet:

-bilanzielles Eigenkapital (der Aktionäre): -229 Mio
-Cashbestand: 377 Mio
-Fremdkapital: ca. 100 Mio weniger im Vergleich zu den Q3 Zahlen


cash wirksame Punkte demnach rd. 250 Mio besser als erwartet.

Buchwert des EK der Aktionäre rd. 130 Mio schlechter als erwartet.

Die Zahlen sind durchaus interessant, wenn man genauer hinschaut.

Ob es dem Aktionär hilft, ist eine andere Frage...  

Der Lichtblick vorweg:
Cash ist wirklich erstaunlich hoch: 377 Mio

Das hat aber sicherlich auch damit zu tun, dass viele Zinszahlungen erst 2025 fällig werden. Außerdem gab es so gut wie keinen CapEx mehr. Von über 55 Mio in 2023 waren nicht einmal 2 Mio in Q4. Zum Vergleich lag der Capex 2022 noch bei fast 48 Mio. Ein Indiz, dass man eigentlich am Ende ist. Außerdem wurden weniger Verbindlichkeiten getilgt als erwartet. Diese dürften aber bald fällig werden.

Denn: Adler Group S.A. trifft unverbindliche Grundsatzeinigung mit Anleihegläubigern über Restrukturierung

Adler Group S.A. („Adler Group” und zusammen mit ihren Tochtergesellschafen, die „Gruppe”) ist gegenwärtig in fortgeschrittenen Verhandlungen mit einem sog. Steering Committee bestehend aus Anleihegläubigern („SteerCo”), um unter anderem bestehende Finanzverbindlichkeiten zu refinanzieren und zu verlängern, bestehende Finanzverbindlichkeiten teilweise nachrangig zu stellen und Instrumente, die die Mehrheit der Stimmrechte an der Adler Group repräsentieren, an Anleihegläubiger auszugeben.

https://www.adler-group.com/investor-relations/...a242433834d52a7b801

Also die Adler Group muss wieder refinanzieren. Wie das mittlerweile funktionieren soll, ist mir ein Rätsel. Mittlerweile ist das Konstrukt an Verbindlichkeiten so komplex geworden, dass mir eine Einigung höchst unwahrscheinlich erscheint. Aber man weiß ja nie.

Was auf alle Fälle feststeht ist, dass weitere Abschreibungen auf das Portfolio und auf das Inventar das Eigenkapital der Aktionäre auf -228 Mio reduziert hat. Aufgrund der hohen Zinslast und der weiteren Restrukturierung weiter fallend.

Mir ist es ein Rätsel, wie man weiterhin an die Aktie glauben kann. Der EPRA LTV beträgt am 31.Dez. 2023 97,6%. Mit den Q1 Zahlen wird dieser wohl bereits über 100% liegen. Wie soll dieses Unternehmen je wieder Gewinne erwirtschaften?  

"Was auf alle Fälle feststeht ist, dass weitere Abschreibungen auf das Portfolio und auf das Inventar das Eigenkapital der Aktionäre auf -228 Mio reduziert hat. Aufgrund der hohen Zinslast und der weiteren Restrukturierung weiter fallend."

Das ist nicht sicher. Es ist auch möglich, dass bei verändertem Markt und Zinsumfeld wieder höhere Werte ausgewiesen oder über dem geminderten Buchwert Objekte verkauft werden.

"Mir ist es ein Rätsel, wie man weiterhin an die Aktie glauben kann."

Ich denke nicht, dass noch jemand an die Aktie glaubt oder gar auf frühere Kurse hofft. Aber ausgeschlossen ist ein rebound auch nicht angesichts von gerade mal 25 Mio MK. Und eine Analyse der Zahlen schadet nicht.

"Wie soll dieses Unternehmen je wieder Gewinne erwirtschaften?"

Ganz einfach - indem man die Schulden in Aktien wandelt und in einem sich weiter erholenden Markt dadurch behaupten kann.

Selbst, wenn man den Altaktionären nur 1% Anteil lässt, wäre das schon das Dreifache der aktuellen MK.

Von daher ist die Sache nicht so eindeutig, wie es scheint. Und die Zahlen des Q4 waren gar nicht so schlecht.  

Operativer cf minus 12 Mio wurde durch 8 Mio cf aus Investitionen fast ausgeglichen.

Rd. 100 Mio Schulden getilgt und cash Bestand dennoch mit 377 Mio etwa auf dem Niveau von Ende 2022.

Wertminderung von rd. 420 Mio auf das Portfolio, der Rest ist durch Abgänge aufgrund von Verkäufen verursacht.

Insgesamt wenig überraschende Zahlen.  

Wieso sollten die Gläubiger den Aktionären noch 1% der Anteile übrig lassen?

Sie benötigen wieder Cash. Das Eigenkapital der Aktionäre ist bereits negativ. Die letzten Kredite wurden besichert mit über 20% aufgenommen. So schnell können die Zinsen gar nicht mehr fallen...

Da würde es mehr Sinn machen, die Gruppe zu zerlegen.  

"Wieso sollten die Gläubiger den Aktionären noch 1% der Anteile übrig lassen?"

Weil das im Rahmen von Restrukturierungen durchaus vorkommt, wenn die Lage nicht völlig aussichtlslos ist. Was hier der Fall ist.

"Sie benötigen wieder Cash."

Wo steht das? Erst heute wurde der cash Bestand mit 377 Mio zum Ende 2023 gemeldet. Und der cf im Q1 dürfte kaum anders gewesen sein, als im Q4/23.

Bei der neuerlichen Anpassung geht es vor allem um die Fälligkeit, um den Erfolg der Sanierung zu gewährleisten.

"Das Eigenkapital der Aktionäre ist bereits negativ"

Das EK insgesamt aber nicht. Und bei beiden stehen da auch noch die latenten Steuern.

"Da würde es mehr Sinn machen, die Gruppe zu zerlegen."

Da würde mich die Berechnung interessieren...