CORESTATE Capital Holding S.A

Die sind es die man für 17 Mio. übernommen hat.

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Es bleibt dabei, das Management von Corestate liefert  was es prognostiziert.
Zwei kritisch beäugte Punkte waren ja das Thema Verschuldungsgrad und das Ausbleiben eines weiteren dynamischen Anwachsens des AUM.
Die Verschuldung hat man durch Verkäufe verringert und in Puncto Übernahme folgt man den Ankündigungen weiter zu wachsen, angesichts der Lage auf den Immobilienmärkten mittels kleinerer Übernahmen und verstärkt mit dem Focus einer weiteren Europäisierung der Investments.
 Den Trend Microliving hat Corestate früh genug erkannt um sich eine aussichtsreiche Marktposition zu erarbeiten, CRM Students paßt da sehr gut wie ich finde.

https://www.cash-online.de/sachwertanlagen/2018/...nager-in-gb/440089

https://www.immobilienmanager.de/...ein-ist-gross-angesagt/150/63009/  

Nachdem hier immer wieder die Gründe für das Shorten der Aktie hinterfragt wurde und als eine der Motivationen eine Hedge-Strategie im Zusammenhang mit der Wandelanleihe genannt wurde, habe ich mal versucht die Effekte so einer Short-Aktie/Long Convertible zu berechnen.  

Ich bin vom derzeitigen Kurs der Anleihe, der Verzinsung und einer Dividendenbasis von 2 Euro ausgegangen. Auf dieser Basis  habe ich den Cash-Flow bis zum Auslaufen der Anleihe modelliert und den internen Zinsfuss auf die Investition für unterschiedliche Kurs- und Dividendenszenarien gerechnet. (Ausleihgebühren habe ich vernachlässigt, für die Anpassung der Conversion Rate bei Dividenden musste ich eine Annahme treffen, da ich leider die genauen Bedingungen nicht gefunden habe - kann da jemand helfen?)

Wenn ich jetzt 50 Euro Kurs als Startpunkt für meine Hedging-Strategie wähle, dann ergibt sich doch ein sehr, sehr interessantes Bild. (Jede Zeile nach unten entspricht einem anderen Aktienszenario von -20% p.a. bis +20 % p.a. und jede Spalte entspricht einem Dividendenszenario von -100% d.h. Ausfall der Dividende bis jährlich steigend um 50% ausgehend von 2 Euro - Dargestellt wird immer der interne Zinssatz/Rendite der Investition)

          §Dividendenentwicklung p.a.
              -100%      -50%         0%    10%       20%       30%   40%  50%
Aktien-
kurs
Entwicklung
(Spalte 1)    -> sich daraus ergebende Rendite für den Hedgefonds
      -20%       39%       36%       29%       26%       24%       21%       17%       13%          §
      -19%       38%       35%       28%       26%       23%       20%       16%       12%          §
      -18%       38%       35%       27%       25%       22%       19%       16%       11%          §
      -17%       37%       34%       27%       24%       22%       18%       15%       11%          §
      -16%       36%       33%       26%       23%       21%       18%       14%       10%          §
      -15%       35%       32%       25%       23%       20%       17%       13%        8%          §
      -14%       35%       31%       24%       22%       19%       16%       12%        7%          §
      -13%       34%       31%       23%       21%       18%       14%       11%        6%          §
      -12%       33%       30%       22%       20%       17%       13%        9%        5%          §
      -11%       32%       29%       21%       18%       15%       12%        8%        3%          §
      -10%       31%       27%       20%       17%       14%       11%        6%        3%          §
       -9%       29%       26%       18%       16%       13%        9%        5%        5%          §
       -8%       28%       25%       17%       14%       11%        7%        3%        7%          §
       -7%       27%       23%       15%       12%        9%        5%        2%        9%          §
       -6%       25%       22%       13%       10%        7%        3%        3%       10%          §
       -5%       23%       20%       11%        8%        5%        1%        5%       12%          §
       -4%       21%       18%        9%        6%        2%        1%        7%       14%          §
       -3%       19%       15%        6%        3%        0%        3%        8%       16%          §
       -2%       16%       13%        3%        0%        0%        4%       10%       17%          §
       -1%       13%       10%        0%       -1%        2%        6%       11%       19%          §
        0%       10%        6%       -3%        0%        3%        7%       13%       21%          §
        1%        6%        2%       -2%        1%        4%        9%       15%       23%          §
        2%        1%       -3%        0%        2%        6%       10%       16%       24%          §
        3%       -6%       -7%        1%        4%        7%       12%       18%       26%          §
        4%      -11%       -7%        2%        5%        8%       13%       19%       28%          §
        5%      -10%       -6%        3%        6%       10%       14%       21%       29%          §
        6%      -10%       -5%        4%        7%       11%       16%       22%       31%          §
        7%       -9%       -5%        5%        8%       12%       17%       24%       33%          §
        8%       -9%       -4%        6%        9%       14%       19%       25%       34%          §
        9%       -8%       -3%        7%       11%       15%       20%       27%       36%          §
       10%       -7%       -3%        8%       12%       16%       22%       28%       38%          §
       11%       -7%       -2%        9%       13%       17%       23%       30%       39%          §
       12%       -6%       -1%       11%       14%       19%       24%       31%       41%          §
       13%       -6%        0%       12%       15%       20%       26%       33%       42%          §
       14%       -5%        0%       13%       17%       21%       27%       34%       44%          §
       15%       -5%        1%       14%       18%       23%       28%       36%       46%          §
       16%       -4%        2%       15%       19%       24%       30%       37%       47%          §
       17%       -4%        2%       16%       20%       25%       31%       39%       49%          §
       18%       -3%        3%       17%       21%       26%       33%       40%       50%          §
       19%       -3%        4%       18%       22%       28%       34%       42%       52%          §
       20%       -2%        5%       19%       24%       29%       35%       43%   54%
§
Leider bekomme ich das Layout-mässig nicht besser hin.

Wesentlich ist:
- Wenn der Aktienkurs  sinkt, dann gewinnt man (egal wie die Dividende sich entwickelt)
- Wenn der Aktienkurs steigt (und die Dividende nicht ausfällt), dann gewinnt man aber auch!!
- Nur wenn der Kurs nur leicht steigt und gleichzeitig die Dividende  ganz ausfällt verliere ich mit dieser Investition.
- Das größte Verlustrisiko ist nicht eine steigende, sondern eine stagnierende Aktie mit Dividendenausfall (auf Sicht von 4 Jahren)

Unter der Voraussetzung, dass die Ergebnisse stimmen (Ausleihgbühren fehlen, Annahmen) wäre diese Strategie bei Kurs 50 ein No-Brainer gewesen.Wenn man sich auskennt, dann kann man die Strategie ja sicher noch deutlich verbessern bzw. verfeinern. Ich habe ja z.B .einfach eine 1:1 Absicherungung angenommen. So viele short Aktien, wie durch die Anleihe gedeckt sind. Dass man das ja auch während der Laufzeit wieder auflösen kann und wird, habe ich auch nicht mitkalkuliert.
In Summe erscheint mir aber sehr plausibel, dass das jemanden anlockt so eine Strategie zu fahren.

Spannend ist es aber, wenn man jetzt nicht 50 Euro, sondern den gegenwärtigen Kurs von 39 Euro als Basis nimmt. Was verändert sich dann?
- Das Risiko der Strategie wird deutlich höher.
- Die Felder mit Gewinn bleiben zwar die selben (entweder hoher Kursanstieg, oder Kursverfall, je mehr Dividnede desto besser).
- Die Felder mit Verlusten  (staginierende Aktie, wenig/keine Dividende) werden aber immer größer je tiefer der Kurs steht.

Trotzdem wäre es immer noch so, dass - bei Annahme leicht steigende Dividende - nur bei einem stagnierenden Kurs ein ganz leichtes Minus entsteht. Schon 5% Kursveränderung nach oben oder unten (innerhalb 5 Jahre) führt schon dazu, dass die Wette sich immer noch ausgeht.

Dass es möglich ist so eine Strategie zu fahren, hat im übrigen schon stark damit zu tun, dass bei Dividenden die Conversion Rate der Anleihe angepasst wird. Konkret hat z.B. die 2 Euro Dividende im Frühjahr zu einer Anpassung von 61,96 auf 59,30
https://ir.corestate-capital.com/corestate/pdf/...ConversionPrice.pdf
Ich habe in meiner Simulation für die Zukunft den selben Anpassungsfaktor genommen. Wenn hier jemand die Regeln für die Anpassung kennt, dann wäre ich für einen Hinweis dankbar.

Für mich heißt das in Summe , dass es tatsächlich nicht unwahrscheinlich ist, dass hier jemand eine Strategie fährt, die gar nichts damit zu tun hat, wie er das Unternehmen selber fundamental einschätzt, sondern er/sie eher darauf setzt, dass es hier in den nächsten Jahren eine hohe Volatiliät geben wird.  



 

 

 

...wir werden es in 1em Monat sehen, ob es sich manifestiert hat ;)
Ich führe noch die horizontale Unterstützung bei 37,9X ins Feld...  

näher angeschaut, aber was wäre denn, wenn man die Anleihe zurückkaufen würde? Falls überhaupt möglich.

Interessante öffentliche Studie von VERUS Capital Partner

 

Aroundtown so super hält, während Corestate abgestürzt ist. Und ich Idiot hab Aroundtown am Jahresanfang verkauft und in Corestate geswitcht, weil ich bei Corestate damals die günstigere Bewertung und die solidere Bilanz vorgefunden hatte.

seitdem ...

Short-Position ist weiter erhöht worden von 1.02% auf 1.13%. Also nochmal knapp 25.000 Aktien mehr, somit sind wir bei ca. 230.000 Leerverkauften Aktien.  

Ist hier wie ein ganz ganz schlechter Traum das ganze.

Jeden Tag geht es tiefer, katastrophaler Jahreschart trotz super guter Unternehmensentwicklung.  

Werden auch viele andere Nebenwerte verkauft!  

schwächste Wert in diesem Kalenderjahr, obwohl ich eigentlich dachte, das Geschäftsmodell ist innerhalb der Immobilienwerte noch am ehesten krisensicher und daher im Aktienkurs stabiler. Hab ich mich wohl getäuscht.  

das ist doch schön sehr auffällig. Auch heute wieder die 38,55 zum Abladen genutzt. Jeden Tag eine Etage tiefer. Wann/wo nimmt das ein Ende???  

Eine Krise in der Immobranche ist doch aktuell gar nicht zu erkennen, Katjuscha!? Insofern kann man Corestate auch nicht unterstellen, nicht krisensicher zu sein! Das muss sich in einer Krise dann erst noch zeigen. Meines Erachtens sollte die Immobranche in den nächsten 2 Jahren aber keine Krise erleben, es sei denn, die sich andeutende Handelskrise schwappt über (was dann aber alle Aktien treffen würde).

Warum aktuell gerade bei dieser Aktie so viel Kapital abgezogen wird bleibt für mich weiterhin unerklärlich. Ich gehe inzwischen davon aus, dass das nicht unbedingt etwas mit der Bewertung von Corestate zu tun hat, sondern eher mit einem grundsätzlichen Strategieschwenk bei größeren Investoren zusammenhängt. Bei DWS (Deutsche Asset Management) ist eine ähnliche Entwicklung zu beobachten, und die verfolgen m.W. ein ähnliches Geschäftsmodell.  

Wenn man mal weniger positiv rechnet und die netto Ergebnisse heranzieht ( nicht adjusted) dann dürfte Corestate dieses Jahr so auf € 4 - 4,50 p.A. kommen. Bei unterstellten € 4,30  stünde für dieses Jahr ein KGV von knapp 9 zu Buche. Ebenso für nächstes Jahr, wenn ich ein Nullwachstum unterstelle. Würden daraus " nur" € 2,15 als Dividende ausbezahlt, lägen wir aktuell bei 5,7% Divirendite.
Die Unterbewertung wäre dann nicht mehr so dramatisch, aber immer noch vorhanden.  

ein EPS leicht oberhalb 4,5 € schaffen sollte und 2019 dann 5 €.

Die Dividende wird man versuchen weiter in ähnlicher Höhe beizubehalten, wie letztes Jahr, also gemessen am Gewinnanstieg. Insofern geh ich weiter von 2,5 € pro Aktie aus. Die Q3-Zahlen dürften da eine Vorentscheidung bringen, auch bilanziell nach dem Immoverkauf.


Die Chartindikatoren sehen echt heftig aus. RSI und Stochastik im daily echt am Anschlag, im niedrigen 20er Bereich. Selbst im Weekly mittlerweile der RSI bei 28 angekommen.

mittlerweile wäre ich ja schon froh, wenn man mal wieder die September-Zwischenhochs bei 43 € wiedersehen würde.

Wenn ich mich nicht täusche sieht die Dividendenpolitik von Corestate eine Pay-Out-Ratio von 45-50% des Adjusted Net Income vor.

Bei einem prognostizierten Adjusted Net Income von 125 Mio. € würde dies einer Auszahlung zwischen 2,64€ und 2,93€ je Aktie bedeuten. Das entspräche 7-8% Dividendenrendite beim aktuellen Kursniveau von ca. 37€.  

die Quelle zeig mir, wo steht, dass aus dem adjusted net income ausgeschüttet wird. Ich habe 50% im Kopf, ohne Erläuterung ob adjusted oder nicht. Aber aus dem adjusted auszuschütten, macht nach meiner Meinung wenig Sinn.  

natürlich keinen Sinn, da das nicht cashwirksam ist. Insofern versteh ich dich.

Aber wenn sie das für sich so festgelegt haben, gibt's daran ja nichts zu deuteln. Klar könnten sie auch einfach sagen, 60% des net icome. Kommt dann aufs gleiche raus.

na ja, ich geh weiterhin von 2,5 € aus. Damit fühl ich mich ganz wohl. Lässt etwas Raum für Überraschungen in beide Richtungen.

aber letztlich entscheiden das eh die operativen Zahlen. Wie gesagt, wenn Q3 diesbezüglich inline liegt und der Vorstand seine Prognosen bestätigen sollte, würde ich nochmal nachkaufen, wenn der Kurs dann immer noch unterhalb 40 € liegt. Aktuell hätten wir dann eine DIV-Rendite von 6,8%.

die Zugvögel im Herbst - immer Richtung Süden...,
Wollte eigentlich bei 40€ einsteigen, werde wohl bei 35€ erste Position aufbauen.  

Einfach Wahnsinn, was da seit letzter Woche abgeht. Sämtliche Werte schmieren ab wie sonst was, es ist ja wirklich nicht nur Corestate.

Es geht in einem Tempo runter das ist der Wahnsinn, bei manchen Werten. Hier geht es jeden Tag schön 2%, mal etwas mehr, mal etwas weniger runter.

Wir sind jetzt fast 40% unter ATH, wie Katjuscha schon geschrieben hat, die technischen Indikatoren sind auch schon arg, wenn nicht sogar ziemlich selten zu sehen.

Ich reibe mir hier jeden Tag die Augen, weil ich mit solchen Kursen niemals gerechnet habe.

Bzgl. der Diskussion zur Dividende, ich meine sie hatten gesagt 50% vom Adj. Income, letztes Jahr waren es sogar noch etwas mehr, aber das soll der Orientierungspunkt sein wurde kommuniziert, Dokument finde ich auf die schnelle aber auch nicht.

Ärgere mich momentan, dass ich nicht nachkaufen kann.  

Nur unsere Corestate fällt schön weiter, der abverkauf ist echt schon "pervers".

Jede kleinste Erholung von 1% wird direkt zum abladen genutzt.  

Man ist halt im frühen Handel, als die meisten Aktien deutlich gefallen sind, sogar gestiegen. Jetzt gibt man wieder nach und ist leicht im Minus, aber auch nicht stärker als der Markt.

Dieser typische Intraday-verlauf bei Corestate, meist frühs für einige Minuten unter guten Umsätzen hoch, um dann im Tagesverlauf abzubröckeln, könnte ein Beleg für die Shorties-Theorie sein. Die decken sich meist zur Schlußauktion oder dann am Tagesbeginn ein, haben dann aber Zeit den ganzen Tag bei wenig Käuferwiderstand den Kurs stetig zu drücken.