Zinssatz sagt nicht alles über günstige Baufinanzi

Berlin -  Die Zinsen für Baudarlehen sind so niedrig wie nie zuvor: Bekamen Häuslebauer für Hypothekenkredite mit zehnjähriger Laufzeit noch Anfang der neunziger Jahre im Schnitt Zinssätze von 8,3 Prozent aufgebrummt, verlangen die Banken derzeit weniger als fünf Prozent; bei fünfjähriger Laufzeit sehen die Konditionen meist noch günstiger aus. Verführerisch niedrige Zinssätze sollten aber nicht den Blick auf die tatsächlichen Kosten des Kredits verstellen, warnt Fred Fischer, Bau- und Finanzierungsberater der Verbraucherzentrale Brandenburg.


Für die Berechnung, ab wann sich ein Darlehenswechsel lohne, sollte jeder Laie einen unabhängigen Experten zu Rate ziehen. Andernfalls kann den Verbraucher - vom Zinsrisiko abgesehen - ein vermeintlich billiger neuer Kredit auch durch versteckte Gebühren oder schlechte Vertragsbedingungen unter dem Strich teuer zu stehen kommen.


Für den vorzeitigen Ausstieg aus teuren Krediten gibt es grundsätzlich drei Möglichkeiten:
Eine Umschuldung,
ein Kredit mit Bereitstellungszinsen
oder ein so genanntes Forward(Vorwärts)-Darlehen.

Je nach Ausgangslage, kann davon eine in Frage kommen.


Bei der Umschuldung wird der alte Kredit vorzeitig gekündigt und sofort ein neuer aufgenommen. Das geht aber nur mit Einwilligung der Bank - "und die lässt sich ihren Zinsverlust meist fürstlich bezahlen", sagen Finanzierungsexperten. Die so genannte Vorfälligkeitsentschädigung ist Verhandlungssache; bei den Banken gibt es keine einheitliche Verhandlungslinie. Lohnen kann sich die Umschuldung dann, wenn die Laufzeit des neuen Darlehens deutlich länger ist als die Restlaufzeit des alten - und wenn bis zum Ablauf des alten Kredit mit steigenden Zinsen zu rechnen ist.


Ein Bereitstellungskredit wird parallel zum laufenden Altvertrag abgeschlossen und kostet Geld, solange er nicht abgerufen wird: Spätestens ein Vierteljahr nach dem Abschluss kassiert die Bank für jeden weiteren Monat "Leerlauf" 0,25 Prozent der Kreditsumme als Bereitstellungszinsen. Sobald der alte Kredit abgelaufen ist, wird der neue zum zuvor vereinbarten Hypothekenzinssatz wirksam.


Bei einem Forward-Kredit werden ebenfalls die derzeit günstigen Zinsen für einen späteren Zeitraum festgeschrieben, doch kostet dieser Kredit nichts, solange das alte Darlehen noch läuft. Dafür erhöhte sich der vereinbarte Zinssatz mit jedem Monat des Vorlaufs um rund 0,025 Prozent. Wer also einen Forward-Kredit mit einem Jahr Vorlauf vereinbart, muss später statt 4,9 Prozent rund 5,2 Prozent Zinsen zahlen, bei drei Jahren Vorlauf 5,8 Prozent. Ärgerlich wird es, wenn der marktübliche Zinssatz im selben Zeitraum dann nicht auch gestiegen ist.  AFP





 

baufinanzierungen sind annuitätendarlehen. die monatliche/vierteljährliche rate bleibt immer gleich, aber mit zunehmender laufzeit erhöht sich durch den abnehmenden zinsbetrag die tilgung.

wenn jemand anfang der neunziger ein darlehen zu 8,5% abgeschlossen hat. wahren das in etwa 7,5% zinsen und 1% tilgung. durch den hohen zinssatz hat der häuslebauer aber schon nach 3-4 tilgungsjahren eine echte zinsersparnis gehabt und er kam in eine höhere tilgung.

wenn heute jemand zu 4,5% mit einem 1% tilgung ein darlehen aufnimmt, brauch er wesentlich länger bis dieses darlehen getilgt ist, da er bei diesem geringen zinsen durch die laufende tilgung in absoluten beträgen viel weniger zinsen einspart, und seine tilgung deswegen auch nicht so stark ansteigt wie bei dem 7,5%er aus den 90ern.

auch wenn das darlehen auf den ersten blick optisch günstiger aussieht und zu beginn die haushaltskasse geringer belastet, ist die reine zinslast aufgrund der verlängerten laufzeit unter umständen teurer als bei einem scheinbar hochprozentigem darlehen.

als faustregel gilt hier immer noch, das zins- und tilgung zusammen 7-8% ausmachen sollten. um also bei 4,5% zinsen ähnlich effektiv zu tilgen wie bei nem hochprozentigem darlehen, sollten hier schonmal 2,5-3% tilgung eingeplant werden, um schnell in den genuss der zinsersparnis zu kommen.  

deshalb tilgungsdarlehen und nicht anuitätendarlehen *g

 

Wer hier Rechtschreibfehler findet, darf sie behalten!

 

Finanzierung sollte immer bestehen aus:  

- Bankdarlehen
- Bausparvertrag (e)

Dann hast du immer Sondertilgungsmöglichkeiten (Bausparvertrag) und hohe Tilgungen (siehe oben) (Bausparvertrag)
und das Bankdarlehen läuft in Ruhe nebenher mit.  

auch bezahlbar sein.  

jemand der 7,5 % Zinsen statt wie heute 4,5% Zinzen
zahlt und mit 1% anfänglicher Tilgung startet nicht
schneller. Der der 7,5% Zinsen zahlt, zahlt halt 7,5%
Zinsen und 7,5 ist nun mal deutlich mehr als 4,5.

Immohai verkauft wohl überteuerte Immo-Darlehen oder wie
soll ich seine Aussage verstehen??

"wenn jemand anfang der neunziger ein darlehen zu 8,5% abgeschlossen hat. wahren das in etwa 7,5% zinsen und 1% tilgung. durch den hohen zinssatz hat der häuslebauer aber schon nach 3-4 tilgungsjahren eine echte zinsersparnis gehabt und er kam in eine höhere tilgung."

 

ek-ersatz für leute, die sich wohneigentum eigentlich nicht leisten können, an der nur die bausparkasse verdient.

wenn ich 40%-ek habe, was in ner wirtschaftlichen baufinanzierung unabdingbar ist, dann habe ich ein 1a-darlehen, zinsgünstig was bezahlbar nebenher läuft. alles andere ist nur verkaufstaktik der bausparkassen...  

Ich habs mal schnell durchgerechnet:

Angenommen, man leiht sich 250 000 €

a) 4% Zins, 1% Tilgung --> nach 42 Jahren bist Du fertig und hast 512951 € bezahlt

b) 7% Zins, 1% Tilgung --> nach 31 Jahren bist Du fertig, hast aber 614817 € bezahlt


Fazit: Der höhere Zins führt bei gleichbleiben Raten zu schnellerer Tilgung.

Unterm Strich ist der höhere Zinssatz aber teurer.



Viele Grüße



MadChart

 

kam mir gleich etwas suspekt vor...der vernünftige mensch wird bei niedrigerem zinssatz ja wohl auch seine ratenhöhe anpassen, so daß die tilgung höher ist und man schneller fertig ist. aber das hatte i.-hai in posting 2 ja auch vorgeschlagen.

mfg
gf  

schon genug gesehen, wo es anders lief, die zahlen waren wild gegriffen.

und 42 jahre ne hütte abbezahlen, ist schon heftig, da muss man ja mit 20 anfangen um zur rente fertig zusein.  

Der Bausparvertrag verursacht dazu magere Zinsen in der Ansparphase, so daß das verfügbare Eigenkapital am Ende dieser Phase kleiner ist als hätte man andere Sparformen gewählt (Aktien mal ausgenommen).
Bausparer bringen eine brauchbare Rendite nur bei kleinen Summen und Ausschöpfung der staatlichen Bausparförderung.  

Ist schon klar, was Du meinst: Keiner wird das auf 41 Jahre machen, sondern auf die standardmäßigen 30 Jahre. Und dann kommt beim derzeitigen Zinsniveau mit erhöhter Tilgung folgendes Ergebnis raus:

Angenommen, man leiht sich 250 000 €

4% Zins, 2% Tilgung --> nach 29 Jahren bist Du fertig und hast 420168 € bezahlt


Ich verstehe also -rein mathematisch gesehen- immer noch nicht, warum ein niedrigerer Zins u.U. teurer sein soll. Kann m.E. rechnerisch nicht sein. Ich gebe Dir recht, dass ein hohes Zinsniveau zu einem schneller ansteigenden Tilgungsanteil führt. Aber die Gesamtkohle, die man für das Darlehen abdrückt, ist bei geringeren Zinsen logischwerweise kleiner.

Ich bin allerdings nicht aus der Baubranche und lasse mich gerne durch eine (konkrete) Gegenrechnung überzeugen.


Viele Grüße



MadChart



 

natürlich ist ein niedrigerer Zins nicht teurer. Er führt rein rechnerisch zu längeren Laufzeiten der Darlehen, was auf den zweiten Blick auch leicht verständlich ist. Aber die Raten sind bei gleicher Anfangstilgung natürlich niedriger. Und deshalb kann man z.B. mehr tilgen als die minimalen 1 % p.a. Außerdem gibt es kaum noch Darlehen mit 20- oder 30jähriger Zinsbindung. Am Ende der Zinsbindung hat man also immer Spielraum, z.B. für Sondertilgungen. Hier kann man das durch den niedrigeren Zins über die Jahre eingesparte Geld sehr sinnvoll einsetzen - wenn es nicht am Neuen Markt verbrannt wurde.  

bei niedrigem zinsniveau die tilgugsrate hochfahren, denn: KEIN EURO mehr als nötig an die banken, hauhauhauaaaa.

mfg
gf  

So habe ich das ebenfalls immer gesehen. Und da ich kein Spezialist fuer Immobilienfinanzierung bin, ist mir eben genau folgender Absatz aus Immobilienhai's Posting aufgefallen:

"auch wenn das darlehen auf den ersten blick optisch günstiger aussieht und zu beginn die haushaltskasse geringer belastet, ist die reine zinslast aufgrund der verlängerten laufzeit unter umständen teurer als bei einem scheinbar hochprozentigem darlehen."

Das ist das Einzige, was ich nicht verstehe. Diese Aussage ist m.E. unzutreffend. Ich will hier auch keine Fehler in anderer Leute Postings suchen, aber da ich gerade dabei bin, intensiver ueber die ganze Thematik nachzudenken, interessiert mich natuerlich, wer hier nun falsch liegt. Es geht schliesslich um eine Menge Geld...


Viele Gruesse

MadChart  

diese Aussage verstehe ich auch nicht.
Sie ist m.E. auch falsch. Niedrigere Zinsen sind immer besser als hohe Zinsen. Es sei denn, man ist Geldverleiher.