Häuslebauer oder Renovierer

@chrismitz: komme vielleicht darauf zurück

@Willi1: Danke fürs Willkommen, aber OS gehört nicht zu NRW :-)

Das Haus ist erstmal für meine Frau, meinen besten Freund mit Frau und Kindern und für mich. Wenn es erstmal "bewohnbar" ist, wird nebenan ein ähnliches Haus gebaut, wo der Kumpel mit seiner Familie einzieht. Das Schmuckstück bleibt dann für us beide.

Grüße

Boxenbauer  

um sich für eine Gebrauchimmobilie zu entscheiden, musst Du diese nicht nur genau angesehen haben, sondern auch beurteilt haben. Man sollte den Wert und den Instandhaltungsgrad einschätzen können und die Sanierungs- bzw. Modernisierungskosten genau abschätzen.
Deswegen mein Rat (auch wegen der folgenden Punkte) unbedingt zuerst (vor dem Kauf!!) einen Fachmann zu Rate ziehen und das Gebäude auf Herz und Nieren prüfen!

Dach
Wasser, das nur unzureichend abgeleitet wird, kann schwere Schäden an der Dachkonstruktion und den oberen Geschossdecken wie z.B. Schwamm verursachen. Dachrinnen und deren Anschlüsse sind häufig durchgerostet oder undicht. Die Dachfläche muss gründlich auf lose oder beschädigte Dachziegel abgesucht werden. Weitere Schwachpunkte sind Durchdringungen der Dachfläche bei Schornsteinen, Antennen, Dunstrohren und Dachflächenfenster. Die Dächer, besonders die Dachränder (Ortgang und Traufe) müssen hinsichtlich Funktionalität überprüft werden.

Fassade und Außenwand
Eine ungedämmte Außenwand ist ein Schwachpunkt und tauwassergefährdet (Schimmel an der Innenwand), besonders wenn die Fenster bereits erneuert wurden. Deshalb sollte die umfassende Sanierung eines Hauses auch die Dämmung der Außenwände beinhalten. Mit der Anbringung eines Wärmedämmverbundsystems auf der Außenseite haben Sie auch gleichzeitig ihre Fassade erneuert. Die Mehrkosten des Wärmedämmverbundsystems gegenüber einer einfachen Fassadensanierung amortisieren sich recht schnell, wenn man die Einsparungen für den verminderten Energieaufwand dagegen rechnet. Lässt sich die Wand aus bestimmten Gründen nicht von außen dämmen (z.B. Brandwand an ein ungeheiztes Gebäude oder denkmalgeschützte Fassade), ist auch eine Innendämmung mittels einer Vorsatzschale denkbar. Die Dampfsperre muss hier sorgfältig ausgebildet werden. Bauphysikalisch ist dies jedoch die schlechtere Lösung gegenüber der Wärmedämmung von außen.
Vor allem die neue Energieeinsparverordnung beachten!
Ziegelsichtmauerwerk ist gegenüber einer Putzfassade wesentlich haltbarer. Deshalb sollten keine nennenswerte Schäden am Mauerwerk von Gebäuden der letzten 80 Jahre auftreten. Die ersten Schwachpunkte treten an der Verfugung auf. Ist diese schadhaft, sollte sie ausgekratzt und erneuert werden, da sonst zu viel Wasser von außen in das Mauerwerk eindringt. Sind einzelne Ziegel beschädigt, können sie ausgewechselt werden. Gleiche Farbe und Steinformat sind nicht immer leicht zu bekommen. Eine nachträgliche Dämmung muss, sofern die Ziegelfassade erhalten bleiben soll, auf der Wandinnenseite gedämmt werden.

Geschossdecken
Die Konstruktion einer Decke lässt sich durch ihr Schwingungsverhalten erkennen. Ob es sich um eine Holzbalkendecke oder um eine Betondecke handelt, kann man durch leichtes Fallenlassen auf den Hacken herausfinden. Eine Holzbalkendecke schwingt merklich, eine Betondecke dagegen kaum oder gar nicht. Eine Holzbalkendecke sollte auf jeden Fall geöffnet werden, wenn der Verdacht auf geschädigte Balkenköpfe besteht.

Keller + Mauerwerksfeuchtigkeit
Häufigste Schadensursache im Keller ist die Durchfeuchtung der Außen- und Innenwände. Bereits beim Betreten eines Kellers kann man in der Regel mit geschlossenen Augen beurteilen, ob es Probleme mit Feuchtigkeit oder Schimmel gibt. Während es sich bei den jüngeren Häusern um einen wirklichen Schaden handelt, ist Mauerwerksfeuchtigkeit eine Begleiterscheinung bei älteren Gebäuden, die bis zu einem gewissen Grad hingenommen werden kann. Diese Keller wurden nie als trockene Wohnkeller gebaut noch war es üblich, Möbel oder Bücher im Keller zu lagern. Dies sollte bei der Beurteilung berücksichtigt werden.

Nachteil feuchter Keller ist z.B. der immer wieder abblätternde Putz und die eingeschränkte Nutzungsmöglichkeit. Solange die Feuchtigkeit nicht bis zur Decke steigt, ist die Bausubstanz in der Regel nicht gefährdet. Die Ursachen von Kellerfeuchtigkeit sind vielfältig und äußerst komplex.
Unbedingt Fachperson einbeziehen!

Holzschädlinge
Schwammbildung ist die Folge von längerer Durchfeuchtung von Holzbauteilen, deshalb tritt er besonders häufig an jenen Stellen auf, die von Durchfeuchtungen betroffen sein können, wie z.B. unter dem Dach, besonders Traufe, Holzbalkenköpfe an der Außenfassade und Holzbauteile im Keller. Neben den häufigsten Pilzen wie der Kellerschwamm und der weiße Porenschwamm ist besonders der echte Hausschwamm sehr gefährlich, da er die Holzbauteile zerstört. Bei idealen Wachstumsbedingungen zerstört der echte Hausschwamm innerhalb von wenigen Monaten die Tragfähigkeit der Hölzer.

Die Bekämpfung ist sehr aufwendig. Alle vom Schwamm betroffenen und darüber im Umkreis von 1m gesunden Holzbauteile müssen ausgewechselt werden. Nicht selten wird man auf den Schwamm erst im Laufe von Renovierungs- oder Sanierungsmaßnahmen aufmerksam. So kann aus der geplanten Erneuerung der Tapeten eine umfangreiche Sanierung des Dachstuhles und der Decken werden. Nicht immer handelt es sich jedoch um den echten Hausschwamm. Wird Schwammbefall erkannt, sollte dringend eine unabhängige Fachperson hinzugezogen werden.

Neben den pflanzlichen Schädlingen gibt es noch die tierischen Holzschädlinge wie den Hausbock und den Poch- oder Möbelkäfer (Holzwurm). Als wirksame Bekämpfungsmethode hat sich das Heißluftverfahren bewährt. Hier wird heiße Luft in den Dachstuhl eingeblasen, so dass sich eine Raumtemperatur von 80-110°C einstellt. Die Larven des Hausbockkäfers können ab 50°C nicht mehr überleben.
 

erkundige Dich genau ob Denkmalschutz drauf ist,
das muß nicht mal im Grundbuch eingetragen sein.
Plötzlich steht sonst jemand da und Du kannst
Auflagen kriegen, daß Dir schlecht wird.
Die Sanierung kann dann locker das doppelte kosten.
Die Denkmalkassen sind meistens leer,
Gelder werden Dir vielleicht in Aussicht gestellt
aber ob Du dann auch was bekommst steht auf einem
anderen Blatt.
Ist mir so passiert, habe eine Hütte 17. Jahrhundert,
wurde im Rahmen einer Begehung mal unter
Denkmalschutz gestellt in den 80er Jahren.
Denkmalschutzauflagen betreffen auch den Innenausbau
nicht nur das äußere: (z.B. bei mir unter anderem:)
Die Fußböden haben Dielenfußböden zu sein,
Fenster und Türen aus heimischem Holz nach Genehmigung,
Detailskizzen für Dachisolierung,
evtl. müssen marode Balken gegen gute gleichalte
ausgewechselt werden u.s.w.
Bei Denkmalschutz- Finger weg- wird evtl. zur Lebensaufgabe.


M.f.G. Löpi    

Spezialgebiet: Warmsanierung zum Sonderpreis!

Gruß Jessy

 

Diese Backsteinhäuser sind in aller Regel unverwüstlich. War das früher mal eine Schule? Und wenn das Haus trocken ist, sehe ich keinen Grund für ein teures Gutachten. Überlegen, was einem wichtig ist und Angebote bei lokalen Handwerkern einholen. Schön auch die Bäume davor.

R.  

Ein Altbau ist eine ewige Baustelle, ich spreche da aus Erfahrung, da mein
Vater so eines hat (Bj.36). Du bist an einer Seite fertig und schon geht es
wieder woanders weiter. Außerdem sind die Renovierungskosten nicht zu unter-
schätzen (z.B. neue Fenster ca.20.000€, neue Heizung, Wasser, Sanitär ca.
30.000€ usw.). Als Bauplatz auf den 1.Blick günstig, aber wenn du Abriß und
Entsorgung rechnest bist du wieder n'Haufen Kohle los. Also überlege dir genau
was du nich investieren mußt und rechne nochmal ca.20% als Sicherheit dazu.

Servus
josse  

1936 wurde anders gebaut als 1900. Siedlungshäuser z.B. wurden 1936 z.T. schon sehr einfach errichtet und garantiert nicht als Backsteinbau. Was 100 Jahre stand, steht auch nochmal 200 Jahre. Außerdem geht es hier um 200 m² Wohnfläche. Versuch die mal neu zu bauen. Und glaube bitte nicht, daß ein Neubau problemlos oder mängelfrei ist.

R.  

mein Elternhaus ist Baujahr 1896 und war das erste vollmassive Haus im Ort (kein Fachwerk). Es ist ein wenig größer als das Haus oben. Irgendwann wurde mal eine moderne Heizung eingebaut, irgendwann das Dach neu gedeckt, und einmal das Haus neu verputzt. Weil es früher kein Bad hatte, wurden Veranda und Bad angebaut, das Bad inzwischen 1 x umgebaut. So auf gut 100 Jahre verteilt, war das nicht schlimm. Es sind sogar noch teilweise die Original Eichen-Fenster und Rolläden im Haus.
R.  

umhauen würde , wären die beiden Bäume .
Du kannst sie aber auch stehen lassen und die Fenster zumauern , so hast du bessere Stellmöglichkeiten:-)  

am besten ein Haus in der Wüste. Da hat man auch eine schöne Sicht.

Die Laubbäume kühlen im Sommer und stören im dunklen Winter nicht.
Neugebaute Einfamilienhausgebiete sind öde, weil jedes Grün fehlt. Später werden sie meist häßlich, weil die Leute Tannen pflanzen, die alles dunkel machen. Die schönsten Siedlungsgebiete haben eine lockere Bebauung und nicht wenige große Laubbäume. Schon mal etwas vom Berliner Grunewald gehört? Man kann die Bäume natürlich abholzen und ein paar Halden aufschütten. Dann bauen wir ein paar Reihenhäuser von der Stange und lassen Familie Kosupski einziehen. Das gibt dir dann mehr Heimatgefühl - häh?

R.  

 

1000€ pro m² Neubau? dafür gibt es nur sozialen wohnungsbau!
 

das kriegt man schon hin.
also wir bauen hier (100 m bis Berlin) z.B. eine 120 m²-Hütte von einem namhaften Hersteller mit Grundstück und Erschließung und allen Nebenkosten einschließlich Grunderwerbsteuer und Makler für 146.000 €. Rechne mal. Allerdings ist das Haus dann noch ohne Teppich und Tapete. Das Haus ist massiv und es werden pro Jahr von der Fa. z. Zt. 1.200 Stück errichtet. Teurer bauen kann jeder.

R.  

vor der €-Einführung hatten wir noch Sonderangebote, z.B. ein 96 m²-Bungalow für DM 139.500 (wieder ohne Tapete, Teppich, aber sonst schlüsselfertig). Das Haus hättest Du fast überall in Deutschland über Franchisepartner bauen können.

R.  

Das ist nun mal Geschmacksache , ich habe es lieber hell und freundlich. Meine Nachbarn mögen auch Bäume , was haben die einen Terz gemacht als ich letzen Monat zehn Stück 12 biß 15 Meter Bäüme umgehauen habe. Sollen sich selber welche pflanzen. Mein Wald ist 50 Meter weg , reicht vollkommen.
Außerdem hasse ich Laub fegen und Auto waschen.
Gegen Bäume habe ich auch nichts , aber nicht direkt vorm Fenster.

Gruß Zombi  

ist das etwa in Polen???

bei 1000€ pro m² bei ner 120m² hütte bleiben nur 26.000,-- euro für grundstück,
erschließung, alle nebenkosten und makler!

wie soll das denn gehen?

der namhafte hersteller heißt doch nicht etwa heinz von heiden?  

habe vorletztes Jahr knapp 30 Bäume gepflanzt, allerdings nicht unmittelbar am Haus. Was ich nicht verstehe: Die Leute bauen sich Südterrassen. Wenn sie die haben, stellen sie fest, daß man zum Frühstück am Sonntag vor lauter Sonnenschein die Augen nicht öffnen kann und die Butter wegläuft. Dann basteln sie sich Sonnenschirme und Markiesen und werden im Eck von meist heller Hauswand und Terrasse trotzdem gefrillt. Da finde ich es doch erheblich besser, unter einem schönen Laubbaum im kühlen Schatte zu sitzen. Und wenn ich den Sonnenstich möchte, gehe ich einfach aus dem Schatten auf die Wiese.

R.  

wer hat denn gesagt, daß das Haus 1000 €/m² kostet? Es ist preiswerter. Im übrigen ist es 100 m von der Berliner Stadtgrenze entfert. Wir bauen es für einen Kameramann vom Fernsehen. Aber wie gesagt, teurer bauen oder kaufen kann jeder. Du kannst Dir auch die Hütten ansehen unter www.hausausstellung.de .
Das soll keine Werbung sein. Aber da Du nun mal gefragt hast. Ist auch nur ein Teil des Spektrums, das ich anbiete.

R.  

selbst wenn das haus 100.000€ ohne maler und teppicharbeiten kostet...
wo bekommst du dann für 46.000€ ein grundstück incl. aller nebenkosten 100m
von berlin?
das ist doch eine milchmädchenrechnung!

außerdem sind die häuser von town & country für mich nun wirklich sozialer
wohnungsbau im einfamilienhausbereich...

auf dieser website kannst du mal sehen, was ich mir gebaut habe...

http://www.baustudio-hamburg.de/

bitte auf mansarddach-villa klicken...  

Mein Haus sieht auch etwas anders aus, wobei ich darauf geachtet habe, daß es von Außen keine übertriebene Aufmerksamkeit erweckt, Innen aber etwas luxoriöser ist.

Ansonsten verkaufe ich den Leuten das, was sie haben möchten und sich leisten können. Freunde wohnen hier in einem zweieinhalbgeschossigen Reihenendhaus mit Keller, das sie vor zwei Jahren neu über mich für 300.000 DM erworben haben (mit Grundstück). Das Haus ist sogar gut ausgestattet. Die Sauna haben sie allerdings extra bezahlt. Meinst Du die sind sauer auf mich?

Ich verkaufe auch Luxushäuser und Villen und Lofts und Penthäuser, wenns sein muß bis der Kitsch quietscht www.stilhaus.com . Na und? Hier ging es um preiswertes Bauen. Und da ich schon ein paar hundert Häuser verkauft habe, danke ich Dir sehr für den Hinweis, daß ich mich vielleicht nicht auskenne und oben eine Milchmädchenrechnung aufgemacht habe.

R.  

nicht gleich eingeschnappt sein, aber die 46.000€ für grundstück etc. klingen schon etwas merkwürdig...  

in den Keller! Man kann ja nie wissen!

Gruß  

- Von draußen sind die Mauern ziemlich vermackelt (falsche Steine, geflickt usw.)
- Die schöne Board zwischen EG und 1.OG ist nur im Türbereich
- Die Bäume sind Kopfweiden und im Winter häßlich und kahl
- Das Dach ist neu (zumindest die Ziegeln)
- Das Grundstück ist verwinkelt und uneben, genau wie das freie Nachbargrundstück
- Das graue vorne im Bild ist etwa kein Hof, sondern die Straße
- Die Lage ist auch beschissen- quasi im Dreieck zwischen Hauptstrassen

Dito war ich gar nicht drinnen. Tja viel Wind um nichts, aber es wird weitergesucht.
Wenn es euch interessiert stell ich mal die Alternativen nach und nach rein.

Ich finde es ganz interessant über verschiedene Geschmäcker zu diskutieren. Außerdem gabs auch ein paar nette Tips.

Grüße

Boxenbauer

 

auf den Bildern täuscht es fast immer!
Hättest mal sehen müssen, wie sie das dargestellt haben, indem ich lebe..unglaubich!

Aber für ein schönes Haus muß man eben auch schönes Geld hinlegen! Auch wenn es nur für die Lage ist!
Aber wirst schon was finden!

Gruß
 

Ratgeber
"Häuser aus zweiter Hand"
9,80 incl. Versand
internet: vz-nrw.de
tel.  0180/5001433
Vielleicht hilfts was.

Gruß
Schepper