Grand City Properties S.A.

auch wenn es anhand des Kursverlaufes verrückt klingen mag

die Notenbanken werden die Zinsen nicht viel weiter anheben können (Probleme am Finanzmarkt), die Inflation wird dabei bestehen bleiben, die Löhne werden steigen, die Mieten werden weiter steigen und die Schulden entwertet  

du hast Recht ...Scrip Div ist eine (kleine) KE ... aber wenn du damit Cash/Liqui/Gewinn voll in der AG lässt ist es eine Win-Win .. zumal die Kurse wieder steigen werden weil es dem Unternehmen halt besser geht als wenn die Div. Cash raus gegangen wäre und damit die AG weniger handlungsfähig wird ...
und ja sicher .. viele Unternehmen haben früher Gratisaktien ausgegeben ... aus genehmigen Kapital .. meist aber wenn es den Unternehmen super ging ...da hast das nicht im Kurs gemerkt .. daher hier eher Scrip Div ...man schont Liqui ..und der Aktionär der sein Geld hier gibt bekommt dafür Belohnung ...Win-Win ..damit wäre der Kurs ganz sicher nicht so abgestürzt ...

Aber ehr Gedankenspielerei...  

Veränderung zum Vorquartal Bewertung pro qm Wohnfläche

Q3/Q4 2022

NRW: 1673 / 1657
Berlin: 3518 / 3520
Dresden/Leipzig/Halle: 1538 / 1535
Mannheim KL Frankfurt Mainz: 2620 / 2500
Nürnberg/fürth,/münchen:  3638 / 3796
Hamburg/Bremen: 1590 /  1631
London: 8199 / 8262
others: 1431 / 1426  

wohnfläche von grand city derzeit nur mit ca. 600 euro bewertet (exkl. London), ein qm neubau kostet schnell mal 4000-5000 euro  

habe heute nachgekauft.
Fairer Wert mindestens 13 Euro.
Die Aussetzung der Dividende ist ärgerlich.

LEG ebenfalls nachgekauft.
Fairer Wert mindestens 80 Euro.

Zinserhöhungen kommen noch 2x 0,25 %, dann ist Schluss.

Nur meine Meinung, kein Rat zu irgendwas.  

ist ein Witzkurs, unter normalen Umständen hätte Grand city die dividende auf 85-86 cent (75% vom FFO1 /Aktie(1,14) angehoben, das Geld bleibt jetzt im Unternehmen, ok, aber daran sieht man doch wie tief der Kurs gerade steht.

Meine einzige Sorge ist dass aroundtown das ganze Unternehmen schluckt und man zu günstig abgefunden wird.  

Moin liebes Forum,

die Überlegung, den Marktpreis für einen vermieteten m² Wohnfläche aus dem Börsenwert abzuleiten finde ich interessant. Aber ich komme nicht ganz auf deine Werte, hab daher mal mit den zuletzt veröffentlichen 2022er Zahlen gerechnet und komme auf

--> 1.126,84 € Marktwert pro m² Wohnfläche ex London

Wer Interesse hat, hier kommt mein Rechenweg und meine Datenquelle, bin selbst studierter Finanzer und beschäftige mich hauptberuflich mit Bilanzen. Die Werte sind aus Grand City FY 2022 Financial Results Presentation S. 7:
https://www.grandcityproperties.com/fileadmin/...lts_presentation.pdf

Wert Immobilienportofolio (in Mio): 9.530
Wert Immobilienportofolio - ohne London ohne Gebäude in Bau (in Mio): 9530-1673-244= 7.613

Wohnfläche Immobilienportofolio (in k): 4.069 m²
Wohnfläche Immobilienportofolio - ohne London (in k): 4.069-203= 3.866 m²

=> Wert pro Wohnfläche ex London= 7.613/3.866 = 1,97 k

Also ist zum 31.12.2022 der Wert pro Wohnfläche mit ca. 1.970 €/m² in den Büchern. Aber wieviel gehört nun davon den Aktionären?
Dafür könnten wir nun aus der Bilanz, die Anteile FK und EK nehmen, müssten die aber noch bereinigen um Positionen wie cash/cash equivalents und perpetual notes. Dafür hat uns Grandcity aber auf Seite 26 gute Berechnungen mitgeben.

Assets (inkl. Immobilienportofolio - in Mio): 10.187
Net Debt nach EPRA (in Mio) 4.689
=> ergibt eine nach (EPRA adjustierte FK) Quote 46% bzw. EK Quote von 54%
=> Also gehörten den Aktionären 10.187*54%=5.500 Mio von den bilanzierten Assets, der Rest gehört zum FK

Die 5.500 Mio Assets, die zum EK gehören, werden gerade an der Börse bewertet mit einer Marktkapitalisierung 1.140 Mio.
Das ergibt einen Buchwert von 0,207 bzw. 20,7%. Das entspricht nicht der Börsenkennzahl KBV, da wir hier mit der EPRA Metrik rechnen.

Folglich werden die Assets an der Börse gerade bewertet mit:
-FK ohne Marktwertabschlag: FK-Net Debt nach EPRA (in Mio) 4.689
-EK mit Marktwertabschlag: EK-Marktwert/Marktkapitaliserung (in Mio) 5.500*20,7%= 1.140
=> 4.689 FK + 1.140 MW-EK = 5.829

Dies ergibt eine Quote von 5.829/10.187 = 57,2%. Die Assets werden somit gerade an der Börse mit einem Abschlag von 42,8% zum bilanzierten Marktwert gehandelt.

=> bilanzierter Wert pro Wohnfläche (ex London) = 7.613/3.866 = 1,97 k
=> Marktwert pro Wohnfläche (ex London)= 7.613/3.866 = 1,97 k * 57,2% = 1.126,84 €

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Somit komme ich mit meinen Berechnungen darauf, dass derzeit der inländische m² aktuell mit 1.126,84 € bewertet wird.
Das ist nicht viel.
Gleichwohl musste aufgrund der anstehenden Zinsveränderung ein deutlicher Abschlag eingepreist werden. Ich habe mal die Entwicklung der Wohnfläche, Kaltmieten und des bilanzierten Wertes je m² Wohnfläche seit 2016 zusammengeschrieben. Guckt es euch selber an. Man sieht gut, dass durch das niedrige Zinsniveau die Immobilien schneller an Wert gewannen als die Kaltmieten zugenommen haben. Von 2016 bis 2022 hat sich die Immobilienbewertung mehr als verdoppelt (von 927 € auf 2282 € je m²) während die Kaltmieten "nur" von 5,40 auf 8,20 € gestiegen sind. Die vermieteten Wohnflächen sind sogar zurück gegangen seit 2016 (von 5.298 k m² auf 4.069 k m²). Das Problem erkennt man am Miet Multiple bzw. am Kehrwert der Bruttomietrendite. 2016 wurde die Wohnnungen mit 14,7 Jahreskaltmieten bewertet (ca. 6,5% Mietrendite) und 2022 23,6 Jahreskaltmieten (ca. 4,2% Bruttomietrendite).

Ein Immo Unternehmen kann zwar mit 4,2% Bruttomietrendite bei 1,3% Zinsen wirtschaften kann, aber bei 4% FK-Zinsen bekommen wir ein Problem. Der Spread zwischen Mietrendite und FK Zins sollte schon so 3-4%-Punkte betragen um komfortabel arbeiten zu können. Im Prinzip hat der Markt gerade Grand City von nem Multiple von 23,6 um -43% 13,3 runtergestaucht, wodurch sich die implizierte Bruttomietrendite auf 7,x% erhöht hat...Denke diese wäre ab einem FK-Zins von 4% angemessen, sollten wir FK-Zinsen von 5-6% erhalten reichen die aktuellen Kursverluste noch nicht aus.

Da Grandcity aber derzeit noch mit 1,3% FK Zins arbeiten kann und die Restlaufzeit der Schulden knapp 6 Jahre beträgt, halte ich den Kurssturz für übertrieben. Denke die Upside sollte aktuell schon so 30% betragen...das hängt aber alles vom zukünftigen FK Zins ab, den wir nicht in der Hand haben.

--> Ich bin erstmal long eingestiegen und werde auch noch 1-2 weitere Chargen nachkaufen, der Markt wertet hier zu schnell ab.

Grüßeeee (sry, für viel Text :-D )  

geht's heute wieder um mehr als 5% runter. Der Kurs kennt seit über 1 Jahr leider nur eine Richtung. Mir ist schon klar, dass steigende Zinsen für die Immobilienbranche Gift sind, aber ein Kurssturz von circa 2/3 innerhalb eines Jahres?  

Erinnert schon fast an Happy Hour! So langsam kommen Zweifel. Wissen wieder einige Institutionelle mehr als andere?  

Letzter Halt: 0€  

Heute sieht es auf dem Papier mit -8% zwar heftig aus, unterm Strich ist bei der Bewertung des Unternehmens aber nicht viel passiert.
Am Wochenende bei meinem Post hatten wir noch ne Marktkapitalisierung von 1.140 jetzt sind es noch 1.046 (Kurs 6,065€) bedeutet zwar für die Aktie -8,3% aber für das gesamte Unternehmen ist nur eine moderate Abwertung (da Abwertung aufgrund des Leverage immer nur zulasten des EK erfolgt).

Hier eine kurze Neuberechnung:

EV vom Wochenende:  4.689 FK + 1.140 MW-EK = 5.829
bilanzierte Assets vom 31.12.2022 = 10.187

Dies ergab am Wochenende einen Abschlag zu den bewerteten Assets von 5.829/10.187 = 57,2%

EV Heute 4.689 FK + 1.046 MW-EK = 5.735,00
bilanzierte Assets vom 31.12.2022 = 10.187

Dies ergibt heute einen Abschlag zu den bewerteten Assets von 5.735/10.187 = 56,3%

Was heute auf Ebene der Aktie wie eine große Bewegung (-8%) aussieht, ist als Abschlag von den bilanzierten Werten gesehen nur eine minimale Bewertungsanpassung um -0,9%-Punkte.

Grüßee  

.....  

Würde den Markt nun erstmal toben lassen, da wird nach unten wie nach oben übertrieben. Aktuell bewegen wir uns außerhalb der Bollingerbänder und der RSI ist total überverkauft, hier wird Schwäche gerade gnadenlos geshortet.

Auf Wochenbasis könnte ich mir aus technischer Sicht ein Kaufinteresse im Bereich 5,60-6,00 (Widerstandsbereich 2013) vorstellen, sobald hier Käufer kommen sollten auch die ersten Shorties Gewinne mitnehmen und für eine Beruhigung sorgen. Für weitere Nachkäufe will ich nun aber erstmal Kaufinteresse (z.B. eine grüne Wochenkerze) sehen...  

So im ersten Anlauf hat der technische Unterstützungsbereich um 6€ gehalten, wird aber wahrscheinlich noch auf einen Retest hinauslaufen.

Bei seeking alpha kam vorhin auch ne neue GCP Analyse mit BUY Rating online, falls wer Interesse hat:
https://seekingalpha.com/article/...-in-the-german-residential-sector  

Es ist ja im SDAX gelistet, jedoch ein luxemburgischer Titel. Werden hier bei den Dividenden Quellensteuern fällig in Luxemburg?
LG  

Ja.  

15% Quellensteuer Luxemburg sind aber kein Problem, da laut Doppelbesteuerungsabkommen auch 15% auf die deutsche Kapitalertragsteuer angerechnet werden… die ermäßigt sich dann von 25 auf 10%.

Im Ergebnis werden in gleicher Höhe weniger KapEst einbehalten und man zahlt keinen ct mehr Steuern. Einzig gekniffen sind Kleinanleger, die im Bereich ihres Sparerpauschbetrags agieren und daher keine Kapest zahlen, denen bringt die Abrechnung nichts, so dass die Quellensteuer ne echte Belastung ist.  

Ich wohne in der Schweiz, deshalb habe ich keine Abgeltungssteuer, weshalb ich es durch die Quellensteuer eher unattraktiver finde als Vonovia beispielsweise, und die 15% zurückholen ist meistens aufwendig.  

 

Lohnt sich für Anleger jetzt der Einstieg?
https://www.wallstreet-online.de/nachricht/...ies-aktie-unterbewertet  

während aroundtown schon 40-50% gestiegen ist und auch andere immowerte weit über den tiefs stehen dümpelt der kurs hier vor sich hin, viel Abwertungsbedarf sehe ich hier nicht mehr, auf der anderen seite glaube ich dass die Mieten in q2 eher stärker als in q1 steigen, man ist ja in Berlin sehr aktiv und da gab es stark anziehende Mieten  

Ich wundere mich auch über die fehlende Erholung, der Markt scheint die fehlende Prognose zu Mietsteigerungen abzustrafen. Wobei ich eher von under-promising-over-deivering ausgehe.
Wenn nochmal unter 7€ zu haben wird nachgekauft.
 

bewertet, selbst wenn sie die immos noch um 10% abwerten würde der immowert/aktie noch weit über 20 liegen  

Ausblick angehoben, Abwertungen bei dem Immowert pro Aktie niedriger als bei LEG und vonovia

Analyse von stock3

https://stock3.com/news/...ties-ein-silberstreif-am-horizont-12903107  

Pro aktie bekommt man hier derzeit für 7,x, und da sind die Wertberichtigungen für 2023 schon mit drin