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Kauf einer Gewerbeimmobilie


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Neuester Beitrag: 09.04.15 17:10
Eröffnet am: 09.04.15 14:58 von: gemuesefrau Anzahl Beiträge: 23
Neuester Beitrag: 09.04.15 17:10 von: kiiwii Leser gesamt: 2.118
Forum: Talk   Leser heute: 1
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2


 

1431 Postings, 4590 Tage gemuesefrauKauf einer Gewerbeimmobilie

 
  
    #1
2
09.04.15 14:58
Hallo!
Ich spiele mit dem Gedanken, eine Gewerbeimmobilie im näheren Umkreis zu erwerben.
Ich bin in den Anfängen meiner Recherche und hoffe, dass der ein oder andere Hilfestellung geben kann (wohlwissend, dass das einen Gutachter etc. nicht ersetzt).
Das Objekt:
Grundstück 1049 m2
Wohnfläche 449 m2
Bj. 1936
15 Parkplätze, fortlaufende Modernisierungen
Zustand augenscheinlich: befriedigend
Gewerblich vermietet; langjährige Mietverträge
Jahresbruttomiete: 40500€ p.a.
Kaufpreis 400.000€ VHB, Gesamt inkl. NK ca. 440.000€

Was muss laut ENEV etc. beachtet werden?
Ich habe keine guten, aussagekräftigen Informationen gefunden.
Lediglich, dass das Dach (Dachboden) gedämmt sein muss.
Welche Maßnahmen bei einem Eigentümerwechsel sind vorgeschrieben?

 

16898 Postings, 2511 Tage Glam Metalausschließlich Gewerbe?

 
  
    #2
09.04.15 15:00

1431 Postings, 4590 Tage gemuesefrauGewerbliche Vermietung

 
  
    #3
09.04.15 15:01
Derzeit ist es ausschließlich gewerblich vermietet.
U.U. kann es nach auslaufenden Mietverträgen auch in einigen Jahren in Wohnabschnitte aufgeteilt werden.
Noch eine Info: Laut Bodenrichtwert derzeit 70€ je m2  

61594 Postings, 5841 Tage lassmichreinSicher, dass die 40.500€ p.A. realistisch sind?

 
  
    #4
5
09.04.15 15:04
Die 440.000 zahlst Du mit locker mit 2.000€ im Monat ab, dann würdest Du mtl. 1500€ Gewinn machen ohne was dafür zu tun.
Hörst sich irgendwie ZU gut an für mich...
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Meine Bilder kommen von photobucket.com. Lt. AGB stimmen die User der Weiterverbreitung EXPLIZIT zu.

2993 Postings, 5985 Tage DisagioHauptsache die Freier müssen nicht frieren

 
  
    #5
2
09.04.15 15:04
"Zustand augenscheinlich: befriedigend"  

61594 Postings, 5841 Tage lassmichreinNachtrag zu #3

 
  
    #6
2
09.04.15 15:05
bzw. Wer wäre so blöd ein derart erträgliches Objekt herzugeben?  
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Meine Bilder kommen von photobucket.com. Lt. AGB stimmen die User der Weiterverbreitung EXPLIZIT zu.

16898 Postings, 2511 Tage Glam Metalklingt zu gut

 
  
    #7
2
09.04.15 15:07
um wahr zu sein!
Bin da bei Lasse.  

1431 Postings, 4590 Tage gemuesefrau@lmr

 
  
    #8
09.04.15 15:08
Sehe ich ähnlich wie du.
15-Jahreskonditionen hätte ich hier 1,65% aufm Tisch.
4% Tilgung drauf bin ich bei knapp 2000€ im Monat.
Ich gucke schon länger nach einem Objekt, was sich lohnt.
Das Expose spricht von 3375€/Monat.  

61594 Postings, 5841 Tage lassmichreinWills Dir ja nicht mies machen, aber da muss

 
  
    #9
3
09.04.15 15:10
irgendwo ein Haken sein.... Wenn das tatsächlich so wäre, hätt ich als Makler das Ding schneller selbst gekauft wie ich Exposé schreiben kann....
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Meine Bilder kommen von photobucket.com. Lt. AGB stimmen die User der Weiterverbreitung EXPLIZIT zu.

16898 Postings, 2511 Tage Glam MetalDem Makler sein Vetter seine Frau ;-)

 
  
    #10
09.04.15 15:16

1431 Postings, 4590 Tage gemuesefrauDavon mal abgesehen,

 
  
    #11
09.04.15 15:16
es muss ja nicht zwangsläufig diese Immobilie werden.
Wer kann die Ausgangsfrage(n) beantworten?  

13968 Postings, 4809 Tage NurmalsoWen interessiert denn die Bruttomiete?

 
  
    #12
2
09.04.15 15:22
Wie ist sie netto? Und wie war bisher der Erhaltungsaufwand im Schnitt? Was muss noch gemacht werden? Ist der Hauptmieter sicher? Was geschieht nach Auslaufen des Mietvertrages? Kann das Ding durch neue Gewerbeobjekte in der Nähe entwertet werden?  

1431 Postings, 4590 Tage gemuesefrau@nurmalso

 
  
    #13
09.04.15 15:26
Die Fragen habe ich im Hinterkopf!
Hier möchte ich aber etwas anderes wissen!  

13968 Postings, 4809 Tage NurmalsoAch so.

 
  
    #14
09.04.15 15:32
Bei Eigentümerwechsel ändert sich bei Gewerbe baurechtlich gar nichts.

Aber was ist das hier? "U.U. kann es nach auslaufenden Mietverträgen auch in einigen Jahren in Wohnabschnitte aufgeteilt werden." Was ist das? Maklerlyrik? Dann gilt das aktuelle Baurecht, auch hinsichtlich Dämmung. Und der Innenausbau kommt dann noch dazu. Insgesamt liegen die Kosten dann wie bei einem Neubau. Vielleicht sogar drüber.  

1431 Postings, 4590 Tage gemuesefrau;-) Das ist keine Maklerlyrik

 
  
    #15
09.04.15 15:37
Das habe ich geschrieben ;-)
Die Räumlichkeiten sind so gestaltet, dass die Büroräume relativ kurzfristig und ohne großen Aufwand in Wohnräume geändert werden könnten.
Nur unter der Annahme, man hätte Leerstand nach Ablauf der Mietverträge...  

16898 Postings, 2511 Tage Glam MetalSo einfach ist das nicht

 
  
    #16
09.04.15 15:44
Breiholdt Rechtanwälte Berlin
Breiholdt Rechtanwälte Berlin
Grundstücksrecht, Wohnungsmietrecht, Gewerbemietrecht, Maklerrecht, Wohnungseigentumsrecht, Privates Baurecht, Öffentliches Baurecht
http://www.ra-breiholdt.de/mehr_immobilienrecht_001.html
 

13968 Postings, 4809 Tage NurmalsoHier mal ein reales wohnwirtschaftliches Angebot

 
  
    #17
2
09.04.15 15:47
Nur so aus Spaß und zum Risikovergleich. Das Objekt hat keine außergewöhnliche Rendite, ist dafür aber auch wirtschaftlich sehr sicher. Bitte nicht suchen. Das Haus ist nicht inseriert.

Reihenendhaus der Fa. Zapf, Bayreuth, Stadtrand Berlin. Baujahr 1996. Das Haus hat 148 m² echte Wohnfläche, 500 m² Grundstück und ist für ein Zapf-Haus sehr luxuriös. Gepanzerte Rollläden auch im OG, einbruchhemmende Türen, große Landhausküche (23 m² mit Fronten in echter Kirsche), Fußbodenheizung im EG, schickes großes Bad + natürlich Gäste-WC, Kaminofen, alle Wände mit Glasfasertapete, Terrassen nach Süden und Norden, Carport in verzinkter Stahlkonstruktion für 3 Autos inklusive Zuwegungsüberdachung, etc.)

Preis: 235.000

Wirtschaftlich stellt sich das dann z.B. so dar:
11.750 Grunderwerbsteuer
16779 Makler
4.700 Notar/Gericht/Grundbuch
.................................................
268.229 Gesamtkosten
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Finanzierung:
100.000 Eigenkapital (nur so als Rechenbeispiel)
1,25 % Zins (10 Jahre fest)
1,00 % Tilgung
monatliche Rate: 315, darin Tilgung anfänglich 140
monatlicher Liquiditätsüberschuss: 785

Miete: min. 1.000 – max. 1.200 kalt (Mieter für 1.100 wäre da, muss aus seinem Haus wegen Eigenbedarf), Vermietung ansonsten leicht, Mieten in der Gegend steigend

Restschuld nach 10 Jahren: 150.114,76
Liquiditätsüberschuss im Laufe von 10 Jahren: 94.000 (natürlich vor Steuern)

Eigenkapitalrendite bei aktueller Miete von 1.100
- nur aus Liquiditätsüberschuss: 9,4 %,
- mit Berücksichtigung der Tilgung: 11,2 %

Haus ist übrigens in Top-Zustand bis auf eine Macke des Wasservorratsbehälters. Aber der kann ausgetauscht werden.
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#15 Mit geringem Aufwand? Wenn du einen Klempner in der Familie hast - vielleicht. Allein schon die Leitungen für Bäder und Küchen können da schon zum Problem werden. Wände kosten nix. Aber der Rest ...  

129861 Postings, 5813 Tage kiiwiiBaujahr what ?? 1936 ?? Boden kontaminiert !!

 
  
    #18
1
09.04.15 15:57
Don't touch it!  

21410 Postings, 2263 Tage potzzzblitzDie Kondition ist doch nicht so ungewöhnlich

 
  
    #19
1
09.04.15 16:05
Hab einen Bekannten, der für diese Kaufsumme ein privat vermietetes Mehrfamilienhaus erworben hat. Der holt auch seine 1.500 EUR monatlich raus bei einer Laufzeit von 15 Jahren.

Glaube nicht, dass das so ungewöhnlich ist.  

13968 Postings, 4809 Tage Nurmalsopotzzz, das ist nicht ungewöhnlich.

 
  
    #20
1
09.04.15 16:36
Es sind auch höhere Renditen möglich. Man muss nur schauen, wo sich das Risiko versteckt. Wohnwirtschaftliche Immobilien sind da meist leichter verständlich als gewerbliche. Beispiel: Letztens wurde mir ein Wohn- und Gewerbeobjekt angeboten in Potsdam mit langjährigem Gewerbemieter. (Gastonomie) Und plötzlich kündigt der den Vertrag. Und das ganze Objekt ist mit einem Schlag nur noch die Hälfte wert. Deshalb verlangen auch Banken für Gewerbe meist höhere Zinsen.  

21410 Postings, 2263 Tage potzzzblitzJa, man muss natürlich diese Eventualität

 
  
    #21
09.04.15 16:52
berücksichtigen.

Deshalb hat er sich auch ein Mehrfamilienhaus in einer mittelgroßen Stadt in Zentrumsnähe gesucht. Glaube mich zu erinnern, dass er auch zwischen 30 und 40% Leerstand noch gerade so verkraften kann, um den Kredit zu bedienen.  Dann bleibt halt nix mehr übrig für ihn, aber das Risiko ist gering.  

50250 Postings, 5000 Tage RadelfanWas ist denn da evtl. im Boden zu finden?

 
  
    #22
09.04.15 17:04
Und welches Gewerbe wurde da seit 1936 ausgeübt?

Es gibt da immer wieder seltsame Funde, die dann letzten Endes am Eigentümer hängenbleiben könnten - dabei denke ich nicht an "seltene Erden"!
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Es ist nicht ausgeschlossen, dass mein Text auch eine Spur von Ironie enthält.

129861 Postings, 5813 Tage kiiwiiGold wirds kaum sein, aber Öl schon eher

 
  
    #23
2
09.04.15 17:10

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